长沙学院校园物业管理服务项目（2026-2029年度）采购需求公开

1、项目名称：校园物业管理服务项目（2026-2029年度）

2、服务期限：本项目所属行业为“物业管理”，服务期限为三年，合同一年一签，具体服务起始时间以采购人通知为准。

3、项目预算：本项目三年总预算2372.832万元，每年最高限价：790.944万元，投标人投标报价不得超过最高限价，否则视为无效投标。

4、采购方式：政府采购。采用综合评优方式，由资产处进行公开招标确定物业服务单位，****纪委进行监督。

5、物业服务费用组成：本项目物业服务实行包干制，物业服务费用组成应包含但不限于以下开支：

（1）人员的工资、社会保险费用、清洁及绿化耗材费用（含水电班26人的工资、社保等）。中标人为其聘用的员工办理社会保险，所需费用由中标人自行承担，否则，采购人有权在每次申请支付物业服务费中代扣代缴社会保险费用。

（2）物业管理区域清洁卫生费用，含卫生保洁设备、工具、消耗品（檀香、卫生球）、四害防治（防鼠、防蚊、防蝇、防蟑螂）以及其他清洁卫生费用。

（3）物业管理区域绿化养护费用（含绿化设备、工具、药品、肥料、刷白、油耗、鱼苗、病虫害防治以及其他绿化养护费用）。

（4）教学场馆管理、学生宿舍管理、办公场所基本用品费（含电筒、登记本等）；以及办公楼（长盛楼、**楼）洗手液+卫生纸+擦手纸的费用；以及长盛楼、图书馆、****中心地垫的费用。

（5）投入该项目使用的设施设备及设备用电费用。

（6）垃圾清理运输费；化粪池、下水道、沟渠等的清理疏通费。

（8）行政办公费用。

（9）固定资产折旧。

（10）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用。

（11）法定税费。

（12）利润。

（13）应由中标人承担的其他费用支出。

前述各项费用开支均包含在投标人投标文件提出的物业服务费投标总价当中，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务、水电费等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

6、关于部分关键岗位的管理模式

1、水电班（26人）的管理模式：费用单列，人员工资由中标人统一发放。水电班设26人，工资及社保总费用为****500.00元/年。中标人应按照采购人确定的工资标准和社保标准列支，不得克扣，若有结余，需返还采购人。****后勤处水电科进行统一管理、考核。

2、学生宿管班的管理模式：学生工作处对学生管理班的人员选聘有建议权，对不符合要求的人员有权要求更换，有权对学生宿管班工作予以监督。学生宿管班由学生工作处进行统一考核。

无

一、物业服务范围

****服务区域为****整个校园（位于**市**路98号）（含**、**）以下统称物业管理区域。学校占地约131万平方米，校舍建筑面积约50万平方米，教学科研仪器设备总值3亿元，全日制在校生约1.81万人。其中，教学科研楼14栋；****园区学生宿舍共31栋；行政办公楼2栋；教师公有住房4栋；综合用房5栋；教学辅助用房5栋及其他零星用房。具体服务范围如下：

（一）教学及办公场馆（含会议室）管理服务；

（二）学生宿舍管理服务；

（三）水电（含泥木工、特殊岗位）管理与维修服务；

（四）卫生保洁服务；

（五）绿化养护服务；

（六）水体维护管理服务；

（七）教师公有住房管理服务；

（八）其他委托服务事项。

二、履行合同所需的设备

三、物业管理服务人员需求

1、物业服务岗位数：170个。岗位设置见下表：

各岗位人员设置分类一览表

2、人员要求：

（1）人员招聘及培训、福利待遇、解聘、劳务纠纷处理等；招聘人员需对员工身份证进行核验，严禁冒名顶替。

★（2）宿舍、教学楼栋管理员上岗前须全员参加由采购人、中标人联合组织的灭火器实操、疏散引导专项培训，经考核合格后方可上岗；考核不合格人员，不予上岗。（提供承诺函）

（3）须保证所有物业员工身体健康、无传染病。

（4）特种作业须持证上岗。

（一）服务期限和地点

1、服务期限：三年，合同一年一签。

2、服务地点：采购人指定地点。

（二）结算方式：

1、付款人：****。

2、付款方式：通过国库集中支付。

3、付款条件：本项目每年度的校园物业服务费依据考核结果分10次按月支付（2月份、8月份不支付）。如无扣款，每次支付金额按中标人中标总金额平均数分10次支付，学校于每月20日之前将上月应付的校园物业服务费直****银行账户，但付****学校出具由税务部门开出的票据（税费由中标人自行承担），若遇休息日、****学校财务封账，则付款时间顺延，如付款日遇寒暑假则顺延至开学后支付。

（一）服务内容

1、教学及办公场馆（含会议室）管理服务

（1）负责所辖楼栋的安全管理工作，协助做好教室桌椅外借管理，按时进行巡查，及时劝阻并制止违规用电、使用明火等行为，排查消防及设施安全隐患，发现问题立即上报并协助处置。

