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四川天府新区华阳街道南阳锦城1-3期物业服务人选聘方案（草案）
招标详情
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**天府新区华阳街道**锦城1-3期物业服务人选聘方案（草案）
**天府新区华阳街道**锦城1-3期物业服务人选聘方案（草案）
本小区现行《物业服务合同》将于2027年5月16日到期。依据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》《**省物业服务招标投标管理办法》（川建行规〔2022〕10号）、《******委员会指导规则》及本小区《管理规约》《业主大会议事规则》等规定，业委会拟定了《**锦城1-3期物业服务人选聘方案（草案）》。
一、选聘基本原则
本选聘工作遵循“公开、公平、公正、诚实信用”原则，全程接受******办事处、**社区及区住建主管部门的监督指导，杜绝排斥、限制潜在投标（应聘）人。选聘的最终决定权属于业主大会，任何单位、个人无权直接指定物业服务人。
二、小区基本情况
项目名称：**天府新区华阳街道**锦城1-3期；本项目规划总建筑面积 198099.83㎡：1、多层住宅建筑面积182617.93㎡，商业用房建筑面积14418.04㎡，物业用房、业主委员会活动用房建筑面积共计400.00㎡；2、机动车停车位 650个；3、楼栋总数42栋（其它项目指标请自行踏勘现场）。
物业（在管）：**市****公司；
现行合同到期日：2027年5月16日；
物业服务等级：《**市住宅物业服务等级规范》（DB5101/T123-2021）四级标准；
计费方式：包干制；
物业服务用房：约400㎡（属全体业主所有）。
小区总建筑面积、总户数、住宅/商业/车位等明细以业委会核定的业主清册为准。
三、物业服务合同主要内容
1.服务事项与质量标准：按照不低于DB5101/T123-2021《**市住宅物业服务等级规范》四级标准执行；物业服务人自愿承诺高于四级的，以承诺为准，并作为评分加分项写入合同。
2.收费方式与标准：实行包干制；
收费标准暂定不高于1.25元/㎡/月。具体实施的收****公司的投标情况和业主大会通过的为准。
现行收费标准（1.25元/㎡/月）。
具体住宅、商业、车位收费单价以核定并公示的标准为准。
3.合同期限：本次物业服务合同期限为5年。
4.公共收益：公共收益分配比例为：以小区经营收入（主要为停车管理费）为分配基数，全体业主分配不低于60%，中选企业分配不高于40%。前述公共收益定期公示，优先用于公共支出及共用设施更新改造。
5.履约保证金与提档升级整改投入：
（1）履约保证金：合同签订之日起7日内，中选企业向业委会指定账户缴付履约保证金20万元。合同履行期间保证金不足的，应在7日内补足；合同终止且交接完成后，无息退还剩余保证金。
（2）提档升级整改投入：投标企业须提交《提档升级整改资金承诺函》，资金自筹、属无偿投入、形成资产归全体业主。整改资金须在中选企业进场前足额支付至业委会账户；进场后由业委会与业主代表共同确定整改方案，编制施工与成本预算并提交业委会审核，审核通过后方可施工；整改期间企业应每月向业委会报送投入明细及进度并公示；进场后1年内未完成整改项目的，从履约保证金中按对应投入金额扣罚。
6.满意度考核：自乙方入场服务第二年起，业委会每年组织一次年度业主满意度测评（以户为单位投票，设“满意、基本满意、不满意”三种选项）。测评有效条件：参与表决户数达总户数三分之二以上。综合服务满意度=（满意户数+基本满意户数）÷参与表决户数×100%。
满意度考核按年度滚动执行：
（1）当年测评满意度低于60%的，视为当年服务不达标，甲方暂扣乙方履约保证金的40%（即8万元）；乙方应自暂扣之日起7个工作日内补足履约保证金差额，并完成整改。
（2）次年测评满意度达到60%及以上的，甲方退还此前暂扣的履约保证金（暂扣期间不计息）。
（3）连续两年测评满意度均低于60%的：上一年度暂扣的40%履约保证金（即8万元）转为违约金，不予退还；同时继续暂扣本年度40%履约保证金（即8万元），乙方应自暂扣之日起7个工作日内补足并限期整改。甲方可提交业主大会表决是否解除合同、重新选聘。
（4）若业主大会表决未通过解聘，或未提交表决而乙方继续履行合同的，上一年度违约金仍不予退还，本年度暂扣款项按上述规则继续滚动处理，即后续每一年度测评仍不达标的，上一年度暂扣款均转为违约金不予退还，并继续暂扣当年度保证金。
7.合同文本：以**省住建厅、省市监局2022年《物业服务合同（示范文本）》（CH-2022-02）为基础，结合本小区实际修订。
