长沙市自然资源和规划局规划技术服务（规划技术论证、日照分析审核、单体图纸复核、施工图与规划单体方案图比对及不动产指标核算）采购需求公开

一、项目背景

****办公厅《关于降低实体经济企业成本的实施方案》（湘政办发〔2018〕56号）“清理规范经营服务性收费，取消城市规划技术论证、**分析、建设项目交通影响评价、工程竣工测量、建筑物定点放线、现状地形图等服务收费，上述服务事项由规划主管部门组织开展，不再向建设单位收取任何费用”的规定。基于此，并结合建设项目审批工作实际需求，我局于2018年开始委托设计单位组织开展技术服务（规划技术论证、**分析审核等）工作。

****办公厅《关于印发〈**省推进**商品房“交房即交证”改革实施方案〉的通知》（湘政办发〔2021〕75号）提出“规范土地供地与规划事中事后管理，指导和督促按照工程竣工联合验收办法和规划设计指标核实相关数据，做好有关期转现数据核实、土地指标核算”工作要求，基于此我局积极优化工作流程，打通规划审批和验收之间的“痛点”，2023年10月，我局发布《关于进一步明确工程建设项目用地竣工验收和规划条件核实有关工作的通知（征求意见稿）》（长资规发〔2023〕52号），试点开展了以下两方面工作：一方面不动产指标核算工作，加强规划许可阶段规划计容面积数据与不动产指标核算数据的比对，提前管控项目不动产指标数据，减少因最后“交房交证”阶段才发现超容需开展土地评估带来的负面影响。另一方面，为尽早发现施工图与建设工程设计方案单体图纸的差异，并通过制定分类处置原则，有效消除两者之间差异带来的影响，避免项目在竣工验收阶段发现差异，在项目验收前提前开展施工图与规划单体方案图比对工作。从而更好地落实“交房即交证”改革要求。2026年3月，我局重新修订《关于进一步明确工程建设项目用地竣工验收和规划条件核实工作的通知》（长资规发〔2026〕10号），总结试行经验，进一步明确相关工作要求，优化办理流程。

二、服务期限

自合同签订之日起一年。

符合国家现行法律法规、规章规范及相关行业标准要求。

一、预算上限价及预估工作量

说明：本表中的工作量为一年的估算工作量（根据往年实际发生的工作测算），实际结算时按照投标时所报单价与实际发生的工作量计取，按实支付。

二、工作内容

（一）规划技术论证

1.1技术标准：建设项目规划技术论证主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）、《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）、《**市城市规划管理技术规定》等国家和本市相关规定开展规划技术论证服务工作。技术论证单位需使用能兼容设计成果电子报批数据格式的软件来开展工作，并能在政务网的环境下运行；成果需要与审批部门办公平台中的规划审批业务所需数据实现实时高效的无缝衔接，且数据成果和图形成果须随业务案卷通过审批部门办公平台实时上图，形成审批项目一张图。论证内容包括项目适用规则、建筑性质、建设性质、建筑类别、栋数、层数、高度、基底面积、各类空间的建筑面积和总计容建筑面积等各项要素，论证内容详见下表。

表1规划技术论证内容

1.2工作流程

本业务具体工作应包含以下流程：

1.2.1查看

查看与本卷相关的一些法定文件和相关意见，以此建立对审核项目的一些基本了解，了解其项目性质、地点及相关特殊政策。

1.2.2图纸校对

需核对电子文档与图纸的一致性，此项工作应当在经办阶段由经办人完成，但在校对阶段，校对人也需将一些重点难点处进行核对。

1.2.3逐层检查

按照图纸审核流程，逐层对所有校审内容进行审核，****基地面积线的面积与国土面积是否相符、逐栋校审建筑面积计算线框边界及属性是否正确、逐栋校审基底面积计算线框边界及属性是否正确、由点及面校审绿地面积计算线框边界及属性是否正确、上图是否正确。

