江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

********商行政管理局登记，注册地址为**市**区。公司成立于2003年3月，注册资本1000万元，具备资产评估、房地产评估（一级）、土地评估、****事务所、工程造价咨询资质（甲级）、**省工程造价AAAAA信用等级、工程招标代理、政府采购、等多项资质为一体的大型综合性咨询机构。****审计局、****财政局、****国资委、****审计局、****财政局、****审计局、****财政局、****审计局、****财政局、****审计局、****审计局等协审机构,****集团、****集团、****集团、****集团、****集团、****集团、****集团、****集团、****集团、****公司等国有企业入围的咨询服务机构。ffffgggggghhh gfhFTGTTGFG MFGGGG

公司总部位于**市人民中路255号，财智天地园8号楼八楼，办公面积1000多平方。公司具备规范科学的管理和绩效考核体系，员工勤勉敬业、团结上进，有较强的集体荣誉感和使命感。公司内设八部一室：资产评估部、房地产评估部、会计审计部、造价咨询部、招标代理部、综合管理部、市场部、财务部及总经理室，公司现有在册人员50人，其中注册资产评估师6名，房地产估价师18名，土地估价师10名，高级职称5名，中级职称13名。

依据《资产评估法》等财政部发布的资产评估基本准****协会发布的资产评估执业准则、资产评估指导意见和职业道德准则等标准的要求，为保证服务项目的质量，特制定此评估方案。主要经过以下步骤:

本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照委托书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。整个评估工作分为以下五个阶段：具体过程如下：

（1）业务委托阶段

项目启动初期，我方严格按照资产评估执业准则要求，全面开展业务接洽与前期事项确认工作，确保项目定位清晰、范围明确、依据合规、风险可控。

首先，系统梳理并明确本次评估全部业务基本事项，逐项核实确认评估业务类型，区分单项资产评估、企业整体资产及负债评估、股东权益价值评估等不同服务需求，精准界定工作内容。同时明确评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、报告使用用途、报告使用人、项目服务周期、成果交付标准等关键核心事项，杜绝范围偏差、时点偏差及理解偏差。

针对含股权评估的业务场景，我方专项确认股权评估比例、是否涉及控制权溢价、少数股权流动性折扣、是否存在特殊交易条件、股东权益瑕疵、限制性权利、或有责任调整等特殊评估要求，提前明确评估口径与取值原则，为后续现场勘查、参数选取、评定估算奠定合规基础。

在全部业务事项确认无误后，我方严格按照《资产评估法》及行业准则要求，与委托**式磋商并订立规范的资产评估业务委托合同（业务约定书）。合同中完整明确服务内容、评估边界、双方权利与义务、工作进度安排、评估收费标准、成果交付形式、资料提供责任、保密条款、执业风险承担、违约责任及争议处理方式，确保委托关系合法有效、权责清晰分明、程序合规规范，实现项目合法立项、依规启动，保障后续评估工作全过程标准化、规范化开展。

（2）前期准备阶段

1、全面调研评估对象综合情况

项目组结合前期已确认的业务基本事项，全面调研各类评估对象实际状况。针对单项资产评估业务，逐项梳理标的权属、取得时间、使用状态、损耗程度、权利受限情况等基础信息；针对股东权益评估业务，重点梳理企业股权架构、股东权利、经营现状、行业环境与中长期发展规划，全面掌握影响资产价值、股权价值的各类内外部因素，提前识别权属瑕疵、经营隐患、权利限制等各类评估风险点。

2、归集、核验全套评估佐证资料

收集对应评估所需文件材料，并逐项核查资料的真实性、完整性与有效性。若存在资料缺失、内容存疑等问题，统一出具资料补充清单移交委托方完善，搭建完整可追溯的评估资料体系，为后续现场核查、价值测算提供可靠支撑。

单项资产相关资料：主体资质文件、资产台账、资产权属证明、购置及建设合同、运维保养记录、资产使用协议、相关行政审批许可等配套材料；

股权评估相关资料：公司章程、股权权属及变更资料、多期财务报表与审计资料、重大经营合同、投融资文件、企业经营规划、或有负债相关证明材料等。

3、统筹制定项目实施框架与**配置

结合本次业务类型、评估范围规模、标的复杂程度以及委托方交付时限要求，统筹规划项目全流程实施安排。细化现场核查、市场信息调研、评定估算、报告编制、多级审核、成果交付各阶段工作内容，明确各环节时间节点；根据单项资产、股权评估不同专业需求，合理配置对应专业评估人员、现场核查人员、资料复核人员，清晰划分岗位职责、工作分工与对接机制，确保人员专业能力适配项目工作要求。

4.编制标准化资产评估工作计划

在完成评估对象调研、分板块资料归集、确定项目进度及人员配置后，编制规范完整的资产评估工作计划。计划完整列明项目概况、评估目的与范围、价值时点、项目组织架构及人员分工、全流程工作节点、单项资产及股权专项核查方案、拟采用评估方法、市场参数收集途径、全过程质量管控要求、执业风险防控措施、项目档案归档标准等内容。评估计划经项目组内部研讨、项目负责人审核通过后方可落地执行；项目实施期间若出现评估范围调整、关键资料缺失、现场核查条件变动等情况，及时对评估计划动态修订，并留存完整变更记录，保障评估工作全程规范、有序开展。

（3）现场调查阶段

项目组严格依照前期确定的评估范围与评估工作计划，统一开展资料调取、权属核验、实地勘查、市场调研等各项工作，同步做好文字、影像全过程留痕，全面掌握评估对象实物状态、法定权属及价值测算所需市场依据，具体工作内容如下：

①、统一收集本次评估所需全部配套资料

根据委托方划定的评估范围，向委托单位完整调取评估工作必备资料。针对机器设备类评估标的，重点收集设备明细清单、原始购置票据、历次大修维修凭证、财务折旧计提台账、资产账面净值等财务相关材料；对于大型专用设备，额外收集采购合同、安装调试协议、配套附属设施投入凭证、设备竣工验收资料等文件。资料收集完成后逐项核对信息一致性，若存在材料缺失、数据前后矛盾等情况，及时告知委托方补齐完善，保障账面数据与实物资产能够相互印证、全程可追溯。

