中心城区新潭梅林片区XM04新潭单元新潭安置区北侧地块康养社区建设项目运营及设计招标文件提前公示

序号

评 审 内 容

单项分值

1

符合性评审（资格评审）

资格审查

2

标函标

30分

3

技术标（运营方案、设计方案）

40分

4

商务标

30分

合 计

100分

审查因素

审查标准

投标文件文件签署、份数

符合招标文件要求

投标人名称

与营业执照、资质证书一致

法定代表人身份证明或授权委托书

有效

企业资质证书

符合第2章“投标人须知”第1.4.1.1 条规定

营业执照

具备有效的营业执照

投标保证金

符合第2章“投标人须知”前附表第3.4.1 条规定

项目负责人

符合第2章“投标人须知”第1.4.1.2 条规定

相关承诺

符合招标文件要求

信誉要求

符合第2章“投标人须知”第1.4.1.3 条规定

本招标文件第二章投标人须知中1.投标人资格1.4.2款情形

不得具有

评审内容指标

指标描述

分值

（一）投标人运营业绩

1.从开标之日起往前追溯五年（以合同签订日期为准），投标人承接过总建筑面积在2万平方米及以上并****社区项目（含项目的咨询顾问、定位策划、营销服务、运营服务）的得3分，满分3分。标书代写

注：投标时须提供服务合同复印件、合同双方往来资金流水并加盖公章。（如合同内容不能体现项目评审所需信息时，需提供招标人出具的证明文件。）

3分

（二）投标人运营荣誉

从开标之日起往前追溯五年（以荣誉颁发时间为准），投标人所****社区项目获得省级及以****协会颁发的康养（养老）服务业相关荣誉的得3分，满分 3分。标书代写

注：提供荣誉证书，荣誉证书无法体现项目信息的需提供招标人出具的证明文件。

3分

（三）运营团队核心成员

投标人拟委派的运营团队核心成员

1、具有5年及以上康养项目的类似服务管理经验的每一人得2分，最高得6分。

2、上述人员具有二级及以上物业管理师（员）或康养（养老）护理员职业技能等级证书的，每一人得1分，满分3分；

注：1、提供能体现人员服务管理经验的相关证明材料，包括但不限于服务合同等，如材料内容不能体现的，需提供甲方证明材料。

2、以上人员需提供证书及社保证明（（复印件加盖公章）（退休人员需提供退休返聘证明或劳务合同等证明材料）

9分

（四）投标人设计业绩

从开标之日起往前追溯五年（以合同签订时间为准）投标人承担过投资额不少于1.1亿元或总建筑面积不少于2万平方米的类似项目设计业绩的每个得3分，满分 3分。标书代写

注：投标时须提供合同原件扫描件上传至电子投标文件中，以合同签订时间为准，若合同上无法提现投资额或建筑面积的，需提供招标人出具的证明文件。

3 分

（五）投标人设计荣誉

投标人近5年内（从开标之日起往前追溯五年，时间以获奖证书颁发日期为准）公共建筑设计项目获得过□市级、√ 省级（自治区、直辖市等同于省级）及以上优秀设计奖或优秀勘察设计奖的每个得 3分，满分3分。标书代写

注：①须提供获奖证书原件扫描件（或颁奖文件官网截图）和相应的合同原件扫描 件，建设内容以提供的合同中载明的为准，如合同无法体现出建设内容的，由建设单位出具盖章的证明材料，否则该奖项不予认可；

②获奖项均****协会****协会****协会网站中“****协会”为准，其他协会不予认可）或各省级建设行政主管部门颁发，地方协会组织必须是在中国社会组织公共服务平台查询的合法组织，否则对应奖项不得分。投标时提供获奖证书或网站公示获奖文件的扫描件上传至电子投标文件中

3 分

（六）设计项目负责人业绩

从开标之日起往前追溯五年（从开标之日起往前追溯五年，时间以合同签订日期为准）作为项目设计负责人承担过类似设计项目总投资1.1亿元及以上或总建筑面积2万平方米及以上的类似项目设计业绩的每个得3分，满分3分。标书代写

注：投标时须提供中标通知书和合同扫描件上传至电子投标文件中，以合同签订时间为准，若合同上无法体现投资额、总建筑面积、建设内容和设计内容的，需由建设单位出具盖章的证明材料，否则业绩不予认可

