曲靖市公共交通运营服务有限公司房产及土地税源梳理选聘服务机构项目任务

发布日期： 2026-08-07 09:37:25

截止时间： 2026-08-12 09:00:00加急标书代写

附件：

1.询比条件

本项目****房产及土地税源梳理选聘服务机构项目已获批准实施，资金来源为自筹投资，项目出资比例为100%，招标人为****，欢迎满足条件的申请人参与本项目竞标。

2.项目概况及询比范围

2.1项目概况：****事务所，为****房产及土地税源梳理专项服务。

2.2询比范围：询比申请人须具备行业主管部门颁发的《****事务所行政登记证书》。

2.3服务内容：本次服务针对****2021年1月至2026年6月期间全部房产、土地税源开展系统性、全覆盖专项梳理规范工作。服务覆盖企业六大类核心不动产及配套资产，具体包含公交运营场站、各类投资性不动产、对外出租场地及构筑物、充电桩充电配套设施、办公及配套用房、市场化出租房改房等全部涉税资产品类。项目总体宗旨为依托专业化财税核查、实地踏勘取证、政策适配校验、税会差异校正等工作方式，全面厘清企业各类不动产税源底数，规范各年度申报缴纳口径，梳理税费政策适用合规情况，优化税源管理模式，化解历史遗留涉税口径争议，构建标准化、常态化资产税源管理体系，确保企业各项税收优惠政策精准落地、应享尽享，全面提升企业不动产税务管理规范化、精细化水平。

本次专项清理工作明确系统化、全维度合规管控目标，全方位补齐企业不动产税源管理短板。一是精准夯实税源基础数据，逐宗、逐类别核实各类房产、土地的计税面积、计税原值、适用税目及优惠政策，对照2021年至今各期纳税申报台账、完税凭证开展逐期比对校验，精准梳理税源申报差异数据。二是系统化量化税源偏差情况，针对梳理发现的申报口径偏差、政策适用偏差、面积分摊偏差等各类情形，精准核算各年度税费缴交差额及对应滞纳费用，形成完整量化数据成果，为企业管理层开展税务统筹决策提供全面、真实、精准的数据支撑。三是严格落实政策合规校验，逐项复核企业现有税收优惠适用场景，核验各项免税、减税政策的适用资质、备案资料及审批手续，针对资料不完善、备案不齐全、资质佐证不足的情形，协助企业补齐合规资料，确保税收优惠适用合法合规、有据可依。四是科学制定税费调整实施方案，针对梳理形成的多缴税费情形，规范梳理退税办理流程，整理全套退税申报资料，****机关对接沟通口径；针对需补充申报的税源事项，制定科学稳妥的更正申报方案，对比自主更正申报与后续税务核查的差异化影响，为企业筛选最优税务处置路径。五是妥善化解高难度涉税争议，针对充电桩设施涉税定性、关联单位资产使用计税口径、公允价值计量资产税源申报、场地混合经营计税分摊等行业共性疑难问题，系统梳理政策依据、司法判例及各地税务执行口径，搭建完整合规的佐证论证体系，形成专项争议处置备忘文件。六是建立长效税源管控机制，针对企业各类不动产资产特性，制定“一产一策”税源管控台账，编制房产、土地税源常态化管理专项手册，统一新增资产税源登记、优惠资质续期、混合用途资产计税分摊、**经营项目涉税处理等标准化流程，从制度层面杜绝税源管理偏差问题累积，实现税源管理常态化合规。

