HBT-102226002-264281-1江夏区P(2023)056地块建设项目（住宅）全过程开发委托管理服务澄清公告

招标文件澄清通知

编号： ****

各投标人：

经研究，对 **区P(2023)056地块建设项目（住宅）全过程开发委托管理服务，作如下澄清：

1、问题：合同第三十三条：本条款所称“营销团队费用”，指乙方为完成项目销售工作而组建的营销团队所发生的人员相关费用。但招标文件第五章第七款，委派人员情况：营销管理部仅营销策划、销售经理、策划专员/主管三人。需明确以下问题：

（1）乙方是否仅需承担委派人员名单中营销策划、销售经理、策划专员/主管三人的人员成本若是，营销团队的其他成员如：营销经理、渠道经理、销管、置业顾问等，是否由甲方承担人工成本，在项目营销费中据实列支

（2）若合同第三十三条“为完成项目销售工作组建的营销团队”是指完整的营销团队成员，包括营销管理人员、置业顾问等，甲方支付了货值1%的营销团队费用后，是否由乙方承担完整营销团队的人员成本（包括营销管理人员及置业顾问等）"

回复："营销团队费用”指为达成项目销售目标所需发生的全部销售人力相关费用，涵盖营销策划、销售经理、策划专员营销经理、渠道经理、销售、置业顾问等岗位人员薪酬销售相关全部人工成本均由乙方自行承担，甲方不再另行支付任何销售人工类费用;若实际产生的销售人力费用超出约定标准，差额部分由乙方自行承担，直至完成甲方既定销售目标。

2、问题：招标文件第五章第八款：（4）营销团队费用最高投标限价为项目销售额的1%。按实际销售额的1%进行总额控制，最终以项目实际销售回款金额为基数含税。但未说明营销团队费用的支付节奏，是否根据上个月月度销售额*1%，按月支付

回复：营销团队费用的支付节奏由招标人和中标人在合同签订时协商确定。

3、问题：合同第六条：整体管理服务期限暂定为 66 个月，自本合同签订生效之日起至项目最后一期完成竣工验收备案之日后满【6】个月止。合同第七条：本项目总体开发建设周期暂定为60 月（以首批施工许可证领取之日起开始计算至物业最后分期完成竣工验收备案）。需明确以下问题：

（1）按服务周期的描述，自合同签订至竣工备案，共计60个月；但按项目开发建设周期的描述，自首批施工证起至最后竣工备案，共计60个月。二者差异很大，若从首批施工证起算至竣工备案共计60个月，则服务周期不止60个月（不含竣备后6个月）。

（2）服务周期至竣工备案后满6个月为止，竣工备案后的后改造、集中交付等工作事宜是否需要乙方负责管理"

回复：（1）本项目乙方服务周期暂按66个月预估，实际服务期限以本合同签订生效之日起，至项目最后一期工程完成竣工验收备案之日后满6个月止。本项目施工建设总周期暂定为60个月，该周期起算节点为项目取得施工许可证之日，终止节点为项目完成竣工验收备案之日，仅涵盖现场施工建设阶段;项目前期定位策划、各类报批报建等前期工作所需时间，不计入前述60个月施工建设周期内。

（2）本项目服务周期虽约定至竣工备案后满6个月，但竣工备案后的工程缺陷改造、分户复验、现场验房、业主报修整改、交付现场组织、交付问题销项闭环及交付相关配套管理等全部工作，均属于乙方代建管理服务范畴，相关人工、统筹、协调、现场管控等所有费用均已综合包含在投标报价内，甲方不另行支付任何费用。

4、问题：合同第二十四条：乙方应确保关键岗位人员（包含：项目负责人、产品负责人、营销负责人、成本负责人）在各项工作启动前全职投入本项目。招标要求第七项委派人员情况中不包含营销负责人。

