龙泉市盛铭建设发展有限公司关于龙泉市临江区域开发建设项目代销服务费公开询价公告

**市**区域开发建设项目位于**市**区域，****东部，龙梧线东侧，**溪西侧，建设住宅小区，主要建设内容为住宅、商业用房、室外景观绿化、地下停车位、配套附属用房等，项目总用地约52523平方米，用地性质:二类城镇住宅用地(070102)兼容零售商业用地(090101)。商业用地建筑面积兼容比例不大于5%。容积率1.0

本项目规划建设住宅及商业用房，为确保房源顺利去化，保障**市**区域开发建设项目营销工作有序落地，需委托专业房产代销单位承担本项目全周期一体化营销服务，服务范围涵盖前端品牌输出、策划推广，中端销售执行与案场管理，后端房屋交付、权证办理及后续售后全流程工作。

现就该项目****公司征询报价，请各公司根据该项目地块相关资料于2026年7月13日前将询价回函、设计方案的优化建议、初步**方案等进行反馈：

一、服务内容及需求

（一）报价表

（二）采购内容及要求

1.市场研究、定位与产品力赋能

（1）市场深度研究：进行周期性宏观、区域及板块市场监测，定期提供市场趋势、政策解读及竞争动态报告。

（2）客群精准定位：通过定量与定性研究，完成目标客户画像、需求分析及购买行为研究。

（3）产品定位及强排方案：基于市场与客研成果，参与项目产品定位，进行项目顶层设计，在满足规划条件下，快速排布建筑楼栋，提供测算货值、容积率、密度、限高、退距等指标的初步规划方案。

2.房地产品牌体系与输出

（1）品牌战略制定：提供项目整体品牌定位、核心价值、推广案名、品牌广告语（Slogan）等策略性建议。

（2）房地产品牌输出：将房地产品牌（含商标）用于本项目宣传、推广、冠名、营销等所有用于本项目的品牌使用权。

（3）现场包装专业验收：对项目样板房的设计及装修效果进行管理及确认，****中心（含沙盘、设备、硬装、软装）及周边景观配套的设置及装修效果进行管理及确认，对售楼处、样板房、示范区、工地围挡等实体展示空间的包装效果，依据品牌与营销标准进行专业验收。

3.全案营销策划与推广执行

（1）整合营销策略：制定项目总体营销推广策略、阶段推广计划及营销费用规划。

（2）创意、内容产出与物料制作：负责全周期的广告创意、文案撰写及所有线上线下推广物料（包括但不限于楼书、折页、展板、线上广告画面、视频、礼品等）的设计、制作及安装落地。相关物料制作费用已包含在本项目服务报价中。

（3）媒体策略、采购与发布：制定媒体投放策略，并负责媒体**的筛选、采购、发布执行与效果监测评估。相关媒体采购与发布费用已包含在本项目服务报价中。

（4）营销活动策划与执行：全面负责项目各类线上线下营销活动（如发布会、开盘、品鉴、暖场活动等）的策划与全程落地执行，包括场地、物料、人员、演出等所需各项**的组织与实施，端午节、国庆节、春节等重要节点和节假日均须组织销售活动，全年组织线下活动不少于 4 次（相关活动执行经费已包含在本项目服务报价中，不另行支付），活动方案须报采购人审核，活动内容须满足业主要求，每次活动开展须提前15个工作日报备。

4.销售体系搭建与案场全程操盘

（1）团队组建与管理：负责销售团队的招聘、培训、考核及日常管理，建立完善的销售制度、流程与说辞体系。

（2）销售现场运营：全面负责售楼处的日常接待、客户洽谈、逼定、合同签署及回款跟踪等一线销售工作。

（3）提供定价方案及《项目成本及销售测算表》：制定并动态调整价格策略、推盘计划及销控方案，并严格执行经确认的销售政策。

（4）数据化管理：建立销售数据管理系统，定期提供精准的销售数据统计、分析报告及客户洞察。

5.工程品质巡查与共建（营销视角）

（1）定期品质巡查：每月至少组织一次对项目施工现场的工程品质巡查，重点为园林景观、公共区域、外立面、户内观感等客户敏感点。

（2）专业建议输出：每次巡查后出具《工程品质巡查建议月报》，以图文形式清晰指出问题、评估对项目价值与销售的影响，并提供建设性整改建议与行业优秀标准参照。

（3）服务定位：本项服务为乙方基于高端项目经验与客户视角提供的“产品力共建”服务，旨在前置发现品质风险、提升项目最终呈现。不替代甲方、监理及施工方的管理责任，巡查建议供甲方决策参考。