②.核实评估对象实际使用现状，核查标的法定权属情况

现场逐一核实所有评估标的实际运行状态，以机器设备为例，逐台核查设备完好程度、实际运行工况，区分正常在用、闲置停机、故障损坏、临近报废等不同使用状态，如实记录设备老化、部件缺损、性能衰减等各类损耗问题。同时重点核查评估对象完整权属资料，核对产权证明、购置备案文件、运营许可等相关手续，排查设备是否存在抵押、司法查封、融资租赁、产权纠纷、共有产权约束等各类权利限制，完整记录权属瑕疵相关情况并留存佐证材料，充分识别权属相关评估风险。

③.全面开展实地现场勘查，同步留存影像及书面勘查记录

对全部纳入评估范围的标的逐一进行实地现场清点勘查，针对单台机器设备拍摄完整清晰影像资料，照片完整呈现设备铭牌、额定功率、生产厂家、出厂日期、机身外观、核心零部件等关键识别信息，所有影像资料统一编号整理，与资产清单一一对应归档。勘查过程同步填写制式现场勘察记录表，详实登记设备名称、规格型号、存放位置、损耗缺陷、维保历史等关键信息，做到每台设备均对应独立完整勘查记录。现场勘察表填写完毕后，需经现场评估工作人员、委托方现场对接人员、资产领勘人（产权持有单位代表）三方共同签字确认，作为评估工作底稿永久留存，确保勘查记录真实客观、具备完整效力。

④.开展外部市场调研，采集价值测算所需价格参考资料

结合本次评估标的类型同步开展外部市场走访与信息调研，通过设备原厂供应商、二手设备交易市场、行业交易平台、同类资产历史成交记录、专业维保机构等多种渠道，搜集同规格、同型号、相近使用年限设备全新采购价、二手市场成交价、重置维修成本、行业通用贬值参数、市场供需行情等价格与技术参考数据，统一整理形成询价台账、成交案例对比资料，为后续评估测算工作提供客观公允的市场依据。

（4）评定估算阶段

项目组全面梳理前期收集的权属资料、财务凭证、现场勘查记录、影像资料、市场询价数据、行业参考信息等全部评估资料，系统开展资料分类、核对、归纳与深度分析工作。剔除无效、存疑数据，核验各项资料之间逻辑匹配性，核实资产实物状态、账面数据、市场价格信息是否能够相互佐证，梳理标注资产瑕疵、权利受限、经营特殊情况等关键影响因素，夯实价值测算的数据基础。

结合评估标的类型、资产实际状况、资料完备程度以及相关资产评估准则要求，科学适配、择优选取适用的评估方法。

针对单项资产，结合资产特性选用成本法、市场法、收益法等适宜估值路径；涉及股东权益评估业务，结合企业资产配置、历史经营收益、未来盈利预测综合确定评估技术思路，确保评估方法与评估对象、评估目的高度适配。

确定评估方法后，依据行业规范、市场行情、资产实际损耗水平审慎选取各类测算参数，包含重置成本、成新率、折现率、交易调整系数、流动性折扣、运营收益指标等核心取值，严格套用对应估值公式开展完整测算，全过程做好分步计算底稿，对测算过程中出现的数值差异、特殊调整事项逐一分析判定，分步形成分项测算结果。

待全部单项资产、负债、股东权益分项测算工作完成后，对所有分项测算结果开展整体性综合分析研判。横向对比不同测算路径得出的数值差异，结合资产权属瑕疵、使用损耗、市场供需、企业经营风险、股权流动性影响等各类调整因素进行统一修正，复核全部参数选取、调整事项、计算过程的合理性与审慎性，消除测算偏差。经多维度综合校验、逻辑论证后，最终形成客观、公允、完整的评估结论。

（5）初步报告编制阶段

评估人员汇总全部勘查资料、测算底稿、市场数据、参数依据，结合单项资产、整体资产、股权评估全部成果，编制完整初步评估报告，确保内容完整、数据对应、逻辑严谨、依据充分、符合入库评审格式要求。

（6）评估报告审核

评估人员出具初步评估报告，评估人员校核无误后交由项目负责人审核，最后由总估价师进行复审；总估价师审核评估报告是否符合《资产评估法》等财政部发布的资产评估基本准****协会发布的资产评估执业准则、资产评估指导意见和职业道德准则等要求，是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合规范要求，评估结果是否独立、客观、公正。审核通过的，总估价师签署审核意见。

（7）正式报告交付阶段

完成报告盖章、装订、电子版整理，向委托方交付正式评估报告及全套成果资料，满足项目入库、备案、审计、评审使用要求。

（8）全套资料归档阶段

严格执行档案管理制度，将业务合同、勘查照片、权属资料、测算底稿、审核记录、正式报告纸质版及电子版全部整理归档，做到资料完整、可查可溯、合规存档，长期保管。

（1）资产清查与盘点难点处理

针对资产数量庞大、存放点位分散的清查，项目组提前制定细化、可落地的专项现场清查实施方案。先按照资产所属类别、实际存放地理位置进行分区划片，将全部评估标的划分成若干独立清查片区；针对每个片区单独****小组，小组内配备熟悉该资产类型的专业评估人员、现场盘点人员及资料核对人员，明确各组负责人、清查范围、工作时限与核查标准。各组严格按照既定片区范围逐点位开展实地盘点勘查，做到片区无遗漏、资产全覆盖，同步记录实物状态、权属疑点、资产损耗等信息，保障分散资产清查工作有序推进、核查数据完整准确。

资产隐蔽或难以触及（如房产地下结构、码头水下基础、渡轮水下船体部分）：对于房产地下结构，查阅地质勘察报告、施工图纸，联合工程技术人员判断结构完整性；结合历史维修记录估算状态。

