111轮竞价的保利置业浦东南码头地块项目设计方案公示！

作为近10年来南码头片区首次公开出让的宅地，其直线距6号线**新村站仅300米，南侧直面白莲泾，正处于22.3公里世博水环的核心施工段。

地块采用“住宅+商业”组合出让模式。14-03e为住宅用地，占地面积约1.65万㎡，容积率2.5，限高70米（沿河40米），让我们一起来回顾下这块地！

住宅部分出让面积约16464.94㎡，容积率2.5，规划建筑面积约41162.35㎡，建筑限高70米。

商业部分，即14-04a地块不过673.29㎡，容积率2.0，限高15米。未来大概就是楼下一个小型商业节点，出门买杯咖啡、买袋盐的那种方便，别指望它是大型商业体。

那为什么这块地值得单独拿出来聊因为浦东内中环的新盘一直处于“断断续续”的状态，去年爆款中铁﹒世博云境备案均价10万/㎡，158套直接日光。

而这块地有河景、近地铁、地块规整，是那种不需要画饼也能站的类型。

地块及白莲泾实景图如下：

离地铁多远

经实测，地块距地铁6号线**新村站约300米。我走过那一段，步行体验还算**。这个地铁站会是未来公共交通主要枢纽。1公里范围内还有7号线高科西路站。

地面交通方面，距内环高架入口约575米，周边有871路、980路、974路、984路、780路、715路等多条公交线路。

另外，在建的有19号线南码头路站，但离地块有一定距离，不太能算家门口的配套。

旁****中心、三钢里美食街、沃尔玛。****小学、浦泾中学，****医院东院、仁济浦南分院。

**公园也在旁边——一个不要门票的小公园，日常遛弯够了。

先说好的，不是吹，是真的好！

一，内中环地段硬通货。

浦东内中环，离陆家嘴、前滩、张江开车都约20分钟。这种位置再老也老不到哪去，下限很稳。

周边二手房的老破小均价在4.5万-5.5万/㎡之间，而一手新盘如中铁﹒世博云境备案均价10万/㎡，翡云悦府高层约10-12万/㎡，澐启**后排小户型约13万/㎡。

地段的“环线下限”摆在那里，决定这个板块不会太差。

二，南侧就是白莲泾，真正的河景房。

地块南侧紧邻白莲泾河，一脚滨水的配置在浦东内中环确实稀缺。主楼南侧的楼栋和中高区房源，大概率锁定河景视角。未来可以在阳台上看河，没跑。

而且，这河正好赶上“世博水环”大工程。

世博水环由白莲泾、大寨河等6条河道构成，全长约22.3公里，涉及周家渡、南码头等七个街镇，辐射约160万人口。

水环的进度很清晰地摆在那里：一期工程2025年6月已开工，计划2026年12月建成，实施水线长度约10.3公里；二期计划2027年6月建成。

白莲泾和**江交汇处，会建一座架空人行景观桥，把**步道和水环步道连起来，形成一个完整的滨水闭环。

附件

水环沿线还规划了莲溪公园、御桥云湾、阳光三林等八大核心景点，以及42个口袋公园。

附件

更妙的一点是规划里提到了在居民小区的出入口位置增设门禁系统，让居民可以直接从小区走进世博水环。如果落地到位，就会出现“出了小区门就是河边”的场景。

截图源于看看新闻

此外，世博水环还纳入了2026年**区景观照明建设重点工程，白莲泾门户将打造“一塔**”夜景——世博信号塔作为地标，配上水幕投影和动态流光。这意味着以后晚上沿河散步、周末在河边运动还是很有画面感的。

三，地块规整，容积率适中。

14-03e地块容积率2.5，限高70米。还有自然绿地和天然河景，比起**核心区动辄4.0以上的**度开发，这个指标属于内中环里比较舒服的那一档。

未来的楼栋排布、户型设计都有不错的发挥空间，不至于出现奇奇怪怪的边角空间浪费。

在房价上，楼栋排布好、采光面合理，南侧看河，这本身就会带来更实在的价值。

四，周边老房子意外地“干净利落”。

****社区是典型的80年代建设的动**置区，以多层板楼为主体。**一村1986年竣工，**七村1992年建成。虽然房龄偏老，但经过街道和物业的分片管理，加上近年部分楼栋的外墙翻**电梯加装，整个城市界面不至于脏乱差。

另外，地块的自带配套14-04a虽然面积很小，但作为服务居民的微型商业节点，楼下买点东西很方便。这一细节让这个区域的未来居住形态，比那些“玻璃幕墙冷感新区”更有人情味。

最后得坦诚说说无法忽视的短板：城市界面是真的“像2000年”。

一句话概括：南码头板块的住宅楼群有较强的年代感。

**一村1986年竣工，**七村1992年建成，整体是以36-56㎡小户型为主的老式多层住宅。这与前滩玻璃幕墙、陆家嘴天际线形成鲜明反差。白莲泾滨水风光虽好，但绕到街道两侧看到的仍是一排排历时二三十年的多层板楼。

近期城市更新以“微更新”的节奏推进，局部楼栋加装了电梯、外立面翻新，但体量大范围改变建筑群的时间表，短期内并不乐观。对于习惯于高新区的视觉体验的买家来说，这是个很难忽略的问题。

而且，这一片区不再规划像大虹桥、临港那样整片的超级规划输出。未来发展天花板相对有限。世博水环是一个令人期待的民生工程，它能提升滨河空间的品质，但不太可能把整个南码头板块推到前滩级别的能级提升。

所以这块地更适合的是：“踏实住”+“守住内中环下限”，但不适合赌暴击。

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