6.案场服务

6.1案场服务总体要求

（1）全面运营管理：****示范区全区域的物业服务，包括但不限于安保、保洁、绿化养护、设施维护、客户礼仪接待（迎宾、奉茶、引导）等。

（2）标准制定与执行：制定并执行符合项目高端定位的案场物业服务标准与管理规范，确保客户到访体验的每一个触点均品质如一。

（3）责任与费用：乙方负责组建或委托团队完成上述服务，并承担相应人员、物料及日常案场服务费。此部分费用已包含在整体服务对价中。

6.2案场服务具体要求：

（1）人员数量：销售期满足6人要求，配备案场负责人、客服人员、保安人员、保洁人员。

（2）专项服务内容

①样板房管家服务；

提供讲解接待服务，巡检并记录；

维护样板房内家具、软装及智能化设备；

建立物品管理台账，提交维护报告。

②水吧服务

每日提供饮品服务（含现磨咖啡、茶饮、季节限定特调等）。

③车辆管理服务

规划访客/贵宾/员工车辆分区动线；

高峰期配置临时引导岗；

提供雨伞接送、车门开启等礼仪服务。

④环境管理服务

执行现场管理标准，公共区域循环保洁；

垃圾分类处理（设置可回收/厨余/有害/其他四类收集点）；

绿植养护，景观水体透明度保持。

（3）策划管理服务

根据招标人要求提交《案场运营优化方案》，含标准化接待流程、销售动线优化建议、客户满意度提升措施、策划主题营销活动、制作标准化服务手册。

7.专属服务团队保障

中标人需为本项目配置固定的专属服务团队，核心成员（如项目总监、产品设计师、策划经理、销售经理、品控负责人、案场服务主管）须具备相应的资历与成功案例，并保证人员的稳定性，未经招标人同意不得随意更换。

8.售后协同与客户关系维护

（1）签约后手续协助：指导并协助客户完成合同备案、银行按揭、权证办理等相关手续，并积极跟踪流程，促进回款。

（2）交付支持：在项目集中交付阶段，协助甲方进行交付筹备、现场流程引导、客户沟通与关系维护工作。

（3）客户关系管理：建立客户信息档案，负责日常客户咨询、投诉的初步受理与传递，并配合甲方开展客户关怀与维系活动。

二、费用结算及其他约定

本项目服务费用由营销服务费、案场服务费两部分组成。

1.营销服务费

（1）营销服务费由投标人在报价文件中进行报价，该报价需全面覆盖****服务所产生的全部人力成本、物资消耗及日常运营相关所有支出，确保营销服务顺利开展。营销服务费包含固定代销费和销售服务费。

①固定代销费：涵盖专属管理及策划团队[包括项目负责人（项目总监）1人，产品设计师1人，销售负责人（销售经理）1人，策划负责人（策划经理）1人，建筑工程品质负责人1人，室外景观工程品质负责人1人等]的薪酬福利等全部人力成本。

②销售服务费：涵盖销售人员（置业顾问）的薪酬、佣金（含自销、分销、渠道）、提成、社保福利、培训及激励以及涉及销售成交的相关税费、利润及房地产品牌使用费和营销推广费等。

③营销服务费结算方式：营销服务费结算价=固定代销费结算价+销售服务费结算价

④固定代销费结算价=固定代销费中标价，采用固定总价承包，不作调整。

⑤销售服务费结算价=[销售去化率 30%（含 30%)以内中标费率×相对应实际销售额+销售去化率30%-60%（含60%）中标费率×相对应实际销售额+销售去化率 60%-80%（含80%）中标费率×相对应实际销售额+销售去化率 80%-100%中标费率×相对应实际销售额]+去化销售奖金-违约金。

