【答疑汇总】大家关心的收费、改造、授权问题一次性讲明白

针对业主关于信酬制、物业费、设备改造、业委会授权相关疑问统一回复

各位业主：

针对近期部分业主提出关于本次更换物业、1.5元/㎡的信酬制收费、停车费单独收取、公共设备改造资金、酬金模式、业委会权限等疑问，现结合小区业主大会表决决议、《物业服务合同》、《**经济特区物业管理条例》统一说明如下：

前期包干制模式下，物业盈亏自负：物业费、停车、公共收益全部打包归物业，小区公共收益（广告、车位、充电桩）不单独公示、不归属全体业主；物业压缩养护、保洁、人员成本填补亏损，出现设施失修、服务缩水、业主长期投诉，这也是本次全体业主投票表决更换物业的核心原因。

包干制看似业主"不用额外掏钱"，实则小区全部公共经营收益由物业拿走，公共设施老化维修、大额改造无专项储备资金，最终受损的是全体业主共同资产。物业费从1.5元/㎡调整到1.2元/㎡是前期物业为了继续留下来服务的虚假承诺，根本不可能长期持久确保服务质量。

提醒：前期物业长期未履行消防设施等大量设施设备的维护保养义务，有关部门已对其进行了多次处罚。

本次选聘羽馨物业、采用信酬制、1.5元住宅物业费、公共停车费单独核算等全部核心条款，均提前公示完整选聘方案、成本测算表，经过业主大会投票表决，达到法定通过标准，并非业委会自行决定。

依据《**经济特区物业管理条例》，业主大会是小区最高决策机构，大会已授权业委会完成招标、签约、交接全流程工作，业委会所有操作均严格执行业主大会表决结果。后续任何涉及物业费调价、大额改造、资金使用、合同变更等重大事项，仍必须重新召开业主大会表决，业委会无单独决定权。

业主大会授权业委会与新物业签订的合同约定基础酬金仅按小区实际收取的年度业主共有资金计提10%，该部分为物业人工管理服务费；除去10%酬金以外，剩余全部资金所有权、支配权均属于全体业主，全部用于小区保洁、安保、绿化、设施维保、公共水电、设备改造、维修耗材等小区实际运营支出，不存在"物业拿走全部钱，所有开销业主兜底"。

简单区分：

● 包干制：物业费 + 公共收益 = 物业收入，亏损物业自担、盈利物业自留；

● 信酬制：所有资金归业主，物业只拿固定管理酬金，花多少、结余多少全部公示，结余滚存留作小区公共改造储备。

业主担心"收费不足就降低服务"，合同已设置多重约束机制：

① 预算先行：试用期结束以后，每年第四季度物业编制下年度资金预算，提前公示征求业主意见，业委会审核后方可执行，以收定支，提前规划成本；

② 服务量化：服务标准全部量化写入合同，每月公示服务完成情况，每年度第三方测评，服务不达标可扣除奖励酬金、限期整改，年度测评不及格业委会可单方解约；

③ 收益补充：小区公共车位、广告、充电桩等经营收益全部归入共有资金，补充运营开支，缓解物业费收入不足问题。

前期包干制阶段，停车费和其它公共收益，包括物业费在内，长期以来这些收入全部归老物业所有，业主无法享受公共收益；现行模式停车费单独列账，全额计入业主共有资金，用于小区公共运维、设施更新，收支每季度完整公示，每年度结余留存小区，本质是把原本被物业拿走的公共收益返还全体业主。

物业费、停车费分账管理，也是**信酬制物业统一规范要求，便于业主清晰查阅每一笔收支。

① 小额设备维修、日常耗材更换：从年度共有资金预算日常运维科目列支，提前纳入年度计划并在透明小区服务小程序上公示；

② 道闸、收费系统等大额设备更新改造：不直接由业主额外掏钱补缴，优先使用历年公共收益结余；若结余不足，必须单独制定改造方案、造价明细，比选方案完整公示后提交业主业委会表决，审批通过后方可实施；

③ 全程留痕：所有设备采购执行三方比价、全程留痕，业委会全程监督采购、验收流程，账目永久存档，全体业主可随时申请查阅原始票据。

1. 本次1.5元/㎡物业费定价，在招标文件中已完整公示全年度成本测算明细，包含保洁、秩序、绿化、设施维保、公共水电、耗材、10%物业基础酬金等全部类目；对比周边同品质小区物业定价，1.5元符合本地市场合理区间。

物业合同条款约定：更换物业过程中，承接查验费用按合同约定由中标物业企业自行承担（参考合同第十二章），不使用业主共有资金；设备清点、档案整理等属于物业服务基本职责，不产生额外费用。小区共用设施设备的维修更新支出纳入《业主共有资金年度使用计划》，按以收定支原则统一管理，不会单独向业主摊派。

2. 相较于包干制"物业压缩成本降服务"，信酬制物业的资金完全透明，业委会 + 全体业主同步监督资金使用，服务标准与酬金、考评直接挂钩，从制度上避免"收钱不足就缩减服务"的历史问题。

1. 本次招标、签订物业服务合同，前置程序完整合法：公示选聘方案 → 公示物业报价及服务标准 → 召开业主大会投票表决 → 形成正式业主大会决议，决议文件留存备查，全体业主可到透明小区服务平台或者业委会微信公众号上查阅。

2. 业主大会仅授权业委会落实本次选聘、签约、监督完成交接工作；根据**经济特区物业管理条例和小区议事规则，凡是涉及物业费上调、公共设施改变用途、合同变更、动用维修资金等重大事项，必须再次召开业主大会表决，业委会无权单独决定，不存在"后续办事不用征求业主意见"的情况，也不存在所谓的业主没有人权的质疑。

3. 业委会和物业的所有工作台账、沟通记录、资金审核记录全部存档，包括所有公示和工作简报，接受全体业主监督、质询。有关小区议事规则和管理规约，包括物业合同和住宅专项维修基金等重要文件资料已上传透明小区服务平台，也可以在业委会官方公众号上查询。

关于小区住宅专项维修资金本金及利息情况，每年底召开业主大会时，业委会在小区公示栏和公众号上公布由******服务中心出具对账明细。住宅专项维修资金自开户至今，分文未动用，****政府财政专户上。截止2025年11月13日的住宅专项维修资金余额，已公布在物业透明小区服务平台和业委会公众号上。住宅专项维修资金使用前必须召开业主大会投票表决通过，上报政府职能部门审批后才能启用。

如各位业主仍有其他疑问，可通过公众号上的二维码"建言献策"留言，****办公室将根据大家反映比较集中的问题，进行分类整理，逐条细致解答。