（2）资产权属核实难点处理

产权资料缺失或不完整（如老旧房产无房产证、岸线使用权协议原件丢失）：走访资产原始购置部门、档案室，追溯资产来源，查找早期合同、发票、验收报告等间接证明文件。例如，对于老旧房产，通过翻阅企业历史基建档案、向住建部门申请调取存档资料还原产权脉络；对于岸线使用权协议原件丢失，向海事部门、**管理部门申请调取备案副本，结合企业付款凭证、历史运营记录佐证权属。

借助第三方产权查询平台，核实资产是否存在抵押、查封等他项权利限制，关注企业改制、并购过程中可能出现的产权变更未登记问题，与企业法务、管理层沟通协调，推动产权补全手续办理。

资产存在共有或租赁情况：针对共有资产，详细审查共有协议，明确各方权益份额、使用权限、收益分配方式，必要时与共有人访谈确认，确保评估价值合理分摊。

对于租赁资产，查验租赁合同原件，关注租赁期限、租金支付方式、续租条款等，区分经营租赁与融资租赁，按会计准则和评估准则要求处理，避免重复计算或漏算。

（3）市场数据获取与可比案例筛选难点处理

针对细分领域资产交易活跃度不足、有效可比案例稀缺这一常见评估难点，我司建立多渠道数据搜集体系与差异化估值调整机制，分层化解数据匮乏带来的测算风险，具体处置措施如下：

①、拓宽市场资料搜集渠道，丰富基础数据来源

不再局限于线上公开交易平台、标准化商业数据库两类常规渠道，同步拓展多元化信息获取途径。****协会调取行业内部统计资料、资产价格白皮书；梳理同行业企业股权转让、资产并购、整体改制等历史重组成交案例；走访行业经营主体、设备经销商、专业评估同业机构，收集行业交流会议、专业技术论坛留存的内部交易参考信息，全方位挖掘隐蔽、小众的资产交易线索，最大限度扩充可供参考的市场样本基数。

②、依托相近案例做修正调整

若经多渠道搜集后，仍无法找到与评估对象规格、区位、用途、使用年限高度匹配的直接可比案例，则优先选取功能属性、使用用途、资产类型相近的同类资产成交案例作为参照基准。结合标的与参照案例之间在新旧程度、区位条件、规模体量、权利限制、运营收益、配套设施等方面存在的客观差异，逐项测算、设定科学合理的修正调整系数，对参照案例成交价格进行量化修正换算，转化为适配本次评估标的的有效估值参考依据。

1、特色服务

（1）及时响应

在接受委托任务后，严格按照评估要求开展评估工作，在2个工作日内完成现场勘察、收集估价资料并出具预评估或评估报告，因项目复杂或在异地（省外）的，在5个工作日内完成现场勘察、收集估价资料并出具预评估或评估报告。在评估过程中，及时向委托方报告评估进度及其他有关情况。

（2）全流程一对一专属项目管家服务

每个评估项目固定配备项目负责人作为专属对接管家，从业务洽谈、资料清单推送、现场勘查协调、测算答疑到报告交付、档案对接全程专人跟进。建立线上即时沟通通道，及时响应委托方资料准备、流程进度、数据疑问等需求；针对资料繁杂、资产分散的客户，提供上门资料指导归集、台账梳理协助服务，主动梳理缺失资料明细，大幅缩短项目筹备周期，降低委托方资料整理负担。

（3）报告成果多元化配套增值服务

针对资产入库、国资备案、审计核查、股权转让等不同使用场景，按需提供报告解读说明、评估数据摘要表，协助委托方对接审计、国资管理等第三方机构，配合完成评审答疑、数据复核工作。项目完成后建立长效咨询通道，在报告有效期内免费提供资产价值相关政策、评估口径咨询服务。

（4）分散资产分片协同勘查专项服务

针对资产数量多、存放点位分散的项目，提前编制分片清查专项方案，按资产类别、地理位置划分片****小组同步作业，大幅压缩现场工作时长；勘查过程同步完成拍照建档、台账核对、瑕疵记录，现场形成三方签字勘查记录表，实现实地盘点、权属核查、影像留存一次性完成，避免多次进场反复协调。

2、创新管理机制

（1）“三级复核+分类风控”质量管控创新机制

构建评估人员自校、项目负责人初审、总评估师终审三级刚性复核流程，针对单项资产、股权评估设置差异化复核重点：实物资产重点核查成新率、重置成本、现场勘查记录完整性；股权评估重点复核收益预测、折现参数、流动性折扣取值合理性。同步建立项目风控台账，提前识别权属瑕疵、市场数据不足、资产闲置减值等风险点，形成风险识别、调整测算、底稿留痕闭环管理，从源头保障评估成果合规公允。

（2）数字化档案与数据**库管理创新

搭建内部标准化数字化数据库，长期归集各类机器设备、不动产、构筑物、船舶、股权交易可比案例、行业价格、参数标准等海量市场数据，项目测算时可快速调取匹配参考依据，解决细分市场交易案例稀缺难点。同时推行纸质、电子双归档数字化档案管理，所有勘查照片、合同凭证、测算底稿、审核记录统一分类加密存储，支持快速检索调阅，满足资产入库、长期备查、监管抽查需求。

（3）人员专业化分层管理机制

实行评估人员专业划分，设立不动产设备评估组、无形资产与股权价值评估组、特种**船舶资产专项组，定期组织行业政策、准则更新、特种资产勘查技能培训考核；根据项目类型对应专业人员，定期开展内部案例研讨，持续提升复杂资产、股权项目测算研判能力，保障不同类型评估业务均由匹配专业能力人员承接作业。

为妥善处置项目实施全过程中委托方、资产占有方、第三方监管机构、审计单位等相关方针对评估范围、资产成新率、重置成本、市场取值、股权折现参数、资产公允价值等产生的价格异议、价值争议问题，规范争议受理、核查复核、沟通调解、处置闭环全流程工作，快速化解分歧，保障评估项目平稳推进，规避执业风险、投诉风险与评审障碍，特制定本应急预案。

