重庆市渝中区雍江御庭小区公开选聘物业服务企业方案

**市**区雍江御庭小区(下称“本小区”)现执行****天****公司与******公司****公司签订的《前期物业服务合同》，约定的委托物业管理服务时间为2013年6月1日至2016年5月31日，委托期限届满已近十年。为增强业主大会对物业服务企业合同履约监督考核权利保障，确有必要公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同。为顺利开展本小区公开选聘物业服务企业、签订正式物业服务合同的工作，确保选聘工作合法有序，最大限度地维护广大业主合法权益，根据《中华人民**国民法典》《**市物业管理条例》等相关法律法规的规定，特制订本方案。

本方案经业主大会会议表决通过后，****委员会实施。

一、**区雍江御庭小区物业管理区域介绍

(一)项目名称:雍江御庭小区

(二)项目地址:**市**区化龙桥街道雍江御庭小区

(三)小区四至范围:**:红岩小学(**路);南至:****学校(富华路);西至:雍江悦庭(红岩路);北至:雍江艺庭(瑞天路)。

(四)小区基本情况:

1.总用地面积:57000m2(以土地登记资料为准)。

2.总建筑面积:223910.48m2，其中住宅175765.74m2、商铺(含会所)11672.68m2、地下停车位36472.06m2。

3.楼栋数量:住宅12栋(9栋高层住宅面积约168003.1m2，3栋多层住宅面积约7762.64m2)，会所面积约4563.83m2，商铺面积约7108.85m2

4.主要物业形态数量:住宅1295套合计1283户，商铺33套合计16户。

5.电梯:29台。

6.停车位:地面停车位48个，地下停车位1074个，共

1122个。7.小区出入口:人行出入口4个，车辆出入口2个，共:6个。

二、开展公开选聘物业服务企业的法律法规依据

本次公开选聘物业服务企业适用国家和我市关于前期物业阶段的相关法律法规，包括但不限于以下法律法规条款:

(一)《中华人民**国民法典》第二百八十四条第二款:“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。’

(二)《中华人民**国民法典》第九百四十条:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

(三)《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

(四)《**市物业管理条例》第四十五条第二款:“业主委员会****委员会职责的物业****委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。”

三、选聘物业服务企业的方式

本着公平、公正、公开和充分竞争、择优选择的原则，此次将采用公开选聘的方式产生物业服务企业。

四、本次公开选聘物业服务企业的基本要求

(一)参与竞聘的物业服务企业资格条件如下:

1、具有独立承担民事责任的能力;

2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度;

3、有履行合同所必需的设备和专业技术能力;

4、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;

5、参加本次竞聘活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录;

6、法律、行政法规规定的其他条件。

(二)为保证本小区总体稳定和较好服务品质，本次公开选聘采用限价选聘，住宅物业服务标准和收费原则上依照《****政府定价的经营服务性收费目录清单(2024年版)》，超四级物业服务收费标准实行限价。各物业形态的物业服务费标准(最高限价，且不应明显高于同地区相同建筑形态或商业业态的市场化收费水平)如下:

1、住宅物业:住宅物业超四级物业服务的收费标准不高于2.5元/平方米﹒月;

2、商业物业:不高于9元/平方米﹒月;

3、产权车库(车位)管理费:不高于70元/个﹒月;4、小区公共收益扣除合理成本后归业主所有，物业服务企业提取的管理服务费(含成本及报酬)比例不高于所得收入的25%。涉及到公共区域的经营合同需由业委会作为甲方签订三方合同，并定期在小区进行公示。

以上表述中“不高于”均含本数。公共能耗费已计入住宅物业服务费，不另行收取。

(三)物业服务费计费方式

物业服务费的计费方式为“一费制”包干制。

(四)物业服务合同期限

合同期限为固定期限五年。

(五)物业服务合同履约保证金

中选企业收到《成交通知书》后一次性支付履约保证金人民币100万元。

履约保证金的处理:合同期限内，按合同约定对成交人进行年度服务质量考核。成交人如通过当年度考核，即可获得约定比例或金额的履约保证金无息退款;成交人如未通过当年度考核，即被扣除约定比例或金额的履约保证金，并视情况按约定补足履约保证金的最低余额(最低余额30万元整)，合同期满，经按约定对履约保证金进行清算后，其余额将无息退还中选企业。相关具体实施办法在物业服务合同中予以约定。

(六)整改资金投入

物业服务企业在参与竞聘时，需承诺向小区现金投入不低于60万元人民币整改资金，整改项目包括但不限于高空抛物监控系统等。

五、选聘人

在本方案获得业主大会会议表决通过以后，本次公开选聘的合法选聘人为****。

六、选聘代理机构及相关费用

(一)为保证选聘工作的合法性与规范性，由选聘人委托选聘代理机构开展本次选聘物业服务企业的专业服务工作。

选聘代理机构负责完成下列工作:

1、为选聘人选聘供业主大会表决的候选物业服务企业提供政策和技术咨询，协助处理相关问题;

2、编写、发布选聘公告;

3、编写、制作和发售选聘文件;

4、解释选聘政策，答复相关咨询，协助选聘人发布答疑、补遗文件;

5、协助办理或办理评审专家的选取工作，****委员会;

