成都市双流区东升街道国奥村物业服务企业续聘选聘方案

**市**区东升街道国奥村物业服务企业续聘选聘方案

全体业主:

根据《中华人民**国民法典》《**省物业管理条例》《**市**区东升街道国奥村业主大会议事规则》《**市**区东升街道国奥村管理规约》等相关规定，****人民政府****办事处、**社区的指导下，**市**区东升街道国****管理委员会(以下简称物管委，法律****委员会)已完成了物业服务企业续/选聘方案拟定。现将草案内容进行公示，向全体业主征求意见，公示期为7天:

一、项目信息

**市**区东升街道国奥村位于:**市**区东升街道航都大街99

物业类型:住宅(联排、叠拼、多层、高层)、商业;

物业管理区域内总建筑面积286819.15平方米;物业类型:住宅、商业;容积率:1.764，绿地率:30.2%。地下停车位1736个，地面停车位20个。

机动车位330个。

物业管理区域包含小区内所有住宅、商业、地下室等公共区域。

注:上述数据仅供参考，具体以小区实际情况为准。

二、现有物业服务收费标准

联排、叠拼、多层住宅2.5元/平方米/月，高层住宅1.8元/平方米/月，商业4元/月/平方米，标准车位管理费60元/月/个，子母车位管理费120元/月/个。

注:上述数据仅供参考，具体以小区实际情况为准。

三、本次招标物业服务费收费标准

联排、叠拼、多层住宅≤2.5元/平方米/月，高层住宅≤1.8元/平方米/月，商业≤4元/月/平方米，标准车位管理费≤60元/月/个，子母车位管理费≤90元/月/个。

注:各投标人须按上述物业服务费收费标准进行报价，否则投标无效。

四、物业服务企业续/选聘具体实施方案

1、续/选聘方式

业主大会表决及公开招标

通过召开业主大会，由全体业主表决是否续聘/选聘。若决定续聘，则根据授权表决结果，授权业主大会执行机构物管委与**国****公司****公司商谈续聘条款并签订物业服务合同。若决定不续聘，则授权物管委委托招标代理机构办理本小区实施物业管理招标活动的相关事宜，选定新的物业服务企业，并签订物业服务合同。

2、选聘决定主体:**市**区东升街道国奥村业主大会。

3、选聘具体实施者:**市**区东升街道国奥村建筑区划物业管理

委员会。

4、选聘流程

(1)续/选聘方案公示阶段

物业管理区域内公示《**市**区东升街道国奥村物业服务企业续/选聘方案(草案)》及物业服务合同(草案)，征询全体业主意见。

(2)发布第一次业主大会公告

物业管理区域内公示《关于**市**区东升街道国奥村2025年第一次业主大会的公告》，公告包括以下内容:1.会议形式;2.会议日期、地点;3.提交会议审议的事项;4.会务常设联系人姓名、联系电话;5.其它需公告的事项。

第一次业主大会表决议题设置为:

议题一:是否同意续聘**国****公司****公司议题二:如果不同意议题一(续聘)，****委员会终止前期物业服务合同，并委托招标代理机构采用公开招标的方式选聘新的物业服务企业。

议题三:是否同意《**市**区东升街道国奥村物业服务企业续/选聘方案》。

议题四:是否同意授权物管委解决物业续/选聘过程中的所有纠纷(包括但不限于法律方面的诉讼)。

议题五:是否同意《**国奥村小区管理规约》

议题六:是否同意《**国奥村小区业主大会议事规则》

议题七:是否同意《成****管理委员会工作规则》

议题七:是否同意《**市**区东升街道国奥村小区影响生命安全隐患事项管理规约》

依据相关法律法规上述表决议题，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如续聘不通过，**国****公司****公司可继续参与后期新物业服务企业选聘的投标活动。

(3)业主大会投票表决

使用智慧物业平台或其他有效的投票小程序/APP投票、微信、短信、邮件、信函与现场书面纸质投票多种形式相结合进行业主大会投票表决，投票表决时间详见《关于**市**区东升街道国奥村小区召开2025年第一次业主大会会议的公告》

(4)唱票、计票

业主大会投票表决结束后第二天，****人民政府****办事处、**社区等工作人员见证下，由物管委组织业主代表公开唱票、计票，当场公布表决结果，并在3日内，以书面形式在物业管理区域内公告第一次业主大会议事的表决结果，公示期30天，接受业主的查询和监督。

(5)公开选聘第三方招标代理机构。

在物业管理区域内公示《关于**市**区东升街道国奥村比选第三方招标代理机构的公告》。业主大会授权物管委，面向社会公开比选第三方招标代理机构，接受广大业主推荐第三方招标代理机构参与比选，并授权物管委审定比选文件。由物****小组(含物管委、业主代表)，通过比选确定第三方招标代理机构。并在物业管理区域内公示《关于**市**区东升街道国奥村比选第三方招标代理机构中选的公告》，接受业主的查询和监督。