1、工作原则

客观公正原则：严格依据资产评估准则、权属资料、现场勘查记录、市场交易数据开展复核，不以主观诉求调整评估结论；

快速响应原则：争议诉求即时登记，限时开展复核、沟通反馈，缩短处置周期；

证据支撑原则：所有争议答复、价值调整均依托书面底稿、影像资料、市场案例、行业参数等客观材料，全程留痕；

分级处置原则：按争议轻微、一般、重大划分处置等级，匹配对应处置人员与处理流程；

合规审慎原则：涉及评估结论调整的，严格履行复核审批程序，杜绝随意变更测算结果。

2、组织架构及职责

成立****小组，组长由总估价师担任，副组长为部门负责人，成员包含项目负责人、专业评估师、风控专员、对外沟通专员。

组长（总估价师）：统筹重大争议处置，审定复核结论，审批评估结果调整方案，对接国资、财政、入库评审等主管单位；

副组长：协调人员调配、安排专项复核工作，组织多方沟通调解；

项目负责人：负责第一时间接收争议诉求，梳理异议要点，整理项目全套原始底稿，开展初步核对；

专业评估师：针对争议点开展专项重算、市场数据二次调研、资产状况复勘，出具专项复核说明；

风控专员：核查争议产生的执业风险，完善工作底稿补充材料，留存全部沟通、复核档案；

对外沟通专员：对接争议各方开展政策、准则解读，组织现场沟通会议，同步反馈处置进度。

3、争议分级标准

轻微争议：仅对单台设备、局部构筑物、少量苗木等单项资产价格存在小幅异议，不影响整体资产价值、股权评估结论，无书面正式异议函，仅口头沟通提出疑问。

一般争议：对批量资产、不动产、码头岸线、船舶等核心资产价值存在异议，委托方提交书面异议说明，涉及局部测算参数分歧，不改变评估整体思路。

重大争议：对评估方法选取、折现率、流动性折扣、资产基础法整体取值、大额资产重置价值存在根本性分歧；涉及国资备案、入库评审否决、拟发起投诉、第三方审计出具反对意见等情形。

4、分级应急处置流程

4.1轻微争议处置流程（1个工作日内办结）

登记收诉：沟通专员记录对方异议点、争议资产、诉求理由，同步移交项目负责人；

快速自查：项目负责人调取现场勘查照片、购置凭证、原测算底稿，核对参数与计算过程；

答疑反馈：结合准则、市场数据向对方逐项解读取值依据，提供对应佐证材料；

归档：对方无异议后，登记争议处置台账，留存沟通记录，流程办结。

4.2一般争议处置流程（3个工作日内办结）

材料接收：收取对方书面异议材料，应急小组登记建档，明确争议核心事项；

专项复核：调配同专业评估师独立开展二次测算，重新调取市场可比案例，必要时安排二次现场复勘，核对资产实际状况；

内部研判：应急小组组织研讨，区分两种情形：

原测算无误：整理完整复核报告、市场依据、勘查记录，形成书面答疑回复；

底稿存在疏漏、参数选取瑕疵：按评估流程重新调整测算，履行三级复核后出具调整说明；

多方沟通：组织线上或线下沟通会，逐项展示复核过程与佐证资料，开展调解；

成果送达：出具正式书面争议答复函，同步配套全套复核底稿附件，完成争议闭环。

4.3重大争议处置流程（5个工作日内出具初步处置意见）

专项上报：项目负责人第一时间向总估价师上报全部争议材料，启动最高等级应急机制；

多维度复核：****小组，重新核查评估范围、权属文件、收益预测、市场数据库；针对资产分散、交易案例不足等难点重新拓展市场数据；对存在争议的大额资产、股权收益模型全面重算；

外部专家会商（按需启用）：涉及**、船舶、岸线、股权等复杂标的，邀请行业外部专家、同业资深评估师参与会商，出具专家参考意见；

正式书面答复与方案出具：形成完整《评估价值争议专项复核意见书》，包含异议逐条回应、全部测算过程、市场案例、现场影像、准则依据；确需调整评估结论的，严格执行三级复核、总估价师签字审批；

高层对接沟通：由总估价师或部门负责人对接委托方、国资管理、入库评审单位等相关方，开展专项协调；

备选处置方案：经多次沟通仍无法达成一致的，书面告知对方合规解决路径，包括共同委托第三方评估机构复核、按合同约定走争议调解、法律途径等方式，全程做好书面记录留存。

5、典型争议专项处置措施

（1）市场可比案例不足引发价格争议

立即启动多渠道数据搜集机制，****协会、厂商报价、并购案例、二手交易平台数据，补充相近资产差异调整测算过程，完整列明调整系数取值逻辑，以间接估值依据佐证评估结果公允性。

（2）资产成新率、完好状态存在分歧

组织双方共同二次现场勘查，同步拍摄资产现状影像，对照设备维保记录、竣工年限、破损缺陷记录，结合行业设备使用损耗标准，重新判定成新率并共同签字确认勘查记录。

（3）股权评估折现率、流动性折扣争议

梳理行业通用折现参数区间、同类股权转让成交折扣案例，结合企业经营风险、资产负债结构、少数股权控制权缺失影响形成测算说明，完整展示参数选取行业依据。

（4）重置成本、维修改造费用争议

调取设备原厂报价单、同类建筑施工造价信息、历史大修票据，区分全新重置价、新旧改造差价，列明资产配套附属设施核算明细，逐项核对账面与实物差异。

6、档案留存与事后风控

建立独立《评估价格争议处置台账》，完整记录争议发生时间、异议内容、处置等级、复核人员、沟通记录、最终处置结果；

所有异议函、沟通纪要、现场复勘影像、专项复核测算底稿、答复文书统一与项目档案合并双套归档（纸质+电子）；

争议处置完成后，风控专员复盘争议产生根源，针对项目短板优化后续勘查、测算、参数选取管控标准，避免同类争议重复发生。

7、保障措施

人员保障：应急小组成员保持常态化在岗，重大争议可随时调配专业人员开展专项复核；

数据保障：依托内部数字化案例数据库，快速调取各类资产市场价格、行业参数，支撑争议复核工作；

时限保障：明确各等级争议处置时限，专人跟踪督办，杜绝拖延处置引发矛盾升级；

制度保障：将本预案纳入内部质量管理制度，定期组织全员培训，提升争议预判与处置能力。

我公司已建成全面、完善的内部管理制度，涵盖评估业务管理、业务档案管理、人事管理、继续教育及财务管理五大板块，并配套建立了评估操作风险防范措施与控制管理办法，确保各项业务规范运行。