1.2.4图表核对

技术单位应对图纸内容进一步核算，查看图面数据与复核数据的差异性，找出其中可能存在的问题，并将存疑问题填报上交给****。

1.3工作要求

建设项目规划技术论证单位应具备完善的工作制度，包括案卷的校对方法、对规划技术论证复核要素的自查和案卷出窗所需的建设工程项目告知书，以保障规划技术论证业务有序、合理地开展。

1.4工作内容

供应商需使用能兼容设计成果电子报批数据格式的软件来开展工作，并能在政务网的环境下运行。论证内容包括项目适用规则、建筑性质、建设性质、建筑类别、栋数、层数、高度、基底面积、各类空间的建筑面积和总计容建筑面积各项要素。

1.4.1核对必备材料

n 核对图纸版本：核对水印是否一致，签章的纸质图纸对应扫描件须上传。

n 规划条件书纸质版与扫描件。

n 单体方案文本、CAD版：单体方案CAD须加盖设计单位电子印章。

n 用地权属材料、空间规划审批依据图、规划参考图：纸质件、扫描件，核对空间规划审批依据图有效期，核对国土红线、总图用地红线、依据图范围是否一致。

1.4.2适用规则判断

n 根据规划条件书判断：根据规划设计条件书的核发时间节点判断适用《**市城市规划管理技术规定》对应的版本。

n 除设计要点变化、项目调规情况外，二次复核案卷一般与原卷适用规则保持一致。

1.4.3基地面积规整：

n 有国土红线的按国土红线核对坐标点。

n 核对国土红线、地籍测绘成果等与总图用地红线是否一致。

n 核对总图用地红线与控规、空间规划审批依据图是否一致。

1.4.4建筑面积规整：

n 以栋为单位进行规整。

n 规整线到外墙边线，量取总图中外墙边线间距离与单体cad图纸中是否一致。

n 层高超高的判断。

n 主体结构内外阳台判断。

n 阳台等半面积超控比（单体方案至少规整一个标准层）。

n 屋顶机房是否计容。

n 飘窗设计形式的判断。

n 主体结构内非公共部位的镂空。

1.4.5基底面积规整：

n 骑楼、半地下功能用房。

n 飘窗计基底。

n 雨篷。

n 消防疏散楼梯。

1.4.6绿地规整：

n 纯绿地面积的规整

n 植草砖铺地、停车位的规整。

n 水面、景观绿地的规整。

n 采光井、消防疏散楼梯扣除。

n 基地面积线以外的绿地扣除。

1.4.7预审、自交、重复检测。

1.4.8获取、自动计算，填写备注、停车位，生成表单。

1.4.9按“主要技术经济指标复核要素自查表”逐一自查。

1.5工作成果

建设项目规划技术论证单位应在规定时间内出具规划技术论证成果，其成果包括《主要技术经济指标复核表》和《建筑面积复核表》，具体样例如下：

表2主要技术经济指标复核表

表3建筑面积复核表

1.6成果考核

为了保障规划技术论证的成果质量，规划技术论证单位应每半年开展一次成果考核，对正点率和准确率进行考核，要求规划技术论证单位提交时间正点率不低于95%，成果准确率不低于90%。

1.7成果形式：提供《建筑面积复核表》《容量指标复核表》。

1.8时限要求：在接到服务通知单和相关必备进窗材料后的3个工作日内出具规划技术论证成果。

（二）**分析审核

2.1技术标准：主要依据《建筑**计算参数标准》（GB/T50947-2014）、《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）、《**市城市规划管理技术规定》等国家和本市相关规定开展**分析审核工作。审核内容包括资料完整性一致性检查、分析范围、适用规则、建筑数据、参数设置、分析建模、计算结果、分析结论等要素，审核要素内容包括：

