长沙市城市人居环境局省博物馆-烈士公园周边城市更新片区策划方案合同公告

本项目采用固定总价包干方式计价，总费用为****000（￥壹佰柒拾万叁仟元）。包干费用涵盖项目调研、数据采集、方案编制、成果修改、评审汇报、专家咨询、图文制作、装订归档、税费、后期报审配合等完成本项目全部工作的所有费用，甲方无需额外支付其他任何费用。甲方以人民币方式向乙方支付，乙方申请支付费用时，须向甲方开具合法有效的等额增值税专用发票。

（1）范围

本次策划方案工作范围总面积约 3.7 平方公里，包含便河边、四季花城、**路、**塘、**河、德雅路、砚瓦池、精英路在内的 8个社区。 ****博物馆-烈士公园周边城市更新高质量发展要求，以有利于整体谋划、有利于**汇集、有利于特色彰显、有利于更新管理为原则，同步考虑周边**的独立性、私密性与安全性。

（2）工作内容与深度

城市更新片区策划方案应当落实城市更新专项规划要求，并与详细规划做好衔接，作为制定和调整城市更新片区详细规划的依据。结合项目实际，本次片区策划主要包括下列内容及深度要求：

(2.1)现状补充调查。

工作内容：在提供的基础资料和已开展的前期研究工作成果基础上，开展补充调查，充分摸底片区现状，了解片区的现实情况与问题以及更新需求，综合分析片区优势、**特色、基础设施承载力、问题与短板以及限制性因素等。

深度要求：要分析总结形成现状调查结论，包含片区**禀赋、短板制约、承载力、多元诉求等维度说明；分类梳理形成问题清单、**清单、需求清单、任务清单四大台账和相关图纸，分析结论作为后续定位、空间、业态策划底层支撑。

(2.2)落实目标定位。

工作内容：基于现状调查与需求分析，结合片区优势和问题，体现出“汉韵楚风、湘见**”的特色，在前期研究的“三个文化”“两个融合”示范区、湖湘文****博物馆公园的总体定位指引下，细化项目落实，提出针对性强的可操作思路和策略。

深度要求：形成定位专项论述，清晰拆解分层定位、量化发展指标和专项实施路径，所有策略对应片区现存短板；配套片区文化发展结构图、整体空间布局图，清晰展示文博联动、湖湘文化廊道、馆园融合核心轴线；制定近中远期发展目标。

(2.3)功能业态策划。

工作内容：围绕完善城市功能、发展新质生产力、培育创新创业空间和打造消费新场景，明确更新片区、主要功能和业态产业，提出功能转换、产业转型、活力提升要求，遵循市场规律，坚持运营前置，确定业态类型、规模以及优化策略，综合测算片区更新经济效益和社会效益。

深度要求：开展客群分析、功能分区、业态管控、特色IP策划与效益测算说明，提出业态导入建议；配套功能业态布局图、分区特色示意图、消费场景分布图，地块业态引导；经济、社会效益测算细化至年度规模，测算逻辑可支撑后续资**衡编制，成果满足片区开发可研配套要求。

(2.4)空间建设引导。

工作内容：明确“留、改、拆、补”的空间要素和规模指标，及相应分类空间建设指引，提出公共空间、开发建设强度、城市综合交通、市政基础设施、公共服务设施、历史文化保护、地下空间利用等建设引导要求和详细规划调整建议。

深度要求：形成片区城市空间布局图，总平面、分区细化平面、整体鸟瞰、重点节点效果图、慢行/市政/风貌专项分析图纸、建筑风貌管控等；首开重点区域要明确各类建设项目布局、配套点位、建筑风貌、地下车库空间利用方案等；城市空间方案可直接指导首开区修建性详细规划编制，具备控规调整工作依据。

(2.5)更新项目谋划。

工作内容：结合片区更新潜力、功能业态、设施和交通承载力分析，提出更新模式和实施路径，分类谋划更新项目，划定项目实施范围，明确实施主体，提出片区内项目统筹实施、统筹盘活存量土地的要求，明确政府、市场与居民之间合理共担的资金模式。

深度要求：列明更新项目位置、建设内容、规模、投资、时序、实施主体，说明实施单元捆绑逻辑、多元资金共担模式；配套更新项目分布图、实施单元划分图、重点区域概念总平面图。

