关于琼中黎族苗族自治县湾岭镇总体规划暨镇区控制性详细规划修编（2018-2030）D0101、D0102、D0103地块用地规划条件调整必要性论证报告的公示

关于《**县湾岭镇总体规划暨镇区控制性详细规划修编（2018-2030）》D0101、D0102、D0103地块用地规划条件调整必要性论证报告的公示

一、项目概述

《**县湾岭镇总体规划暨镇区控制性详细规划修编（2018-2030）》（以下简称“现行控规”）于2021年06月27日琼****人民政府批复实施以来，对湾岭镇的土地开发、基础设施建设和空间有序发展起到了指导性作用。

2021年7月6日，琼****水务局印发《****水库保护范围的函》，明确要求在库区设计洪水位线50米范围内不允许存在建筑物。该管控要求与2011年获批实施的“琼中白鹭湖度假区项目总体规划”部分建设区域重叠，企业对2011年获批实施的“琼中白鹭湖度假区项目总体规划”进行了调整，致使原规划批准的建筑面积及布局在实际实施中受到较大限制，企业合法权益受到较大影响。

为保障该重点项目顺利推进，合理保障企业合法权益，依据《中华人民**国城乡规划法》（2019年修订）第四十八条和《**自由贸易港国土空间规划条例》第二十条第六款对现行控规中的D0101、D0102、D0103地块规划条件进行修改。

二、调整范围

本次调整范围用地面积约18.21公顷。

三、编制依据

（一）1.《中华人民**国城乡规划法》（2019年修订）

第四十八条 修改控制性详细规划的，****机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，****机关提出专题报告，****机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城 市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

（二）2.《**自由贸易港国土空间规划条例》

第二十条 有下列情形之一，可以依法对国土空间详细规划进行修改：

1.（一）所依据的有关国土空间规划发生变化，确需修改的；

2.（二）国家和省重大水利、交通、能源等基础设施以及其他重大工程建设 项目需要的；

3.（三）村民、村民小组、村民委员会提出城镇开发边界外村庄规划修改建 议，****机关认为确有必要修改的；

4.（四）经国土空间规划实施评估确需修改的；

5.（五）因公共利益、公共安全等确需修改的；

6.（六）法律法规规定的其他情形。

（三）3.《关于印发**省城镇开发边界内控制性详细规划调整管理办法（试行）的通知》（琼自然资规〔2022〕3号）第六条属于以下情形之一的，为重大调整：（一）片区控制性详细规划整体修编的；（二）单元规划主导功能属性修改，或者单元规划各控制单元之间建设规模指标腾挪的；（三）规划其他用途的用地调整为居住用地、商业服务业用地的，以及居住用地、商业服务业用地之间优化调整用地性质的（含用地性质比例）；（四）规划居住用地、商业服务业用地调整容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率等控制指标的；****机关认为应当修改规划的其他情形。

4.（四）《****办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》（琼府办〔2021〕12号） 二、严格规范规划调整审批(四)严格规范控制性详细规划调整程序。将规划调整分为重大调整、一般调整和技术修正。重大调整是指其他用途用地调整为经营性用地、经营性用地之间调整，包括调整用地性质、容积率等规划条件的情形。严格限制规划重大调整，对确需调整的，****机关应当对修改的必要性进行论证，采取听证会或其他方式征求规划地段内利害关系人的意见，并形成专题报告，****机关同意后，方可编制修改方案；修改后的规划，****委员会审议通过后，按法定程序报批。对已委托下放给市县的事项以外的重要规划控制区 范围内规划重大调整的，除履行上述程序外，****政府报省自然**和规划厅审查审批。

解读：依据《中华人民**国城乡规划法》第四十八条；《**自由贸易港国土空间规划条例》第二十条第五款；《**省城镇开发边界内控制性详细 规划调整管理办法（试行）》第六条第四款；《****办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》第二条第四款，****规划局部调整涉及用地容积率、建筑限高、建筑密度等指标的调整，属于重大调整，****机关应当对修改的必要性进行论证，采取听证会或其他方式征求规划地段内利害关系人的意见，并形成专题报告，****机关同意后，方可编制修改方案。