四、选聘物业服务企业方案
（一）、选聘方式与实施主体
1、选聘方式
本小区业主大会组织选聘，法律上不强制招投标，可由业主大会依法选定公开招标、邀请招标、比选或协议选聘等方式。考虑到公信力与抗质疑能力，本方案拟定采用“公开招标”方式选聘。通过招投标方式选聘的，****办事处或区住建主管部门监督指导下进行。
2、实施主体
业主委员会作为选聘工作的组织与实施主体，负责编制方案、组织公示与表决、比选并委托招标代理机构、全程监督开标评标、公示候选、组织二次业主大会表决、代表业主签订合同及完成交接。业委会仅履行组织与程序性职责，不代替业主作最终决定。 标书代写
3、专业执行与监督、决策主体
招标代理机构负责编制招标文件、发布公告、组织踏勘答疑、接收密封投标、组织开标评标、出具评标报告并移交招标档案；评标委员会中行业专家不少于总人数三分之二，从住建物业专家库随机抽取。街道、社区、住建部门为监督指导主体。全体业主（业主大会）为最终决策主体。 标书代写
（二）、参与竞标物业服务企业的资格条件
1.具有独立法人资格，经营范围含物业管理/物业服务；
2.具备同类住宅项目服务业绩与管理经验（具体面积/数量要求由《选聘细则》确定；同等条件下，在**本地已服务同类住宅项目、且有老旧小区管理经验的优先或作为加分项）；注册资本、财务稳健性等要求以《选聘细则》载明为准。
3.企业信用良好，在“住建蓉e办/**市建筑市场信用信息平台”信用等级达到B级（含）以上等级，未列入失信被执行人及严重违法失信名单（以“信用中国”查询为准）；
4.近三年无被责令退出而拒不退出的不良记录；
5.不接受挂靠、联合体投标，不允许整体转包；
6.存在下列情形之一的，不得参选：
（1）近3****法院失信被执行人名单的；
（2）近3****政府主管部门给予行政处罚、或被责令退出而拒不退出的；
（3）资质证照被吊销或处于责令整改期内，以及有围标串标等不良记录的。
注：投标人如获得**、省、市、县荣誉、表彰或行业领域荣誉、表彰的，同等条件下优先考虑或作为加分项内容。
（三）、中选物业服务人的确定方式
由招标代****小组按照排名顺序确定三名中选物业服务人。
出现下列情况之一的，按排名顺序依次递补中选物业服务人：
1.排名在前的成交候选中选物业服务人放弃成交或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同；排名在前的成交候选中选物业服务人放弃成交的，不退还履约保证金。
2.自成交通知书发出之日起30日内，中选物业服务人无正当理由拒绝按照选聘方案、投标文件签订物业服务合同；中选物业服务人无正当理由拒绝按照选聘方案、投标文件签订物业服务合同的，不退还履约保证金。
3.合同签订之日起60日内，中选物业服务人无法进场。合同签订之日起60日内，中选物业服务人无法进场的，不退还履约保证金。
（四）、选聘费用
本次选聘产生的业主大会会务费、律师费、公证费、招标代理费等，据实结算，由最终中选的物业服务企业承担。上述费用应当在进场服务之日起7日内支付完毕。若招标最终无人中选或作废重招，已发生的启动性费用由小区公共收益据实支付，并公示专项说明。
（五）、选聘纪律
1、业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任，移****机关处理。
2、物业服务企业参与选聘，****委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经选聘成功的，提交业主大会表决是否解聘。
3、参与本次选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有“类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘。
4、物业服务企业通过散布谣言、发放传单等方式诱导业主不参加业主大会投票，或者以其它方式破坏物业选聘活动的，一经发现取消该物业参与本次选聘资格，并列入黑名单，永久禁止参与本小区的物业选聘。
5、****委员会执行选聘纪律。
五、监督与附则
本次选聘全程接受街道、社区、住建主管部门和全体业主监督。本方案未尽事宜，依据《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》《**省物业服务招标投标管理办法》及本小区《管理规约》《业主大会议事规则》执行。本方案经业主大会表决通过后正式生效。
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2026年9月25日
招标进度跟踪
2026-09-28
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