(2.6)资金拼盘方案。

工作内容：结合片区策划确定的更新项目清单，依据具体项目类型（拆除重建、整治提升、保留利用等）分类测算总投资额，各支出方向分项金额。结合“中央预算内资金、地方政府专项债券、超长期特别国债的支持方向”，提出资金来源及金额建议，测算资金缺口，并提出多渠道资金筹措方案。

深度要求：分项目梳理拼盘多元资金构成，明确各渠道资金性质、投入占比，逐项对照各类政策资金支持范围匹配适配项目，分析提出融资渠道、申报条件与落地可行性意见。

(2.7)项目统筹平衡。

工作内容：根据项目全生命周期收益进行测算，包括：土地整理、经营性资产运营、专项收入及其他收入等，各项收入来源为测算依据。提出项目平衡方案建议。给出项目支出与收入的时间匹配分析，资金缺口弥补建议。

深度要求：项目平衡方案要逻辑闭环，****政府开发决策、社会资本招商、专项债收益平衡支撑。

(2.8)运营实施建议。

工作内容：构建“投、建、管、运”一体化实施运营体系，依据项目属性与实施需求，统筹匹配适宜的实施主体与专业运营机构。提出各方在投资、建设、管理和运营等环节责任分工的建议，提出与片区相适宜的实施机制建议。

深度要求：明确一体化组织架构、各方权责划分、各类开发模式优劣势对比、长效运营管理制度。方案立足省博、烈士公园红色文博专属**特色，厘清资产归集、管理权属等核心管理事项，量身定制运营思路，为后续招商落地提供支撑依据。

（3）成果形式与提交形式：城市更新片区策划编制成果应当包括规划文本、规划图表及其他支撑材料。

（3.1）规划文本

城市更新片区策划文本应包括但不限于项目背景、基础研判、目标定位、功能业态策划、空间建设引导、更新项目谋划、资金拼盘方案、项目统筹平衡、运营实施建议九部分，具体按照“工作内容与深度要求”编制，表达形式采用图文并茂的文本表达。

（3.2）规划图表

规划图表是片区策划的空间化、可视化表达，需与文本内容—一对应，直观反映片区更新的关键信息，具体包括更新潜力分析图、功能业态策划图、更新方式规划图、更新片区设计图、更新项目分布图、更新项目汇总表等。

电子数据成果的文本正文采用WORD格式或PDF格式。图则采用JPG格式，图纸目录和表达内容可根据需要拆分与增减。

①更新潜力分析图

以图示形式标注片区内建筑现状、公共服务设施等，叠加历史文化**、存量**分布等要素，直观展示更新**分布和潜力情况。

更新潜力分析图可根据建筑的权属信息、建筑质量评估、土地利用现状等多维要素综合叠加，评估更新价值，标注各层级更新潜力区域。

②总体空间结构图

统筹片区整体发展骨架，明确湖湘文化廊道、馆园联动核心轴线、红色纪念脉络、文旅消费圈层、民生服务组团、生态绿地系统、主次交通走廊的空间关系，标注近、中、远期重点发展板块。全域概念规划深度，清晰体现“汉韵楚风、湘见**”内核与 “三个文化、两个融合”****博物馆公园顶层空间格局。

例如，标注省博—烈士公园一体化联动廊道、八一路/德雅路文化街巷、砚瓦池民生更新组团、北部文体发展片区。

③功能业态策划图

标注主要功能及业态类型的空间布局，明确各类功能的规模与比例。划分包括但不限于文博展示、红色纪念、湖湘文创、休闲文旅、全龄民生、科创办公、体育休闲七大功能分区，标注各分区主导业态、配套业态、特色消费场景点位，区分公益性、准经营性、经营性地块范围与规模占比。

