甘州区住房和城乡建设局关于甘州区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施（修订）征求意见稿公开征求意见建议的公告

为进一步规范物业服务市场秩序，强化物业服务企业监管，有效维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量，提升物业服务企业自律。我局根据《物业管理条例》《**市物业管理实施办法》《****建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《**省物业服务突出问题专项整治工作方案》（甘建房〔2026〕11号）、《**市物业服务突出问题专项整治工作方案》（张市建〔2026〕21号）、《**区物业服务突出问题专项整治工作方案》（甘区住建字〔2026〕57号）等相关文件，起草修订了《**区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施（修订）（征求意见稿）》。为广泛听取社会公众意见，现将征求意见稿全文公布，公开征求社会各界意见建议，欢迎各有关单位、个人提出修改意见和建议。修改意见和建议通过以下方式反馈：

一、邮寄地址：**市**区滨河新区**区壹街10号****建设局办公楼（404办公室），邮政编码734000，信封上注明“征求意见反馈”字样；

二、电子邮件：****33376＠qq．com；

三、联系电话：0936—****638；

四、意见反馈截止时间：2026年7月7日。标书代写

附件：《**区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施（修订）（征求意见稿）》

****建设局

2026年6月30日

**区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施（修订）（征求意见稿）

****纪委国家监委、省纪委监委关于开展群众身边不正之风和腐败问题集中整治部署要求，高效推进**区“物业服务突出问题”专项整治工作，进一步规范物业服务市场秩序，强化物业服务企业监管，有效维护业主和物业服务企业的合法权益，提高物业服务质量，提升物业服务企业自律，根据《物业管理条例》《**市物业管理实施办法》《****建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《**省物业服务突出问题专项整治工作方案》（甘建房〔2026〕11号）、《**市物业服务突出问题专项整治工作方案》（张市建〔2026〕21号）、《**区物业服务突出问题专项整治工作方案》（甘区住建字〔2026〕57号）等相关文件，现对《**区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施》内容予以修订。

一、实施对象

由物业服务企业提供服务的住宅小区。

二、推行物业服务项目“红黑榜”制度

（一）明确工作职责

物业服务项目“红黑榜”制度是我区物业服务行业信用体系的组成部分。街道（乡镇）、区住建局、****中心、****协会应按照依法依规、科学规范、及时有效原则积极落实“红黑榜”制度。

1．各街道（乡镇）负责对辖区内物业服务项目开展情况进行日常监管和考核测评，按照考核评定流程****服务中心按时报送考核测评情况。

2．****中心、****协会联合各街道（乡镇），根据测评情况结合日常监管，协商初步确定“红黑榜”名单，****住建局审核，予以公开公布。

3．****建设局负责全区物业服务项目“红黑榜”工作的监督和指导，不定期召开联席会议并组织开展抽查，每半年在门户网站、区内主流媒体平台公开公布全区评选“红黑榜”名单。

