武冈市农贸市场提质改造项目14年承包经营权

第一条 承包经营权内容

1.地理位置：**市乐洋路与**路交叉口，规划区域总用地面积约1.3万平方米，建筑面积约6千平方米。（最终以不动产权证为准）

2.运作模式：由买受人全额出资实施市场提质改造工程，改造完成验收合格后实施运营；合同期满后，无条件将市场资产及经营权移交给产权方，本模式项下，买受人负责项目的投融资、建设、运营维护，并在经营期满后，将项目资产及相关权益无偿移交给出让人。买受人通过运营期间的经营收入回收投资并获得合理回报。

3.标的范围：****农贸市场进行整体运营管理，包括但不限于市场内目前613个摊位和280个门面的租赁与管理、环境卫生、秩序维护、安全保卫及设施设备日常维护等。经营期内买受人仅享有资产使用、运营管理与合法收益权益，标的资产所有权不发生转移。不动产资产明细表详见附表。

第二条 承包经营期及规定

1.承包经营权期限：14年（2027年1月1日-2040年12月31日）。经营期从2027年1月1日起开始计算，14年经营期满或合同终止之日起，30内买受人应当无条件将市场资产及经营权移交给产权方。

移交标准：

（1）房屋主体及基础设施完好

合同期满或合同解除后，****农贸市场按合同期满或合同解除时现状移交至出让人。买受人需提供专业的房屋检测报告，保证房屋主体结构（包括但不限于墙体、梁柱、屋顶、地面）无因使用不当造成的人为损坏；供水、供电、排水、排污、消防、通风及监控等基础设施设备应处于正常、可运行的使用状态（自然折旧与正常损耗除外）。

（2）装饰装修与固定设施的归属

买受人在合同期内经出让人同意进行的装修装饰（如吊顶、地砖、隔断、固定摊位柜体等）及增设的附属设施（如中央空调系统、大型冷库设备等），在合同终止时，无偿归出让人所有，买受人不得故意拆除或破坏。

（3）清场与卫生标准

买受人须在合同终止日前完成所有自有物品、存货、垃圾及废弃设备的清理搬离工作，将场地恢复至整洁、适宜重新招商或使用的状态。若买受人逾期未搬离的物品，视为买受人放弃所有权的遗弃物，出让人有权自行处置（包括变卖、丢弃等），由此产生的清理费用及损失由买受人自行承担。

（4）费用结清与证照注销

移交当日，双方应共同查验并确认：买受人已结清合同期间产生的水费、电费、燃气费、物业管理费、垃圾处理费及其他相关行政事业性收费，同时注销相关证照，并向出让人提供相关证明材料。

（5）移交手续与逾期责任

双方应签署《房屋及设施设备移交确认书》，自签字之日起视为移交完成。若买受人未按期移交或移交条件不符合约定，每逾期一日，应按合同终止时日租金的2倍向出让人支付占用费，并承担由此给出让人造成的招商延误等经济损失。

（6）除上述移交标准以外，买受人应提供《资产移交与完好标准清单》给出让人。买受人须在移交前3个月内，委托双方共同认可的第三方检测机构对房屋主体及基础设施进行检测，并出具报告，检测费用由买受人承担。

2.建设期：买受人应于2026年12月31日前完成提质改造，建设期间由出让人负责原经营户3个月租金全免，其余时间由买受人负责原经营户的租金全免。

第三条 承包经营权竞拍与承包费缴纳

1.本次拍卖采取网络竞价增价拍卖方式，价高者得。

2.根据【**新天成房****公司】出具的《资产评估报告》（编号：【****】）。承包经营权费用起拍价为每年430万元整，每次加价幅度为10万元或其整数倍。

3.缴费金额：第1年承包费按竞拍成交价为准，前6年承包费不变；从第7年开始，在前一年的承包费基础上增长5%，此后每2年按5%的增幅递增一次。

承包费每期拟缴金额表（如以430万元/年为例，按下表计算）

承包费每期拟缴金额表

4.承包费缴纳方式：

按年度支付，一年一交。

首期缴纳：第1年为一个缴纳周期，2027年1月1日前，一次性缴清2027年度承包费。

后期缴纳：每年1月31日前，一次性付清当年度全额承包费。

第四条 保证金的缴纳方式

1.竞买保证金缴纳及退还：竞买保证金为人民币伍拾万元整（￥：50万元），竞买人成功竞得标的后，已缴纳的竞买保证金将依规转为合同履约保证金，统一划转至出让人指定账户管理；未成交竞买人的竞买保证金，按规定流程原路退还。