供应商需严格按照本次服务要求，对企业六大类资产开展全方位税源梳理与合规规范，具体工作内容如下。第一，公交场站资产全维度税源合规梳理。公交场站作为企业核心经营性资产，涵盖停车场、保养场、枢纽站、首末站、停保场、换乘中心等各类运营配套场地，是本次税源清理的核心重点。服务过程中，需严格对照国家及地方现行城市公交场站税收优惠政策，逐一对每一处场站的优惠适用资质进行复核校验，重点核查场站是否具备交通、住建等主管部门批复的合法设立文件，全面排查历史场站存在的批复文件缺失、文件表述模糊、场站名称与实际运营名称不符、批复资质过期失效等问题。针对资质佐证不完善的场站，协助企业对接行业主管部门补齐批复文件、官方情况说明等佐证资料，重新构建完整合规的优惠资质证据链条。同时，全面排查各场站存续期间土地性质调整、规划用途变更、划拨转出让等情形，核实土地属性变动后优惠资质是否及时重新认定，杜绝政策衔接断层问题。针对场站混合使用场景，精准划分公共交通自主运营免税区域与对外经营性应税区域，****商铺、外包维修车间、社会车辆停车服务、广告位占用场地等经营性业态，依托实地测绘数据完成区域精准分割。针对公交自用与社会共享的混合场地，采用时间权重统计、车位当量折算等科学计量方法，建立动态计税分摊模型，精准核算应税场地面积，修正以往整体免税申报的粗放式管理问题。此外，全面摸排场站内部各类附属建构筑物，对调度用房、司机休息室、维修车间、洗车设施、配电用房、配套卫生间等具备完整房屋功能的建筑，全部纳入税源核查范围，逐栋校验计税申报情况；对候车亭、简易遮阳棚等简易设施，依法完成涉税属性定性，区分应税房产与非应税构筑物，留存实地影像、结构说明等佐证资料，确**性有据可依。同时逐期排查各场站六年内暂停运营、改建修缮、长期闲置、****政府收回等特殊情形，精准划分免税时段与应税时段，保障各期税源申报精准无误。针对场站对外**开发加气、充电、商业配套等项目，逐份核查**协议，精准判定**模式实质，明确**各方税源责任划分，评估**经营对场站优惠资质的影响，出具专业化涉税处理意见。

第二，投资性房地产税源梳理与税会差异校正。针对企业已出租房产、公允价值计量不动产、空置待租房产及售后回租等复杂业态房产，开展深度税源核查。全面梳理公允价值计量模式下不动产的入账依据、原值确认标准，核对企业历年税源申报采用的计税原值口径，分别按照初始取得成本的常规申报口径、年末评估公允价值的极端核查口径开展双重压力测算，全面量化不同政策执行口径下的税源差异，形成公允价值计税口径专项论证报告，整合**税务执行口径及司法判例，为企业应对涉税争议提供坚实支撑。针对各类不动产租赁合同，逐条审核免租期、阶梯式递增租金等条款，严格按照税收政策规范免租期计税申报方式，修正以往免租期零申报的不规范操作，逐年度校验递增租金合同的计税收入，杜绝前期少申报、后期重复申报的税源偏差问题。针对融资性售后回租、名租实贷等特殊资产交易模式，穿透交易表象、还原经济业务实质，重新界定税源缴纳责任主体，规范账务与税务处理差异，有效规避重复计税、主体错位等涉税问题。

第三，场地出租业务税源精准校准。针对企业纯土地出租、附带简易构筑物场地出租、承租方自建建筑场地出租等各类业态，开展精细化税源核查。严格区分裸土地、简易构筑物、永久性房屋建筑的涉税认定标准，核实纯土地出租业务是否存在误申报房产税的情形，针对历年多缴税费情况，系统化梳理资料、制定合规退税方案。对场地内存在永久性围护结构的建筑物，无论是否独立办理产权证照，全部按规范完成从价或从租计税申报校验。针对停车棚、轻型罩棚等临界构筑物，通过实地踏勘、结构核验，结合建筑规范及税收政策文件，形成标准化涉税属性判定底稿。同时精准划分场地公交自用区域与对外出租经营区域，按实际占用面积核定应税比例，纠正经营性场地违规适用免税政策的问题，精准核算各期应补税源及滞纳费用。针对承租方在承租场地内自建建筑的情形，结合合同约定、产权归属及实际使用情况，厘清双方税源责任，避免企业承担非自身应税义务。

第四，充电桩及充电配套设施涉税定性规范。针对企业露天充电桩、带罩棚充电车位、光伏及膜结构充电棚、配电用房、值班休息室、储能集装箱等复合型充电设施，逐项完成涉税属性认定。严格区分设备类资产与房产类应税资产，明确充电桩设备不属于应税房产、无需缴纳房产税，同时对具备围护结构、可独立使用、具备遮风避雨功能的配电房、值班用房等建筑，依法纳入房产税计税范围。对各类充电棚、储能设施，通过实地测量、图纸核验、影像留存，从结构形态、固定程度、使用功能等维度完成精准定性。同时重点开展业务实质判定，依托充电计费数据、设备运行记录、客户充电明细等资料，充分论证企业对外充电业务属于经营性服务，而非场地使用权出租，规避因业务定性偏差导致的税源申报调整风险。针对公交自用与社会通用的混合充电车位，采用充电时长、充电量双重权重分摊模式，科学划分免税使用与应税使用比例，建立可溯源、可审计的计税分摊模型，最大限度保障企业合法税收优惠权益。