表4**分析审核内容

2.2 工作流程

本业务的主要流程如下：

2.2.1 划定**分析范围。划定**分析范围以确定参与**分析的建筑，判断是否补测地形图、调取存档资料或补充窗位图等。

2.2.2 总图**分析。在修建性详细规划、总平面图、建设工程设计方案审批（简称方案审批）环节的总图**分析，提供《总图**分析报告》。

2.2.3 单体**分析。单体图纸复核、审批环节的单体**分析，提供《单体**分析报告》。

2.2.4 简易项目可将总图及单体**分析合并办理，《总图**分析报告》+《单体**分析报告》。

2.3 工作要求

**分析审核单位应具备完善的工作制度，包括业务办理过程中的注意事项、**分析复核要素的自查机制和**分析规范术语表达，保障**分析业务有序、合理地开展。

2.4 工作内容

审核内容包括资料完整性一致性检查、分析范围、适用规则、建筑数据、参数设置、分析建模、计算结果、分析结论等要素。

2.4.1 窗口接件阶段

由****窗口人员受理建设单位在多规平台申报的项目，技术单位接收推送过来的任务，核对项目基础信息和必备材料是否符合受理要求。

1）1:500现状电子地形图及纸质图纸

由建设单位向相关测绘部门获取，加盖测绘部门印章。此地形图必须按范围进行测绘，且在1年有效期内，进入此范围的建筑须完整测绘。

2）总平面图电子文件及纸质图纸

审批总图或经****处室审批经办人签字盖章认可的总图，图中须附有±0.00处绝对标高、建筑坐标、建筑外轮廓尺寸、栋号、层数等要素。

3）**分析建筑高度表（总图审批阶段，如平立剖面图不完备则需提供）由建设单位盖章确认。

4）单体图

单体审批阶段的单体图必须由****处室审批认可，总图审批阶段的单体图加盖设计单位出图章（电子印章）。

5****基地外有**影响的建筑资料

拟建项目周边**分析基础资料应真实准确，建设单位****档案馆****档案馆获取档案资料、委托具备资质的测绘单位进行现场测绘、向自然**和规划主管部门等途径获取，技术单位负责成果审阅和受理。

6）项目国土红线、规划条件书、审查意见告知书等

国土红线、规划条件书、审查意见告知书等是项目的基础资料，由技术单位向****申请使用，用于判断项目范围、分析规则、有无特殊要求、是否分批建设等。

2.4.2 预审及分件阶段

在预审及分件阶段，预审人员在0.5个工作日内对申报资料文件进行预审查，分以下两种情况：

1）预审查通过，图纸无明显问题或错误，批转给经办人进行办理；

2）预审查不通过，申报资料存在明显的错误或疏漏导致无法办理，或者未达到相应工作深度，技术单位应直接联系建设单位和****审批处室，告知项目情况及需补充、修改资料。

2.4.3 经办阶段

技术单位应按照相关规范、技术规定进行**分析的办理和计算。该阶段主要工作：

1）技术分析

技术单位应核对建设单位提交的纸质图纸及电子文件，确认项目周边地形及需要参与**分析的遮挡建筑、被遮挡建筑情况，按照技术规定及**分析实施细则等规范进行**分析的计算，统计**分析结论。

2）制作《**分析报告》并打印

3）制作建设工程项目建议书

建设工程项目建议书在有需要时提供内容，用于一次性告知建设单位**结论和注意事项。

4）上传成果和表单填写。

技术单位完成**审核后，将电子文件自行整理并上传至****业务办理系统。内容包括：案卷相关分析文件cad、成果word和pdf电子文件，案卷办理过程中新增的特殊审批意见扫描件。

2.4.4 校对、审查阶段

技术单位应按照国家、地方相关技术标准及相关审查意见，对项目**结果进行检查、校对及审查。

2.5 工作成果

**分析审核单位应在规定时间内出具**分析审核成果，包括《**分析报告》，其中应包括以下内容：

表5建筑基本情况

表6基地内规划建筑**分析情况统计表（单体阶段）

表7基地内规划建筑**分析情况统计表（总图阶段）

表8基地外现状（规划）建筑**分析情况统计表

表9基地内集中绿地**分析情况统计表

表10**分析附图

2.6成果考核

为了保障**分析审核的成果质量，**分析审核单位应每半年开展一次成果考核，对正点率和准确率进行考核，要求**分析审核单位提交时间正点率不低于95%，成果准确率不低于90%。

