鼎湖区过渡性开发项目审批操作实施办法（试行）

依据《中华人民**国土地管理法》《规范国有土地租赁若干意见》《不动产登记暂行条例实施细则》《**省国有建设用地使用权交易市场管理规定》《自然**部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《**省全域推进低效用地再开发试点实施方案》等法律法规**策文件要求，结合本区实际，对用地手续完善、基础设施完备、符合产业****政府储备用地、国资企业用地、村集体留用地和村集体建设用地，可在不改变用地主体和规划条件的前提下，通过租赁或**方式实施过渡性开发，用于产业项目建设的要求，****政府储备用地、国资企业用地、村集体留用地和村集体建设用地，推动发展新型农村集体经济，助力**区“百县千镇万村高质量发展工程”，促进城乡高质量发展，结合**区实际，特制定本办法。

第一章总则

第一条 本办法所称过渡性开发，是指为盘活**区【不含大型产业集聚区（**片区）】****政府储备用地、国资企业用地、村集体留用地和村集体建设用地，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，经审核将基础设施完备、土地开发进度较慢、潜在价值较高的地块，通过租赁或**开发方式按一定时期进行过渡性开发利用，待片区预热、地价提升、开发条件成熟后，再按远景规划实施。

第二条 本办法适用于**区【不含大型产业集聚区（**片区）】内用地手续完善，****政府、****管委会的储备****政府、****管委会****政府储备土地）、国资企业用地、村集体留用地和村集体建设用地申请办理过渡性开发。

第三条 建立**市**区过渡性开发审批管理统筹协调机制，****政府、****管委会主要领导任组长，分管自然**、招商引资的分管领导任副组长，各有关单位主要负责同志任成员的**区过渡性开发审批管理联席会议（以下简称“联席会议”），健全行政审批、执法**、信息共享等联动机制，负责过渡性开发项目的审批与管理。

联席会议组长负责主持召开或委托副组长主持召开**区过渡性开发审批管理联席会议。

联席会议副组长受组长委托主持召开**区过渡性开发审批管理联席会议。

****分局牵头负责本办法实施的统筹协调，负责审核项目土地和规划准入，依申请办理相关规划许可手续；****机关对建设行为是否符合建设工程规划许可进行认定，将认******机关。

区发改局负责指导项目单位按规定办理项目立项手续。

区工信局负责增资扩产项目的准入及备案。

区文广旅体局负责审核文旅项目产业类型准入。

****分局负责项目环保准入审查及项目环评审批。

****中心（新区经促局）负责新引进制造业项目的遴选备案，组织召开制造业项目遴选评审工作会议。

区农业农村****办事处（镇政府）农村集体“三资”交易。

区住****机关对未取得建筑工程施工许可或开工报告擅自施工的违法建设行为进行立案调查；****办事处（镇政府）和物业加强巡查，****办事处（镇****机关报告;依法依规处理涉及建筑安全的问题，将严重危害公共利******部门。

区城管局负责依职责开展违法建设查处工作，依法对未取得建筑工程施工许可或开工报告擅自施工的违法建设行为进行立案调查；对未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可建设的违法建设行为进行行政处罚及相关的监督检查。加强日常巡查执法，****办事处（镇政府）综合执法指导。

****监管局负责对已竣工验收且符合经营条件的过渡性开发项目申请主体，依法办理营业执照以及市场监管职权范围内的经营许可

****中心负责储备用地过渡性开发的策划、申报，并委托区属国资企业进行出租管理工作，****中心进行公开招租办理土地租赁手续；与其签订协议明确租赁双方责任后向承租人移交土地，履行相应的监管职责并负责租赁土地的回收管理；严格执行‘收支两条线’原则，确保出租收入及时足额缴入财政账户。

****政府）按照属地原则，负责做好本地区村集体留用地和村集体建设用地过渡性开发的招商引资、出租审核、未验先用、违法建设查处等批后开发监管等工作，并配合用地单位完成收地工作。

第二章 申请条件

第四条 过渡性开发项目须同时符合下列条件:

（一）符合**区国土空间规划确定的“三区三线”，不影响所在地区近期控制性详细规划的实施。

（二）租赁的土地必须是手续完善且取得建设用地使用权的合法建设用地，权属清晰合法、面积准确、无争议。

（三）开发建设项目须符合**区产业发展方向，或与产业发展配套相关，且不能涉及负面清单的禁止建设类项目（详见附件1）。

（四）建筑形式鼓励采用模块化、装配式等新型建造方式，原则上不得修建地下室。

（五）土地首次租赁期限不得超过10年，且不得违反法律法规规定的其他情形，续期按第十七条规定。

第三章 认定流程

第五条 过渡性开发项目的申请****储备中心、国资企业或村集体，开发主体须具有独立法人资格。

第六条 资格准入的认定流程和申请资料

（一）认定流程

1.申请人向两区招商委提交申请资料，由两区招商委按照《关于印发的通知》要求，进行项目准入审核与初步遴选受理，并按规定完成项目评审，审议结果形成会议纪要。

2.******局**分局提交申请材料及两区招商委会议纪要，******局**分局对申请材料、规划用地性质、建设条件、建设方案进行初步审查。

3.****分局初审通过后，征求联席会议相关职能部门意见，并提请联席会议审议，会议通过不记名投票方式表决，同意项目实施票数大于总票数2/3的，视为联席会议审议通过。

4.****分局****政府审定，****政府根据有关议事规则进行审批，审批同意后出具项目过渡性开发批复。

5.对于经市或区级“百千万工程”指挥部书面认定确属服务该工程实际需要的过渡性开发项目，可免于履行联席会议评审程序，通过简化征求意见程序、设置绿色通道，加快项目落地进程，有效支撑“百千万工程”建设。

（二）申请资料

1.《**市**区过渡性开发项目资格准入申请表》。

2.《**市**区过渡性开发项目申请书》。

3.****办事处（镇政府）审查，符合集体经济组织重大事项议事规程并对过渡性开发项目表决同意的社员大会会议纪要（属村集体留用地和村集体建设用地时提供）。

第四章 办理程序

第七条 经批复同意准入的过渡性开发项目，参照一般建设项目的要求，由申请人提交报建申请，项目不高于地块原规划条件核定容积率（原规划条件未约定容积率的按照控规容积率控制）。

第八条 村集体留用地和村集体建设用地、国资企业用地通过有资质的市场交易主体采取招标、公开竞投、公开协商等方式确定经营者，政府储备用****交易中心公开出租交易流程应按照市场交易管理的有关规定执行。

第九条 按规定取得发改部门项目立项批复或备案文件。

第十条 根据《中华人民**国生态环境法典》及生态环境保护相关法律法规，须办理生态环境影响评价手续的项目，应当在开工建设前依法办理相应手续。

（一）须办理生态环境影响评价手续的项目

指纳入《建设项目环境影响评价分类管理名录》管理，须编制建设项目生态环境影响报告书（表）或者填报生态环境影响登记表的项目。

（二）办理流程

1.报告书/报告表项目办理流程

（1）审批部门

除生态环境部、****生态环境厅负责审批的建设项目外，其他须编制建设项目生态环境影响报告书的建设项目，****环境局审批；须编制建设项目生态环境影响报告表的建设项目，****环境局**分局审批。

（2）申请资料

建设单位申报生态环境影响报告书（表）时，应提交以下材料到生态环境主管部门，并对所有申报材料内容的真实性和准确性负责：

①建设项目生态环境影响报告书（表）报批申请书1份；

②建设项目生态环境影响报告书（表）纸质版2份，电子版1份；

③建设项目生态环境影响报告书公众参与说明纸质版2份（生态环境影响报告表不需要提供），电子版1份；

④依据有关法律法规规章应提交的其他文件。

2.生态环境影响登记表项目办理流程

建设单位或个人登录建设项目生态环境影响登记表备案系统，完成用户注册后填写完整备案信息并提交。系统自动生成备案号并对外公示后，建设单位应打印表单，由法定代表人或主要负责人签字并留存备查。