例如，功能业态策划图可标注片区各类功能构成、业态分布、空间关系等。

④更新方式规划图

区分综合整治、功能置换、拆除重建、保留保护、留白补充五类地块，用不同色块标注各类更新方式实施范围与边界，单独圈定文物保护、风貌管控特殊地块。

例如，更新方式规划图可标注保留、改造、拆除等不同更新方式分布情况。

⑤更新片区设计图

以城市设计指引形式表达公共空间、开发强度、交通组织、市政设施等设计要求，标注历史文化保护范围与特色风貌管控线。

例如，更新片区设计图可标注策划的功能和位置，明确道路网络、建筑布局、公共空间、慢行系统及各类功能的位置和规模，对公共空间、开发强度等提出设计引导。

⑥城市设计引导项目实施

针对片区进行统筹规划设计，对片区的功能布局、景观系统、慢行系统、公共空间、开发建设强度、城市综合交通、市政基础设施、公共服务设施、历史文化保护等进行细化引导，提出针对性更新策略。

例如分区展开德雅路入口门户节点、**路文化步道、****社区微更新片区、省博配套公共空间等设计。

⑦更新项目分布图

以图表形式将策划生成的更新项目空间落位，标注项目名称、类型、实施范围及与周边设施的捆绑关系。

例如，更新项目分布图可标注项目名称和位置，按照项目类型分为历史文化保护传承类项目、老旧小区整治改造类项目、完整社区建设类项目、基础设施建设改造类项目、城市功能完善类项目等，以表格形式列明项目捆绑建议。

⑧更新项目汇总表

以表格形式列明项目名称、类型、更新模式、实施范围、投资估算、资金来源及实施计划、建设时序(近期/中期/远期)、项目运营属性(公益/准经营/经营性)、备注等。

例如，更新项目汇总表信息栏可包括序号、项目名称、项目类型、更新模式、实施范围、投资估算、建议实施主体、资金来源、时序、备注等。

具体要求:单独标注首开重点项目，区分近、中、远期实施批次；公益性、经营性项目分类标注，清晰体现肥瘦捆绑平衡逻辑；投资、资金渠道数据与资金拼盘，项目平衡测算表完全联动、数据统一；每一个项目对应更新项目分布图空间点位，图表一一对应；要可直接支撑城市更新年度计划、可研。

（3.3）其他支撑材料

其他支撑材料是片区策划的过程性依据与技术支撑，需完整留存并作为规划实施的参考，一般可包括更新片区城市体检、评审意见等。

项目已初步开展城市体检工作，****社区、****社区等8个社区为核心体检范围，以社区为统计单元，围绕住房、社区、街区、**指标维度建立评估体系，并深度取样闲置土地、空置楼宇、交通组织、围墙软化、场馆流量、产业布局等特色指标，同步结合问卷发放、社区访谈、主要权属单位座谈、走访调研、数据统计等多种体检方式，精准识别片区特征与核心问题，现已形成包括**清单、问题清单、权属诉求清单、社区诉求清单在内的多项体检成果。

（4）提交形式

（4.1）电子文件：需以U盘、光盘等物理介质储存并提交电子文件（DOC、PDF、XLS、CAD、JPG、MP4等格式）。

（4.2）纸质文件：需装订成册，提交一个正本、五个副本，共计六份。

项目负责人1人，其他团队人员（不含项目负责人）至少8人，需涵盖规划、建筑、结构、风景园林或市政公用工程等专业。项目负责人和项目核心团队成员全程专职履约，未经甲方书面同意，不得擅自更换、离岗、兼职，确保项目履约连续性、专业性。甲方有权对人员配置进行核查，人员不符合要求的，乙方须无条件整改更换。

附件：团队人员名单

牵头单位—****

成员单位—中国城市发展****公司

乙方须配备满足项目全流程编制的软硬件设备，包含高性能办公设备、GIS地理信息系统及各类规划专业设计软件，保障现场调研、数据处理、方案设计、成果编制、高清出图等工作高效开展，确保成果精度、质量、时效满足规范及甲方要求。

（1）乙方提交的所有成果须符合国家、**省、**市现行城市更新、规划编制相关标准规范，成果真实、准确、原创，无错漏、无侵权，可直接用于项目评审、立项、报批及实施。项目履约期间，乙方须无条件配合甲方各级评审、审议、主管部门核查，根据意见免费修改完善成果，直至政府审定最终成果为止。

（2）自本合同签订之日起，乙方应当在1个月内完成项目调研和数据采集工作，在2个月内完成方案编制工作，并向甲方提交方案。甲方向乙方提出方案修改意见的，乙方在收到甲方的书面修改意见后5个工作日内完成方案修改，并将修改后的方案提交给甲方。

（3）本项目不允许分包。