关于提请业主大会审议 中大君悦金沙五期主入口大门改建方案

关于提请业主大会审议

中大君悦**五期主入口大门改建方案

尊敬的全体业主：

为全面提升小区主入口形象，优化通行安全性与便民服务功能，根据《中华人民**国民法典》《**市物业管理条例》及《中大君悦**五期业主大会议事规则》相关规定，业委会拟启动小区主入口大门改建项目，现以书面征求意见形式召开业主大会会议，将项目方案提交全体业主审议表决。

本次会议议题已于2026年9月18日在小区公告栏、各单元楼栋公示栏、官方业主群、业委会公众号同步公示，****办公室，公示期15天。项目资金全部来源于小区公共收益，不动用房屋专项维修资金，全程按公开招标流程推进，接受全体业主监督。

一、项目概况

（一）改造内容

本次改造仅针对小区主入口大门区域，涉及范围建筑面积186.35㎡，涵盖钢结构工程、装饰工程、安装工程三大类，具体内容如下：

1.主体结构升级：**350×350×12mm箱型钢柱、管桁架钢结构主体，配套桩径800mm的C30混凝土灌注桩基础，施工内容包含桩基检测、截桩头、钢护筒埋设、钢结构防腐涂装，以及耐火极限2小时的防火涂料施工。

2.外立面装饰：安装2mm厚氟碳漆铝合金饰面板（覆盖大门外墙面、屋面共543.34㎡），铺设芝麻灰仿石砖、涂刷真石漆墙面，安装“中大君悦**”“5期”“君郎院 西北门”等定制金属字体，设置2mm厚铝合金冲孔镂空隔断、1.5mm灰色不锈钢边框商业广告牌。

3.地面及配套改造：依次铺设150mm厚砂石垫层、120mm厚C30素混凝土垫层、80mm厚水性混凝土基层、40mm厚浅蓝色透水混凝土面层，铺设芝麻灰仿石砖人行道、中国黑光面花岗岩边带，施划自行车导向标识及图案。

4.通行设施升级：新增人行通道道闸、非机动车通道道闸、机动车通道道闸各1套，安装平开铝合**、80系断桥铝合金推拉窗。

5.附属配套：安装2mm厚成品铝合金咖色栏杆，搭建12mm硅酸钙板雨棚，做轻钢龙骨9mm白色竹纤维墙板吊顶，配置门卫室米色免漆板桌椅（含2把椅子）。

6.安装工程：敷设DE200 PVC-UH雨水管，安装单箅平篦式雨水口，布置LED射灯、灯带照明系统，安装强电配电箱及配套管线。

特别说明：本次改建严格遵循小区原有规划红线，方案已就形态调整向属地规划主管部门完成政策咨询，符合规划管控要求。改建后消防通道净宽不小于4米、净高不小于4.5米，满足消防车通行规范；****车行道闸具备消防联动功能，火灾状态下可自动解锁开启，所有通行设施均符合消防及安防规范。

注：具体实施范围、工程量、材质规格、技术标准详见附件《大门改建工程设计图》《大门改建工程工程量清单与造价书》，业主可通过三种方式获取相关资料：查看小区公告栏张贴的纸质文件、在官方业主群下载PDF电子扫描件、****中心现场查阅。

（二）施工周期

本次招标要求投标单位申报工期不得超过60日历天，工期包含现场施工、竣工验收、建筑垃圾清场及场地恢复全部环节，最终工期以中标合同约定为准。施工期间将严格落实降噪、防尘措施，避开午间12:00-14:00及夜间20:00-次日8:00居民休息时段作业；施工区域设置全封闭硬质围挡，预留与原通道等宽的临时通行路径，实行人车分流管控，高峰时段安排专人疏导交通，夜间设置警示照明与反光标识，尽可能降低对业主日常进出的影响。

二、项目预算与资金说明

（一）项目预算说明

本次项目委托具备造价咨询执业能力的机构编制招标控制价，总金额为****486.73元（大写：壹佰零柒万陆仟肆佰捌拾陆元柒角叁分）。其中建筑与装饰工程****202.68元，安装工程70284.05元；上述控制价中已包含暂列金额共46197.82元，暂列金额占控制价总额的4.29%，专项用于施工过程中的工程变更、现场签证及不可预见费用支出，累计变更金额不得超过该额度，不另行追加预算。