（二）评定基本原则

1．物业服务项目无涉及“黑榜”不良行为，并有下列情况，根据《**区物业服务“红榜”评分标准》（详见附件），评分达到80分以上（不含80分）的可入围“红榜”。

（1）****党支部。

（2）物业企业打造党建阵地，党建设施及资料完备。

（3）年内企业或项目被****基地或示范点。

（4）按照质价相符原则规范开展物业服务工作，按期全面落实收费标准、服务标准、收支状况、公共收益收支情况、合同等内容的公示。

（5）年内对小区入住户数85％以上业主开展满意度测评且业主满意度达90％以上。

（6）年内投诉总量占所在街道辖区物业相关投诉总量的5％以内，且投诉处理及时。

（7）本年度获得住建厅、****政府****行业协会通报表彰奖励。（同一年度同一企业不同项目不重复加分）

（8****住建局、****政府，****协会通报表彰奖励。（同一年度同一企业不同项目不重复加分）

（9****住建局通报表彰奖励。（同一年度同一企业不同项目不重复加分）

（10）企业或企业负责人在“信用中国”等相关信用公示平台获得诚实守信等相关荣誉的。

（11）积极开展公益性托底物业服务项目，1年内积极接管“三无”小区或经物业主管部门认定有其他突出表现的。

（12）积极配合各单位工作，反馈良好。

（13****政府号召，积极开展基层治理模式创新，积极拓展经营服务开展养老、托幼、线上线下拓展经营服务等。

（14）积极开展创城创卫工作和垃圾分类示范点创建工作在文明城市、卫生城市创建、垃圾分类示范点创建等各类创建活动中表现突出，获得相关荣誉或通报嘉奖。

（15）主动积极排查并整治各类安全隐患，在各类社会紧急突发事件处置过程中，作出突出贡献，有效化解风险隐患。

（16）物业服务“突出问题”专项整治工作开展成效显著，问题清零见底或被纳入成效显著典型小区或作为典型正面案例进行通报。

2．物业服务项目有下列情况，根据《**区物业服务“黑榜”评分标准》（详见附件），评分低于－30分（含－30分）或存在“一票否决”不良行为的应当列入“黑榜”。

（1）承接物业时，未对物业共用部位及设施设备进行承接查验，承接查验手续及资料不完善的。

（2）对物业管理区域内发生的违法违规行为（如：住宅装饰装饰活动中拆除承重墙、圈占毁绿、违章搭建、违规占用等）或损害公共设施、损害公共利益的禁止性行为，未及时发现、劝阻，并向有关行政主管部门报告的。

（3）不积极配合各相关单位工作，反馈较差的。

（4）未有效履行安全防范责任，未按规定建立本企业的灾害性天气、设施设备故障、突发事件等各类物业服务应急预案，或已建立预案但未进行定期演练；无相关维保、检查等记录或维保、检查等记录不规范、不真实的。

（5）未按规定要求对共用设施设备（包括但不仅限于消防、电梯等）依法依规进行维护保养，造成非保障民生和安全的一般公共设施设备停运，造成居民生活不便等问题的。

（6）未经业主大**意，擅自进行或允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动的。

（7）物业服务企业未按规定程序申请使用住宅专项维修资金或申请使用住宅专项维修资金未按规定公示使用范围、金额、方案等，使用后未公示使用金额、结余金额等信息的。

（8）对业主诉求推诿扯皮，漠视居民合理诉求，对反映诉求、问题不积极整改落实，或存在信访投诉问题未及时办结的。

（9）未建立小区物业高效的投诉渠道及受理机制或为公示投诉流程，或未建立信访投诉台账，对信访投诉问题未采取“受理－处置－反馈－归档”闭环式管理的。

（10）按照相关规定，缓报、瞒报、漏报有关突发事件信息，或者通报、报送、公布虚假信息，造成不良后果的。

（11）未按照规定对承接物业服务项目进行备案的。

（12）未通过招投标或未经批准擅自承接物业服务项目的。

（13****管理部门或街道（乡镇）发现、查实问题要求整改，拒不整改或未按期整改的。

（14）未按照规定在物业区域内规范公示收费标准、服务标准、服务内容及频次、物业费收支状况、公共收益收支状况等有关信息或公示信息失真、内容有误、随意公示的。

（15）未按照物业服务合同约定、星级标准或未按照质价相符原则提供规范化、标准化服务，擅自减少服务内容，降低服务质量的。

（16）服务期间无规范有效的物业服务合同或未经业主大**意签订新的物业服务合同，或未按规定擅自以合同约定变相提高物业服务收费标准的。

（17）泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为或经街道调查确认妨碍业主大会召开、业主委员会成立或正常运作的。

（18）未按规定程序，擅自撤离物业区域、停止物业服务。

（19）对物业服务投诉问题处置不当，导致业主和公共利益受到侵害的。

（20）因物业服务管理工作不到位，因物业服务原因造成群体性事件、越级上访事件或被新闻媒体负面报道，造成重大不良影响，影响社会稳定的。

（21）因物业服务企业主要责任，在12345、信访等平台投诉量较多，年内服务项目投诉总量占所属街道辖区物业相关投诉总量的20％以上，或未及时处置的。

（22）发生一般较小安全事故，****机关认定，由物业服务企业负全部责任或主要责任的。

（23）经业主大会讨论决定被解聘或物业服务合同终止时，以各种理由拒不退出或以各种理由不按规定移交相关资料、档案及物业、社区用房等共用设施设备的。

（24）发生电梯困人、高空坠物、公共卫生安全、火灾等突发事件后，未按规定及时采取相应应急措施，或因物业服务企业责任造成居民生命财产受到损失的。

（25）未按规定要求对共用设施设备（包括但不仅限于消防、电梯等）依法依规进行维护保养，存在保障民生基本生活的设施设备停用，消防、电梯设备故障停用等问题，不积极整改整治的。或存在重**全隐患，漠视群众生命财产安全，长期带病运行的。

（26）未经业主大**意，擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途，擅自改变物业服务用房、社区用房用途。