（2）负责楼栋内各通道、公用多媒体教室的开、关门；

（3）负责楼栋内过道走廊、大厅、教室以及其他公共区的空调、电扇、灯的开关灯；

（4）负责楼栋电梯、门窗、水电设备设施以及其他设备和公共设施的日常检查及报修；

（5）负责楼栋基本教学用品的管理和发放，如粉笔、黑板刷等；

（6）负责楼栋教师休息室的管理，包括开关门、保洁、用电管理等工作；

（7）负责其他涉及教学、办公、考试等日常事务的协调配合工作；

（8）负责楼栋内公共会议室的管理。

2、学生宿舍管理服务

（1）实行24小时值班制，严格遵守值班纪律，负责楼栋人员进出登记、钥匙管理、宿舍设施报修登记等日常事务，并详细做好值班记录。

（2）负责所辖楼栋的安全管理工作，按时进行巡查，及时劝阻并制止违规用电、使用明火、留宿外来人员等行为，排查消防及设施安全隐患，发现问题立即上报并协助处置。

（3）为学生提供日常住宿服务，解答住宿相关咨询，协助解决学生生活中遇到的困难，密切关注学生住宿状态，遇异常情况及时上报。

（4）协助开展楼栋内卫生管理与防疫工作，督促学生维持宿舍及公共区域整洁，参与组织楼栋环境清洁与消毒等工作。

（5）积极参加宿舍管理相关培训及工作会议，****学校交办的其他相关工作。

3、水电（含泥木工、特殊岗位）管理与维修服务

（1****学校水电设备设施的维护和保养，保障水电的正常供应；及时处理水电方面的突发事件；

（2****学校高压配电值班，确保电力安全；

（3）负责水电表的抄录工作，及时提供相关数据；

（4）负责校内所有楼栋内水电保修业务的处理，做到服务及时、热情周到；

（5）负责水电耗材的保管等工作；

（6****学校内小型维修（200元内）。

4、卫生保洁服务

（1）负责物业管理区域内所有楼栋（楼栋名称、层数详见附件3）的大厅、走廊、开水间、楼梯间、卫生间、洗澡堂、**天沟以及其他公共区的卫生保洁（含地面、墙面、玻璃顶、窗户、玻璃、天篷、扶手等）；

（2）负责教学楼除教室之外的公共区域的卫生保洁，教师休息室（内有设备的专业实训室除外）卫生保洁，教室内部地面、课桌、黑板日常由学生打扫，由中标人负责监督、维护；负责教学楼各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除；负责期末考试、寒暑假、勤工助学学生未到岗期间教室内部由投中标人负责卫生保洁；其他教室门窗、风扇、空调（外壳）、窗帘等由中标人负责；办公室室内不计入保洁范围；

（3）负责物业管理区域内运动场、看台、室内外跑道、各类球场以及其他公共运动场地及其设备设施的卫生保洁；

（4）负责学生宿舍调寝后的室内清理打扫，寝室室内平日不计入保洁范围；

（5）负****办公室内卫生保洁、开水和纸巾的供应，其它办公室室内不计入保洁范围；负责长盛楼、**楼、致远楼学术报告厅卫生间洗手液、卫生纸及擦手纸的供应；遇重大活动时，****图书馆、****中心、涵虚楼纸巾供应；

（6****中心、多功能报告厅、多媒体教室、致远楼一楼学术报告厅、行政办公楼办公楼（长盛楼、**楼）所有会议室、医务****办公室****体育馆****体育馆形体房的室内保洁；

（7）负责物业管理区域内（不含学府华庭）道路（含游步道）、广场、绿化带、室外设施（如路灯杆、宣传牌）、各种配套用房、四合院、卫生间以及校区围墙、大门及其前坪以及其他公共区的环境卫生保洁；

（8）负责物业管理区域内生活垃圾的清运，以及对垃圾桶、垃圾站（池）使用、清理、维护。垃圾要根据已承载情况及时拖运清理，站体设备要安排专人操作，严格按规程操作使用，并定期清理维护。

（9）负责物业管理区域公共建筑内出现的鼠害、蟑螂、蚊虫、飞蛾清理、灭治，以及防治性打药、消毒工作；并定期对物业管理区域内易滋生蚊虫、病菌区域场所（公厕、垃圾站周边、建筑物死角等）进行清理消毒。

（10）负责物业管理区域内所有化粪池（化粪池位置、数量见附件4）、明沟、楼栋下水道、卫生间、外围小水道的清理疏通；

（11）负责物业管理区域内各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除；

（12）负责物业管理区域内所有楼栋天沟、排水沟、地漏口的清理以及道路排水沟的清理；

（13）负****政府相关要求做好垃圾分类及宣传等工作。

5、绿化养护服务

（1）负责物业管理区域所有绿化区域（不含学府华庭）内的乔（灌）木、草（藤）本植物、花卉、草坪等植被的日常养护管理，包括修剪、灌溉、施肥、除草、抹芽整枝、扶正、补苗、病虫害防治、防冻等养护工作；

（2）配合完成采购人接待任务、晚会、学术报告、节庆日等活动的花卉布置摆放；

（3）负责休闲椅凳、假山、亭台、长廊以及其他园林设施、景观小品的维护管理；

（4）负责山林病情防治和巡查工作；

（5）负责枯枝树叶粉碎堆肥；

（6）兼顾外围道路卫生清理。

6、水体维护管理服务

（1）负责物业管理区域内各类水体（人工湖、水塘、水池等）日常维护，如清理打捞白色垃圾、杂物等；

（2）负责物业管理区域水体的水质监控、清理维护；

（3）负责物业管理区域水体的水位监控管理；

（4）负责物业管理区域水体中鱼类的投喂、监护；

（5）负责物业管理区域水体周边日常巡视工作。

7、教师公有住房管理服务

（1）负责教师公有住房楼道及周边的卫生保洁；

（2）负责教师公有住房楼栋内各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除；

（3）负责教师公有住房楼栋生活垃圾的清运。

8、其他委托服务事项

（1）物业管理区域内各商业网点周边的环境维护工作；

（2）对违反采购人物业管理有关规定的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；

（3****人大型活动提供服务以及参与物业管理区域突发事件的处理，提供应急方案；

（4）学府华庭西侧和北侧道路、停车位、北侧停车棚等清理与维护；

（5）协助采购人处理疫情或其他传染性疾病防控等工作。

（6）制**全管理制度和管理措施。

（7）安全培训：定期进行相关演习（消防、地震、袭击、疫情等）。

（二）物业管理服务质量及考评

1、物业服务质量按附件《****物业服务质量标准》（附件1）执行；

2、物业管理服务质量的考评

（1）采购人对中标人提供的服务采取不定期检查监督、标准考核、责令督促整改等监管措施。

（2）采购人安排专人对中标人各项服务进行检查考核，考核记录作为每月物业服务费支出的依据。

（3）采购人按照《****物业管理监管考评实施办法》（附件2）每半年组织一次物业服务满意率测评，测评结果作为合同是否解除、是否续签以及追究违约责任的依据。

按照长财采购[2024]5号《****政府采购履约验收工作的通知》进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