6、接受竞聘文件，组织竞聘文件开启会议、评审会议，公示评审结果;标书代写

7、协助选聘人确定成交人，发出成交通知书;

8、整理、移交相关选聘资料。

(二)由选聘人委托第三方会务机构协助开展业主大会会议。第三方会务费为现场投票、委托投票、线上小程序投票(含主管部门业主决策信息系统)上门投票、电话投票、微信投票等多种方式的成本和服务费用。

选聘代理机构费用和第三方会务费用，均由成交人承担或成交候选人分担。

七、选聘文件的编制和确认

选聘人在广泛征集和听取业主意见的基础上，提出选聘要求或条件。选聘代理机构根据选聘人提出的要求或条件编写选聘文件。选聘文件经选聘人审核完善后书面签字确认。

八、竞聘文件开启与评审标书代写

竞聘文件开启与评审会议依法按选聘文件规定的时间和地点进行，会议由选聘代理机构主持。标书代写

选聘人和竞聘人代表、选聘代理机构工作人员出席竞聘文件开启会议。竞聘人代表缺席会议不影响会议的正常召开。****委员会负责。参照相关法律法规规定，本****委员会由五名评审专家组成。评审专家由选聘人或选聘代理机构从具备物业管理评标资格的专家中选取。标书代写

选聘人可委托公证机构对竞聘文件开启与评审会议流程以及后续唱票计票环节进行公证，公证费用由本小区业委会工作经费列支。标书代写

九、成交方式与合同签署

(一)本次选聘采用综合评分法进行评审。评审委员会按照选聘文件规定的评审标准和评分办法，分别对各竞聘人递交的竞聘文件进行评分，最终按综合得分由高到低排序，

遴选出不多于三名的成交候选人。

(二****委员会的评审结果，与排名前两名的成交候选人根据选聘文件的规定与其洽谈物业服务合同。

排名前两名的成交候选人及拟与其签订的物业服务合同经公示并提交业主大会会议表决。表决前可安排排名前两名的成交候选人在小区进行路演，供业主对其进行直接咨询和了解。

排名前两名的成交候选人因故不能继续参加选聘工作的，应书面告知选聘人，同时承担相应责任。选聘人有权在其他候选人中递补。

(三)业主大会会议以符合法律法规的得票数，按由高到低排序决定成交人。得票数按照所得投票业主人数占比与所得投票专有部分面积占比之和的大小确定;两者之和相等的，以所得投票业主人数占比较高者排名靠前;所得投票业主人数占比仍相等的，采用抽签确定排名顺序。成交人产生后，选聘人代表全体业主与其签订正式物业服务合同。

(四)如提交业主大会会议表决的成交候选人均未满足法定条件，本次选聘工作中止。

十、开展物业服务企业选聘工作的程序

(一)筹备阶段工作

1、由业委会起草本方案;

2、业委会根据业主意见完善本方案，并将完善后的本方案书****办事处，听取街道关于合法性方面的书面指导意见;

3、业委会根据业主意见和街道关于合法性方面的指导意见，确定本方案;

4、业****委员会会议，表决通过本方案正式文本，确定业主大会会议议题、表决方式、投票地点、投票期限、唱票时间和地点等。

****居委会列席。

5、业委会发布《关于召开雍江御庭小区2026年业主大会会议的通知》，在小区公示张贴15日以上。

(二)第一阶段业主大会会议1、业委会开启投票，就本方案及其他需表决议题进行表决;

2、投票结束后公开唱票、计票，将计票结果公示七日以上。

前期物业企业(******公司****公司)可报名参加公开选聘。

(三)第二阶段业主大会(若第一阶段表决选聘方案的参与率达到双三分之二的法定要求，但对本方案未作出有效决定，业委会可在投票结束后三个月内对选聘方案进行修改重新提交业主大会投票表决，若业主大会对选聘方案仍未作出有效决定，则本次业主大会终止。第一阶段已经表决通过的议题则为通过。)

1、业委会相关准备工作(包括但不限于起草、洽谈新的物业服务合同等);

2、公示拟于两家物业企业签订的合同;

3、业委会开启投票，就下列议题进行表决:

(1)就按公示的合同文本与对应的物业企业签订合同进行表决(可同时选择不多于提交表决的数量);

(2)其他议题待定。

4、全体业主开始投票;

5、投票结束后公开唱票、计票，将计票结果公示七天以上。

6、业委会向成交物业服务企业发送《成交通知书》，同时向前期物业发送《撤场通知书》(若******公司****公司中选则不用发本通知书);

7、业委会和成交物业企业签订《物业服务合同》;

8、成交物业企****住建委申请物业服务合同备案并取得备案证明。

(四)业主大会投票方式

业主大会投票可采取现场投票、委托投票、线上小程序(含主管部门业主决策信息系统)投票、上门投票、电话投票、微信投票等多种方式进行。

(五)业主大会投票期限

本次业主大会会议分两个阶段投票，每次投票期限原则上不超过30日，具体期限由业委会根据实际情况予以确定。本次业主大会总进程不超过6个月。

十一、选聘工作的监督

本次选聘工作接受小区全体业主的监督，同时接受****办事处的依法指导和监督。

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2026年5月26日