黄埔区人民政府关于九佛街佛塱村旧村改造实施方案（片区策划）的批复

****政府关于九佛街佛塱村旧村改造实施方案（片区策划）的批复

**市**区****联合社：

《九佛街佛塱村旧村改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经区有关会议原则同意，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

佛塱村位于**区九佛街道，东北向毗邻**区**镇，南至埔心村、何棠下村，西临枫下村。

佛塱村旧村改造项目已列入《**市2025年城市更新项目年度计划》。该项目改造范围（测量范围）用地面积131.12公顷，其中符合标图建库条件的图斑面积30.5公顷（可纳入本次改造的图斑面积29.32公顷）；改造范围（建新范围）用地面积59.96公顷，其中符合标图建库条件的图斑面积8.2公顷。（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）

二、基础情况

（一）人口户籍现状

根据**部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内总户数为2711户（包含原有户籍908户，达到分户标准而未进行分户的1551户，另有世居祖屋权属人252户），总人数4892人。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为30.5公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积72.52万平方米，其中村民住宅64.41万平方米（含证载建筑面积14.18万平方米、2019年1月17日之前建成的无合法手续建筑面积49.45万平方米、2019年1月17日后建设无合法手续建筑面积0.66万平方米、不符合一户一宅的建筑面积0.12万平方米），集体物业8.1万平方米（含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.17万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积6.93万平方米），历史文保建筑0.02万平方米。

（三）留用地情况

项目共计留用地指标33.31公顷，在改造范围中落实33.31公顷。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造方式，以**市**区****联合社为改造主体，以**改造模式开展实施更新改造。

改造范围内复**置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的**企业进行开发建设。

四、复**置面积和改造成本

复**置区用地32.84公顷，总建筑面积为133.17万平方米，其中住宅71.57万平方米（其中23.74万平方米为权益面积），公配设施7.87万平方米，复建物业53.71万平方米（其中52.54万平方米为权益面积），历史文保建筑0.02万平方米。

改造成本为47.14亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出47.14亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价为12067元/平方米，考虑旧村改造因素评估价为9666元/平方米（上述地价均包含应补缴的土地出让金）。

融资区用地27.12公顷，计算容积率建筑面积为69.95万平方米，其中住宅58.02万平方米，公共服务设施11.93万平方米。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然**部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积59.96公顷，规划计容总建筑面积203.12万平方米。其中：居住用地（含二类居住用地兼容公共交通场站用地）30.06公顷，容积率4.51，计容建筑面积135.53万平方米；公共管理与公共服务用地16.99公顷，容积率0.82，计容建筑面积13.91万平方米；商业服务业设施用地6.68公顷，容积率8.03，计容建筑面积53.68万平方米；****广场用地2.69公顷，无计容建筑面积；道路与交通设施用地3.53公顷，无计容建筑面积。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积19.8万平方米。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化等），应由改造主体与复**置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围内涉及1处区登记保护文物单位，1处历史建筑，均予以原址保留。请于方案批复后进****管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统古建筑。

（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）复建区用地32.84公顷，其中已完善历史用地手续4.59公顷，可完善历史用地手续0.18公顷；以抵扣留用地指标方式办理用地手续的用地28.07公顷。

（二）拟腾退区用地25.67公顷，其中已完善历史用地手续2.55公顷，可完善历史用地手续0.88公顷；以抵扣留用地指标方式办理用地手续的用地1.12公顷；21.12公顷用地按照有关规定，由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的21.12公顷用地进行置换。

（三）融资区用地27.12公顷，其中18.04公顷用地，由拟腾退区用地25.67公顷完成土地整备后，按“价值相当”的原则进行置换置入融资区用地18.04公顷；其余9.08****政府支持建设用地指标。

（四）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复**置房和公配设施及保护修缮历史文化遗产。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，实施方案须重新报批。

十一、其他要求

（一）项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

（二）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

（三）改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。

（四）项目改造范围内涉及历史文化遗产（含树木）保护的，须根据主管部门要求完成相关程序；涉及控制保护范围内进行开工建设的，应当在设计和施工前制定避让和保护措施。

（五）改造主体在项目实施全过程中必须严格遵照安全生产相关法规要求。

附件：九佛街佛塱村旧村改造实施方案（片区策划）

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2026年6月29日

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