1、项目总体实施方案

（1）评估工作流程

评估工作流程依次为：受理业务，签订委托估价书，委托方提交基本资料，制定估价作业计划，实地勘察、收集整理相关资料及记录，评估及撰写评估报告，复核、批准，收取评估费、交付评估报告，资料归档。

（2）评估报告编制依据与质量保证措施

评估报告的撰写应严格遵守《资产评估法》等财政部发布的资产评估基本准****协会发布的资产评估执业准则、资产评估指导意见和职业道德准则等标准，测算结果应做到客观、公平、公正。报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，评估的初步结果由评估部负责人审核后确定，也要与委托方、报告使用方沟通，评估部负责人为评估报告的最终完成人。报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。

估价报告中对估价对象的描述和分析应客观公正，文字表达采用陈述性方式，不得带有任何恭维、诱导性或与估价过程无关的结论。

估价人员在完成评估报告后，必须对报告的结构、文字描述、评估目的、对象、评估方法选用、公式运用、参数确定及评估结论等进行详细审核。自检1遍、互检1遍，切忌出现技术路线、计算、逻辑不一致性错误。

报告编制、自检、互检完成后，由部门经理审核，重点审查计算过程、逻辑一致性、技术路线、外业调查表、估价参数表、估价技术要点表和价格水平。

经两级审核批准后，部门经理将评估报告、外业调查表、估价参数表、估价技术要****公司总评估师最终审核，在总评估师审核无误后，方可提供正式评估报告。

整理编号，评估报告及工作底稿归档备查。

2、评估质量保障措施

（1）评估报告的三级审核

实行评估报告三级审核制度，层层把关，确保报告质量。

（2）基础数据库

我公司建立了基础数据库，引进了办公自动化及现场作业系统。

①公司基础数据库

我公司不断加强数据库建设。定期收集各区县房地产、土地、资产估价基础资料、成交案例，并逐个分析，形成地区房地产、资产评估基础资料数据库。完善分用途的基准地价，分用途的成交、出租案例，定期更新各类参数及修正系数，确保参数、修正系数及时准确。数据库包含房地产基础数据、房地产价格数据、房地产测算相关参数、工程造价数据指标、资产评估数据以及其他相关数据参数。各类成交的出售或租赁可比实例均配以实景图片，方便需要时根据相关信息进行检索；商业、办公、工业类除市场成交案例外，更注重租赁成交实例的搜集整理。借助此数据库，本公司评估人员在评估时，可结合评估项目的实际需要，通过此数据库选取可比实例，及时掌握价格变动，并准确预测未来走向。

②办公自动化及现场作业系统

为给评估工作提供更有力的技术支撑，运用批量评估技术，提高估价工作效率，利用大数据衍生增值服务，****公司引进了估价宝估价作业管理系统及云估价数据查询系统（CAS），运用于抵押、征收评估工作。该系统通过指定的数学方法分析房地产估价统计数据，处理日常房地产估价管理，是一款专业化的评估作业管理系统。通过实现报告自动生成与系统自定义配置规范流程，在提升评估作业效率的同时，也为评估报告的质量和业务风险提供保障。

3、服务响应时间

在接受委托任务后，严格按照评估要求开展评估工作，在2个工作日内完成现场勘察、收集估价资料并出具预评估或评估报告；因项目复杂或在异地（省外）的，在5个工作日内完成现场勘察、收集估价资料并出具预评估或评估报告。在评估过程中，及时向委托方报告评估进度及其他有关情况。

为更好地服务委托方的评估咨询工作，我公司制定了相应的服务保障方案：

（1）后勤保障

交通工具：公司有机动车30余辆，确保评估工作及时响应。

办公设备：现有台式电脑30台，笔记本电脑10台，复印机4台，打印机20台及测距仪30套，测量工具若干。

（2）人员保障

根据项目情况合理安排经验丰富、专业素质过硬的人员进行评估咨询服务。项目进行中如有必要，及时对人员进行调整。

（3）进度管理

建立项目进度例会制度，每星期召开一次项目进度例会，检查上次例会以来的计划执行情况，布置下次例会前的计划安排，对于拖延进度要求的工作内容找出原因，并及时采取有效的措施保证计划完成。

4、保密制度

我公司对委托方提供的产权资料等给予保护、保密。相关技术资料由相关技术人员保管，无关人员不得随意查阅。评估报告按规定程序进行登记、发放、归档，无关人员不得随意查阅和向他方泄露、扩散。并建立保密责任制度、采取保密措施、进行保密教育和培训、对泄密事故进行处理和责任追究。具体如下：

（1）保密责任制度：明确项目中各相关人员（包括主管领导、项目经理、估价师等）的保密责任和义务，包括不泄露保密信息、不私自使用保密信息等。

（2）保密措施：制定相应的安全措施，包括项目资料的保护、网络信息的安全等，防止不法分子盗窃或泄露保密信息。

（3）保密教育和培训：对所有涉及到涉密信息的人员进行保密教育和培训，提高其保密意识和技能，使其能够有效地控制保密信息。

（4）事故处理：制定涉密信息泄露或窃密事件的应急处理方案，对信息泄露或窃密行为进行及时处置和调查，并采取相应的惩罚措施。

（5）保密责任追究：对于违反保密规定或泄露保密信息的人员，进行严厉的追究和惩罚，包括取消相关的保密资格、撤销相关的职务等。

5、回避制度

执业人员与委托单位存在以下利害关系时，应向经理室声明并应实际回避：

a. 在委托单位任职，离职后未满两年的；

b. 与委托单位的负责人和主管人员、董事或委托事项的当事人有近亲关系的；

c. 其他为保持独立性而应回避的事项；

d. 本公司与委托单位存在除业务收费之外的其他经济利益的，也应实行回避原则。

6、廉洁制度

执业人员的行为应当清正廉明，不得利用自己的身份、地位和执业中所掌握的委托单位的资****公司谋取私利，不得向委托单位索贿受贿，不得以任何方式接受委托单位馈赠的礼品和其他好处，也不得向委托单位提出超越工作正常之外的个人要求。