2.7成果形式：提供《**分析报告审核意见书》。

2.8时限要求：在接到服务通知单和相关必备进窗材料后的5个工作日内出具**分析审核成果。

（三）单体图纸复核

3.1技术标准

建设工程单体图纸复核主要依据《**市城市规划管理技术规定》《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）、《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）等规范，以及项目已审查总平面图、建筑面积复核表、容量指标核查表、**分析审核成果等开展相关单体复核工作。主要内容包括单体图纸与总图的一致性，根据单体建筑面积复核成果核算相关停车位、公共服务配套设施等应配指标并比对实配指标，核实建筑方案、风貌管控、单体制图深度等内容。

3.2工作流程

本业务具体工作应包含以下流程：

进窗：根据****审批处室的业务派单，在业务系统中进行案卷受理，并核对必备材料的完整性。

案卷分件：统一由负责人进行业务分配，确保工作有序开展，满足正点率、正确率的要求。

经办：根据进窗的必备材料，结合相关技术规范、规定进行单体图纸复核的业务办理，并形成相应单体复核报告初步成果。

校对：针对业务经办的初步成果进行逐条核对与检查，确保依据文件无误、复核过程正确、结论描述合理。

审核：经过经办、校对流程的单体复核报告，进一步进行审核，形成最终的单体复核报告成果。

出窗：将相应成果报告及对应图纸资料进行汇总、用章，并进行归档。

成果推送：将成果报告及对应图纸推送至****审批处室。

3.3工作要求

单体图纸复核单位应具备完善的工作要求，包括案卷的校对方法、对单体图纸复核要素的自查和案卷出窗所需的建设工程项目告知书，保障单体图纸复核业务有序、合理地开展。

3.4工作内容

3.4.1收集资料

收集该项目国土红线、规划设计条件书、已审查、审批总图、外立面色彩方案文本等相关资料。

3.4.2要素化审查

根据技术论证成果对用地面积、建筑面积、建筑高度、出入口、停车位、**分析、公共服务配套设施、建筑方案、风貌管控和其他要素进行复核。具体内容如下：

用地面积：包括净用地面积、补征用地情况。净用地面积复核内容为是否已取得国土红线，及与已批总图一致性；补征用地情况复核内容为核实是否存在补征用地，及补征用地国土红线的取得情况。

建筑面积：包括计容建筑面积、商住比。计容建筑面积复核内容为核实总计容面积是否超过项目可建计容面积；商住比复核内容为核实商业类、住宅类计容面积是否超过项目可建商业类、住宅类计容面积。

建筑高度：包括控高（建筑高度）与层数、灰线控制要求。控高（建筑高度）与层数复核内容为核实单体建筑高度是否符合总图建筑高度、条件书控**求。层数是否与已批总图一致；灰线控制要求复核内容为核实单体最高点绝对高程是否满足限高控制要求。

出入口：主要是车库出入口，复核内容为核实车库出入口数量、位置与已批总图一致性。

停车位：复核内容为在项目最后一批次单体申报时，根据单体面积复核成果，核实停车位应配指标及实配指标。

**分析：包括项目自身**要求、对外**影响。项目自身**要求复核内容为核实项目自身**情况；对外**影响复核内容为核实项目对外**情况。

公共服务配套设施：包括幼儿园、托儿所、社区用房、物管用房和其他。幼儿园、托儿****幼儿园、托儿所班级数、轮廓与总图的一致性，及建筑面积是否满足相关规范要求；社区用房复核内容为根据人口规模及单体建筑面积****社区****社区用房，及与总图位置的一致性；物管用房复核内容为在项目最后一批次单体申报时，根据单体面积复核成果，核实物管用房应配指标及实配指标；其他复核内容为明确是否申报有垃圾站、公共厕所等配套设施。

建筑方案：包括建筑性质、建筑轮廓（总进深、面宽）、正负零标高、骑楼、架空层、阳台、飘窗。建筑性质复核内容为核实单体平面功能与用地性质是否匹配；建筑轮廓（总进深、面宽）复核内容为核实单体与总图轮廓一致性；正负零标高复核内容为核实单体与总图一致性；骑楼复核内容为核实骑楼宽度、高度的设置要求；架空层复核内容为核实架空层的名称、层高、开放性；阳台、飘窗复核内容为核实阳台、飘窗累计长度是否超过该向主体外墙长度的60%，影响间距的判断。核实公建化立面设置要求。