1、物业服务费与日常监督、月考评、满意度测评、年度验收关联。

2、中标人须承诺，中标后依法为员工购买社会保险，并承担一切法律责任。

3、中标人须有合理的交接流程及工作安排，交接期间的保障措施应合理科学，承诺中标签订合同后5日内完成交接工作，若因中标人原因导致无法完成交接工作的，超出按1万元/日支付逾期费用。（提供承诺函）

4、采购人在发布中标结果公告前，应对中标人投标文件进行审查，在政府采购合同签订前，应对其他投标人的投标文件进行审查，审查内容包括技术服务和商务是否满足采购文件要求，证明材料的真实性、合法性等。审查方式包括但不限于：通过国家认可的官方渠道在线核查；无法在线核查的，向材料出具单位发函或请求相关部门协助核实；要求中标人提供相关原件核对等。上述核查应详细记录，记录资料纳入采购档案。发现投标人提供虚假材料的，应书面报告本级财政部门。依据《****政府采购法》第七十七条，若供应商在本项目采购活动中提供虚假材料谋取中标、成交，将面临以下后果：

4.1处以采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款；

4.2列入不良行为记录名单；

4.3在一****政府采购活动；

4.4若有违法所得，将并处没收违法所得；

4.5情节 严重的，****机关吊销营业执照；

4.6若构成犯罪，将依法追究刑事责任。同时，一旦查实提供虚假材料，其中标、成交结果将被认定无效。请各投标人务必确保所提供材料真实、合法、有效。

5、异常低价风险级别及差异化风险防控措施

根据本项目的特点及市场情况，采购人考虑到对报价触发异常低价响应审查程序后仍中标的投标人存在的不能诚信履约的风险，设置差异化风险防控措施具体如下：

注：中标（成交）候选人存在异常低价情形，****小组认可报价合理性的，评审小组应根据其报价合理性的程度，结合“有可能影响产品质量或者不能诚信履约”发生概率和严重程度，可能对采购人权益减损程度等，按照采购文件约定分别对每一个中标（成交）候选人明确风险等级，详细说明理由。

对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

附件1：

****物业服务质量标准

一、卫生保洁服务标准要求

二、绿化养护服务标准要求

制定绿化养护计划。绿化苗木春、冬季施肥；修剪；病虫害防治；防寒抗旱；灌木隔草沟处理；清理枯枝死树、危树；绿化设施维护、维修；清理枯枝落叶、清理绿地石块；补栽补种；枯枝树叶粉碎堆肥。

（一）施肥

1、乔木：2次/年。每年冬、春季各施肥一次，采取沟施或穴施；施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面，不沾污树木叶面。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复**、尿素为主，复**用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

2、灌木：2次/年。每年冬、春季各施肥一次，采取沟施或穴施；施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面，不沾污树木叶面。冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复**、尿素为主，复**用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

3、草花类：每年生长季施肥不少于三次，复**、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

4、草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。

（二）修剪

1、乔木：2次/年，生长季，休眠期各一次。及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、内堂枝、并生枝和损伤枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，使得树枝分布均匀，树形优美，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。

2、灌木：根据花灌木的开花习性做适当修剪，使花木茂盛，花期**，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30cm；绿篱长势良好，无死株，无严重断档，缺档不超过1米长。

3、草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边教学、办公环境。

4、乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

（三）病虫害防治

病虫危害率控制在10%以下，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，合理安排施药时间，且出示警示牌或通知物业出示警示牌。每年暑期前整体大面积打药一次（采用环保型无污染药剂），冬季树干要涂白，病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

（四）除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。

（五）抗旱排水

炎热、干旱、干燥季节，对区域内植物（乔(灌)木、草本、草坪）必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。对半阴性和阴生植物适当采取遮荫处理，以防日灼病。雨季保证树木不受淹，低洼处的绿地排水，必要时要开排水沟。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。

（六）降温防冻

高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。出现严重冰冻天气，及时组织人员打雪，以防压枝。

（七）扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

（八）草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

（九）补栽

因植物毁损、死亡造成的裸露地块进行补种和补栽，对长期生长不良的植物进行品种置换和更新。养护期间由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；由于学生有意人为破坏而造成植株死亡的，由采购人补栽。

（十）挖隔草沟

草坪、苗木之间进行合理切边，挖隔草沟。

（十一）清理死树、危树及屋顶、平台上长出的杂树、杂草

发现死树、危树（包括树木断头）及屋顶、平台上长出的杂树、杂草，及时上报并清理。

（十二）堆肥

及时收集园林枯枝树叶粉碎并发酵堆肥。

（十三）花卉布置

根据采购人需要布置花卉，满足采购人对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。

（十四）迎新准备

8月底前，确保校区内草坪、绿篱及行道树已完成全面修剪。

（十五）做好日常巡查工作，防止山体滑坡和火灾发生，每日巡查不得少于一次。

绿化养护月安排

三、水体维护管理服务标准要求

（一）物业管理区域内所有水体（人工湖、水塘、水池等）清理打捞1次/天，无明显垃圾、杂物等漂浮，保持水生植物生长良好，景观水面清澈、无异味。致远楼前、勤思园区水池清洗1次/期。