为杜绝人为因素高估或低估情况的发生，公司作了一些制度上的安排：首先，实行评估和审核分离，即审核人员不得出具评估报告，出具评估报告的估价师不得进行审核。其次，每个评估项目结束后，会电话回访满意度，对服务质量进行客观评价，评价结果作为评估人员绩效考核的重要依据。此外，公司制定了《员工廉洁自律管理办法》等制度，从制度上保证评估结果的客观、公正。本公司实行违规违纪责任追究制度。

公司搞好廉政建设的主要措施有：

a. 加强教育学习，做好预防工作；

b. 设立廉政台账制度；

c. 设立廉政保证金制度；

d. 严格执行违规违纪责任追究办法；

e. 设立廉政奖励基金，每年将员工年终奖的20%作为廉政奖励。

公司设举报电话，如发现有吃拿卡要行为，对照公司管理制度从严处罚。

****公司业务档案管理，确保业务档案齐全、完整，并有效利用，根据《中华人民**国档案法》及有关要求，****公司实际情况制定本制度。包括档案收集制度、统计制度、保密制度、借阅制度和库房管理制度以及档案管理人员守则等。

1、档案管理基本要求

（1）公司须明确专业部门、专人负责进行档案管理工作，至少配备一名专职档案管理人员；

（2）公司建立封闭、****档案室，有健全的档案收集制度、统计与台账制度、保密制度、借阅制度、库房管理等制度；

（3）项目负责人应在咨询报告签发后40日内完成项目归档；

（4）档案备考表必须由档案管理员填写。

2、档案管理员岗位基本职责

（1）努力学习理论和专业知识，不断提高业务技能和管理水平，积极参加档案业务培训；

（2）熟悉本单位和本系统业务工作，了解本单位各类文件材料的形成过程，掌握分类方法、归档范围和保管期限；

（3）切实做好档案的收集、分类、整理、编目工作，保证档案的齐全完整，提高案卷质量，力争达到标准化、规范化的要求；

（4****档案室的整洁卫生，档案案卷排列有序。定期检查档案保管情况，经常核对档案资料，做好记录，及时处理档案保管、保护方面的问题，保证档案的完整与安全，发现破损、变质等问题，提出处理意见；

（5）编制科学的检索工具，全面熟悉室藏情况，积极主动地提供档案资料，做好咨询服务工作和档案利用工作，严格执行保密制度，坚持做好查借阅登记和利用效果登记，注意搜集利用效果和信息反馈；

（6）做好档案的统计工作，建立统计台账，及时、****管理部****机关档案工作统计年报及其他调查统计表；

（7）每年档案的收进和销毁要进行登记。

3、档案借阅制度

（1）企业****档案室内阅卷，确需将档案借出的，要按规定办理借阅手续；

（2）外单位需要借阅档案的，****管理部门同意，在档案室内阅卷；

（3）企业员工借出档案要按期归还，借阅时间一般不超过一星期，过期应办理续借手续；

（4）摘抄、复印档案和借阅重要档案，须经本单位业务主管批准；

（5）不得在借阅的档案中擅自涂改、勾划和剪裁，一经发现，应追究责任；

（6）档案归还时，档案人员应当面清点，逐页检查，并及时办理注销手续；

（7）企业员工外出不得携带档案，确需将档案借出的，要按规定办理借阅手续。

4、档案室管理制度

（1）非档案管理人员，****档案室，****档案室，要有档案管理人员陪同；

（2）档案室内严禁吸烟，做到防虫、防潮、防尘、防鼠、防盗的要求，定期检查消防器材；

（3）档案室应防止阳光照射，控制库房内的温度、湿度，保持通风；

（4****档案室的档案要登记，借出档案按《档案借阅制度》办理；

（5）档案要放置有序，整齐美观，做到科学化、规范化，便于提供利用；

（6）档案人员调离时，****档案室中其他物品要办理移交手续。

5、档案统计与台账制度

（1）档案室要建立档案工作统计台账，档案管理员要认真细致地做好档案收进、移出、保管的数量、状况的登记和统计，还要做好档案检索、编研和利用情况的登记和统计；

（2）档案统计内容与指标要保持一致性、稳定性和连续性，不得随意更改。统计数字要准确无误，情况要真实，结论要正确，各项数字一律用阿拉伯数字书写，字迹工整、清楚，不得潦草和模糊；

（3）档案管理员负责定期对档案进行清理核对和检查，确保档案齐全完整，账物相符；

（4）档案室要定期对档案统计资料进行归纳整理，定期对统计数据进行必要的综合、分析和研究，从而及时发现问题，纠正错误。

6、档案保密制度

（1）档案工作人员应严格贯彻执行国家保密法规，遵守保密纪律，明确保密职责，维护档案的安全和完整；

（2）保密文件材料、档案的密级划分、变更和解密，必须按照国家有关制度和规定办理；

（3）不准私自或在无保密保障的情况下复制、使用、存放、销毁国家秘密的文件、档案、资料和物品。不准将属于国家秘密的文件、档案、资料和物品作为废品出售；

（4）不准借阅秘密档案资料。查阅秘密档案或文件，应履行审批手续，****档案室内阅览，不得抄录和带出，不得向别人透露秘密文件的内容；

（5）定期进行保密文件、档案、资料和物品的清查工作，发现问题，及时报告；

（6）不准隐瞒泄密事件，对造成失密、泄密的人员或事件要及时报告，并视其情节依法追究责任。

第二****公司在法定业务活动中形成的文字、图片、音像资料，包括各类评估、咨询服务的工作底稿。业务档案按业务类别立卷编号。

第三条业务档案的保管年限如下：

1、当期档案自业务报告签发之日起至少保存30年；

2、永久性档案应长期保存；

3、不再继续发生业务的客户单位，其永久性档案的保管年限与最近一年当期档案的保管年限相同。

第四条业务档****公司，由本公司指定人员集中保管。本公司业务人员因工作需要调阅业务档案，应办理调阅手续。调阅与本人无关业务档案，应征得原业务经办人同意。调阅的业务档案阅毕及时归还。

