成都市物业服务企业合规经营指引② ——物业企业取得项目合规

（一）招投标管理

合规要求：

1．物业服务企业应当按照《招标投标法》的规定，作为投标人参与投标，不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益；不得以低于成本的报价竞标。

2．应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人（物业服务企业）不得以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标；不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或他人的合法权益；不得以不正当手段谋取中标。

3．应当按照《**省物业服务招标投标管理办法》规定，以投标人身份参与投标编制的投标文件内容应包括：履约承诺、服务价格、收费方式、物业服务费用测算明细，物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度，物业服务企业的信用状况、管理业绩、获奖证明、主要管理人相关证书等；与业主、业主委员会签订物业服务合同的，应当自签订合同之日起30日内，将物业服务合同抄报镇街和区（市）县住建部门。标书代写

法律风险：

1．违反《招标投标法》相关规定，对投标人(物业服务企业)相互串通投标或者与招标人串通投标的，以****委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格。

2．违反《招标投标法》规定，中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿，没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任；中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，取消其二年至五年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格。

（二）承接查验

合规要求：

1．物业服务企业应当按照《**省物业管理条例》规定，承接**物业前，物业服务企业和建设单位在**物业竣工验收后，共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验，邀请买受人代表以及物业****人民政府住房城乡建设主管部门、****人民政府）代表参加。买受人代表应当由区（市）县住建部门从公开报名的买受人中确定。物业服务企业不得承接未经查验的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。自物业承接后三十日内，将查验文件向物业所在地的区（市）县住建部门备案，****服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。

2．应当按照《**市物业管理条例》规定，对实行委托管理的物业管理区域进行承接查验，公示承接查验结果。

法律风险：

1．违反《**省物业管理条例》规定，在承接查验活动中恶意串通、弄虚作假，承接未经查验的物业，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。承接后，未按要求备案和公示的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

2．违反《**市物业管理条例》规定，物业服务企业未完成承接查验就擅自承接物业的，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。

（三）合同签订

合规要求：

1．物业服务企业应当按照《合同行政监督管理办法》规定，订立合同应当遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，不得故意隐瞒与实现合同目的有重大影响的信息，不得以恶意串通、贿赂、胁迫等手段订立合同，不得利用合同实施危害国家利益、社会公共利益和消费者合法权益的行为。

2．应当按照《**省物业管理条例》规定，建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

3．应当按照《**市物业管理条例》规定，在物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同（含前期物业服务合同）、营业执照、拟派驻物业服务项目负责人名册向区（市）县住建主管部门备案，并将****办事处****政府）；前述事项发生变更的应在变更之日起三十日内报送备案。物业服务合同（含前期物业服务合同）的内容一般包括物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、建筑物及其附属设施的维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、双方权利义务、服务交接、履约保障、违约责任等条款。物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件，公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

法律风险：

1．物业服务企业违反《合同行政监督管理办法》规定，故意隐瞒与实现合同目的有重大影响的信息，与对方订立合同，或以恶意串通、贿赂、胁迫等手段订立合同，扰乱市场经济秩序，危害国家利益、社会公共利益的，由****管理部门责令限期改正，给予警告，处十万元以下罚款。

2．违反《**市物业管理条例》规定，未在规定时间（合同签订之日起三十日内）将物业服务合同、项目负责人名册或项目负责人变更信息报送区（市）县住建部门（智慧物业****办事处****政府）的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款。