（二）物业管理区域的水体要定期换水、清淤泥、消毒，保证水质清爽、卫生洁净。

（三）根据水体水位情况及时注（放）水，保持安全、合理水位，尤其在暴雨、干旱季节。

****后勤部门要求，定点定时投喂鱼类，并进行日常监护，严防捕捞、垂钓、投毒等情况，发现必须当场制****管理部门。

（五）物业管理区域水体周边必须每天巡视。严禁校内外人员下水游泳、嬉戏（尤其在夏季），发现必须当场制止；巡视时对岸边人员进行安全提醒、劝导，若发现人员落水等紧急情况，立即采取营救措施，并报告采购人保卫部门，保证人员生命安全。

四、教学场馆管理服务标准要求

（一）楼管员对楼栋实行全天二十四小时综合管理，必须在楼栋内检查巡视，上班时间不允许离岗。

（二）楼管员负责各通道、楼梯间、报告厅的开关门工作，每天早上6：30—7:00开门，保证保洁员进入楼栋打扫；晚上根据采购人规定自习时间督促学生离开教室，关闭铁门。

（三）楼管员负责楼道、走廊、教室、公厕等处的灯、电扇和空调的开关工作，白天巡视，晚自习后关闭所有教室灯、电扇和空调，以及不用走道灯、厕所灯等。

（四）安全隐患排查。深入教室、学生自习室和教师休息室，做好用电安全（私拉乱接、使用大功率电器等）以及消防安全设施检查，排查安全隐患。

（五）楼管员必须每天对各楼层进行巡视检查，检查内容为公用设施状况（门窗、水电线路、管道、阀门、开关等），将所发现异常情****管理部门，杜绝长流水、长明灯等现象发生。负责教学楼栋内水电、门窗等公共设施的维修登记汇总，****后勤部门进行维修，一日一报。

（六）定期放置教室粉笔、黑板刷等教学用品，至少每周检查一次，保证教学工作的正常开展。

（七）楼管员负责楼栋教师休息室的管理，包括休息室的开关门、保洁、用电管理等工作。每天早上7:40开门，下午17:40关门，关门前打扫室内卫生、关灯关电源。

（八）遇突发紧急状况（如盗窃、破坏），及时向所属物业管理方（承包方）和采购人保卫部门报告，并协助妥善处理，保证采购人各项相关工作的顺利开展。

（九）积极配合、支持各单位、行政部门的工作，保证教学、科研、办公等工作的顺利开展。

（十）楼管员对有贵重教学设备设施的教室门窗，每天检查一次。

五、学生宿舍管理服务标准要求

（一）坚守工作岗位。确保24小时有人在岗，特殊情况需要离开要提前向学生宿管班主管报告，做好值班协调。

（二）完善工作信息。建立楼栋每一间宿舍入住人员信息卡，完善学生姓名、联系方式、年级专业、所分床位等基本信息。

（三）加强门禁管理。负责学生宿舍人员出入管理，做好外来人员进入楼栋会客的信息登记、会客牌发放等工作，制止闲杂人员、推销人员等进入楼栋。根据采购人规定作息时间按时开关门，对在非规定时间内出入宿舍的学生，（晚归凌晨0点至6点）要询问原因、查看证件，在做好信息登记后允许其进入楼栋，并于当天上午及时将信息反馈给学生宿管班主管。

（四）负责学生宿舍内水电、门窗、家具等公共设施的维修登记汇总，****后勤部门进行维修，一日一报。

（五）加强学生宿舍内公共财产的管理。对于个人携带公共财产、私人贵重物品（如电脑）进出宿舍大门，值班员必须询问、检查相应证件，进行登记方可放行，禁止寝室公物流出宿舍。

（六）负责学生宿舍大门、消防通道门以及本栋各寝室钥匙的管理。钥匙要有专柜存放，不得随意转借，并定期试开消防通道门锁（1次/半月）。

（七）负责维护宿舍楼栋的基本秩序。未经采购人批准，严禁学生进入异性寝室，禁止学生携带宠物进入宿舍，及时制止学生在宿舍内的其他违纪行为，****学院。

（八）安全隐患排查。深入学生宿舍，做好用电安全（私拉乱接、使用大功率电器等）以及消防安全设施检查，排查安全隐患。

（九）突发事件处理。遇突发紧急状况（盗窃、疫情、疾病、破坏、刑事案件、消防事故等），值班人员须第一时间****公司和采购人保卫部门报告，并协助配合处理；掌握消防安全知识和技能，遇紧急情况能及时指导学生安全疏散。发现学生心理、行为异常及时报告学生宿舍综合管理员。

（十）必须服从采购人主管部门的合理工作安排、要求，并积极配合采购人开展各种加强宿舍管理的有关工作。譬如：深入学生宿舍开展内务检查（楼栋宿舍全覆盖，每周一次），如实记录打分。具体遵照主管部门要求，及时反馈信息。

（十一）做好值班记录。如实记录当天工作情况，确保记录真实有效。

（十二）禁止在宿舍值班室内使用大功率电器或明火做饭；宿舍内不得从事任何经营活动。

六、物业管理区域公有住房（教工宿舍）楼栋管理服务标准

（1）负责物业管理区域公有住房（教工宿舍）楼栋楼道及周边的卫生保洁。

（2）负责物业管理区域公有住房（教工宿舍）楼栋内各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除。

（3）负责物业管理区域公有住房（教工宿舍）楼栋生活垃圾的清运。

七、会务服务标准

（1）会务班配备专职会务服务人员，****党政办、中标人开展的会务礼仪、会场布置、现场应急培训及考核，考核合格后上岗。

（2）接到会议安排任务，会前至少 60 分钟完成会场布置、环境卫生清扫、影音设备检查调试；会前 30 分钟完成茶水布设。

（3）会议期间人员定点值守，规范提供续水服务，维持会场秩序，及时处置简单突发问题；

（4）严格遵守会议保密要求。

（5）会议结束后 30 分钟内开展清场保洁、物资回收，关闭水电门窗，恢复会场原状。

（6）接到临时紧急会议通知须 15 分钟内响应，2 小时内完成会场筹备工作。

（7）会务人员统一着装、文明服务，不得出现脱岗、喧哗、与参会人员争执等情况。

（8****办公室安排的其他事项等。

八、拟投入设施设备服务标准

（1****服务所需保洁、绿化、维修、应急全部机械设备、工具、耗材由中标人全额投入、自行承担购置、维修、保养、更换费用。中标人进场前提交完整设备清单（含品牌、型号、数量、购置时间、权属证明），作为合同附件。