四、调整必要性论证分析

（一）适配最新生态管控要求，化解规划与现行管控政策冲突

现行《**县湾岭镇总体规划暨镇区控制性详细规划修编（2018-2030）》于2021年6****政府批复实施，是指导湾岭镇土地开发、项目建设与空间有序发展的法定依据。2021年7月，****水务局印发专项文件，****水库保护范围，划定库区设计洪水位线50米为建筑禁建退让边界。该新增水利生态管控要求，与2011年获批的琼中白鹭湖度假区项目总体规划部分建设范围重叠，导致原合法审批的项目建设布局、建设规模无法按原规划落地实施。

现行控规内容已无法适配最新水利生态管控要求，规划与水务部门管理要求存在矛盾。本次地块规划条件调整，是严格落实水利生态保护底线要求、衔接专项管控政策的必要举措，可有效化解综合控规与水利专项管控的冲突，实现国土空间规划与生态保护管控的协同统一。

（二）破解项目实施堵点，保障重点项目持续稳定推进

****水库生态退让管控政策影响，白鹭湖度假区原有建设规划方案实施受限。为严格落实生态管控要求，项目主动优化建设方案，项目建设运营受到重大影响。白鹭湖度假区为琼中县重点项目，项目推进受阻将直接制约湾岭镇片区开发建设，影响区域城镇建设提质增效。

本次针对项目地块开展规划条件调整，在严守生态保护红线、落实水利管控要求的前提下，科学优化地块容积率、建筑限高、建筑密度等管控指标，保障企业的合法权益，打通项目落地堵点、盘活存量土地**，保障县域重点项目平稳有序推进，有效规避土地闲置、项目停滞等问题。

（三）维护企业合法权益，营造稳定营商发展环境

琼中白鹭湖度假区项目总体规划于2011年依法获批，原有建设规模及布局均符合当期法定规划要求，企业依法享有合法开发权益。本次水利专项管控政策更新属于不可预见的政策性调整，并非企业建设违规所致，但直接导致项目原有规划许可内容无法落地、合法投资权益受损，形成规划实施与权益保障的现实矛盾。

本次控规局部调整，立足政策变动客观实际，通过法定规划优化方式统筹平衡生态保护要求与市场主体合法权益，有效化解项目履约困境、稳定企业投资预期，契合**自由贸易港优化营商环境、保障重点项目落地建设的总体发展导向。

（四）优化片区空间**配置，助力区域高质量发展

本次调整在坚守生态安全底线、国土空间管控底线的前提下，对片区经营性用地规划指标开展科学化、合理化优化修正，有效解决原规划与现行管控要求不匹配的问题，提升土地集约利用效率，完善片区文旅配套体系，优化湾岭镇镇区空间格局，助力区域产业升级、城镇品质提升与国土空间精细化管控。

五、论证结论

本次地块规划条件调整，是适配最新生态管控政策、化解规划实施矛盾的客观需要，是保障县域重点项目落地、维护市场主体合法权益、优化区域空间**配置的重要举措。本次调整符合各级法律法规及政策文件要求，论证充分、合规合法、实施必要，对推动湾岭镇区域高质量发展具有重要意义。

六、公示说明

凡是与本项目变更有利害关系的公民、法人以及其他组织，可在本公告时间内，持本人身份证件以及证明利害关系存在的证据材料（如本人房屋所有权证，向****申报，依法行使陈述、申辩以及申请听证等权利。逾期不申报的，视为放弃上述权利）。

（一）公示时间：7日（2026年8月25日至2026年8月1日），逾期未反馈视为无意见。

（二）公示意见反馈方式：

1.现场公告：海**线与环**路交汇处****规划局一楼大厅

2.电子邮箱请发送到：****@163.com

3.书面意见请邮寄到：**省琼中县****规划局（原国土局大楼），邮编572900

4.因网络空间有限，仅公示重点内容。如需详情，请****规划局国土空间规划股。咨询电话：0898-****0036，联系人：劳女士

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2026年8月26日