风貌管控：复核内容为是否落实风貌管控要求，核对外立面色彩、材质。

其他：复核内容为制图深度等。

3.5工作成果

其成果包括《建设工程单体“复核清单”》，具体样例如下：

表11建设工程单体“复核清单”

3.6成果考核

为了保障单体图纸复核的成果质量，单体图纸复核单位应每半年开展一次成果考核，对正点率和准确率进行考核，要求单体图纸复核单位提交时间正点率不低于95%，成果准确率不低于90%。

3.7成果形式：提供《建设工程单体“复核清单”》。

3.8时限要求：在接到服务通知单和相关必备进窗材料后的5.5个工作日内出具单体复核成果。

（四）不动产指标核算

4.1工作内容

在项目最后一批次楼栋竣工验收后，根据实测报告对整个项目进行不动产指标核算工作，并核实项目合同情况，为办理不动产权登记发证提供数据支撑。主要包括：①根据项目合同、不动产证核实项目各类总可建计容面积；②根据实测报告统计各类（住宅、商业、其他）建筑面积、计容面积，多地块项目并根据项目实际需要进行分地块统计；③比较项目可建和实测报告统计出的各类面积情况，并形成相应结论，为下阶段房屋不动产登记、办证提供数据支撑。

4.2成果形式：提供《土地开发建设指标核算表》。

4.3时限要求：在接到受理决定书和相关必备进窗材料后的5个工作日内完成不动产指标核算工作，出具《土地开发建设指标核算表》并将成果推送至局相关处室审核。

（五）施工图与规划单体方案图比对

5.1工作内容：建设工程项目施工图审查备案完成后，主动通过系统获取施工图并与其对应版本单体图纸开展图纸比对工作，并针对差异进行分类处理。

5.2成果形式：提供《建设工程施工图与规划单体方案图纸对比表》。

5.3时限要求：在项目完成施工图审查备案后，核对相关必备进窗材料并完成业务受理后的5个工作日内完成图纸比对工作，出具《建设工程施工图与规划单体方案图纸对比表》并将成果推送至局相关处室审核。

（六）辅助工具要求

为保证规划技术论证服务审查效能和成果质量，技术单位需能自主提供兼容设计成果电子报批数据格式的电子报批软件来开展工作，并能在政务网的环境下运行；技术单位自主研发的配套工具应能够对接****业务系统，能够将技术论证结果和规划审批数据实时推送至****业务系统中供审批经办人审核；同时数据成果和图形成果须随业务案卷通过****业务系统实时上图，形成审批项目一张图。

技术单位提供的辅助工具应具备以下基本功能：面积复核、指标复核、一键规整、要素展示、电子签章、案卷上图、图纸检测、AI政策问答、OCR识别及全周期管理。

6.1面积复核

支持手动赋予单体建筑面积廓线属性，使图纸满足软件自动判断的标准，系统可自动获取图纸中的单体建筑面积、基底面积、户数与车位等数据，并支持单体面积自动计算、一键出表。

