[业标镇管]昆山市千灯镇观源河畔花园小区 物业管理公开招标公告

【业标镇管】******花园小区

物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：******花园小区物业管理

二、招标项目概况：******花园小区位于**省**市千灯镇汉昆路368号，总建筑面积为200345.16平方米。建筑类型为住宅、商业。项目可收费建筑面积为135549.03平方米。

三、招标单位：****

四、报名时间和地点：

1.时间：2026年9月2日9:00至2026年9月8日16:00；

2.地点：**市紫竹路699号保利大厦13楼1309室。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：**市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。

六、投标申请人须具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；****管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照，且在有效期内。

2.在“信用中国（https://www.****.cn/）”网站专项查询中，未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单；被列为**市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作，则不得参与投标。

3.管理业绩要求为：在**市域内有在管住宅物业服务项目（业态含高层建筑）不少于3个，且其中至少有1个总建筑面积20万平方米以上。

4.自2023年以来，所管项目被列入《**市住宅小区物业服务“问题”名单》的物业服务人不得报名参与投标。

5.物业服务人需在《**市物业服务人信用等级评定》中被评为甲级。

6.拟派驻项目经理要求：有5年以上住宅物业管理经验，具备大专学历及以上，持有**市或**市三级及以上项目经理证书，年龄在30周岁至55周岁之间。

7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人，以及与该企业法人股东等实际控制人参股或者控股企业，不能参与本项目投标。

8.投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于**大市行政区域内****公司的外地企业。采用联合体投标的，联****公司****公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在**市注册并具有独立法人资格的企业，其母公司应直接持有联合体牵头人100%股权。联合****公司的业绩、荣誉及信用评定。****公司****公司，****公司****公司100%股权的独立法人企业，****公司、****公司、参股公司及其他关联企业。

注：根据《关于进一步加强**市物业服务人信用信息管理的通知》，涉及“信用分”部分，均以招标公告前最新发布的《**市物业服务人信用等级评定》为准。新成立、新备案或者在昆无在管住宅物业服务项目的物业服务人无法参加信用评价工作，如需参加投标，信用评分按照计分周期内所有企业信用评分的平均分计算。

七、重新选聘新物业服务人的服务标准、内容：

1.服务内容和标准：依据《关于公布**市普通住宅物业公共服务分****政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件，本项目物业管理服务内容和标准参照《**市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》执行，等级标准如下：

2.选聘物业服务人的收费标准：物业公共服务费（根据“质价相符”原则，原物业公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变）。

代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务人负责代收代交的费用。为保证本小区公共照明及绿化用水，物业公共服务费中用于代收代交的部分，不得低于0.30元/平方米﹒月。

3.物业服务费用的结算形式：包干制。

4.本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）地**位：汽车停放管理费50元/月/个；

（2）临停车辆：临时停车半小时（含半小时）内不收费，一小时内（含一小时），2元/次；二十四小时内（含二十四小时），4元/次－业主、5元/次－非业主；超过二十四小时的，按时按次累计收费。

地**位管理费由物业服务人收取，主要用于地库设施的日常管理及日常维护支出。

5.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

（1）利用业主共有部分产生的收入扣除法定税金等合理成本之后的收益（包括①利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；②利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；③利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；④公共收益利息收入；⑤相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；⑥其他依法属于全体业主的收益等）全部归属于本小区全体业主。

（2）归属于本小区全体业主的公共收益转入公共收益管理账户，名称为“****花园小区公共收益”。公共收益使用和监管按《****办公室关于印发**市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发〔2025〕12号规定执行，按季度公示，接受业主监督。

6.物业服务合同的签订：

物业服务合同采用****建设局监制的《**市物业服务合同》示范文本，由招标人结合业主大会表决通过的选聘新物业服务人方案及物业服务人投标文件进行完善，经招标人及物业服务人确认后签订。如实施过程中，****委员会****委员会成立，****委员会****委员会代表业主大会签订物业服务合同。

7.重新选聘物业服务企业应承诺事项：

（1）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

（2）物业服务****公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、****公司、个人挂靠管理（特种设备、消防设施****公司进行维保）。物业服务人应承诺聘请取得电梯安装（含修理）许可的单位进行电梯维保，费用标准不得低于350元/台/月（单次更换配件金额在200元以内的，****公司免费更换）；聘请具备消防设施维护保养资质机构的总费用标准（住宅和商业）不得低于0.8元/平方米（含定期检测费）。

8.物业服务企业人员的配置及要求：保证本项目物业服务质量，物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求。如采用机械替代人工，可根据项目实际情况作适当调整。

其中，秩序维护人员40周岁以下的人数占综合服务及秩序维护人员总数的50%以上；保洁人员及绿化工年龄不超过60周岁（聘用退休或超龄人员需缴纳工伤保险及商业保险）；其他物业工作人员合法用工。