2.工程履约保证金：买受人签订合同前需提供200****银行保函作为工程施工保证，买受人完成钢结构封顶，出让人退还200万元银行保函。

3.合同履约保证金：本次竞买保证金50万元转为合同履约保证金，作为市场秩序、消防安全、环境卫生管理等问题的整改押金，如果买受人未及时整改到位，出让人有权自行使用该笔保证金用于整改，整改资金买受人应在1个月内予以补足，确保账户内持续持有50万元押金，逾期未补足，买受人应向出让人支付违约金10万元，超6个月仍未补足的，出让人有权终止合同。经营期届满且买受人完成全部资产移交义务、结清所有应缴费用、无违约情形的，出让人应在移交完成之日起180日内，将履约保证金无息全额退还至买受人指定账户。

第五条 运营管理要求

1.租金管控：买受人对改造后的市场各摊位、商铺租金收取，在前5年经营期内租金总涨幅不得超过原租户2026年租金标准的30%；第6年后的市场各摊位、商铺租金涨幅由买受人向出让人提前3个月提出申请，由双方协商确定，买受人单方面进行的涨租，视为无效。向商户收取租金时，一次性收取期限最长不得超过12个月，租金收取情况随时接受出让人的监督。

2.运营团队：买受人应组建专属运营团队，作为项目的市场运营主体。自合同签订之日起，全面负责市场建设期及经营期的市场经营秩序、环境卫生、消防安全、食品安全及智慧化系统运维等工作。

3.权利限制：买受人仅享有市场承包经营权和收益权，不享有资产所有权，不得将市场改造项目资产和经营权用于抵押、担保、转让。

第六条 资金投入与建设改造要求

1.投资标准：买受人须在项目建设期内，核定提质改造工程费用不低于2200万元(相关预算****财政局财评中心审核为准，最终结算由出让人和买受人共同确认的审计机构审定为准)，专项用于本项目提质改造工程，资金由买受人全额自筹。若结算审计审定的工程费用不足2200万元，差额部分由买受人在7个工作日内一次性足额补齐至出让人，由出让人用于市场提质改造。

2.工程监管：提质改造资金应打入双方****公司的基本户），按双方确认的改造进度从上述账户中列支，并接受出让人的监督，出让人将派出现场施工人员和具备相应资质的第三方监理单位，全程对项目施工质量、工程进度、工程量核定、造价费用等进行监管。

3.改造内容与工期：

内容：包括但不限于临时过渡市场搭建、交易厅室内装饰翻新、屋面钢结构雨棚更换、外立面装饰、门面改造、标准摊位设置、公厕提质、垃圾站**、给排水管网改造、电力增容、电气线路升级、农残检测室建设、安防监控系统布设、消防设施完善、楼面防漏处理、危房拆除、停车场配套设施、场内路面修缮、智慧农贸系统搭建等基础配套设施改造。

工期：买受人须严格把控施工工期，应于2026年12月31日前完成全部提质改造工程，确保工程质量符合国家、行业规范及出让人要求。施工期间需做好全方位安全防护，保障商户及市民人身安全，最大限度减少对周边居民生活及市场过渡经营的影响。

4.建设硬性要求：

（1）改造完成后，****农贸市场功能，全部用于农贸相关交易经营，不得擅自变更为其他非农贸用途（如需改变用途，买受人需向出让人提出书面申请，经出让人同意后方可执行），必须规范设置自产自销农副产品专区。

（2）**、改建建筑物需满足现行消防规范、抗震设防等级等强制性标准要求，顺**过相关部门竣工验收。

（3）买受人全程负责项目勘察、改造方案设计、施工图设计、材料采购、工程施工、竣工验收及备案、后期运营等全流程工作。

（4****农贸市场改造工程具备优良的耐久性与安全性，整体设计使用年限按国家规定执行。所有设计文件及施工方案均须提交出让人进行审查，并经出让人书面确认同意后方可进场施工；买受人不得擅自修改已确认的设计方案，确保改造后的市场品质满足长期运营需求。

