湖南湘江新区管理委员会财政金融局湖南湘江新区片区开发成本专项审计项目（包二麓山控股片区）采购需求公开

1、基本概况

****集团有限公司（简称“麓山控股”）所涉开发建设项目存在开发周期长、布局分散、类型多样等特点，为全面核实项目历史成本、预测未来投入、分析收益产出、核查PPP项目后续建设费用与代建费用，在多类型项目财务分析基础上形成专业调研报告，为政府整合**、优化开发模式与片区统筹管理提供决策支撑，特委托具备相应资质与专业能力的中介机构开展本次片区开发成本审计调查及咨询。

2、服务范围

麓山控股片区范围：以**湘江新区**区段为核心，涵盖谷山**、**、大科城三大重点片区，及**区棚改、城市更新相关单元（含观沙岭、雷锋大道两厢、****等），覆盖集团名下全部土地一级整理与开发建设范围。

审计调查及咨询对象为麓山控股及下属子、孙公司共同承担的开发项目，包含代建项目、自主开发项目、PPP项目等。

3、服务目标

1、全面、准确核定麓山控股片区截至审计调查基准日的存量征拆成本、工程建设成本、PPP 项目后续支出、存量债务。

2、科学预测未来项目投入、资金需求及收益产出，完成全口径财务收支与成本效益分析。

3、系统梳理多类型开发项目成本归集、资金使用、收益分配及管理现状，识别风险点并提出优化建议。

4、****政府决策的调研报告，为**整合、片区统筹、开发结构优化提供专业依据。

满足国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

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（一）成果要求

提交《片区开发模式转换调研报告》电子文件1份，纸质报告5份。

（二）时间要求

资料完整前提下，项目总周期60天。

按采购人要求完成阶段性汇报、成果内审及正式提交。

（三）过程要求

1.成交供应商需按照投标时明确的专人开展现场服务工作，所有拟任项目组成员在本项目审计调查服务期间，不可兼任其他项目。为确保服务质量与进度，供应商为本项目配备的现场服务团队中注册会计师不少于5人。

2.成交供应商应根据工作方案及现场实际情况，合理分组开展工作。供应商应确保人员投入与工作量匹配。供应商应确保人员投入与工作量匹配，本项目服务工作全周期预计不少于60天。

3.项目结束前，未经采购人的批准确认，不得抽调或更换项目负责人。

4.项目验收完成后，成交供应商须向采购人提交一套完整的工作底稿（含电子数据）。否则按违约处理，不支付相关费用。

5.若在服务期间及后续期间，因成交供应商原因，造成采****公司的信息泄露的，成交供应商须进行经济赔偿。

（一）代建项目审核调查

1、土地征拆成本情况审核调查：依据土地征拆政策、**开发协议、征拆项目结算、概算资料、相关部门批复及财务支付凭证等 , 合理合规核定各项目已发生及预计未来发生的土地征拆成本，并按项目区分已结算、未结算（含需结算与费用性支出）、未启动等不同状态，采用差异化审核方法进行认定。

2、项目开发建设成本情况审核调查：根据项目批复意见（含概算、结算、决算等）、项目合同约定及实际支付情况，合理、合规地核定各类工程项目（含前期开发、基础设施、公共环境景观、公共配套设施等）的建设成本，确定已支付及后续待支付结算款项。并按项目区分完工已结算、完工未结算、在建工程、未开工等不同状态进行认定。

3、待建收入情况调查：结合签订的代建合同调查已结算代建项目收入情况，预测在建项目的代建收入情况。

（二）PPP项目成本审核调查

根据已签订的PPP项目合同，对正在实施的PPP项目开展成本审核调查，核实成本实际发生情况，****政府方未来各年度的支付责任，预计费用，识别合同条款中的刚性支付义务与潜在风险。

（三）自主开发项目审核调查

1.土地征拆成本审核调查：依据土地征拆政策、**开发协议、征拆项目结算资料及财务支付凭证等 , 合理、合规地核定已发生及预计未来发生的土地征拆成本，并按项目区分已结算、未结算（含需结算与费用性支出）、未启动等不同状态，采用差异化审核方法进行认定。