上述费用中，安全文明施工费、规费为法定不可竞争费用，投标报价不得低于国家及**省规定标准，否则按无效投标处理。

本项目资金全部来源于小区公共收益，不动用房屋专项维修资金，也无需业主另行缴费。截至2026年6月30日，本小区公共收益账户可用余额可足额覆盖本次项目预算，项目最终结算若有结余，将全额退回小区公共收益账户。

（二）结算规则

结算执行以下刚性规则：最终合同价以公开招标中标结果为准，且不得高于本次招标控制价；若中标价低于控制价，结余资金全额退回小区公共收益账户；项目最终结算总价不得超过中标合同总价，暂列金额未使用部分全额退回公共收益账户。施工期间主要材料（钢材、铝材、混凝土）价格涨跌幅度超过招标基准价5%的部分可按实调整，基准价以本次招标控制价采用的**市当期工程造价信息价为准；涨跌幅度在5%以内的价格风险由施工单位自行承担，综合单价不作调整。项目竣工结算须经第三方造价机构审核确认。

施工单位提交的结算文件应真实、完整、准确；若经第三方造价审核机构核减金额超过送审金额的5%，则审核费用由施工单位承担；若发现施工单位存在高估冒算、虚报工程量等不诚信行为，业委会有权按核减金额的20%追究施工单位违约金。

三、招标与施工管理规则

（一）招标流程

（二）质量与安全保障

1.监督机制：业委会将面向全体业主公开报名，通过公示推选产生3-5名业主代表组成项目监督组，优先推选具备工程、造价、法律相关专业背景或从业经验的业主参与，全程参与施工监督、材料验收、隐蔽工程确认；所有主材（如铝合金饰面板、断桥铝窗、道闸系统等）进场前须提供合格证、检测报告，经业主监督组签字确认后方可使用。施工单位须做好现场原有建构筑物、地下管线、消防设施的成品保护，造成损坏的照价赔偿。

2.验收标准：严格按照国家现行施工规范、设计图纸及合同约定标准验收；钢结构防腐防火涂装、防水工程、道路铺装等关键环节单独组织验收；整体工程质保期不少于5年，其中防水工程质保期不少于5年，钢结构防腐工程质保期不少于5年。质保期自工程竣工验收合格之日起计算，质保期内出现质量问题，施工单位须在24小时内到场处置；逾期未处置的，业委会可委托第三方代为整改，相关费用从质量保证金中扣除。

3.质保金约定：预留合同总价5%的工程款作为质量保证金，按分项工程对应比例拆分返还。其中防水工程、钢结构防腐工程对应质保金于5年质保期满无质量问题后无息退还，其余工程对应质保金于2年质保期满无质量问题后无息退还。

4.安全责任：施工单位对施工现场的安全生产负总责，须在开工前足额投保建筑施工人员须投保团体意外伤害险及第三者责任险；施工期间若因施工单位原因发生安全事故、造成第三方财产损失，由施工单位承担全部赔偿责任。施工产生的建筑垃圾须密闭清运至合规消纳场所，不得随意堆放。****公司负责督促施工单位落实安全防护措施，对施工安全开展日常巡查。

（三）工程变更刚性规则

1.施工过程**则上不允许变更，确需变更的，须同时满足以下条件方可实施：①变更内容不影响原有使用功能、不降低原有安全标准、不突破原设计方案的安全性要求；②单次变更金额不超过暂列金额总额的30%，累计变更金额不得超过暂列金总额46197.82元；③变更方案须经业委会、造价咨询单位、设计单位及业主监督组共同签字确认，且提前3天在业主群公示变更原因、内容及费用估算，无异议后方可实施。

2.变更费用结算规则：综合单价按招标控制价编制原则执行，仅调整变更部分的材料价格；若累计变更金额超出调整后的暂列金额，超出部分须由业委会另行提请业主大会表决后方可实施，严禁拆分变更事项规避审批。因施工单位自身原因造成变更产生的费用，由施工单位自行承担。

（四）付款刚性规则

工程款支付严格按合同约定节点执行，总体遵循以下标准：预付款比例不超过合同总价的30%，且施****银行预付款保函后方可支付；月度进度款支付比例不超过当月已完合格工程量的70%，支付须附经业委会、业主监督组及第三方造价咨询单位共同签字确认的工程量核定单；工程竣工验收合格后，付款至合同总价的80%；竣工结算经第三方审核完成后，付款至结算总价的95%；剩余5%作为质量保证金，按质保期约定分批返还。