3 分

（七）项目团队设计人员配置情况

项目团队成员搭配合理、专业配备齐全

除项目负责人外，项目团队成员专业必须保证建筑专业、结构专业、电气专业、给排水专业、暖通专业、装饰专业、景观专业专项负责人各1人，专项负责人必须具备高级及以上工程师职称，满足得基本分7分，不满足则少一个扣 1 分，扣完为止。（注：提供项目团队成员证书扫描件及及本单位社保证明（复印件加盖公章）上传至电子投标文件中；若职称证书无法体现专业，可提供毕业证或其他证书体现专业）

7 分

评审项目

评审标准

分值

备注

（一）定位策划与整体运营规划

1.基于项目区位、客群特征及市场竞争格局，提出清晰的市场定位与品牌形象策略；

2.制定符合康养产业规律的管理理念，涵盖服务宗旨、运营模式及可持续发展路径；

3.编制全周期运营规划，包括开业筹备期、稳定运营期及提质升期的阶段目标与关键举措；

4.提出具体、可落地的成本管控体系（含人力、能耗、物资采购、维保等主要成本项的管控阈值与动态调整机制）。

评分标准：

内容全面，定位精准，规划系统，成本管控手段具有创新性和实操性，得4-5分；
内容较全面，定位合理，规划较系统，成本管控可行，得3-4分；
内容基本完整，定位大致明确，规划一般，成本管控粗略，得2-3分；

内容不够全面，定位模糊，规划缺乏系统性，成本管控措施单薄、可操作性弱，得 12 分
未提供不得分。

0-5分

（二）服务体系设计与质量管控

1.针对属地长者身心特点，设计分层分类照护服务内容（自理、半失能、失能失智）；
2.制定从入住评估到离园转介的全流程服务标准；
3.提供多元化后台支撑体系（人事、财务风控、法务、信息化平台等）；
4.建立服务质量评价指标体系及安全风险闭环管理流程（识别-预警-干预-反馈）；
5.制**常文娱活动方案。

评分标准：

体系完整，流程标准，支撑专业，风控机制科学，得3-4分；
体系较完整，流程基本健全，支撑与风控较合理，得2-3分；
内容基本满足但缺乏系统性或专业性，得1-2分；
未提供不得分。

0-4分

（三）营销策略与销售执行方案

1.制定线上线下整合营销策略（品牌推广、渠道拓展、客户转化、口碑维护），包含项目VI体系、宣传物料、案名及主广告语等品牌建设内容；
2.针对不同目标客群提出精准营销手段，制定营销节奏、推盘节奏及拓客策略；
3.明确营销费用预算及投入产出预测。

评分标准：

策略全面，渠道多元，针对性强，预算合理，得3-4分；

策略较全面，有一定针对性，预算基本合理，得2-3分；

策略基础但可行性一般，得1-2分；

未提供不得分。

0-4分

（四）筹开组织与保障方案

1.制定详细的筹备期工作计划及WBS工作分解，明确各节点时间安排；
2.提出团队组建方案（组织架构设计、岗位职责、薪酬绩效、人员到岗计划及岗前培训）；
3.编制筹备开业物资清单（含固定资产、耗材、租赁类）及筹开费用测算（人力、服务、能耗等）；
4.制定开业准备与演练方案（相关证照办理（如有）、房屋验收移交、开园仪式策划等）。
评分标准：
计划详实，方案完整，物资及费用测算科学合理，得3-4分；
计划较完整，方案基本可行，测算较合理，得2-3分；
内容粗略或可行性一般，得1-2分；
未提供不得分。

0-4分

（五）运营管理制度体系建设

1.根据投标人针对本项目提供的康复和护理管理办法、管理制度进行评分；
2.针对法律纠纷、长者意外、舆情危机等制定运营风险专项管控方案（含舆情监测、投诉处理、家属沟通机制等）；
3.是否建立覆盖全员、全岗位的安全生产责任制度，明确逐级追究机制；应急、安全保障措施是否符合康养（养老）机构服务规范；是否制定定期应急演练计划及培训考核安排。
评分标准：
制度体系完整，风控方案科学合理，安全责任明确，应急措施针对性强，得3-4分；
制度较完整，风控方案较合理，安全措施基本可行，得2-3分；
内容基本合理，得1-2分；
未提供不得分。