（27）由物业服务企业进行公共设施经营的，未建立公共收益专户及账目，公共收益底数不清、管理不规范的。

（28）未经业主大**意擅自使用公共收益或擅自挪用、侵占、拒不按规定移交公共收益的。

（29）受委托销售或出租物业区域内的规划停车位、车库时，将规划停车位、车库销售或变相销售给业主以外的单位和个人；或将物业区域内占用业主共有道路或场地用于停放车辆的车位进行销售或变相销售的。

（30****服务区域内的全部物业管理一并委托给他人或未经业主大**意，擅自变相更换服务企业的。

（31）物业服务企业侵占、虚报、挪用住宅专项维修资金的。

（32）不具备协商议价小区，超标准收取物业费、停车费等费用的。

（33）违反明码标价乱收费，违规收取不合理费用或巧立名目向业主或他人私设收费项目、乱收费及押金、保证金的。

（34）经查实，以暴力、胁迫、欺骗、贿赂等非法手段承揽业务的。

（35）未经允许强行进驻或阻碍物业项目正常交接的。

（36）企业或企业负责人被列入“信用中国”等信用监管平台失信联合惩戒对象的。或经行业主管部门或其他行政主管部门责令整改、约谈整改，但拒不按期整改的。

（37）经核实存在违反法律、法规、政策、通知等明令禁止性行为的（包括但不仅限于限充水电费、停水停电捆绑收费等行为）。

（38）发生较大及以上安全事故，****机关认定，由物业服务企业负全部责任或主要责任的。

（39）年内被相关行政部门行政处罚或受到区级及以上相关部门通报批评、纳入负面典型通报的。

（40）对“黑榜”涉及不良行为，再次考核后依旧存在，拒不落实整改或虚假整改的。

3．物业服务项目“红黑榜”评定流程。

（1）名单初审。各街道（乡镇）根据住宅小区物业服务日常监督管理情况，结合社区（村社）提供的日常管理信息及社会舆情信息、日常信访投诉等相关内容，经初审形成住宅小区物业服务项目“红黑榜”初选名单，每季度末（即3月31日、6月30日、9月30日、12月31****行业协会、****中心审定、汇总。

（2）名单复核。****中心****协会对各街道（乡镇）上报的“红黑榜”初选名单进行抽查复核，结合物业服务常态化抽查、日常监督检查、信访投诉处理等情况，形成“红黑榜”初步名单，经与属地街道（乡镇）沟通核实、确定后，****住建局公示并统一向社会发布，原则上每半年公布一次。“黑榜”信息发布前，属地街道（乡镇）应该告知信息主体被列入“黑榜”的理由和依据。信息主体有权进行陈述和申辩。

（3）异议（核销）处理。“红黑榜”名单公示期内有异议的，应于公示期内提出复核申请，经审核认为真实有效的，重新启动信息核销程序，申请人可提供以下资料。

①能够提供有效证据证明认定信息失真、失效、不准确、不全面的；②已经过全面整改并经原处理部门认定合格的；③其他被认定的有效证据。

4．物业服务项目“红黑榜”结果运用

（1）“红黑榜”****住建局门户网站、区内主流媒体平台公开公布，并推送至国家、省、市、区相关企业信用信息公示系统平台中进行公示。

（2）列入“红榜”名单的物业服务项目，在办理物业专项维修资金审批等活动中给予“绿色通道”“容缺受理”等便利服务措施；在物业服务项目星级评定中，对物业服务企业所管理服务项目给予加分奖励；在媒体推介、网站平台公开推荐、荣誉评选等活动中列为优先选择对象；鼓励开发建设单位进行前期物业招投标时给予适当加分，业主委员会选聘物业服务企业时优先考虑。

（3）列入“黑榜”名单的物业服务项目，涉及的物业服务企业，对法定代表人或项目负责人进行提醒、约谈、告诫，在日常检查、专项检查中提高抽查比例和频次；在物业服务项目星级评定中，对物业服务企业所管理服务项目给予降级降星处理；****管理部门，建议限制其申请财政性资金扶持、税收优惠等，限制参与基础设施和公用事业特许经营；存在违法违规情形的，移交相关职能部门依法依规进行处罚；“黑榜”名单认定中涉及的物业服务项目，原有物业服务合同到期的，建议开发建设单位、业主委员会不再续签合同；在企业信用信息平台公示。

三、规范物业服务项目“准入”机制

（一）规范物业服务企业选聘机制。严把资格预审关，投****住建局备案核准时，应征求相关街道、社区意见，结合日常考核情况，据实向招标人反馈投标企业情况。未经区住建部门审核通过、未公开招投标的开发商不得与物业服务企业签订小区物业服务合同。