第五，办公用房及关联资产使用税源合规管控。针对企业自用办公用房、混合用途配套用房、无偿出借关联单位房产、地下配套建筑等资产，开展精细化税源梳理。依据不动产权证附图、房屋实测图纸，逐间、逐层划分自用办公、对外出租、关联方无偿使用面积，建立精准的面积分摊台账。针对关联单位无偿使用企业房产的情形，严格遵循独立交易原则，结合同地段、同类型房产市场租**平，核定公允计税标准，规范调整历年计税差额，化解关联交易涉税风险。通过采集周边第三方租赁房源、市场挂牌价格、政府基准租金等数据，搭建本地化可比价格数据库，对每一处关联租赁业务开展公允性校验，精准评估租金定价偏差引发的税源调整风险，提前做好合规应对准备。

第六，房改房出租业务税源规范优化。针对企业全产权、部分产权、代管出租等各类房改房资产，分类梳理应税与免税适用场景。****政府定价出租的公有住房，全面归集房改批复文件、政府定价文件、承租人资质证明等合规资料，保障免税政策顺利适用。对市场化定价出租的房改房，及时修正免税申报偏差，精准核算各期合规计税额度。开展租金定价公允性校验，对比公房实际租金与同区域市场租金差异，提前预判税务核查风险，制定合规应对预案。针对部分产权房改房，精准拆分企业产权对应租金收益与个人产权收益，修正以往全额计税导致的多缴税费问题，制定规范退税方案。针对已全额出售交付职工、由职工实际占用的房改房占地，梳理土地分割、房改审批资料，申请终止对应土地税源计税义务，****统筹办理退税，切实维护企业合法权益。

第七，企业历史改制及跨区税源全面规范。全面调取企业历年改制批复、清产核资报告、资产划转文件、验资资料、土地出让手续等历史档案，逐宗重建房产从取得至今的计税原值链条，对比账面核算原值与税务计税原值的差异，建立税会差异整改台账，对多缴税费年度规范办理退税，对存在申报偏差的年度制定更正申报方案。重点核查划拨土地转出让过程中补缴的土地出让金是否足额合规计入房产计税原值，补齐历史税源核算短板。同时以不动产登记地址为核心依据，逐期核验历年房产税、土地使用税申报缴纳地点，全面排查跨区域申报错位问题。对税源属地申报错误的情况，及****机关完成补充申报、更正申报，****机关申请退税，严格依据税收征管相关法规规范处置，杜绝重复计税、税源属地不符等合规问题。

本次项目整体实施分为四个标准化工作阶段，全程闭环管控、全程留痕可溯。第一阶段为资料归集与底数摸排，全面收集企业不动产权证、资产台账、租赁协议、历年申报完税资料、优惠备案文件、企业改制档案、充电桩运营台账等资料，搭建资产税源基础台账，明确每宗资产的基础信息与历史申报情况。第二阶段为现场踏勘与实测取证，对全部场站、出租场地、充电设施、混合用途房产开展实地核查、面积测绘、影像留存，形成分区示意图、构筑物判定底稿等实地成果。第三阶段为差异核算与风险评级，逐期比对理论计税数据与实际申报数据，量化税费差异及滞纳费用，按风险等级完成分级分类梳理，对高频疑难风险建立压力测试矩阵，量化最大风险敞口。第四阶段为资料补正与成果汇编，协助企业补齐各类合规佐证资料，复核全部税收优惠资质，编制全套专项服务成果文件，完成项目成果汇报，并持续配合企业开展税务对接、政策答疑、稽查应对等后续服务，助力企业建立长期稳定、规范可控的不动产税源管理体系。

项目交付成果（包括但不限于），供应商须在项目服务周期内，按甲方要求完整交付全套标准化、可落地、可溯源的专项工作成果，所有成果需适配税务核查、企业内部归档及经营决策使用，具体交付内容如下：