0-3分

（六）财务分析与成本管控方案

1.收费体系是否合理（定价依据及调整机制）；
2.是否编制运营收支平衡分析及投资回收期预测，附敏感性分析；
3.成本管控方案是否细化（固定与变动成本的控制措施及责任分解）。
评分标准：
分析详实，收费合理，成本管控精细，得3-4分；
分析较完整，收费较合理，管控基本可行，得2-3分；
分析粗略或依据不足，得1-2分；
未提供不得分。

0-4分

（七）总体设计说明

1．总体设计说明能对项目解读充分，理解深刻，分析准确，构思新颖；

2．项目规划设计各项指标满足任务书及规划设计要点并科学、合理；

3．技术指标满足任务书要求，符合规划要求；

4．各专业设计说明；

5.对项目周边的整体环境、交通道路、区域发展、自然和人文特色、地形高差、市政设施等各种因素进行详细的调研。

6.设计进度计划在满足总设计工期（不含规划主管部门批复时间）范围内进行各设计节点优化设计进度。

评分标准：
内容全面、科学合理、针对性和可行性强的，得分：5-6分；
内容全面、较为科学合理的，得分：4-5分；
内容基本合理的，得分3-4分；

内容存在较多缺陷，针对性不足，可行性较差的，得分 12 分
未提供的不得分。

注：若总设计工期每超出一天扣0.5分，扣完为止。

0-6分

（八）总平面布局

1．立足项目定位，设计理念先进，构思新颖，功能符合项目使用要求；

2．总体布局科学、合理是否合理利用土地，与周边环境协调；

3．设计方案完整，设计处理得当，符合修建性详细规划深度要求；

4．停车位布局合理可行；

5．是否满足消防间距要求、是否满足**间距要求；

6．功能区域的区分、界定明晰，空间处理手法多样，具有新意。

评分标准：
内容全面、科学合理、针对性和可行性强的，得分：1-2分；
内容全面、较为科学合理的，得分：0-1分；
未提供的不得分。

0-2分

（九）功能布局

1．项目功能要求是否满足设计任务书要求；

2．对项目的设计思路把握准确、设计合理；

3．建筑创意、空间处理是否合理；

4．立面造型、比例尺度和谐美观，建筑的功能和形式统一；

5．功能与形式统一，与周围环境相协调，能够很好的体现建筑风格；

6．对设计的规划分析图、鸟瞰图、透视图、平立剖面图、交通分析图、模型等进行评比

评分标准：
内容全面、科学合理、针对性和可行性强的，得分：2-3分；
内容全面、较为科学合理的，得分：1-2分；
内容基本合理的，得分0-1分；
未提供的不得分。

0-3分

（十）设计深度

1．是否符合设计任务书要求；

2．是否符合国家规定的《建筑工程设计文件编制深度规定》；

3.其中总体鸟瞰图不少于 1 张，夜景图不少于1 张，区位分析图、总平面图、功能分析图、交通分析图、沿街效果图、各单体平、立面图、单体效果图等至少均满足表达设计的要求

内容全面、科学合理、针对性和可行性强的，得分：2-3分；

内容全面、较为科学合理的，得分：1-2分；

内容基本合理的，得分0-1分；

未提供的不得分。

0-3分

（十一）运营与设计融合度

1.设计方案是否充分体现康养项目的运营需求（如适老化设计、护理动线、医疗配套等）；
2.各专业设计是否与后续运营管理模式有效衔接；
3.是否提出运营前置的设计优化建议。
评分标准：
融合度高，运营思维贯穿设计全过程，衔接方案详实，得1-2分；
融合度一般，有基本衔接考虑，得0-1分；
未体现不得分。

0-2

合计

40分

评分项目

分值

评审标准

得分

运营管理服务费报价

20 分

以标函技术标56分及以上的有效投标报价的平均价为评标基准价，各家投标报价与评标基准价比较，每高1%扣 0.3 分（扣完为止），每低于1%扣 0.2 分，满分 20 分。

投标报价分值=20 -[|(投标报价-评标基准价)|/评标基准价*100]*扣分分值。

[高于最高限价 100% 的报价为无效报价]。

工程设计收费报价

10 分

以标函技术标56分及以上的有效投标报价的平均价为评标基准价，各家投标报价与评标基准价比较，每高1%扣 0.3分（扣完为止），每低于1%扣 0.2 分，满分 10 分。

投标报价分值= 10 -[|(投标报价-评标基准价)|/评标基准价*100]*扣分分值。

[高于最高限价 100% 的报价为无效报价]。