需明确以下问题：营销负责人是否需要专职，是否包含在8个委派专职人员中，委派专职人员是否可以根据实际需要进行调整，确保关键岗位人员专职即可。

回复：招标要求第七项委派人员情况，营销管理部的“营销策划”修改为营销负责人。营销负责人为专职，项目委派专职人员不少于9人。

5、问题：招标要求第八项第一条，基础代建费剩余部分在基础代建费最终结算时支付。若项目分期开发的，则上述按项目开发节点支付的代建管理服务费按照当期的总建筑面积占项目的总建筑面积的比例支付。

需明确以下问题：基础代建费最终结算的时间节点是什么。分期开发的各期分别结算还是最终统一结算。

回复：基础代建费最终结算的时间节点由招标人和中标人在合同签订时协商确定。分期开发的各期分别结算。

6、问题：第二章投标人须知及前附表附件3：评分标准各项评标基准价（第22页）：评标基准价的确定办法：若有效投标不少于五家，评标价为各项有效投标报价（通过初步评审、算术性修正的投标人报价）中，去掉一个最高报价和一个最低报价后的算术平均值。若有效投标少于五家（不含五家），则以所有各项有效投标报价的算术平均值作为各项评标基准价。标书代写

疑问：各项评标基准价的计量单位是否为基础代建费按总价，品质提升服务费、营销管理服务费、营销团队费用按占比销售额的百分比标书代写

回复：是。

7、问题：第三章评标办法商务部分（第23页）：人员配置方案：投标人针对本项目配备的管理人员结构合理、岗位职责清晰、分工明确、有合理的项目团队架构，人员配备合理、分工明确得4-5分，基本满足要求得2-3分，有所欠缺1分，未提供得0分。标书代写

疑问：拟派负责人及项目团队人员配置在评标标准中未明确对于持证的要求，最终评标时人员持证情况是否会成为得分的评定标准。标书代写

回复：按招标文件执行。

8、问题：第三章评标办法技术部分（第23页）：项目主要经营指标目标值：包含经济指标、时间指标、工程质量管理指标及社会责任指标，且有明确目标值，符合实际情况，得满分。标书代写

疑问：主要经济指标目标值：经济指标、时间指标、工程质量管理指标及社会责任指标具体指哪些指标工程质量管理和社****公司的管理维度来衡量

回复：按招标文件执行。投标人参考第五章招标要求制订相关指标目标值，未明确指标的投标人参考市场行情和企业内控自行制订。

9、问题：第四章合同主要条款及格式“第五条第（5）款”（第26页） 营销人员费用控制：乙方为营销活动所产生的人员费用（包括但不限于营销团队的基本工资、绩效奖金、社保、福利、佣金、交通补贴等），按项目实际销售额（最终以项目实际销售回款金额为基数），上限比例为1%进行总额控制。

疑问：营销人员费用是否包含****管理部营销策划、销售经理、策划专员/主管岗位的基本工资、绩效奖金等

回复：包含。

10、问题：第四章合同主要条款及格式“第八条第（2）款”（第28页）（2）委托服务期结束前，项目住宅已销售面积达到住宅可销售面积的90%（百分之九十），车位按可销售个数达到50%（百分之五十），商铺按可销售面积达到的50%（百分之五十）（甲方保留物业或工抵房不计入已销售面积）；

疑问：甲方保留物业或工抵房是否亦不计入可销售面积/个数

回复：甲方保留物业或工抵房不计入已销售面积，同时也不计入可销售面积。

11、问题：第四章合同主要条款及格式“第八条第（2）款”（第28页）（2）委托服务期结束前，项目住宅已销售面积达到住宅可销售面积的90%（百分之九十），车位按可销售个数达到50%（百分之五十），商铺按可销售面积达到的50%（百分之五十）（甲方保留物业或工抵房不计入已销售面积）；

疑问：达成销售目标后的剩余未售物业如何计入销售额

回复：达成销售目标后的剩余未售物业不计入销售额。

12、问题：第四章合同主要条款及格式“第三十三条”（第32页）：“乙方应按照节约高效原则安排费用开支，努力在此费用预算目标内实现项目销售目标，在预算额内的营销团队费用支出由甲方承担。”