（2）所有作业设备须驻校使用，****服务区域；优先选用低噪声电动设备，教学时段控制大功率机具作业，减少对教学秩序干扰。

（3）驾驶式电动扫地车单次连续作业不超过4小时，连续作业4小时须停机休息20分钟以上；电量低于20%禁止运行。铅酸电池扫地车合理使用年限5～6年，磷酸铁锂电池机型6～8年；铅酸电池正常使用周期2～3年，锂电池4～6年，容量衰减后及时更换。设备达到使用年限、故障频发、维修成本过高或存在安全隐患，中标人须自费更新。

（4）所有机械设备建立一机一档台账，落实日常点检、定期维保；设备出现故障须及时维修，48小时无法修复的，须调配同规格备用设备保障作业正常开展。

（5）应急保障：接到采购人临时紧急任务通知，中标人须15分钟内响应调度，相关人员及配套作业设备1小时内抵达现场开展处置。

（6）采购人不定期核查设备配备、运行、保养状况。未足额配置、设备长期闲置、使用老旧报废机具且拒不整改的，按照物业服务考核细则予以处理。

九、其他委托服务事项服务标准

（1）督促物业管理区域内各商业网点周边的环境维护工作符合保洁和绿化要求。

（2）对违反物业管理有关规定的行为，中标人根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

（3****人大型活动提供服务以及参与物业管理区域突发事件的处理，半小时内响应。

（4）学府华庭东侧水体、山体等清理与维护，符合保洁、水体维护管理标准。

（5）协助采购人处理传染性疾病防控等工作，半小时内响应。

附件2：

****物业管理监管考评实施办法

为了加强对****物业管理工作的监督管理，规范物业管理行为，提高物业服务质量，根据国家相关法律法规，结合****实际情况，经****（以下简称“采购人”）与物业服务单位（以下简称“中标人”）协商一致，特制定本办法。

1、采购人****小组。****后勤处、学生工作部（处）、教务处组成，代表采购人对中标人服务工作的相关过程和结果实施监督和管理。后勤处、学生工作部（处）、教务处为物业管理考评的具体实施部门。

2、本办法对服务方的监管考评，主要依据《****物业管理考评表》和《****物业公司服务质量满意度测评表》进行,考评与满意度调查均实行百分制；****后勤处、学生工作部（处）、教务处负责；每半****小组****公司服务质量满意度测评。

（1****小组成员由7人组成：后勤处、学生工作部（处）、教务处各1人，学生权益维护部3人，物业公司1人；学生权益维护部3人担任调查人、统分人，后勤处、学生工作部（处）、教务处、物业公司各1人担任监督人。

（2）测评内容：中标人无条件同意后期对满意度测评问卷的调整。调查对象为全校教职员工和学生；发放方式为随机抽调。问卷调查表需现场填写并收回，不按要求填写，或不在现场收回，均视为无效；问卷调查表收回后，在监督人的监督下，测评小组当场统计结果。

（3）测评统计方法及考核等级：计算每张问卷单项分值，统计总分值；根据每张问卷的总分值，按等级标准评定每张问卷的测评等级；等级标准：90分及以上为满意，70至89分为较满意，60至69分为基本满意，60分以下为不满意；总满意率=（满意问卷数+较满意问卷数+基本满意问卷数）÷符合要求的总问卷数×100%（保留两位小数点）；综合评价项目采用平均分计算方法（保留两位小数点）。

（4）测评结果及其他要求：测评小组向被测评物业服务单位下达《****物业服务质量测评结果通知书》，测评结果作为物业服务质量检查监督和按合同要求履行物业服务费发放的重要依据；测评小组成员中应由被测评物业服务单位工作人员参加，测评结束后由其在测评结果上签字。若被测评物业服务单位拒绝安排工作人员或拒绝签字，则由调查人在调查问卷或测评结果上注明，不影响测评结果的有效力。

3、测评结果处理措施：

（1）每年度月考核有三次未达到85分的，或者有连续两次满意度测评总满意率低于85%的，采购人有权解除合同。

每合同年度对物业管理服务质量进行综合评分，评分权重为：每月考核评分平均得分占60%,****公司服务质量满意度测评平均得分占40％。综合评分不得低于85分，否则不得续签下一个合同年度。

因中标人服务质量不到位解除合同的，中标人需承担采购人重新招标产生费用。

（2）物业服务费与日常监督、月考评、满意度测评、年度验收关联。

后勤处对中标人进行日常监督检查，采购人按照《日常监督考核细则》扣费标准，于当月支付的物业服务费中扣除。

后勤处、学生工作部（处）、教务处每月对中标人进行考核，采购人依据月考评结果，考核平均分低于85分，每降低1分，不足1分按1分计算，扣除物业服务费1000元；

采购人依据满意度测评结果，测评平均分低于80分，每降低1分，不足1分按1分计算，扣除物业服务费3000元；

（3）以下扣款都从当月物业服务费中扣除：

中标人违反规定要求，采购人口头告知后，中标人一天内仍未整改或整改未能达标的，按200元/次的标准扣除物业服务费用；

采购人（含师生、志愿者）递交书面检查整改通知书后，中标人整改期内仍未整改或整改未能达标的，扣款1000元/次，并由中标人赔偿采购人实际损失；

中标人未按要求执行生活垃圾分类工作，若政府督查、暗访中发现属于中标人未按垃圾分类要求而对采购人进行处罚的由中标人承担全部处罚金；

中标人配备的大型设备因故不能投入项目使用，需向采购人报备，超过7天或耽误采购人物业服务质量的，按1000元/天扣款。

（4）若中标人违反规定，并给采购人或采购人师生带来重大不良影响或人身财产损害的，中标人除需要赔偿全部经济损失外，采购人还可视情况对中标人处以不高于2000元/次的扣款。