第七条 违约责任及承包经营权退出机制

1.提质改造违约责任：如因买受人原因导致提质改造工程未能按时交付使用，逾期30天，出让人有权终止合同并收回市场承包经营权。

2.承包费违约责任：逾期30日未缴纳当年承包费的，出让人有权收回市场经营权；逾期30日未足额缴纳当年承包费的，未缴纳部分按每日万分之五收取违约金，逾期60日未足额缴纳当年承包费的，出让人有权解除合同，收回市场承包经营权，同时保证金不予退还。

3.运营违约责任：被省级及以上部门检查2次扣分的，第1次给予整改且要求支付违约金10万元，出让人有权从买受人缴纳的履约保证金中直接扣除；第2次被扣分的，出让人有权终止合同，履约保证金不予退还。被**市、**市检查，评分低于75分的，每次支付违约金1万元，出让人有权从买受人缴纳的履约保证金中直接扣除。擅自转让承包经营权给第三方的，出让人有权终止合同，履约保证金不予退还。

4.资产处理与退出：

（1）合同期满或合同因违约提前终止，买受人应无条件将市场资产、承包经营权移交给出让人。

（2）正式退出前，应结清全部水电费、税费、商户押金，完成设施设备检修与场地清理。逾期不移交或人为损坏资产的，将依法追究违约责任。

5.不可抗力：因不可抗力因素及重大政策调整导致合同不能履行的，双方**协商可解除合同，履约保证金全额无息退还。

第八条 经营奖惩与绩效考核

1.绩效考核：出让人**市监、城管、商务等部门制定经营绩效考核细则。每年依据绩效考核等级对不达标的追究违约责任，并责令限期整改。

2.奖补资金：承包经营期间****农贸市场升级改造、民生保障等奖补资金，按照相关文件规定予以奖补。

第九条 出让人与买受人权责划分

1.出让人：

（1）负责将现有水、电、网等基础设施修建或架设到市场边缘。

（2）负责审核市场规划设计，对买受人的财务收支、运营管理、服务质量进行全程监督与考核。

（3）协助买受人办理项目工程报建、竣工验收、证照办理等手续。

2.买受人：

（1）全面负责项目深化设计、资金筹措、提质改造工程施工、招商租赁及后期全流程运营管理。

（2）承担市场运营维护产生的全部费用(水电、维修、检测等)及食品安全、消防安全主体责任。

（3）积极履行社会责任，参与民生保障、消费扶贫等公益活动。

第十条 标的抵押权利说明

1.拍卖标的仅为市场提质改造承包经营管理权，不含房产土地产权。

2.****银行，抵押权优先于本次承包经营权权益。

3.产权方保证拍卖期间正常付息还本，不发生逾期、查封；若因产权方债务问题导致资产被处置，一切责任由产权方承担。

4.抵押权人有权优先受偿产权人的市场经营收益，出现债务违约时，收益可直接抵扣贷款。

5.买受人不得向委托人、拍卖人、产权方主张补偿、退款、赔偿。

第十一条 现状竞买、瑕疵自负

1.本标的按现有抵押状态、现有经营现状、现有权利负担现状等整体现状拍卖。竞买人已自行尽到尽职调查义务，充分核查抵押登记信息、贷款履约情况、查封情况、资产权属情况、经营存续风险。

2.拍卖人不对抵押风险、承包经营权存续稳定性、未来经营收益、经营期限确定性做任何承诺与担保，不承担标的权利瑕疵担保责任。

第十二条 本项目仅为市场提质改造承包经营管理权，不含对应不动产（房屋、土地）所有权。本次****农贸市场不动产资产已抵押登****银行**市支行，全体竞买人自愿参与竞买即视为完全知晓、自愿接受并自行承担全部抵押相关风险。