(6)由中选的第三方招标代理机构组织**市**区东升街道国奥村物业服务公开招标，确定中标物业服务企业并公告。

由招标代理机构组织公开招标，在省级及以上网站上发布采购公告，通过开标、评标、定标等环节。由物管委或物管委委托招标代理机构随机抽取****建设厅专家5名、物管委或业主代表2****委员会参与评选，邀请街道、社区或业主代表进行监督，评选出综合得分排名前三名的中标候选人，中标候选人公示5个工作日，公示期满后确定综合得分排名第一的为中标人，并在确定中标人后3日内在物业管理区域内公示《关于**市**区东升街道国奥村物业服务企业中标单位的公告》，公示期7天。

(7)中标人确定

****委员会推荐的中标候选人中，按照顺序确定排名第一的候选人为中标人。如排名第一的中标候选人放弃中标、自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按招投标文件签订物业服务合同、因不可抗力无法履行合同或被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，物管委可依次确定其他中标候选人为中标人，或者依法重新招标。

(8)与中标物业服务企业签订物业服务合同

物管委应当在中标物业服务企业公告结束之日起30日内，代表业主大会与其依法选聘的物业服务人签订物****委员会三分之二以上委员监督下，****委员会三分之二以上成员在场签名并加盖业主大会印章。

物业服务合同签订后，物管委应当将物业服务合同主要内容(物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等)在本物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督。(9)招标代理及选、续聘服务、召开业主大会的会务费由中标物业服务企业承担(具体以签订的服务协议价格为准)。

五、参选物业服务企业的资格条件

1.注册地在**，且具有独立法人资格，主营业务范围为物业服务;

2.具有履行合同所必须的设备和专业技术能力;

3.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

4.不得进行联合体投标，不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人;

5.未列入企业经营异常名录、严重违法失信名单有依法缴纳税收的良好记录(提供承诺函,如承诺情况不符，按提供虚假材料处理);

6.在**市内有类似的住宅小区服务经验且未出现其服务的住宅项目被反对续聘的;

7.不得为地产开发企业(含其关联方、全资/****公司)直接****公司，且实际控制人不得为地产开发企业或其关联主体。

六、物业服务合同主要内容

(一)物业服务事项(内容)和质量(标准)

参照《**市住宅物业服务等级标准》(DB5101/T123一2021)五级标准内容及要求执行。

(二)物业服务费的计费方式

物业服务费的计费方式为包干制。

(三)物业服务合同期限

物业服务合同期限为5年。

(四)《****特别约定服务条款》及内容:(本条款作为****的必要条件，缺一不可，完成时间、质量标准、收费标准、总投入资金将作为竞聘的重要参考标准)

1、条款目的

为改善小区居住环境，提升公共安全管理水平与物业服务品质，保障业主物业资产保值增值，针对小区当前管理痛点，现对****的常规服务内容外，增设本特别约定条款，作为物业服务合同核心附件。

2、条款意义

2.1实力与诚意体现:本条款约定的前期资金投入、整改措施及完成时限，作为****综合服务能力的核心评估依据，体现****入驻后服务的主动性与用心程度。

2.2服务品质落地:通过明确可量化的整改目标，确保更换前期物业后，小区公共设施、环境品质等方面的改善成果可感知、可验证。

3、具体约定内容

****须提交以下专项工作的详细实施方案(含资金预算明细、责任人员、进度节点)，并严格按方案执行，****管理委员会负责全程监督验收。

3.1公共安全与共用设施设备整改

3.1.1电瓶车停放点改造:

需结合小区实际需求，规划增设/改造电瓶车专用停放区(含充电设施、防火隔离装置)，明确改造范围、数量及安全标准，于入驻后完成改造并投入使用的时时限。

3.1.2治安监控系统升级:

对小区现有监控盲区进行排查，重新规划监控点位布局，提交含设备采购、安装调试的资金预算方案，确保公共区域监控覆盖率100%，明确入驻后完成系统升级并验收的时限。

3.1.3电梯安全维护保养:

(1)全面排查与整改:入驻后委托具备资质的第三方机构对小区所有电梯进行安全检测，出具检测报告，针对存在的安全隐患，提交整改方案及资金预算，以及完成整改并通过复检的时限;

(2)安全保障机制建设:日常保养标准、应急响应机制、标识与培训等安全保障机制和标准，明确入驻后完成的时限。

3.2环境卫生提升

垃圾分类投放点改造:

按市政垃圾分类标准，改造现有投放点(含防雨棚、分类标识、清洗设施)，提交改造资金预算明细，明确投放点数量、位置及维护标准，明确入驻后完成改造的时间，后续须保证每日清洁、每周全面消杀次数。

3.3绿化养护整改

3.3.1入驻后完成小区绿化现状排查，形成问题清单(含杂草杂树分布、枯损植被数量)，明确时限;

3.3.2按“园林小区品质”要求，对整体树木、绿植进行规范修剪，全面清理杂草、落叶及遗留装修垃圾，恢复绿化品质，明确完成首轮整改的时限;

3.3.3针对季节性植被养护需求，制定分期分类养护计划(如春季补植、夏季灌溉、冬季防冻)，明确每季度养护频次与标准，确保绿化存活率不低于95%.