物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。

9.物业服务合同期限：三年。****公司管理不当造成项目出现重大事故，无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人可按业主大会表决通过的选聘物业服务人方案重新选聘新物业服务人。

10.其他管理要求：

（1）本项目共用部位、共用设施设备现状整改要求：

1）根据苏府办〔2024〕76号文要求，结合小区实际情况，物业服务人需在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。

2）物业管理主体应按年度聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题，物业服务人应及时加以改善，同时承担相应的评估费用。

3）物业服务人应承诺合同期内投入不低于10万元专项资金用于提升小区物业服务质量。主要涉及本项目共用部位、共用设施设备：①对公区路面石材、柏油等材料缺失、破损的，以及存在安全隐患的部分进行更新或维修；②对公共区域绿化黄土裸露、斑秃等部分进行补种；③排查公共区域门窗、玻璃，对缺失的门窗或玻璃进行维修或更换；④公共楼道、墙面定期刷新；⑤其他根据现场踏勘发现的内容。

中标物业服务人应在物业服务合同签订后30日内，与招标人共同制定详细实施方案（含材料与规格、工程量与价格、施工方法、质量保证、实施进度计划、验收标准与质保期等），经招标人书面审核确认后实施。

（2）物业服务合同期内物业公共服务收费标准维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

（3）物业服务人需每半年向物业管理主体提交工作计划及工作报告。

（4）物业服务人应承担本次业主大会第三方前期咨询费、会务费及招标代理费。如物业服务人未在约定期间支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补或按业主大会表决通过的选聘新物业服务人方案重新选聘。标书代写

（5）本项目合同期内物业服****住建局评为“问题项目”的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，物业管理主体有权召开业主大会解聘物业服务人（物业管理主体不承担任何违约及赔偿责任）。

注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物业管理主体督促整改，逾期不整改的，物业管理主体有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和物业管理主体不承担任何违约责任；物业服务人承诺出资（如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。

11.为保证本小区物业管理服务不断档，在现物业服务人退场至中标物业服务人进场期间，****政府按照规定****公司提供应急托管服务。代管期正式结束后，按实结算代管期间的所有物业服务支出。中标的新物业服务人在正式进场后，先行全额承担代管期间所产生的全部费用（不计应急支出的情况下，约为30万元/月），于进场后90个工作日内转****公司指定账户。代管期内的物业服务费等费用由新物业服务人依据新收费标准，直接向业主收取，不足部分由新物业服务人补齐。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至****，报名截止后由招标人进行资格审查，确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。标书代写

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：选聘新物业服务企业的招标工作，由招标人委托第三方****组织实施，代理相关费用由中标物业服务企业承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：本项目设定入围参与投标的物业服务人为3至5家。满足资格要求的物业服务人为3-5家的，则全部入围参与投标；满足资格要求的物业服务人多于5家的，由招标人及业主代表（招标人将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由招标人及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有**市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定；最终由招标人按照信用分结合现场考察进行综合评定，按照评定分值从高到低依序入围。报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按业主大会表决通过的选聘新物业服务人方案重新招标；第二次招标报名符合资格要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标）。开标时合格的投标人少于3家的，招标人依法重新招标。标书代写

5.评标委员会由5名成员组成，其中从昆****协会评标专家名册中随机抽取专家5名。开标见证人：业主代表3人，招标人代表1人，区镇1人。标书代写

6.评分标准为：商务标30分、技术标30分，信用分30分，答辩分10分。附加分项：①自2024年以来，物业服务人所管项目被列入《**市住宅小区物业服务“优秀”名单》的，加1分，得分不累加，最高1分。②物业服务人在管项目被命名为“红管先锋”暨党建引领物业管理服务工作品牌项目的，加1分，得分不累加，最高1分。

7.中标人的确定采取下列方式：评标委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人。标书代写

招标人组织召开业主大会会议，业主通过选项表决产生中标物业服务人；如三名候选人中有放弃候选人资格或者因不可抗力退出业主大会表决的，则由剩余的候选人参与业主大会表决，出缺的名额不再增补。

如业主大会未形成有效决议，则排序在前的中标候选人为中标人，与代表业主大会的招标人签订物业服务合同；如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。以上情况中，退出业主大会表决的候选人除外。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予退还并将相关情况报送行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。****公司名义报名，****公司名义提交。

十、联系事项：

招标单位：****

招标单位联系人：陈主任 联系电话：0512-****6070

****公司：****

招标代理联系人：刘晓慧 联系电话：180****1139

招标监管部门：

****镇社****办公室 联系电话：0512-****1410

****

2026年9月2日

相关详细信息请见查看下方附件材料获取******花园小区物业投标报名材料及物业招投标报名材料明细表源文件

附件材料：0901招标公告--观源河畔(1).docx

附件材料：【****花园物业招标公告】(1).pdf