业主委员会或****成立后，****委员会（****）通过组织召开业主大会公开招投标方式，建议在已备案且未列入“黑榜”后一年影响期内的物业服务企业中选聘。

（二）规范物业服务项目备案管理。凡在我区开展物业服务的企业****建设部《物业承接查验办法》第二十九条之规定，在物业交接后30日内，携相关资料向区住建部门办理备案手续，并于小区显著位置进行常态化公示。物业服务企业、物业服务合同（包括营业执照、补充合同）发生变更的，参照执行。

（三）实行物业服务质量履约保证合同制度。物业服务企业进入小区接管前，****委员会、****或开发建设单位签订书面物业服务合同，合同中应明确物业服务质量保证条款，明确服务星级标准。

（四）规范前期物业承接查验程序。物业交付使用十五日前，建设单位应当在区住建部门、****协会和属地街道（乡镇）的监督指导下，邀请业主代表参加，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果，提供相关工程图纸资料，签订物业承接查验协议。同时将承接查验协议作为重要备案信息报区住建部门和属地街道（乡镇）备案。

承接查验中发现的问题，建设单位应当及时进行整改。在承接查验过程中，建设单位和物业服务企业不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

（五）规范物业服务合同。物业服务合同应明确以下内容：

1．明确物业服务等级标准和物业服务收费标准，应配备工作人员数量、工作时间及职责；

2．明确物业管理区域及物业服务项目内容及服务标准；

3．明确物业服务费用的收取标准和支付方式；

4．明确物业服务企业对物业管理区域内共用部位和设施设备的安全巡查、台账记录及问题整改期限；

5．明确双方的权利和义务；

6．明确合同期限与续约方式；

7．明确违约责任与争议解决方式。

四、规范物业服务项目“退出”机制

（一）为了规范物业服务企业退出物业项目服务，维护业主的合法权益，**区行政区域内物业服务合同期满未续约，或者依法律规定或合同约定提前解除合同、物业服务企业退出物业项目管理的，应遵守物业服务项目“退出”机制。

（二）物业服务企业退出项目管理应当坚持维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、平稳过渡的原则进行。区住建部门负责辖区内物业服务企业退出物业管理过程的监督、业务指导工作。指导街道（乡镇）对辖区内退出项目管理的工作进行监督和组织协调。社区协助街道做好相关工作。

（三）前期物业服务合同或物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，应在拟解除合同日前3个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知属地街道、社区和区住建部门。无特殊情况物业服务企业不得单方面停止服务擅自退出。

（四）前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应于期满前3个月书面告知当地街道、社区和区住建部门，****社区的指导下召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，满足招投标条件的应优先采用招投标的方式确定新的物业服务企业，并在期满前签订新的物业服务合同。

（五）物业服务企业退出项目管理时，仍未能选聘到新物业服务企业的，街道社区可以协调前物业服务企业或辖区其他物业服务企业参照前小区物业服务标准进行临时托管，期间费用由业****公司交纳。

（六）物业服务企业应坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。

（七）物业管理服务合同期满、物业服务企业不再续约或者物业管理服务合同期限未满、物业服务企业解除合同业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

1．在解除合同60日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以****委员会（****），就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告7日。同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等以****办事处、****政府、****委员会。并同步书面报送区住建部门备案。

2．拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

3．物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收支状况，并将预收的超合同期限物业服务费用退还给相应业主。

4．物业服务企业应当在合同终止之日起20日内，****物管会****社区办理移交手续：（1）房屋及建筑面积清册。（2）业主名册。（3）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程图等资料。（4）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（5）物业质量保**件和物业使用说明文件。（6）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新改造等的技术资料。（7）物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。（8）所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。物业服****委员**意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，****委员会监督确认。

5．新的物业服务企业接管后，社区应当将本条第4项所列事宜移交新的物业服务企业。

（八）物业服务企业不按规定程序做好退出衔接工作的，由区住建部门、****协会及属地街道（乡镇）将该企业的不良行为列入“黑榜”并记入该企业诚信档案。物业服务企业擅自终止物业服务的，依据《物业管理条例》相关规定予以处罚，同时将该企业及企业法定代表人的不良行为记入诚信档案。

（九）因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的当事人，协商不一致的，可及****人民法院通过司法途径解决。

（十）在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以解决，业主也应依法有序维护其正当合法权益。

本《措施（修订）》具体实施过程中由****建设局负责解释、修订、补充，自印发之日起施行，原《关于实施＜**区物业服务项目考核评价和“准入”“退出”若干措施＞的通知》（甘区住建字〔2025〕192号）同时废止。

附件：**区物业服务“红榜”“黑榜”评分标准

附件：**区物业服务“红榜””黑榜“评分标准（修订）.xlsx