第五条业务档案保管期限届满，由指定管理人员编制业务档案销毁清册，总经理审批后方可销毁。准予销毁的业务档案，应核对无误，确保不流转散失。现场监督销毁应有股东参加。

****公司设立起施行。

****公司人力**管理，发挥从业人员的积极性，根据《中华人民**国劳动法》及其他有关规定，****公司实际情况制定本制度。

第二条从业人员分在册职工和临时聘用人员，****公司签订一年及以上劳动合同的职龄内人员；临时聘用人员是指从离退休人员、下岗人员、待业人员中聘用的具有一定工作技能的人员。聘用期为一年、半年或项目工作期。其中聘用期****公司签订正式聘用合同。

****公司根据业务工作需要择优聘用从业人员，从业人员应如实填列从业人员登记表，到岗后一周内签订聘用合同或劳动合同，根据专业技能明确试用期，试用期为3-6个月。一旦转正，试用期算在合同期内。合同到期三****公司法定代表人请示是否续订合同。聘用合同一式两份，****公司各留一份。

第四条从业人员遵守国家法律、法规和行业法规，****公司各项规章制度和业务规范，公司根据个人工作实绩和遵章守纪情况，对从业人员进行奖罚。

第五条在册职****公司****管理部门认可的有关机构代理，****工会等组织关系挂靠相应的人事代理机构，本公司为其参加组织活动提供必要的方便。

****公司为从业人员提供与基本岗位相关的知识、技能培训机会，鼓励****公司法定业务有关的业务知识。

****公司按有关规定为职龄内从业人员缴存社会保险和公积金。

第八条****公司声誉和形象，并****公司利益相背的各项活动。

****公司聘用的工作人员在聘用期间内辞职。凡公司部门经理或区域经理（含）以上岗位人员、注册类专职人员及财务人员由个人提前六个月先提出辞职申请，陆续办理工作交接。满六个月后，经本公司绩效考核，对其在本年度工作绩效做出书面鉴定，填写离职交接表、内勤签字、财务人员签字、移交工作接收人签字、分管领导签字、最后由法定代表人签字，加盖公章。15天内办理注册转出手续、工资结算、人事代理、社保、公积金等关系转移手续。否则，不予办理相关转移手续。年底支付绩效奖励。

****公司聘用的工作人员在聘用期间内辞职。凡公司部门经理或区域经理（不含）以下岗位人员、非注册类专职人员及非财务人员由个人提前三个月先提出辞职申请，陆续办理工作交接。满三个月后，经公司考核，对其在本年度工作做出绩效认定，填写离职交接表，内勤签字、财务人员签字、移交工作接收人签字、分管领导签字、最后由法定代表人签字，加盖公章。15天内办理证书转出手续、工资结算、人事代理、社保、公积金等关系转移手续。否则，不予办理相关转移手续。年底支付绩效奖励。

****公司聘用的工作人****公司业务萎缩被辞退，公司按劳动合同法规定支付经济补偿，即日起办理工作交接。经本公司考核，对其在本年度工作做出绩效认定，填写离职交接表，内勤签字、财务人员签字、移交工作接收人签字、分管领导签字、最后由法定代表人签字，加盖公章。一周内办理证书转出手续、工资结算、人事代理、社保、公积金等关系转移手续。否则，不予办理相关转移手续。年底支付绩效奖励。

****公司聘用的工作人员在聘用****公司制度被开除，公司按劳动合同法规定不支付经济补偿，经本公司考核，对其在本年度工作做出绩效认定，****公司管理制度进行处罚认定，二者差额为正的，剩余绩效奖励年底支付；二者差额为负的，在结算工资时扣除；工资扣除后仍不足的，公司有权继续追偿。即日起办理工作交接，填写离职交接表。内勤签字、财务人员签字、移交工作接收人签字、分管领导签字、最后由法定代表人签字，加盖公章。一周内办理证书转出手续、工资结算、人事代理、社保、公积金等关系转移手续。否则，不予办理相关转移手续。

第十三条如在实习期内，须提前3天提出辞职申请。否则，不予结算工资。

****公司专职人员取得任何注册类资格****公司，****公司的各类资格证书，公司将提供有竞争力的薪酬待遇。

本制度自即日起实行。

****公司评估团队专业素养、执业能力与风险防控水平，规范从业人员继续教育学习管理，确保全体资产评估人员持续掌握最新行业准则、政策法规及执业技术，保障评估服务质量稳定、专业合规，结****公司执业实际，特制定本制度。

第一条 适用对象

****公司全体注册资产评估师、注册房地产估价师、评估专业技术人员、项目审核人员及相关执业从业人员，所有在岗执业人员必须按规定完成常态化继续教育学习与能力提升培训。

第二条 总体管理要求

公司严格遵循资产评估行业继续教育管理规定，坚持常态化学习、系统化培训、专业化提升、规范化考核的原则，建立年度继续教育计划、过程管控、学时登记、结果考核的全流程管理体系，确保全员专业能力持续适配项目执业需求。

第三条 继续教育内容

继续教育内容紧贴行业新规与项目实操需求，主要包含：资产评估最新法律法规、执业准则、技术规范、计价标准更新；各类资产勘查方法、市场询价规则、折旧测算、价值评估技术；典型项目案例复盘、执业风险防控、质量审核要点；职业道德、廉洁执业及争议处置规范等实操内容，全面覆盖执业全过程所需专业知识。

第四条 学习形式与学时管理

公司实行外部行业培训+****中学习+案例研讨+线上继续教育相结合的多元化培训模式。严格落实年度学时管理要求，确保执业人员每年足额完成行业规定继续教育学时，其中职业道德、新规准则类培训学时按要求专项达标，所有学时真实有效、可查可溯。