第十一条 在委托具备相应资质等级的技术单位出具建设方案后，土******局**分局申请办理《建设工程规划许可证》。经审查符合城乡规划要求，并按程序公示无异议后核发《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》中须注明“过渡性开发项目，建筑物的使用有效期限至xx年xx月xx日，期满后无条件拆除地上建筑物，恢复土地原状”。

申请资料:

（一）申请人身份证明材料（复印件）、营业执照;

（二）《建设工程规划许可证核发（过渡性开发类）申请表》1份（原件）;

（三）申请函（需说明情况及承诺租赁期满后无条件拆除地上建筑物，恢复土地原状）;

****政府或**区过渡性开发审批管理联席会议同意项目实施过渡性开发的批复文件;

（五）符合设计深度要求的建筑设计方案;

（六）方****管理部****管理部门的审核意见1份（原件），如环保部门意见。

第十二条 根据工程施工相关法律法规，应当****住建局办理相应手续，未取得《建筑工程施工许可证》，不得开工建设。申请材料如下:

（一）建筑工程施工许可申请表;

（二）建筑工程用地批准手续;

（三）建设工程规划许可证;

（四）施工企业主要技术负责人签署的施工场地具备施工条件的意见;

（五）中标通知书（依法必须招标的工程项目提供）;

（六）施工合同;

（七）施工图设计文件及其审查合格证明;

（八）建设资金落实承诺书；

（九）建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体签署的《法定代表人授权书》及《工程质量终身责任承诺书》;

（十）经建设、监理、施工单位审核批准的施工组织设计;

（十一）危险性较大的分部分项工程清单（危险性较大的分部分项工程提交）；

（十二）项目如涉及城市基础设施配套费，需提供城市基础设施配套费缴纳证明。

第十三条 项目建设完成后，按要求办理竣工验收备案手续后方可投产使用，不办理不动产权登记。未办理竣工验收备案手续，不得投产使用。房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收受理条件:

（一）已按设计和合同约定的内容完工，符合国家标准及相关规范要求，具备法律法规规定的质量竣工验收条件。

（二）已按规划许可文件的要求全部完工，具备建设工程竣工规划验收条件;或未按规划许可文件的要求全部完成，但具备分段、分栋竣工规划验收条件。

（三）已按要求完成消防设计和合同约定的消防专业各项内容;有完整的工程消防技术档案和施工管理资料，消防设施性能、系统功能联调联试等内容检测合格。

（四）已按要求申请易地修建防空地下室，建设单位已按规定足额缴纳防空地下室易地建设费。

（五）由气象部门负责雷电防护装置设计审核和竣工验收许可的工程项目，雷电防护装置已按核准的设计要求建成，经具备相应雷电防护装置检测资质的单位检测合格，符合国家标准及相关技术规范要求;其他由住建部门监管的房屋建筑和市政基础设施工程雷电防护装置已按住建部门相关规定通过质量验收。

（六）建设单位对勘察、设计、施工、监理等应当移**建档案管理机构的工程档案进行收集汇总，按《建设工程文件归档规范》要求整理完毕，并组织施工、勘察、设计、监理及有关参建单位人员对建设工程档案完成自行验收。

（七）建设单位在立项用地规划许可、工程建设许可施工许可阶段办理相关审批手续时的承诺事项均已完成。

（八）供水、供电、燃气、排水、通信等市政公用基础设施报装在工程施工阶段完成相关设施建设,满足接入条件，竣工验收后直接办理接入事宜;**、改建和扩建的项目等有线电视网络工程配套设施应按有线电视网络工程相关标准建设，并经当地广电网络运营机构验收通过。

（九）对办理了同一建设工程规划许可证但涉及多个单位工程需分段、分期、分栋验收的工程项目，整体质量安全满足要求，能单独投入使用的，可申请单位工程竣工联合验收。

第五章 后续监管

第十四条 ****政府）及土地权属人负责过渡性开发项目建设生产经营巡查管控，发现违法问题及时上报。各相关职能部门按照部门职责进行监管，对违规行为按规定进行查处，对由其他部门牵头的工作，主动沟通，做好协作配合。