注：去化率=已售出商品住宅地上可售面积÷商品住宅地上总可售面积，已售出商品住宅地上可售面积以签约的商品住宅预售合同为准，商品住宅地上总可售面积以商品住宅预测绘面积为准。

（2）去化率销售奖励（最终以招标文件为准）

①在首批开盘之日起6个月内销售去化率达到30%的，奖励中标人30万元；

②在首批开盘之日起12 个月内销售去化率达到60%的，奖励中标人80 万元；

③在首批开盘之日起18 个月内销售去化率达到80%的，奖励中标人100 万元；

④在首批开盘之日起36个月内销售去化率达到100%的，奖励中标人150 万元。

注：去化率达到上述任一奖励条件的，中标人提交奖励申请，经采购人确认后，支付奖励款项（或补奖励差价）；奖励采用就高原则，仅计取一次，不重复享受。

2.案场服务费

（1）案场服务费由投标人在报价文件中进行报价，此费用用于覆盖为本项****服务所需的固定人力、物耗及日常运营支出。****酒店式服务管理、样板房管家管理、水吧服务、车辆引导的管理和服务、人员费用、开办物资费用、场地使用费用、行政运营费用[****展示中心及样板房）]、保洁服务案场垃圾清运费用、通信费、办公用品购置费、差旅费、业务招待费）等案场涉及的一切费用。

注：案场人员配置按平均每月6人核算，中标人需根据销售周期实际情况，服从采购人要求合理安排充足服务人员；实际需求超过6人的，相关费用不予增加，由投标人报价时综合考量。

（2）案场开办物资及损耗物资费。案场开办物资及损耗物资仅供投标人参考，投标人应根据现场踏勘和项目实际需要配置不低于下列标准的案场开办物资及损耗物资，中标人采购前需编制采购方案（含物资清单、价格等），应根据现场的实际情况配备不低于下列标准的物资，最终采购的开办物资及损耗物资经招标人确认后凭证按实结算，且费用不得超过开办物资费用及损耗物资的投标报价。

1.水吧类物资内容包括不限于：咖啡机、制冰机、冰箱、各项物料等。

2.保洁类物资内容包括不限于：垃圾袋、洗手液、消毒水等保洁工具。

3.礼宾类物资内容包括不限于：对讲机、岗亭、礼宾台、路锥、雨伞等。

4.损耗物资费内容包括不限于：茶叶、咖啡、毛巾、扫把、纸巾等案场日常开放所需物资。

（3）人员要求

（6）案场服务费结算方式：案场服务费结算价=案场物业服务费+损耗物资及开办物资费，案场物业服务费采用固定总价承包，损耗物资费、开办物资费按实结算，最终结算价不得超过签约合同价。

三、服务人员配备要求

四、服务期限

全过程代销服务期限：自本合同签订之日起，至本项目全过程代销服务完成之日止。本服务期涵盖了中标人需提供的全部服务，包括销售代理及案场物业服务等,其中代销代理服务期限为本项目取得《商品房预售许可证》并正式开盘之日起，为期36个月。若期限届满时，项目整体销售去化率未达到合同约定目标，则本服务期自动**6个月，且不因此额外增加任何费用。

五、去化率目标

服务期内可售住宅、商业用房、储藏间（按销售面积）及可售车位（按个数）等销售产品去化率均不低于80%。

六、销售服务费支付

（一）每月预付15万元的预付款，设置支付期限为12个月（首批开盘之日开始支付，如销售去化率达到30%时，则停止支付），用于市场营销推广、客户培育等。该预付款分三期扣回。

（二）自项目开盘后，采购人根据中标人上月（或上期）实际完成的签约金额、回款到账金额结合中标费率支付过程销售服务费。

七、风险保证金

风险保证金是指在全过程代销服务项目中，为针对性防范销售端专属风险，由中标人向采购人缴纳的专项担保金，用于中标人违约金支付等。

附件一： 询价回函

附近二： 总平图、户型、规划设计条件及规划红线图

（联系人：洪先生158****6306/郑先生158****9210）

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2026年7月9日