6.2指标复核

支持手动规整总平面图，使图纸满足自动判断的标准，一键获取并计算总图主要技术经济指标数据（包括容积率、建筑密度、绿地率）。

6.3一键规整

系统自动识别单体图纸中的各类建筑空间，生成标准化面积轮廓线，并依据建筑面积计算规范自动判定空间属性，精准区分全面积、半面积与不计面积类型。

6.4要素展示

支持全面查看已规整单体图纸中的诸多要素信息，包括不同楼层的户型面积，不同区域的商住属性或各类配套面积的数值等。

6.5电子签章

系统集成电子签章工具，支持对电子图纸进行盖章，并自动生成防伪水印，同时为保障审查成果的不可篡改性，当图纸发生内容变更时电子签章自动作废。

6.6案卷上图

支持将数据成果和图形成果随案卷实时上图至工作平台，方便后续的查看和调阅，并形成审批项目一张图，确保审批数据的唯一性和完整性。

6.7图纸检测

系统自动根据规则，检测位于标准图层但没有属性的面积线，检测超出用地红线范围的面积线，检测不满足相应计算规则的面积线等。

6.8 AI政策问答

提供AI政策问答功能，支持自然语言智能问答，可快速检索规划审批规范与政策条文，精准答复业务疑问，辅助智能审查与自评。

6.9 OCR识别

提供OCR识别功能，支持智能识别规划条件文档或扫描件，精准提取容积率、建筑密度、绿地率、用地性质等核心管控指标，自动完成结构化数据录入，规避人工录入误差，为方案合规审查提供基准数据支撑。

6.10全周期管理

为保障审批工作贯通，支持获取工作平台的案卷项目信息及图纸材料，并将审查结果同步至工作平台。并支持项目审查全过程记录，展示指标调整及操作记录。

三、服务范围

服务范围为****工程建设项目审批范围。

一、服务期限

自合同签订之日起一年。

二、服务地点

采购人指定地点

一、成果要求

（一）中标单位需建立三级审核机制，对规划技术服务结果负责，出具的成果加盖审核章。

（二）中标单位需对成果是否满足国家标准和地方性技术规定、政策进行审核，并承担相应的责任。

（三）中标单位在开展规划论证、**分析审核、单体图纸复核、不动产指标核算、施工图与规划单体方案图比对规划技术服务过程中需对委托单位负责，不能修改相关数据指标。

（四）中标单位需对建设单位提供的申报资料完整性把关，通过后开展规划技术论证、**分析审核、单体图纸复核工作。

（五）服务期内，以上工作标准及要求有更新，均按照最新颁发的文件执行。

二、服务保障要求

（一）中标单位需搭建专业工作团队，配置项目所需工作人员以及软硬件设备。

本项目至少应配备1名项目负责人，1名技术负责人，技术人员不少于8人。

本项目所必须的设备包括笔记本电脑6台，台式电脑4台，复印件1台，服务器1台，网络安全产品（防火墙）1台，计算机网络设备（上网行为管理）1台，具有固定的办公场所。

（二）提供快速响应、定期跟踪、热线服务等多种服务方式。快速响应服务：提供7×24的技术问题解决服务；定期跟踪服务：定期跟踪和定期回访，及时了解项目运行存在的问题和困难，并及时给予解决；热线服务：提供7*24小时技术咨询服务。提供热线电话或E-mail、传真等途径，随时回答与项目有关的技术问题，并迅速提出解决方案。

（一）本项目按照《****政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）文件要求的程序进行验收。

（二）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（三）项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

（一）结算方法

1.1付款人：****（通过国库集中支付）

1.2付款方式：

按实结算，根据实际完成的项目工作量，凭任务发起处室签字确认的结算清单办理费用结算手续，最终结算总金额不超过合同总金额。

（二）本项目依据中标人投标时所报各项服务的单价，按实际完成的工作量核算费用的方式进行结算，结算金额不得超过合同金额。投标人所报单价为全费用综合单价，全费用综合单价包括但不限于完成该项目的人工费、材料费、管理费、利润和税金等所有一切费用，并包括各项费用和价格的涨价风险，以及合同明示或暗示的所有责任、义务和不可抗力以外的一切风险。如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人负责提供，采购人不再支付任何费用。

（三）投标人的负责人及主要技术人员须全程参与工作，不得挂名参与投标。

（四）本项目中标人不得以任何方式转包或分包给第三方，如被采购人发现，采购人有权取消其中标资格。

（五）供应商须保证所提供的证明材料真实有效，如发现造假，将取消其中标资格，所造成的后果均由中标人承担。

（六）供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（七）为保证第三方审查的客观公正，供应商须承诺在本项目服务期内不得在本项目采购单位行政审批范围内承接任何市政类、房建类项目规划方案设计，如有违反，一经发现并查实，采购人有权单方解除合同，且无需承担任何赔偿责任，并有权进一步追究中标人的违约责任及由此给采购人造成的全部损失。投标人须在投标文件中提供加盖单位公章的书面承诺，否则其投标无效（★）。