一是《房产及土地税源清理差异明细汇总表》。按资产类别、坐落位置、年度及月度维度，逐条统计各宗不动产的计税标准、合规应征口径、历年已申报缴纳数据、税源差异额度及滞纳费用统计情况，实现全资产、全周期数据可查、可核、可追溯。

二是《税源合规风险评级报告》。结合本次全面清查结果，对公交场站优惠资质合规风险、充电桩设施涉税定性风险、关联资产使用计税风险、公允价值计量税源争议风险、场地混合经营分摊风险等重点领域，进行分级分类评级，清晰列明风险等级、风险成因、影响范围及整改建议，为企业风险管控提供依据。

三是《税源更正申报、退税及补报操作实施方案》。针对本次清理发现的多缴、少报、口径偏差、属地错误等各类情形，制定分步式实操方案，包含整改流程、资料清单、申报文书模板、对外沟通口径、时间节点安排等内容，确保各项整改工作标准化、规范化落地。

四是《重点涉税争议专项论证备忘录》。针对充电桩业务定性、关联交易公允性、公允价值计量计税口径、房改房租金定价合规性、场站混合区域计税分摊等行业高难争议问题，结合现行政策、官方答复、典型司法判例形成专项论证资料，构建完整合规佐证体系，为企业应对涉税争议提供专业支撑。

五是《税源风险压力测试矩阵表》。****机关各类核查口径，测算不同执行标准下的最大税源调整额度及对应滞纳费用规模，量化极端情形下的风险敞口，为企业管理层统筹决策、风险预判提供精准数据支撑。

六是《不动产税源常态化管理手册（房土两税专项分册）》。梳理固化各类资产税源申报标准、税收优惠资质存续及续期流程、新增不动产税源登记规范、混合用途资产分摊规则、**经营项目涉税处理流程、资料归档管理要求等标准化制度，实现税源管理由阶段性清理转向常态化合规管控。

七是《全套项目工作底稿》。包含现场踏勘记录、测绘分区图纸、构筑物涉税判定底稿、面积分摊计算表、税会差异核对台账、证据资料清单、缺失资料整改提示、政策依据汇编等全过程原始资料，确保本次税源清理工作结论可复核、过程可追溯、资料可备查，全面满足税务稽查及内部审计要求。

2.4最高限价：￥40000元（大写：肆万元整）。

2.5服务周期：自合同签订之日起至服务完成止。

2.6服务地点：采购人指定地点。

2.7服务要求：符合国家、地方及行业现行相关标准和规范，满足采购人要求。

2.8本项目不划分标段。

2.9是否接受联合体：本次询比采购不接受联合体。

3.询比申请人的资格要求

3.1具有独立承担民事责任的能力（提供****事业单位法人证书或其他类似的法定证明文件)。

3.2资质要求：比选申请人须具备行业主管部门颁发的《****事务所行政登记证书》（提供复印件）。

3.3本项目不接受联合体竞标。

４.询比文件的获取

4.1时间：2026年8月7日至2026年8月11日，每天上午00:00至12:00，下午12:00至23:59。

4.2方式：

本次采购要求询比申请人必须在曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn/）注册，未在**云采购平台注册账号的企业自行登陆曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn/）完成注册及投标工作。系统具体操作手册可在**云采购平台平台首页右上角“帮助中心”（网址： https://qlcloudshop.cn/portal/detail?docid=c49cc0476bffb0278e5a1d77e0d34e76 chnlcode=help ）自行下载。

凡有意参加投标的单位，请于询比文件获取时间截止前，登录曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn/）进行线上报名。

系统操作技术问题联系：0874-****988。

5.响应文件的递交

5.1截止时间：2026年8月12日9时00分（**时间）。加急标书代写

5.2地点：曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn）。

5.3其他：询比申请人须在响应文件提交截止时间前将加盖公章的电子版响应文件上传至“曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn）”，响应文件提交截止时间前未完成响应文件上传的，视为撤回响应文件。询比申请人在“曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn）”提交电子版响应文件时，请填写参加采购活动的经办人联系方式。加急标书代写

注：询比申请人逾期上传或未成功上传的响应文件，采购人将不予受理。

6.其他补充事宜

6.1 开标方式：网上开启（曲****集团有限公司**云采购平台（网址：https://qlcloudshop.cn））。加急标书代写

7.凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系

7.1采购人信息

名称：****

地址：**市**区玄坛路1号

联系人：闵老师

联系电话：137****9253