除出现法定不可抗力或情势变更情形外，施工单位逾期完工的，每逾期一日，应按合同总价的万分之五支付违约金；逾期超过15日的，业委会有权解除合同。质保期内出现质量问题，施工单位须在24小时内到场处置；逾期未处置的，业委会可委托第三方代为整改，相关费用从质量保证金中扣除；若质量保证金不足以抵扣，业委会保留追索剩余费用的法律权利。

四、表决事项及生效条件

（一）表决事项

请各位业主审议并表决以下事项：是否同意实施中大君悦**五期主入口大门改建项目。是否同意授权业委会使用小区公共收益，在不超过招标控制价****486.73元的总额内，通过公开招标方式开展本次主入口大门改建项目，并行使以下权限：

1.选定招标代理机构，委托其开展公开招标全流程工作；

2.按照招标结果与中标单位签订正式施工合同，约定工期、质量、质保、违约责任等条款；

3.组织业主监督组开展施工全过程监督，在符合本公告约定的变更条件及暂列金额度内审定工程变更；

3.按照本公告及合同约定的付款节点审批工程进度款、结算款及质保金支付；

4.组织工程竣工验收及质保期内的质量追责。

本次授权有效期为业主大会决议通过之日起12个月，逾期未完成招标工作的，授权自动失效，若需继续实施须重新提请业主大会表决。

注：所有工程变更均在暂列金额度内列支，最终结算总价不超过中标合同总价，结余资金全额退回小区公共收益账户。

（二）表决生效条件

本次表决专有部分面积按不动产登记簿记载的建筑面积计算，业主人数按专有部分数量计算；同一业主拥有多套房产的按1人计算，车位、储藏室不计入表决面积与业主人数。投****住建局产权系统核验业主身份，确保投票公正有效，****社区居委会备案。

根据《中华人民**国民法典》第二百七十八条规定，本次事项涉及使用公共收益改建建筑物及其附属设施。鉴于法律对不同事项规定了不同表决门槛，为确保决议合法有效，本次表决按“就高原则”适用以下生效条件：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上应当经占总人数部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：若后续司法或行政认定本项目属于一般公共收益使用范畴，则自动适用“参与表决双过半”标准，无需重新表决。）

若表决未通过，业委会将终止本次改造计划。

五、投票方式与规则

1.法定线上渠道：通过**市住建部门官方“**智慧物业”小程序完成实名认证后投票，该投票结果为本次表决的核心计票依据。业主须通过微信搜索“**智慧物业”小程序，完成实名认证及房屋绑定后进入本次表决事项投票，每户仅可投票1次，投票后不得更改。确因年老、残疾等客观原因无法自行操作小程序的业主，可向万科物业提出协助申请，由工作人员在业主本人持证授权下协助完成“**智慧物业”实名认证与投票操作。

2.线下投票：业主需持本人身份证及房产证明，****办公室投票箱投递书面选票；委托他人投票的，须出具由业主和受托人共同签字的书面授权委托书以及双方身份证明。

（一）投票时间

2026年10月8日9:00至2026年10月23日17:30。

****分行使表决权，若原定投票期限届满时，参与表决业主的专有部分面积占比、业主人数占比未达到《中华人民**国民法典》《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》规定的法定参与比例，将严格按照本小区《业主大会议事规则》约定程序顺延“**智慧物业”线上投票时间；顺延期间系统按原服务时间开放，不再另设线下投票点或辅助投票通道。

（二）计票与公示

****社区居委会全程指导监督，计票监票组由业委会成员、业主代表、万科物业工作人员、社区工作人员共同组成，以“**智慧物业”后台导出数据为准统票。投票结果将于表决产生之日起3日内在小区公告栏、官方业主群、业委会公众号公示，公示期30日。

公示期内业主对投票结果有异议的，可在公示期内凭本人产权证明向业委会提交书面复查申请，逾期未提交的，视为无异议。业委会将于3个工作日内予以书面答复；异议成立的，及时予以纠正并重新公示。

六、咨询与附件获取方式

完整附件（招标控制价文件、工程量清单、方案图纸、前期费用明细）可在业主大会召开期间前往物业前台查看纸质版，或在官方业主群、业委会公众号下载PDF扫描件。

您的每一票都关乎小区门面形象与公共资产价值，感谢您的参与与监督！

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2026年9月18日