（5）中标人除完成日常性的物业服务以外，必须无偿完成好采购人安排的临时性保洁、会务服务、花卉布置等工作任务，不得以任何理由或方式拒绝、推诿，尤其是采购人在物业管理区域内举办重大活动时（如重要接待、会议、演出等），中标人应给予支持与配合。否则，采购人有权对中标人处以2000元/次的扣款，扣款从当月物业服务费中扣除。

（6）中标人必须严格按照要求配备各岗位工作人员，中标****后勤处提供岗位人员花名册（含姓名、性别、身份证号码、联系电话、岗****后勤处签收，以便采购人按合同进行考核，如人员出现异动，应在24****后勤处书面报告，离职岗位须在3日内补充到位。采购人有权视情况每月进行不定期抽查，到岗人数每缺少一人，按4000元/人/次扣款，扣款从当月物业服务费中扣除。

（7）中标人必须严格按照投标文件的规定配备保洁用品和绿化用品，若有不足，中标人应自行补足并自行承担相关费用。否则，采购人有权根据该用品的具体种类、数量、市场价格对中标人处以扣款，扣款从当月物业服务费中扣除。

4、****小组****后勤处日常检查中发现的问题，以整改通知形式通知中标人，中标人应在规定时间内完成整改，并将整改****后勤处、学生工作部（处）、教务处，由相关部门进行验收。

5、中标人对于考评结果和需整改项目有申诉权，对于考评结果和采购人整改意见有异议的（须在送达之日起2日内以书面形式向采购人提出，否则可视为无异议），****小组确认属实，对考评结果可予以调整。确有争议的，决****小组。

《日常监督考核细则》

一、保洁服务考核细则

1.地面未扫拖干净，垃圾、积尘、积水，承担违约金50元/次；墙面（角）、房顶积尘、张贴物、蛛网未及时清理的，承担违约金50元/次；课桌椅、讲台、门窗、电灯、开关面板积尘未抹拭，承担违约金50元/次；垃圾桶垃圾溢出，根据现场脏乱情况，承担违约金50-200元/次。

2.未按规定做好消毒杀菌工作的，承担违约金50元/次。

3.楼梯扶手、楼道护栏、护墙、通道铁门、消防器材、门牌积尘的，承担违约金50元/次。

4.公共卫生间：地面、尿池、便池台面未扫拖干净、洗手盆及台面沾满污垢的，承担违约金100元/次；尿（便）池出现明显黄垢的，承担违约金200元/次；门窗上有明显积尘的，承担违约金100元/次。

5.室外公共区（含绿化带）：地面垃圾、积水随见随清，检查发现未及时处理的，承担违约金50元/次；绿化带内白色垃圾随见随清，检查发现未及时处理的，承担违约金50元/次；室外张贴、搭挂物随见随清，检查发现未及时处理的，承担违约金100元/次。

6.长盛楼：卫生不洁，承担违约金50元/次；办公桌、沙发、茶几等未抹拭，有积尘的，

承担违约金100元/次；烟灰缸、垃圾桶未清洗，卫生间未打扫的，承担违约金100元/次。

7.学生宿舍：未在规定时间内完成责任区域工作任务的（检查时间上午10:00，下午4:00），承担违约金50元；责任区域内卫生未进行打扫的，承担违约金200元。责任区域内卫生打扫未达标的，每处承担违约金50-100元。宿舍区域出现小广告纸，承担违约金50元/张。毕业生和新生寝室卫生（含寝室内厕所、马桶、风扇等）在8月中旬前未打扫或检查不合格的，承担违约金200元/间。

8.垃圾站内垃圾堆满未及时清理，恶臭难闻、蚊蝇乱飞的，承担违约金200元/次；垃圾厢未定期清理，垃圾散落、污水淤积的，承担违约金200元/次。

9.校园建筑死角垃圾未及时清理的，承担违约金100元/处；鼠害、蚊虫等未及时防治，师生反映意见强烈的，承担违约金500元/次。

10.楼栋下水道、厕所堵塞，遭投诉的，承担违约金100元/次。化粪池堵塞膨出，未及时疏通清理的，承担违约金300元/次。

11.楼栋**、露台杂物未清理，垃圾及积灰未清扫的，承担违约金50元/次；截水沟未检查清理，致使雨天下水口堵塞溢水的，承担违约金500元/次。

12.室外明沟落叶、杂物堆淤未及时清理，致使雨天沟渠堵塞溢水的，承担违约金500元/次。

13.工作纪律

（1）工作中未按规定着装的承担违约金30元/次；服务态度差，引起学生投诉，或因服务态度恶劣，与学生或教师发生争执的，承担违约金100元/次；因服务态度恶劣或工作失职引发学生集体投诉的，承担违约金500-2000元/次，员工予以解聘。

