梅州市住房和城乡建设局关于向社会公开征求梅州市物业服务实施细则（二次征求意见稿）意见的公告

为进一步规范物业服务行为、提升物业服务质量，维护业主合法权益，我局起草了《**市物业服务实施细则（二次征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

此次公开征求意见时间为2026年7月22日至2026年7月31日，意见建议请发送至电子邮箱：****@163.com，联系电话：0753—****733。

附件：**市物业服务实施细则（二次征求意见稿）

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2026年7月22日

**市物业服务实施细则

（二次征求意见稿）

第一章 总则

第一条 【目的与依据】为规范物业服务活动，维护业主和物业服务人的合法权益，推进住宅小区治理，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条【适用范围】本细则适用于**市行政区域内开展的物业服务活动以及相关监督管理工作。

第三条【基本原则】物业服务工作坚持党建引领，全面纳入基层社会治理体系，构建党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

第四条【治理机制】县（市、****政府应建立健全物业监督管理联动机制，****建设部门牵头，****人民政府）、****委员会、**派出所、****协会等共同参与。

第五条【职责分工】

****建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。负责制定物业服务相关政策规范并组织实施；指导、****协会工作；统筹建设全市统一的智慧物业信息平台；承担全市物业服务企业信用档案与评价的具体指导和管理工作，制定全市物业服务企业信用档案与评价管理办法。

县（市、****建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。负责贯彻落实上级物业服务政策；****办事处****政府）开展物业服务相关工作；****服务区域、物业服务人的备案与监管。

****人民政府）负责将物业****社区治理体系，明确专门机构和人员负责物业服务治理部门；加强业委会、物业服务企业党的组织覆盖和工作覆盖；指导、协助业主大会成立、业委会选举换届及备案；指导设立业主公共收益专户，实行专账管理；建立联动机制，协调社区与物业服务关系，**县（市、****建设部门对设立业****委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的矛盾纠纷；开展物业服务法律法规宣传。

****委员会****人民政府）指导下，建立党建引领下的协商共治机制；****委员会和物业服务人日常工作；及时排查、化解物业服务相关矛盾纠纷。

业主大会、业主委员会负责选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；监督物业服务人履行物业服务合同；收集、反映业主意见建议，维护业主合法权益；制定小区治理需求（问题）清单、**清单、服务清单。探索推行物业服务“酬金制”。探索开设业主共有资金专户。加强信息平台建设，整合业主身份认证、共有资金收支公示、线上议事投票、建议诉求反馈等功能；定期公示相关工作情况，主动接受业主监督；配合政府相关部门开展工作。

****协会应加强行业自律管理，制定行业服务标准，规范企业经营行为，维护行业公平竞争秩序，建立健全行业诚信管理体系，组织开展物业服务业务培训。

第六条 【信用评价与联合惩戒】县（市、****建设部门负责物业服务企业及项目负责人信用信息的采集、评价与管理工作，对存在严重违法失信行为的物业服务企业，依法实施联合惩戒；对物业服务工作取得显著成绩的单位和个人，可按规定给予表彰奖励。****建设部门建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

第二章 物业服务区域

第七条 【区域划分】物业服务区域根据建设工程规划许可证的红线范围，结合共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定，物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第八条 【区域备案】**物业出售前，建设单****服务区域向所在地县（市、****建设部门备案，并在商品房买卖合同中明示。已实施物业服务的区域，由物业服务企业备案。

第九条 【车库（车位）租售】住宅小区内规划车库（车位）应首先满足业主需要。建设单位应合理设定租金，提高地下车库（车位）使用率。支持应用智能化停车设施。

第十条 【物业服务用房】**物业****委员会用房和物业服务用房。各住宅小区应按要求建设生活垃圾分类设施，物业服务人负责日常管理和维护。

第三章 前期物业服务

第十一条 【前期物业服务选聘】建设单位应通过招投标方式选聘前期物业服务人并签订合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县（市、****政府住房城乡建设主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。

第十二条 【物业承接查验】对查验发现问题，建设单位应在三十日内整改。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案完成后15日内书面告知业主。

第十三条 【前期物业变动】前期物业更换或退出时已与业主签订合同的，建设单位或物业服务企业应组织相关业主协商同意。擅自变动前期物业给业主造成影响和损失的，建设单位或物业服务企业应承担相应的法律责任。

第四章 物业及其管理主体

第十四条 【业主权利与义务】业主在物业服务活动中享有建议权、投票权、选举权、被选举权、知情权、监督权等权利，并应履行遵守管理规约、执行业主大会决定、按时足额交纳物业费等义务。

第十五条 【业主大会成立】****服务区域设立一个业主大会。业主可联名申请成立，****委员会也可组织符合条件的业主依法申请。业主大会会议表决事项按《**省物业管理条例》相关规定执行，会议决定对本区域全体业主具有约束力。

第十六条 【业主委员会选举】业主委****社区党组织推荐、****委员会推荐、业主自荐或联名推荐产生。鼓励社区党组织推荐符合条件的党员业主等作为候选人。候选人应责任心强、热心公益、能协调问题，本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利益关系。