常态化组织内部业务培训、项目复盘交流会、疑难案例专题研讨，通过以学促干、以练促专，持续提升团队现场勘查、参数选取、数据核算、风险识别的实操能力。

第五条 培训考核与岗位挂钩

公司建立继续教育考核机制，将年度继续教育完成情况、培训出勤、学习成效纳入员工年度考核、岗位履职、评优晋升的重要依据。未按规定完成继续教育、考核不合格人员，暂停项目执业、审核及报告签字权限，限期完成补学整改，确保全员持证上岗、合规执业。

第六条 继续教育台账管理

专人负责继续教育台账管理，统一登记人员培训记录、学时证明、学习资料、考核结果，分类归档留存，实现继续教育工作制度化、规范化、痕迹化管理，随时接受行业检查及项目履约核查。

第七条 制度目的与成效

通过常态化继续教育管理，持续更新团队专业知识、统一执业标准、规避执业风险，全面提升项目评估精准度、规范性与公信力，为各类资产评估项目提供稳定、专业、高质量的技术服务保障。

第八条 项目组人员培训方案

为了增强评估机构人才的专业能力，提升服务质量，培养评估机构人才的创新能力和问题解决能力，提升评估机构人才的团队**意识和沟通能力，增强评估机构人才的自我管理和职业发展能力，我公司会定期组织项目组人员培训。

（1）专业知识培训

熟悉评估机构的法律法规**策，掌握相关标准和准则。学习评估方法和技术，掌握数据分析和解读的基本技能。了解不同领域的评估需求，学习如何针对不同需求制定评估方案。

（2）项目管理培训

掌握项目管理的基本流程和方法，学习如何制定项目计划和管理进度。学习团队管理和协调，提高评估项目的执行效率和质量。学习风险管理和问题解决的方法，提高项目的成功率和响应能力。

（3）培训方法

理论学习：定期进行估价师继续教育，由行业资深专家授课，进行专业知识和技能学习。

实践训练：组织实际项目演练，加深学员对评估过程和方法的理解，培养实践能力。

网络学习：提供在线学习平台，包括学习资料、案例分享和在线讨论，帮助学员随时随地学习。

（4）培训评估与考核

定期进行课程评估，听取学员意见和建议，及时调整和改进培训内容和方法。

考核包括理论考试和实践项目的评估，评估学员的专业知识和实践能力。

根据培训评估和考核结果，对学员进行等级评定和个人定制化发展建议。

****公司设立起施行。

第一章 总则

第一条为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财****公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。

第二条财务管理的基本任务和方法：

（一）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资**全，****公司经济效益。

（二）做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。

（三）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。

第二章 财务管理的基础工作

第三条加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。****公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录的主要依据。

****公司应根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。记账凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记账凭证还应当由出纳人员签名或盖章。

第五条做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。

第六条会计人员根据不同的账务内容采用定期对会计账簿记录的有关数据与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证账证相符、账实相符、账表相符。

第七条建立会计档案，包括对会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。

第八条会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上签字后，移交人员方可调离或离职。

第三章 流动资产管理

第九条现金的管理：****银行颁布的《现金管理暂行条例》，****公司实际需要，合理核实现金的库存限额，超出限****银行。

第十条严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出现金日记账的账面余额，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。

****银行存款的管理：****银行账户及其他账户的保密工作，非因业务需要不准外泄，银行账户印签实行分管、并用制，不得一人统一保管使用。严禁在任****银行账户印签。

第十二条出****银行存款余额，不准签发空头支票，****银行账户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。****银行的对账工作，****银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，查找原因，并报财务部门负责人。

第十三条应收账款的管理：对应收账款，每季末做一次账龄和清收情况的分析，并报有关领导和业务部门，督促业务部门积极催收，避免形成坏账。

第十四条其他应收款的管理：应按户分页记账，要严格个人借款审批程序，借款的审批程序是：借款人→部门负责人→财务负责人→总经理。借用现金，必须用于现金结算范围内的各种费用项目的支付。

第四章 长期资产管理

第十五条固定资产要做到有账、有卡，账实相符。财务部负责固定资产的价值核算与管理，综合管理部负责实物的记录、保管和卡片登记工作，财务部应建立固定资产明细账。

第十六条已经提足折旧、继续使用的固定资产不再提取折旧，提前报废的固定资产，不再补提折旧。当月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少的固定资产，当月照提折旧。

第十七条递延资产是不能全部计入当期损益，需要在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费，租入固定资产的改良支出和摊销期限超过一年，金额较大的修理费支出。开办费自营业之日起，分期摊入成本。分摊期不短于5年，以经营租入的固定资产改良支出，在有效租赁期内分期摊销。

第五章 成本费用管理

第十八条成本费用开支范围包括：营业费用、其他营业支出等。

（一）营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。

（二）各种准备金：各种准备金包括投资风险准备金和坏账准备金。投资风险准备金按年末长期投资余额的1%实行差额提取，坏账准备金按年末应收账款余额的1%提取。

第十九条加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。

****公司各****管理部门负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，****中心要定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。

****公司利润总额按国家有关规定作相应调整后，依照缴纳所得税，缴纳所得税后的利润，按以下顺序分配：

****公司以前年度亏损；

（二）提取法定盈余公积金，法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项后的10%提取，盈余公积金已达注册资本的50%时不再提取；

（三）提取公积金、公益金按税后利润的5%计提，****公司的职工集体福利支出。

第六章 财务报告与财务分析

第二十二条财务报表分月报和年报，月报财务报表包括资产负债表、损益表。年度财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量表、营业费用明细表、利润分配表。

****银行电子支付系统的管理，****银行电子支付程序和权限规定执行。电子支付密码器、智慧IC卡、账户密码和操作人****银行系统的关键要素，应妥善保管，主管卡和操作员卡应按照分管并用的原则，****管理部门负责人和操作员分别设制密码，不得一人统管使用。