2.工程建设成本审核调查：根据项目批复意见（含概算、结算、决算等）、项目合同约定及实际支付情况，合理、合规地核定各类工程项目（含前期工程、基础设施、公共环境景观、公共配套设施等）的建设成本，并按项目区分完工已结算、完工未结算、在建工程、未开工等不同状态进行认定。

3.财务费用审核调查：审核专项贷款资金用途与项目的关联性；审核统一融资资金利息资本化与分摊政策的合理性及计算的准确性；审查是否存在大额资金闲置及其对开发成本认定的影响。

4.管理费用审核调查：审核开发项目实施过程中列支的管理费用，结合**协议约定和相关政策规定，核定其支出的合规性、合理性及依据充分性。

5、收入情况审核调查：核实土地出让收入、其他收入情况，包括已出让土地明细、成交价格、财政结算、其他销售收入等。

6、投入产出分析：在完成上述成本审核和收入核实的基础上，对开发项目的投入与产出进行整合分析，进行收益情况计算。

（四）增量项目投入产出分析调查

1、增量项目未来投入测算

（1）调查新增经营性用地征拆费用：依据现行征拆政策，测算新增土地涉及的拟投入征拆成本。

（2）调查新增建设项目费用：根据开发计划和控规情况以及土地现状，调查拟实施的新增项目（主要为市政基础设施项目和公共服务配套项目），参考原有的建设指标，估算项目建设成本，确保土地整理成本的合理性。

（3）调查估算其他费用：根据现有土地开发费用情况，调查测算项目管理费用、财务费用等。

2、增量项目未来收入测算

结合土地出让计划、产业导入安排及现行政策，并参考同地段最近时期土地出让情况，预测土地出让收入及其他收益。

（五）出具调研报告

根据调研情况进行综合分析，就已建项目收益情况、开发模式转换出具调研报告，包含已投入成本的调查确定、未来投入预测、未来收入预测、政策分析、财务测算分析等核心内容。

1、本项目根据《****政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【2024】5号文)验收。验收费用由中标人支付。采购人和中标人应在合同中约定履约验收方案，履约验收方案要明确履约验收的主体、组织方式、时间或条件、验收方式、程序、内容、验收标准、与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件、争议处理、验收费用支付、采购人及供应商各自权利义务等事项。

2、项目总实施以项目最终成果报告获得采购人的审查和验收通过为最终完成标志。

3、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

4、验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给招标人。

1、****政府投资项目审计、土地开发成本审核或类似大型项目成本审核经验。

2、供应商须承诺在服务过程中接受委托人的工作安排并遵守廉洁从业相关规定，向采购人递交廉洁从业承诺书。

3、供应商须承诺对工作过程中获知的商业秘密进行保密，并向采购人提交保密承诺书。

4、**湘江新区片区开发成本审计调查及咨询服务共2个包，其中包一为麓谷片区，包二为麓山控股片区，各包为独立项目招标。为确保成交供应商能够集中**，高效完成审计调查及咨询服务，若供应商在任意一个包被确定为成交人，其为本包配备的项目服务团队（本项目不少于15人）不得再参与另一个包的服务工作。如成交后发现存在人员重复、交叉兼任等情形，采购人有权取消其成交资格、单方终止合同、不予支付任何费用，并依法追究相应责任。

5、供应商不得更换或抽调项目负责人与注册会计师。特殊情况须经委托方批准方可更换；若****事务所有挂靠、更换人员、转包行为及明显无法按要求完成工作的可单方终止合同，不支付服务费用，并保留追究责任的权利。

6、供应商须承诺严格按照时间节点完成工作，除采购人原因、****公司原因或其他不可抗力的影响外，若有时间节点工作延期，每延期一天则按3000元/天扣除合同款。

7、供应商服务期间同时投入本项目的人员不得少于15人，若服务人员未按要求到岗，按照1000元/人/天进行考核。

8、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况进行报价，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

9、供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。