黄埔区人民政府关于长岭街黄麻旧村改造项目实施方案（片区策划）的批复

****政府关于**街黄麻旧村改造项目实施方案（片区策划）的批复

**市****社区******社、**市****社区******社：

《**街黄麻旧村改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经区有关会议原则同意，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

黄麻旧村改造项目位于**区**街道，东临黄麻社、西至长落沟，北至北斗山，南至黄麻路。

黄麻旧村改造项目已列入《**市2026年城市更新项目年度计划》。该项目改造范围（测量范围）用地面积15.09公顷，其中符合标图建库条件的图斑面积2.29公顷（纳入本次改造的图斑面积2.22公顷）；改造范围（建新范围）用地面积5.92公顷，其中符合标图建库条件的图斑面积0.24公顷。（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）

二、基础情况

（一）人口户籍现状

根据**部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内现有户籍人口157户，共792人，其中，******社现有户籍人口有105户，506人；其他五社已拆房屋涉及户籍人口有52户，286人。上述人口中符合分户条件可新增144户，******社新增分户125户，其他五社已拆房屋新增分户19户，分户后的总户数为301户。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为2.29公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积5.32万平方米，其中村民住宅5.07万平方米（含证载建筑面积3.47万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.59万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.09万平方米、不符合一户一宅的建筑面积0.93万平方米），集体物业0.24万平方米（含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.17万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.08万平方米）。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造方式，以**市****社区******社、**市****社区******社为改造主体，以**改造模式开展实施更新改造。

改造范围内复**置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的**企业进行开发建设。

四、复**置面积和改造成本

复**置区用地3.81公顷，总建筑面积为9.24万平方米，其中住宅7.97万平方米（其中4.73万平方米为权益面积），公配设施1.19万平方米（其中包含计入融资区公配建筑面积的0.31万平方米），复建物业0.08万平方米（其中无权益面积）。

改造成本为4.55亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出4.55亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价8763元/平方米，考虑旧村改造因素评估价为7013元/平方米（上述地价均包含应补缴的土地出让金）。

融资区用地2.11公顷，计算容积率建筑面积为8.53万平方米，其中住宅7.96万平方米（含0.23万平方米政策性住房），公共服务设施0.56****政府政策性住房对应的公共服务设施0.03万平方米，不包含计入融资区公配建筑面积的0.31万平方米）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然**部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积5.92公顷，规划计容总建筑面积17.77万平方米。其中：居住用地（含二类居住用地兼容商业用地兼容公共交通场站用地）4.67公顷，容积率3.69，计容建筑面积17.26万平方米（其中9班幼儿园服务设施用地0.53公顷，建筑面积0.36万平方米）；文化设施用地0.66公顷，容积率0.77，计容建筑面积0.51万平方米；城市道路用地0.58公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积1.75万平方米。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、幼儿园等），应由改造主体与复**置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内集体可完善历史用地手续0.24公顷。

（二）建新范围内与建新范围外用地置换用地1.13公顷。

（三）其他用地3.70公顷。

（四）建新范围外通过城乡建设用地增减挂钩获得拆旧复垦指标0.85公顷。

（五）项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地，按照规定办理用地手续。

（六）改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地，由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作，按程序办理集体土地完善转用手续和集体建设用地转为国有建设用地后，移交政府。

（七）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造按一次性实施，每期均应优先建设复**置房和公配设施及保护修缮历史文化遗产。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，实施方案须重新报批。

十一、其他要求

（一****小学、初中、高中学位在改造范围外统筹落实，相关统筹费用按有关政策执行，相关成本由改造主体承担。

（二）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

（三）改造范围内约0.85公顷复垦转移指标须待相关复垦验收地块数据上图入库后才可使用相关拆旧复垦指标。

（四）项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

（五）改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。

（六）项目改造范围内涉及历史文化遗产（含树木）保护的，须根据主管部门要求完成相关程序；涉及控制保护范围内进行开工建设的，应当在设计和施工前制定避让和保护措施。

（七）改造主体在项目实施全过程中必须严格遵照安全生产相关法规要求。

附件：**街黄麻旧村改造实施方案（片区策划）

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2026年8月21日

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