第十七条 【业主委员会备案】业主委员会应自选举产生之日起三十日内，持规定材料****办事处****政府****建设部门申请备案。

第十八条 【业主委员会职责】业主委员会应执行业主大会决定，接受监督，规范履行召集会议、公示信息、督促交费、监督履约、拟定管理办法、保管文件资料等职责。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道应指导业主大会召开临时会议，****委员会或者对部分业委会委员进行罢免、改选。业主委员会成员不得实施阻挠业主大会行使职权、擅自使用印章、未经授权签订合同、挪用侵占共有财产、泄露业主信息等行为。对有禁止行为的委员，****人民政府）应责令业委会提请大会罢免或终止其职务；涉嫌违法的，****机关处理，造成经济损失或不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

业委会委员应当积极履行《****委员会指导规则》中规定的业委会职责，不得无正当理由不参加会议、不执行业主大会决定、不公开信息等。

第十九条 【****委员会成立】不具备成立业主大会条件、有困难未成立或未能选举产生业委会的，****委员会作为临时机构。****委员会****委员会、业主、物业使用人代表等五至十一人单数组成，其中业主代表应不少于半数。****委员会代表担任，街道办事处、****政府****委员会履行指导和监督职责。

第二十条 【物业管理委员职责】****委员会应依法推动成立业主大会并选举产生业委会。未成立业主大会或业委会无法履职的，履行业主大会和业委会职责具体履职由居（村）委会在街道（镇）指导和监督下进行。****委员会任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会和业委会或产生新一届业主大会和业委会的，****人民政府）重新组建。相关客观原因消失或决定解散的，****人民政府）应在三十日内解散并公示。

第五章 物业管理服务

第二十一条 【科技赋能物业服务】鼓励建设智慧物业小区应用系统，实现智能家居、公共设施管理、智能停车等服务，****政府部门智慧物业平台实现对接。

第二十二条 【物业服务履约履职】****服务区域应由一个物业服务人统一提供物业服务（业主自行管理除外）。物业服务人应按合同约定提供服务，严格遵守国家和省、市相关标准规范，及时告知注意事项、排查排除安全隐患、妥善处理业主投诉，对物业管理区域内的违法违规行为及时予以劝阻、制止并向相关部门报告。物业服务人应建立并妥善保管共有部分经营档案、设施设备档案及运行维护记录、水箱清洗检测报告、装饰装修管理资料、业主名册等资料。

第二十三条 【物业服务信息公开】物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示营业执照、服务内容与标准、收费项目与标准、设施设备维保信息、上年度合同履行及收支情况、公共收益与维修资金使用情况等信息，主动接受业主查询。

第二十四条 【物业服务退出与交接】物业服务合同终止的，原物业服务人应在约定期限内办理交接手续，****服务区域，不得以任何理由拒绝交接或阻挠新物业服务人进场。原物业服务人在退出前应公示相关信息，并向业委会或指定方移交物业共用部分、相关规定资料、结清各类费用。违反此规定，由县（市、区）住建主管部门对其在信用评价中作负面评价和联合惩戒。

原物业服务人员违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

被列入“黑名单”的物业服务企业法人或总经理的有关情况记入物业服务企业不良信用档案，存留期两年。****建设部****采购部门限制其参与，建****委员会拒绝新签合约或依法解除合同。

第六章 物业的使用与维护

第二十五条 【建设单位保修】建设单位应依法承担物业保修责任，在物业区域内公示维保信息，自接到保修诉求起三日内答复，三十日内维修完毕。

第二十六条 【物业保修期满维修】物业保修期满后，共有部分的维修、更新、改造费用，依约定承担；无约定或约定不明的，由相关业主按专有部分面积比例分摊，可按规定使用住宅专项维修资金或公共收益。

第二十七条 【装饰装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋，应事先告知物业服务人并签订协议。物业服务人应加强巡查监督，对违规行为及时劝阻、报告。

第七章 公共收益管理

第二十八条 【公共收益范畴】利用住宅小区业主共有部分开展经营等活动，在扣除合理成本后的收入属公共收益，归全体业主所有，主要包括公共车位收益、电梯楼道等公共区域广告收益、公共房屋场地租赁收益、通信基站等设施占用费、自动售货机快递柜场地费、属于全体业主的其他设施经营收入及其孳息等。

第二十九条 【公共收益账户管理】公共收益应纳入专用账户管理，任何单位和个人不得擅自挪用、侵占、截留。

（一）业主大会及首届业委会成立前，****建设部门指导前期物业服务企业单独开户、独立核算，****办事处****政府）监督。首届业委会成立三十日内，前期物业服务企业应向业委会移交账户、结余资金及相关账目。

（二）业主大会成立后，业委会应按规定开设业主公共收益账户，物业服务人应及时移交代管的公共收益及相关账目。

（三）公共收益账户应接入市智慧物业平台，****建设部门、****人民政府）监督，方便业主查询。

第三十条 【公共收益使用】公共收益使用由业主大会决定，主要用于补充住宅专项维修资金，也可用于共有部分维修更新改造、业主大会及业委会工作经费、审计税费、公摊水电费等经业主大**意的支出。业委会成立前确需使用公共收益的，****人民政府）指导物业服务人制定使用方案，经业主共同决定后实施。

第三十一条 【公共收益信息公开】物业服务人、业主委员会应每季度将公共收益收支情况在物业区域内显著位置及市智慧物业平台进行公示，公示期不少于三十日。业主对收支情况有异议的，业委会应及时予以答复。符合规定比例的业主提出异议并要求审计的，相关方应作出书面说明或聘请第三方开展审计；拒绝执行的，****人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，****建设部门依法查处。

第八章 附则

第三十二条 本细则自X年X月X日起施行。