（2）工作中有大声喧哗影响到学生休息、随意进出学生寝室等不当行为，引起学生投诉的，承担违约金100元/次。

（3）擅自占用公共区域堆放废品或私人物品的，承担违约金100元/次。

（4）利用工作之便从事商业性经营活动的，每发现一次扣发100-500元/次。

14.物业员工其他不文明行为，根据情节轻重，承担违约金50--200元/次。

15.由于物业工作不到位，师生投诉，承担违约金200元/次。

16.物业员工没有遵守用水用电安全、消防安全的（譬如：私拉飞线），一经查出，承担违约金1000元/次；造**全事故的，承担一切法律责任。

二、楼栋管理服务考核细则

1.楼管员在上班时间无故离岗，失联或联系后****学校工作的，承担违约金100元/次。

2.楼管员必须按时开、关门，因未按规定时间开门而影响正常教学、办公被投诉的，承担违约金200元/次。

3.常规维修项目未按规定频次上报或漏报的，承担违约金20元/次；紧急维修项目，2小时内未上报的，承担违约金200元/次；教室内设施（如课桌椅、讲台）移出，一天内未发现或发现后未及时复原的，承担违约金50元/次。

4.无人教室照明灯、楼道灯、厕所灯超过1小时，楼管员未及时关灯而造成明显浪费的，承担违约金20元/次。

5.楼管员必须及****学校相关管理部门，遇破坏、盗窃等突发紧急情况未及时上报的，承担违约金200元/次，由此所造成的损失全部由中标人来承担。

6.楼栋教师休息室未按时开关门的，承担违约金50元/次；室内不洁净的，承担违约金50元/次。

7.积极配合支持各单位的工作，语言文明、态度谦和，满足师生合理要求。若出现争吵、辱骂甚至更恶劣行为的，承担违约金200元/次。

8.楼栋内如有施工活动，没有按照安全文明绿色环保垃圾分类管理办法及时进行监督管理，出现楼栋不洁、不文明行为、楼栋内出现装修垃圾不按规定清理外运在校园内乱丢乱放的不及时制止、监督，承担违约金50-200元/次。

三、学生公寓管理考核细则

1.学生公寓值班室需24小时全天候值班。发现当班时迟到、早退、擅自离岗（15分钟以上）半小时内，承担违约金30元；半小时以上作旷工半天处理，承担违约金50元/次；3小时以上作旷工1天处理，承担违约金100元/次。

2.未按学校规定时间开关公寓大门，影响学生正常生活的，承担违约金50元/次。

3.门禁管理未按规定登记和汇报晚归学生信息的，每发现一次承担违约金100元。未阻止外来人员进入公寓兜售物品、叫卖、张贴广告和外卖的，承担违约金50元/次。未制止学生擅自进入异性寝室或携带各种动物进入寝室，每出现一起承担违约金50元。未阻止外来无证车辆进入公寓的，发生一次承担违约金50元。

4.安全管理未按规定对公寓区消防安全通道门锁、公共门窗等重点部位进行检查、登记并报告的，承担违约金100元/次。消防通道堵塞和电箱井堆积杂物未及时清理的，承担违约金100元/次。遇突发事件未及时报告，承担违约金100元/次。遇突发事件未及时报告而造成严重后果的，承担违约金1000元/次。

5.财物管理对出入宿舍的可疑人员、可疑物品、贵重物品、大件物品未按规定查验证件和登记的，承担违约金50元/次；如果导致学生财产、公共财物遭受损失或影响学生、学校正常生活秩序，由宿舍管****公司承担连带赔偿责任并承担违约金200元/次；因外来人员进入学生公寓造成公共财产损失或损坏的，由公寓管****公司承担连带赔偿责任，并承担违约金200元/次。

6.****学校安排，****管理部****学院开展学生宿舍管理工作的，承担违约金100元/次。在值班室内使用明火，或使用大功率电器的，承担违约金100元/次。在值班室长时间会友聊天、洗衣做饭等与工作无关事情的，承担违约金30元/次。值班时未佩戴工作牌的承担违约金30元/次。服务态度差，引起学生投诉后经查证属实的；或因服务态度恶劣，与学生或教师发生争执冲突的，承担违约金100元/次；因服务态度恶劣或工作失职引发学生集体投诉、不及时整改的，承担违约金1000元/次。错误引导（传达）学生导致严重后果的，每次承担违约金100元/次。禁止向学生借钱，一经发现，****公司即刻偿还，并承担违约金500元/次。禁止从事任何商业活动、收费服务，每次承担违约金500元/次。

四、绿化养护考核细则

1. 乔木未按要求每年完成春、冬2次施肥，承担违约金500元/次；

2. 草花类生长季施肥全年少于3次施肥，承担违约金500元/次；

3. 乔木未按生长季、休眠期每年完成2次修剪，留存的枯死枝、病虫枝，造**全事故，承担违约金1000元/次；

4.剪口撕裂、修剪不平整、树形杂乱影响景观的，承担违约金50元/株；

5. 草坪全年修剪少于5次，承担违约金500元/次；

6. 草坪修剪作业未落实安全规范、违规加油吸烟，承担违约金200元/次；

7. 乔灌木修剪后残枝落叶未当日清理、随意堆放散落的，承担违约金50元/处；

8. 绿地植株病虫危害率超10%，出现明显枯枝、烂皮、病害蔓延未及时处置的，承担违约金50元/片；出现树干枯死、腐烂未及时防治上报的，每承担违约金100元/株；

9. 未落实“预防为主、防治结合”原则，未在3-6月病虫高发期提前预防打药、未在暑期前完成全域环保药剂消杀的，承担违约金100元；

10. 冬季未按规范完成树干涂白，承担违约金500元/次；

11. 大面积喷药未提前设置安全警示牌的，承担违约金50元/次；

12. 干旱高温季节未及时对乔木、灌木、草花、草坪开展浇灌养护，出现植株萎蔫、干枯缺水枯死的，承担违约金100元/株；

13. 冰冻雨雪天气未及时清理道路上树木树枝，承担违约金50元/处；

14. 歪斜、易倒伏树木未及时扶正、未支撑固定的，承担违约金50元/株;