第一条 本次竞价出让的标的按惯例依其现状（包括明暗瑕疵）公开拍卖，拍卖方所提供的有关资料和工作人员的介绍仅供参考，标的具体情况以标的内在实际情况及现场交付资产实物时现状为准。资料如有未涉及到的部分由竞买人自行到有关部门查询并取得，如有疑问必须在报名之前书面向出让人和拍卖人提出。竞买人在标的展示期内应充分了解、察看、查询标的明暗瑕疵、面积数量、四至界址情况、规划情况、用地条件、债权债务情况、产权情况、房屋租赁情况、地质自然概貌、地下埋藏物、高空架线、资产现状等情况。同时竞买人还须对权证手续办理的相关情况及应缴费用情况去有关职能部门咨询了解。未实地察看了解情况的竞买人不要盲目参与竞买，由于不了解情况而参加竞买的责任及后果由买受人自己承担。竞买人一旦参与竞买视为完全了解标的物情况，认可标的物现状和标的物存在或可能存在的明暗瑕疵及尚未发现的重大缺陷，自愿承担由此引起的一切不利自己的风险后果，并自愿承担责任。出让人、拍卖人、交易平台不承担任何责任，对买受人所购得的标的不退、不换、不修、不补，且无论何种情况下买受人不得提出异议并自愿放弃相关主张权利。

第二条 竞买人必须保证所提供的报名文件和身份信息真实、合法、有效。

第三条 竞保证金缴款人必须与申请人一致。

第四条 本次拍卖标的的名称、数量、品质、其他介绍等仅供参考，不作为本次拍卖标的必要信息的承诺。未看样的竞买人视为对本次拍卖标的实物现状认同，由此可能产生的相关责任由竞买人自行负责。拍卖方对标的现状情况、交易注意事项等已作充分披露和风险提示，拍卖文件及其附件等所描述的标的品质、数量等仅供参考，如与实际有出入，不改变拍卖成交结果，不影响标的成交价款的支付。在标的成交后买受人不得以标的品质、数量等存在的差异或其他瑕疵提出任何异议，否则将视作买受人违约，需承担违约责任。

第五条 本次拍卖按标的物的现状进行拍卖。出让人、拍卖人对标的物的状态、数量和品质不作担保，不对拍卖标的物瑕疵（瑕疵包括但不限于：已知和未知瑕疵、标的状况等）承担担保责任，竞买人是承担风险参与竞买，应自行承担标的物的瑕疵风险。买受人没有瑕疵担保请求权，不得在竞买成功后另行主张标的物的瑕疵权利。出让人、拍卖人提供的相关资料若与实际情况有差异，出让人、拍卖人不承担赔偿责任。

第六条 买受人在规定时间内签订好《承包经营权合同书》并办理好相关移交手续，移交后由买受人自行管理资产、享有权利、承担义务。经营过程中的各种安全责任、环保责任、防灾防火责任、维护保养责任及社会周边关系的处理等事宜由买受人负责，并自行承担法律及经济责任。出让人、拍卖人、交易中心不承担任何责任。在经营期内，必须依法依规经营并缴纳税金，自觉接受相关职能部门及出让人的监督管理。

第七条 相关费用缴纳及其他规定：

1.交易服务费按照《****委员会关于我省公共**交易服务收费的通知》（湘发改价费规【2024】292号）文件标准按14年总承包费计算由买受人全额支付。

2.拍卖佣金9.98万元，由买受人在签订《拍卖成交确认书》前全额交纳至****。

第八条 竞买保证金退还：竞买不成功的，竞买保****交易中心在拍卖会结束后的5个工作日内原数退还（不计息）。

第九条 出让人因不确定的因素或不可抗力等原因，需终止或暂停拍卖，竞买人应退出竞买，出让人、拍卖人、交易平台不向竞买人承担赔偿责任。

第十条 竞价成交后，竞买人若在今后该资产遇到国家政策、法律发生变化等不可抗力情形导致不能履行时所产生的损失和风险由竞买人自行承担，拍卖人、出让人、交易平台不承担任何责任。

第十一条 竞买人在报名参加竞买前应熟读《承包经营权合同书》及相关文件，并遵守所有条款。竞价成交后买受人应与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，凭拍卖人出具的《拍卖成交确认书》与出让人签订《承包经营权合同书》。

1.在中华人民**国境内注册、具有独立法人资格的企业。

2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，资金实力雄厚，能够足额保障项目改造资金及运营周转资金。

3.竞买人****农贸市场专业化运营管理能力，自公告发布之日起，近3年内具有至少2个（每个项目用地面积至少5000****农贸市场提质改造项目且运营管理实施业绩。

4.本次拍卖接受联合体竞拍，竞得该经营权后不得转包。联合体竞拍的，应提交联合体协议书，明确牵头方及各成员的权利义务、责任分担方式，联合体各方对经营权履行承担连带责任。