成都市温江区彩叠园1B业主大会选聘物业服务企业方案(草案)

**市**区彩叠园1B业主大会选聘物业服务企业方案(草案)

根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《四省物业管理条例》等法律法规，以及本小区《业主大会议事规则》《管理规约》等相关约定，****政府涌泉街道事处、**社区的监督指导下，结合本小区实际情况，****以下简称“业委会”)特制定本物业服务企业选聘方案以下简称“选聘方案”),作为选聘本小区物业服务企业的基本依据。

本选聘方案经彩叠园1B小区业主大会依法表决通过后生效，****委员会作为执行机构具体组织实施。

本选聘方案中，甲方为**市**区彩叠园1B业主大会，乙方为本次选聘的物业服务企业。

一、项目基本情况

本小区位于四|省**市**区鹏程路801号。物业类型为住宅和商业，其中包括高层住宅、多层住宅、商业、地下车位。

本物业管理区域内总建筑面积220134.48平方米:其中高层住宅61981.09平方米，多层住宅132533.44平方米，商业用房10000平方米，物****委员会议事用房建筑面积442平方米:地下车库12762平方米;地上机动车停车位1064个，地下机动车停车位469个，非机动车位1551个。小区出入口6个，地下车库出入口各2个，非动车出入口各1个;小区绿化率35%,容积率1.3。

二、物业费及车位管理费收费标准

本收费标准为本次选聘配套定价方案，须经业主大会依法表决通过后方可执行。具体收费标准为:

1、电梯住宅:不高于2.5元/平方米/月;

2、多层联排、叠拼、别墅:不高于3元/平方米/月;

3、商业用房:不高于8元/平方米/月;

4、地下车库管理费:不高于80元/月/个。

备注:最终以中标物业投标收费标准为准，投标的收费标准任何一项高于上述标准的，该投标无效。

三、选聘的物业服务企业需要满足的资格条件。

(一)本次选聘不接受联合体投标，不接受挂靠、借用资质投标。中标物业服务企业不得将本项目物业服务转包，不得将核心服务内容拆分后委托第三方。投标授权代理人须为投标企业正式员工，须提供近3个月社保影纳证明月。

(二)在中国境内成立满十年，具有独立法人资格的合法物业管理企业且实缴注册资本不低于500万元(须提供验资报告或近一年度审计报告佐证):

(三)截至开标日前15日在**市智慧物业政务服务平台或**市住建领或信用信息管理系统公示平台中物业服务企业信用记录A级(含)及以上级别:

(四)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，近三年未被列入企业经营异常名录、严重违法失信名单(提供国家企业信用信息公示系统、信用中国查询截图):近三年未有被列入失信被执行人名单以及****公司行为导致的限制高消费等记录(提供中国执行信息公开网查询截图);近三年无重大物业服务责任事故、无住建部门重大行政处罚记录(可以出具承诺函);具有履行合同所必需的设备和专业技术能力;具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。以上信息以开标日前15日的官方平台查询结果为准，投标企业须加盖公章提供截图。

(五)具有履行合同的管理经验和足够的管理规模，在**省管理的住宅物业服务总面积不低于100万平方米;其中至少有2个二手盘(****委员会或物管会签订的住宅物业服务合同。(以上提供物业服务合同关键页复印件盖章)

(六****公司之间不得存在直接或间接关联，包括但不限于同一法定代表人、同一实际控制人、相互控股或参股、主要管理人员交叉任职等情形，一经查实按围标处理，取消投标资格。

(七)自招标公告发布之日起倒算3年内，投标人在**市范围内服务的住宅项目，无因企业违约、违规被业主大会依法解聘、擅自撤场情形;无因企业服务质量问题引发的重大群体性投诉、被住建部门通报批评记录。合同到期业主正常不予续聘的，不视为违规撤场(提供承诺函，如承诺情况不符，按提供虚假材料、中标无效处理，如签订合同后发现的，按根本违约处理)。

四、物业服务合同主要内容

(一)物业服务事项(内容)和质量(标准)

物业服务质量参照《**市住宅物业服务等级标准》(DB5101/T123一2021)五级标准，具体服务细则、量化考核指标详见《物业服务合同及附件》，作为日常考核与满意度评价的依据。

(二)物业服务费的计费方式

物业服务费的计费方式为包干制，费用包含公共区域日常能耗费、电梯运行维护费、公共区域日常小修费用、绿化养护费、秩序维护费、环境保洁费、物业公司人员薪酬及办公成本等全部日常运营支出。除《物业服务合同》明确约定的另行收费项目外，物业服务企业不得向业主收取任何形式的公摊费用、额外服务费用。小区公共收益归全体业主所有，物业服务企业代为收取的公共收益，须单独建账、独立核算，每月与业委会对账;小区共有部分(包括:公共停车位临停/月租、会所、运动场地、电梯轿厢等出租、外包经营、广告经营等公共区域经营收入)委托物业服务企业经营的，经营收入按甲方70%、乙方30%(气费、水费、电费及改造升级物料、成本、税金等由乙方包干承担，即由乙方在30%分配收入中自行承担各项成本和费用，甲方不承担任何费用)的比例进行分配;物业服务企业应在每季度首月15日前将小区应分得的收入全额划转至业委会专用账户;公共收益收支情况每半年在小区公示一次，接受业主监督。

(三)物业服务合同期限及履约考核

1、物业服务合同固定期限为5年:

2、履约满意度调查:****委员会于物业服务人进场满1年后，组织对物业服务企业履约情况进行满意度调查。(1)满意度≥85%:合同正常继续履行:(2)70%≤满意度<85%:业委会向物业服务企业出具书面整改通知书，明确整改内容、标准及时限，物业服务企业须在3个月内完成整改并提交书面整改报告，并扣除物业服务企业履约保证金以及要求支付违约金;整改仍不达标的，视为物业服务企业违约，业委会有权依法提请业主大会表决是否解除合同，****委员会不承担违约责任;(3)满意度<70%，视为物业服务企业实质性违约，业委会有权向业主大会提案解除本合同，并扣除全部的物业服务企业履约保证金以及要求支付违约金。具体的违约处理细则在物业合同中约定。

(四)小区更新改造特别约定条款及内容:(本条款****公司的必要条件，完成时间、总投入资金将作为竞聘的重要参考标准)

1、条款目的

为持续改善小区居住环境，提升公共安全管理水平与物业服务品质，保障业主物业资产保值增值，针对小区当前管理痛点，现对选聘物业服务企业的常规服务内容外，增设本特别约定条款，作为物业服务合同核心附件。

2、条款意义

2.1实力与诚意体现:本条款约定的前期资金投入、整改措施及完成时限，作为竞聘物业服务企业综合服务能力的核心评估依据，体现竞聘物业服务企业入驻后服务的主动性与用心程度。

2.2服务品质落地:通过明确可量化的整改目标，确保更换物业后小区公共设施、环境品质等方面的改善成果可感知、可验证。

3、具体约定内容

竞聘物业服务企业须提交以下项目更新改造工作的详细实施方案(含资金预算明细、进度节点等)，并严格按方案执行，业主大****委员会)负责全程监督。更新改造工作总体要求：

根据资金情况，更新改造按照重要程度依下列顺序进行，1-4项须在第一个合同年度内完成:

1、道路改造(含商业道路):

2、监控换新(含商业监控):

3、公区照明换新(含商业照明):

4、车行及人行道闸改造:

5、1、2号大门换新改造:

6、高层门厅、门禁改造:

7、儿童游乐园改造;

8、****停车场划线换新。

4、资金保障

4.1本次专项改造资金总额不低于350万元，用于本小区公共设施设备更新改造，专款专用。中标物业服务企业须在物业服务合同签订后7个工作日内，将全额改造资金一次****银行账户，或以业主大会名义开立的共管账户，逾期未支付的，视为根本违约，业委会有权解除合同并取消其中标资格。资金不足以覆盖全部改造内容的，缺口部分按业主大会决议从小区公共收益中补足。

4.2本条款约定的整改投入资金，须单独列明于物业服务合同中，整改资金仅作为条款项目的资金保障，不包含包干制物业服务模式下

物业服务企业日常运营维护投入费用。

(五)物业服务事项(包括但不限于):

1、秩序服务:对住宅小区的治安、消防、车辆、装饰装修、宠物管理等方面的安全及秩序进行管理，维护小区正常生活秩序，保障业主的人身及财产安全;

2、工程服务:对小区建筑、电梯、供电、供水、监控、消防等共用部位、共用设备设施进行日常运行、保养、维修，消除故障隐患，确保公共设施设备正常运行:

3、环境服务:对小区道路、楼道等公共区域进行清扫打理，对小区生活垃圾进行统一清理，确保公共区域环境清洁、卫生干净;开展小区公共区域的环境绿化工作，对小区公共区域的园林花草进行绿化养护、施肥消杀等;定期和不定期开展蛇虫鼠蚁消杀工作;

4、客户服务:处理业主咨询、修报事、投诉等事项，及时为业主提供各类贴心服务，在职责范围内为尽最大努力为业主排忧解难:;

五、选聘工作具体实施方式

根据小区管理规约及《**省物业服务招标投标管理办法》，本次选聘物业服务企业按以下方式进行:

(一)选聘决定主体:**市**区彩叠园1B业主大会:

(二)选聘具体实施者:****:

****委员会协同招标代理机构依据《**省物业服务招标投标管理办法》，结合业主诉求和小区实际情况制定招标文件。(四)符合准入资格的报名企业不少于3家，不足3家则重新发布招标信息:

****委员会的构成在招标文件中明确:

(六)中标人的确定方式:****委员会推荐3名有排名顺序的中标候选人并进行公示，****委员会按照排名顺序确定中标人。按排名顺序确定的中标人放弃中标、因不可抗力不能履行合同、不按照招标文件要求提交履约保证金或签订物业服务合同，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，业主委员会依序确定其他候选人为中标人:若两次出现前述情况的，重新进行招标。

(七)本次业主大会选聘物业服务企业所产生的业主大会召开费用、律师费、公证费、招投标代理费等费用，由最终中标的物业服务企业承担。上述费用据实结算，由中标物业服务企业在物业服务合同签订后15日内支付。

六、承接查验

业主大****委员会)与最终中标的物业服务人签订物业服务合同后，物业服务人在承接物业前须对小区共用部位、共用设施设备进行承接查验，并向业委会出具书面承接查验报告。

七、选聘纪律要求

(一)****委员会执行选聘纪律，全体业主依法进行监督。

(二)参与选聘的物业服务****委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘。

(三)参与本次选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有“类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘。

****委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，一经发现终止参与资格并追究法律责任，涉嫌违法犯罪的，移****机关处理。

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2026年7月24日