15. 因养护不当、管护失职造成树木死亡的，除无偿按原规格、原树种补栽外，另行追究经济赔偿责任；属名贵大树损毁的，按实际价值全额赔付，承担违约金5000元/株；

16.草坪内乔木、灌木边界未定期切边、未开挖隔草沟，边界杂乱、杂草串生的，扣承担违约金50元/株;

17.日常巡查未发现死树、危树、断冠病树，以及屋顶、平台杂树杂草，未及时上报、拖延清理的，承担违约金50元/处；存在安全隐患隐瞒不报的，加倍追责扣款。

五、设施设备考核细则

1、中标人未按要求全额投入设施设备、作业工具及耗材，设备配置缺项、数量不足、规格不达标，承担违约金1000元/次/台，限期3日内补齐，逾期未补齐加倍扣除违约金。

2、进场前未提交完整设备清单（含品牌、型号、数量、购置时间、权属证明），或清单信息缺失、虚假、未归档作为合同附件，承担违约金100元/次。

3、****服务区域、外借、挪作他用、私自离场，承担违约金500元/次。

4、设备长期闲置、封存不用，未正常投入日常作业保障，承担违约金200元/日。

5、 铅酸电池扫地车使用超6年、磷酸铁锂电池扫地车使用超8年仍超期服役，未自费更新，承担违约金500元/台。

6、铅酸电池使用超2-3年、锂电池使用超4-6年，容量严重衰减、续航不足，未及时自费更换电池，承担违约金300元/次。

7、设备故障频发、维修成本过高、存在安全隐患，拒不自费更新更换，承担违约金400元/次，责令限期整改，逾期未整改加倍扣款。

8、机械设备未建立一机一档台账，无运行、点检、维保、故障记录，台账缺失、记录造假，承担违约金100元/次。

9、设备出现故障未及时维修、拖延处置，普通设备故障超过24小时未处理，承担违约金200元/次。

10、核心作业设备故障，48小时内未修复且未调配同规格备用设备替补作业，造成保洁、维保工作滞后，承担违约金800元/次。

11、接到采购人临时紧急任务通知，未在15分钟内完成人员、设备响应调度，承担违约金500元/次；未在2小时内组织人员、配套作业设备抵达现场开展应急处置，承担违约金100元/次；应急到场后设备配备不全、机具不足、处置不力，未完成应急任务，承担违约金800元/次。

12、同一设备问题反复违规、屡改屡犯，加倍承担违约金，约谈项目负责人并计入年度履约不良记录。

****物业管理月考评表

****物业服务满意度测评问卷

尊敬的老师、同学：

您好！为进一步提升校园物业服务质量，优化教学、办公及生活环境，现开展本次物业服务满意度问卷调查。本次问卷采用匿名形式，所有数据仅用于物业服务改进与工作考核，请您结合真实体验客观作答，感谢您的支持与配合！

测评说明：本次问卷总分100分，问卷数量110份。评分采用5分制，5分=非常满意、4分=满意、3分= 一般、2分=不满意、1分=非常不满意

测评对象：全校师生

测评日期：____年____月____日

一、基础信息（可选填写）

身份：□ 教职工；□ 学生；□ 其他工作人员

使用区域：□ 教学区；□ 办公区；□ 学生公寓；□ 校园公共区域

二、物业服务分项满意度测评

1. 环境卫生保洁服务

1.1 教学楼、办公楼、走廊、楼梯、公共卫生间日常清扫整洁度、无异味无杂物情况：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.2 校园道路、广场、绿化带、停车场等室外区域保洁常态化、无垃圾堆积情况：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.3 校园垃圾分类清运、垃圾点位清洁消杀，做到日产日清、无渗漏异味：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.4 公共区域蚊虫鼠蟑消杀工作到位：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.5 雨天积水、地面污渍、垃圾散落等突发保洁处理及时：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.6 公共桌面、窗台、扶手、宣传栏等高频接触区域清洁到位，无积灰污渍：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.7 楼道蜘蛛网、边角死角定期清理，整体环境干净整洁：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1.8 垃圾桶清洁干净、摆放整齐，无满溢、无脏乱堆积现象：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

2. 楼栋值班服务

2.1 楼栋值班人员在岗值守到位，无脱岗、空岗情况：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

2.2 楼栋来访登记、秩序管控、楼道巡查工作规范到位：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

2.3 楼栋突发问题响应及时、处置稳妥，服务态度良好：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

3. 校园绿化养护服务

3.1 校园绿植、草坪、灌木修剪整齐、无大面积杂草：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

3.2 绿植浇水、施肥、病虫害防治及时，无大面积枯死植被：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

3.3 绿化区域整洁美观，适配校园整体环境风貌：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

4. 公共设施维修保障服务

4.1 门窗、照明、水龙头、门锁等零星维修响应及时：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

4.2 维修施工规范、修复质量良好，问题闭环到位：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

4.3 公共设施日常巡检到位，提前排查故障隐患：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

5. 人员服务与应急保障

5.1 物业工作人员着装规范、文明服务、态度**：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

5.2 师生咨询、报修、投诉响应及时、处置高效：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

5.3 学校重大活动、考试、迎新、检查等专项保障到位：□5分 □4分 □3分 □2分 □1分

1. 您认为目前物业服务最需要改进的板块（可多选）：

□ 环境卫生保洁;□ 绿化养护；□ 维修服务；□ 人员服务态度；□ 应急保障

2. 具体改进意见及其他建议：

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再次感谢您的宝贵评价！

附件5

****配电间位置、数量

附件6

物业办公用房及资产移交清单

备注：物业员工宿舍另行签订合同

移交方（盖章）： 接收方（盖章）：

移交人： 接收人：

交接时间： 年 月 日