3.4小区休憩空间优化

对小区健身区、休闲亭、休闲椅、景观水池包括但不限于月亮门外与市政公园衔接的水池与连廊等休憩空间，****须完成以下工作:3.4.1健身器材:排查现有器材完好度，维修损坏部件，缺失器材需补充采购，明确入驻后完成检修与补充的时限;

3.4.2休闲亭/椅:修复破损亭体、座椅，适当增加桌椅，进行防腐防锈处理，清理杂物，按标准化进行管理，明确入驻后完成的时限;3.4.3景观水池:清理池内淤泥、垃圾，检**循环/过滤系统/喷水系统，确保水质清洁无异味，明确入驻后完成整改的时限，后续每**少日常维护次数。

3.5小区路面与工程修复

3.5.1路面整改:对小区破损路面、坑洼渗水砖进行排查，按“修旧如旧、恢复原品质”原则制定整改方案，明确修复面积、材料标准及资金预算，明确入驻后完成修复的时限;

3.5.2公共区域修复:针对原工程设计的门廊、门洞、墙面青砖等因前期维护不到位导致的破损、褪色问题，按原材质、原工艺进行修复，明确入驻后完成的时限并验收。

3.6停车场管理升级

3.6.1地面修复:排查停车场地面破损、起砂问题，制定修复方案，明确修复面积与预算，明确入驻后完成的时限;

3.6.2清洁与人员配置:配备电动清洁车最低台数，明确停车场每日清洁频次、卫生标准(地面无垃圾、无积水、标识清晰)，****停车场管理人员配置方案(含岗位职责、到岗时间)。

3.6.3住宅区与商业区管理:将住宅区与商业区完全隔离，保证住宅区域安全和商业的独立性，明确入驻后完成的时限;

4、资金保障

4.1计划总投入资金(含本条款约定的整改投入资金)，并注明计划资金为一次性投入或分期投入的时间;

4.2本条款约定的整改投入资金不低于万元，须单独列明于物业服务合同预算中，****不得擅自削减或挪用，否则视为违约。本条款约定的整改资金仅作为条款项目的资金保障，不包含按法律法规、行业规则、

物业服务标准和服务清单所应投入的资金，自物业服务合同签订之日起5个工作日内，****向共管账户支付整改资金。

(五)物业服务事项:

(1)物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、管理及维修养护;

(2)物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

(3)物业管理区域内的绿化养护和管理;

(4)物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;

(5)物业管理区域的日常安全巡查服务;

(6)物业服务档案和物业档案的管理;

(7)物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;

(8)实现小区智慧化服务;

(9)本物业管理区域内断水、断电、断气、消防、治安、电梯故障等应急措施;

(10)协助、配合政府和部门开展文化活动、创优活动、安全事务宣传和管理活动等;

(11)根据业主需要提供的其它便民服务、特约服务。

(六)违约责任

1.****擅自提高收费标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付;已经支付的，****应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付超出金额每日千分之三的违约金。

2.业主无正当理由未按时、足额支付物业费，****经书面催告限期支付仍未支付的，****可按国家相关规定合法催缴。

3.物管委、****任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付50000元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。

6.本合同解除或者终止后，****无正当理由阻挠新物业服务人进场服务的，应向物管委支付50000元违约金。

(七)共有部分经营与管理

业主共有部分由物管委代为经营，委托****进行可经营**整理、第三方**方寻找及比价、协****公司签订的合同回款跟进、负责对外展示的标示标语及广告内容审核、现场**方展位维护、展位巡查。共有部分经营产生的收入30%作为****的管理成本，70%归属于全体业主。

(八)履约保证金

****进场前7日内向物管委支付履约保证金20万元。若****未按时足额支付，经物管委催告后仍不足额支付或未补足的，****不得进场，合同自动终止。如已缴纳部分履约保证金不予退还。

(九)物业经理人选

若物管委物管委对****派驻本项目的项目经理不满意，****应当在接到物管委物管委更换通知之日起15日内提供2名(含本数)以上项目经理人选供物管委选择。若物管委物管委对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权在****在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。

若****拒绝履行上述约定，物管委物管委有权组织召开业主****。该情形下被解聘的****自行承担全部经济损失。

(十)物业服务合同文本

合同文本采用****建设厅、****管理局2022年10月14日印发的《物业服务合同(示范文本)》(CH-2022-02)。

**市**区东****管理委员会

2026年01月06日