第十五条 租赁土地严格实行土地用途管制，建设项目及使用须符合经批准的产业类型，未经批准不得改变用途。承租人未按照规划、施工许可约定的要求开发、利用、经营土地，未验收即使用或存在其他违反土地出租合同约定情形的，****办事处以及土地权属人应当责令其限期改正，逾期不改正的，土地权属人有权申请解除土地出租合同，提前收回租赁土地，追究承租人违约责任，并依法移**管部门处理。

处于过渡开发期内的项目，如因实际情况变化确需调整项目类型，应按程序办理过渡性开发类型变更手续，****机关审核并出具正式批复文件。未经批准不得擅自变更，以确保项目调整符合区域发展规划和功能定位要求。

已取得过渡性开发批复的项目应依法完善建设工程规划、施工许可等法定行政审批手续，并按照审批方案进行建设，****办事处****城管局、****分局对属地过渡性开发项目建设、使用情况进行检查，如发现未按照审批方案建设的情况，****办事处组织自然**、城管等根据部门职责按在建工程违法行为依法处理。已审批方案原则上不予修改，确需修改的，****办事处书面同意后报自然**部门审批。实施过渡性开发的项目，在竣工验收前不得经营使用，****监管局申请办理经营许可或续期时须提供项目竣工验收证明。

第十六条 申请人在租赁期满前应按照《关于加强用途拟变更为住宅、公共管理与公共服务用地土壤污染状况调查工作的通知》（肇环字〔2022〕11号）的文件要求，对涉及住宅、公共管理与公共服务用地的地块完成土壤污染状况调查，****环境局备案批复。

第十七条 土地首次租赁期限10年。承租人在租赁期限届满前三个月内可以申请续期，经联席会议批准后可续期，每次申请续期不超过5年，累计租赁期限不得超过20年。

政府储备用地因开发需要提前终止本合同的，承租方须无条件交付土地。交付前应结清截至终止日的一切费用，已发生租金按合同价据实结算（精确到月）。地上建筑物及不可****政府规定的标准予以补偿，具体金额由双方共同选定的评估机构评估确定，承租方收到通知后应配合评估，签约后按时搬迁交地，政府土地储备机构在验收合格后支付补偿款。

国资企业用地、村集体留用地和****政府开发需要终止合同的，由政府、土地权属人、承租人协商后进行协议收回。地上建筑物及不可移动设施补偿按照上一款执行。

因不可抗力原因导致一方不能履行土地租赁合同的，无须承担违约责任，但遭受不可抗力一方应及时通知对方并提供不可抗力的有效证明材料。

第六章 附则

第十八条 本办法为**区实施过渡性开发项目的指导性操作文件。本办法自发布之日起实施，有效期3年。

附件1：

过渡性开发项目负面清单

项目名称	用地代码
城镇住宅项目	0701
****基地项目	0703
二类工业项目	100102
三类工业项目	100103
二类物流仓储项目	110102
三类物流仓储项目	110103

附件2、《**市**区过渡性开发项目资格准入申请表》。

申报单位
联系人		联系电话
项目名称
项目选址		用地规模 （公顷）
项目性质		容积率
拟租赁期限		评估租金 （万元／年）
意向承租单位		单位性质
意向运营与**单位		单位性质
项目意义与必要性简述

附件3、《**市**区过渡性开发项目申请书》

**市**区过渡性开发项目申请书

****政府

我社为发展集体经济，XX年X月XX日经股东（村民）大会投票决定，同意将位于XX的XX平方米土地进行过渡性开发，用于”XX项目”。主要建设XX，面积XX平方米，容积率XX，用于XX（填项目生产性质）等。该过渡性开发项目由**市XX有限公司负责实施，过渡性开发期限为XX年。现向贵府申请该土地的过渡性开发项目批复。我社承诺，项目过渡性开发租赁期满后，无条件拆除地上建筑物，恢复土地原状。

XXX

XX年XX月XX日