疑问：预算额内的营销团队费用支出由甲方承担，具体支付方式是否由甲方直接支付给营销人员支付时间是否为按月度支付

回复：营销团队费用甲方直接支付给中标人，支付时间由招标人和中标人在合同签订时协商确定。

13、问题：第五章招标要求七、委派人员情况（第42页） 委派营销部人员包括：营销策划、销售经理、策划专员/主管

疑问：架构表内委派人员未包含营销负责人。

回复：招标要求第七项委派人员情况，营销管理部的“营销策划”修改为营销负责人。到岗要求：专职，按节奏：项目启动后3个月内到岗。

14、问题：第五章招标要求七、委派人员情况（第42页）委派成本合约部人员包括：成本、合约、景观工程、精装修工程

疑问：需要委派的专职人员中，有一个成本岗位一个合约岗位，在能承接相关工作内容的前提下，可否将此两个岗位合并为一个景观和精装修涉及设计和工程的不同阶段，可否岗位名称调整为景观管理岗，精装修管理岗

回复：按招标文件执行。

15、问题：第五章招标要求八、委托管理相关费用（控制价）（1）基础代建费（人员工资成本+固定管理费）最高投标限价为1340万元。（第43页）“包含内容：代建项目部所有在岗人员工资、社保、公积金、绩效、福利、加班费；驻地办公费、差旅费、交通费、通讯费、总部管理费、行政杂费等全部固定成本；甲方不再另行支付本项费用外任何固定类开支。”

疑问：代建项目部所有在岗****管理部营销策划、销售经理、策划专员/主管岗位人员

回复：按招标文件执行。

16、问题：第五章招标要求八、委托管理相关费用（控制价）（2）品质提升服务费最高投标限价为项目销售额的0.365%。（第44页）“暂按项目销售额40亿为基数的0.365%计取，依据项目全景开发计划，按季度固定分期支付（最终结算按照项目实际销售回款金额为基数）上限控制为1460万元（含税）。”

疑问：请问是根据开发全景计划从项目开始即开始支付，还是等项目开始销售有回款后，根据回款情况按季度支付。2、品质提升服务费支付节奏是否为根据中标价分20笔（本项目总体开发建设周期暂定为60月）支付，且在签约后每季度末预付下个季度的品质提升费

回复：品质提升服务费付款节点由招标人和中标人在合同签订时协商确定。

17、问题：第五章招标要求八、委托管理相关费用（控制价）（3）营销管理服务费最高投标限价为项目销售额的0.8%。（第44页） “达成销售率目标（含阶段性目标）后才可支付，具体为：住宅按可销售面积的60%、75%、90%分别设置阶段性销售率目标，目标达成后可分别支付销售额的0.2%、0.2%、0.4%；车位按可销售个数的30%、40%、50%分别设置阶段性销售率目标，目标达成后可分别支付0.2%、0.2%、0.4%；商业按可销售面积的30%、40%、50%分别设置阶段性销售率目标，目标达成后可分别支付0.2%、0.2%、0.4%。”

疑问：1、销售面积达成比例与支付节奏比例不匹配，不利于前期项目团队的激励及积极性。2、该阶段性目标是否为分期的销售目标营销管理服务费是否为按期区单独核算支付

回复：项目存在分期开发的，则营销管理服务费按各分期单独核算。其他按招标文件执行。

18、问题：第五章招标要求八、委托管理相关费用（控制价）（4）营销团队费用最高投标限价为项目销售额的1%。（第44页） 按实际销售额的1%进行总额控制，最终以项目实际销售回款金额为基数含税。包含内容:为完成项目销售目标而组建的营销团队所发生的人员相关费用，包括营销团队人员的基本工资、绩效奖金、销售佣金、差旅费、交通费、通讯补贴等(含税)。

疑问：营销团队费用在开盘前及销售过程中的支付方式是怎样的

回复：营销团队费用按实际销售额的1%进行总额控制，最终以项目实际销售回款金额为基数含税，支付方式由招标人和中标人在合同签订时协商确定。

本项目投标文件递交截止时间修改为2026年7月16日**时间上午9:30时。开标地点：****开标评标室（七）（**市**区中北路108****银行大厦5层）。标书代写

招标人：****

招标代理机构：****

2026年6月30日