海口市城市发展有限公司757套国有房源2027-2028年度市场租金评估服务公开比选公告

为加速推进存量国有资产盘活落地，完成年度国资经营考核目标，进一步规范国有资产租赁定价管理，科学、合规、公允核定存量房源租赁底价，保障国有资产保值增值。现就我司757套国有房源2027-2028年度市场租金评估服务组织公开比选采购。本次采用资格审查合格后最低价中选评审模式，欢迎符合资格条件的房地产估价机构参与参选。

一、项目概况

（一）项目名称

757套国有房源2027-2028年度市场租金评估服务

（二）项目地址

**市**区海甸溪片区、长堤路片区、碧海大道片区各资产实际坐落地址。

（三）估价对象及详细资产信息

本次评估资产合计757套住宅、商铺及配套空地，涵盖租约到期重估、存量在租调价、空置待租三类资产，全部用于核定2027-2028年度公允租赁价格，具体明细如下：

1.海甸溪南北两岸724套住宅房源（总建筑面积73157.77㎡）。

本批次房源全部位于**市**区海甸片区，为我司存量国有住宅资产，拆分明细：

（1）水岸金都一期（**市**区海甸二西路）：132套，建筑面积13402.62㎡

（2）水岸银湾（**市**区海甸二西路）：76套，建筑面积7689.41㎡。

（3）水岸阳光A/B座（**市**区海甸二东路）：165套，建筑面积16643.20㎡。

（4****花园（**市**区碧海大道13号）：81套，建筑面积8201.55㎡。

（5）水岸听涛（**市**区海甸二东路）：79套，建筑面积7968.34㎡。

（6****花园（**市**区海甸二东路）：62套，建筑面积6249.73㎡。

（7****花园（**市**区海甸二东路）：54套，建筑面积5436.82㎡。

（8）水岸星城A/B座（**市**区海甸二东路）：58套，建筑面积5842.18㎡。

（9）长堤明珠一期（**市**区长堤路68号）：17套，建筑面积1723.92㎡。

该批资产统一于2025年1月1日整体出租，租赁期限至2026年12月31日，租约即将届满，需全面开展市场租金评估，核定2027-2028年度公允租赁价格，用于后续续租定价、重新公开招租、租金核算及国资备案。

2.**花园D幢二单元9套住宅房源（总建筑面积807.12㎡）。

位于**市**区碧海大道200号，为公司自持国有存量住宅，无历史租约调价依据，需独立、精准核定2027-2028年度市场租金标准。

3.甸花新村23套商铺及1****商铺总建筑面积336㎡）。

位于**市**区海甸岛四西路甸花新村，包含大门口1-16****商铺（16套，建筑面积224㎡）、西侧1-7****商铺（7套，建筑面积112㎡****停车场配套空地。资产现状包含在租、到期待租状态，受片区商业人流、业态、市场供需影响较大，需结合最**场行情重新核定公允租赁价格。

（四）评估范围

对本次全部757套住宅、临街商铺及1宗配套空地实施全覆盖租金评估，逐套、逐宗实地踏勘、市场对标、多方法测算，出具每套、每宗资产租赁单价、年度总租金及批量整体租金评估成果资料。

（五）采购目的

通过专业房地产估价机构开展市场调研、现场核查、科学测算，结合资产区位、楼龄、户型、装修、配套、市场供需、租赁现状等因素，客观公允确定本项目全部资产2027-2028年度市场租赁价格，为公司资产续租洽谈、租金调价、公开招租、合同签订、国资台账管理、年度经营考核提供合法、合规、可溯源的定价依据，全面推进存量国有资产盘活增效。

二、核心评估服务内容及专项估价要求

服务商须严格按照《房地产估价规范》及行业标准流程，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎原则，落实本项目批量房源全覆盖、多方法测算、逐套定价、底稿留存、后期报审保障专项要求，具体服务内容如下：

（一）区域市场调研分析

系统梳理**市**区海甸片区、长堤路片区住宅、临街商铺、场地空地租赁市场现状，摸排同地段、同户型、同楼龄、同用途、同档次物业租赁成交单价、空置周期、供需关系、主流承租业态及价格浮动趋势，建立本次批量评估市场基准。

（二）同类物业对标研判

筛选真实、有效、同期可比租赁案例，针对住宅、临街商铺、空地三类资产差异化对标，结合区位条件、楼层、朝向、户型面积、装修标准、临街展示面、配套设施、人流量、新旧程度等差异设置修正系数，确保评估结果贴合真实市场水平。

（三）全覆盖实地踏勘

安排持证注册估价人员对全部757套房源、商铺、空地逐宗现场踏勘，核实资产现状、结构户型、装修成色、使用损耗、区位环境、实际使用状态，完整记录全部租金影响因素，留存踏勘影像及台账资料，杜绝漏评、估评。

（四）差异化、多方法合规测算（核心要求）

1.本项目全部资产统一按2027—2028年度租赁周期测算市场公允租金。

2.必须综合采用市场比较法、收益法、成本法等多种估价方法交叉验证，严禁单一方法测算。

3.全部资产逐套、逐宗核算租赁单价、年度租金总价，形成完整明细租金价格体系。

（五）出具完整合规评估成果

编制正式规范的房地产租金估价报告，完整列明市场调研数据、可比案例、修正系数、测算过程、批量评估逻辑、年度租金明细清单，可直接用于国资审核、内部决策、招租定价、租金调整、档案留存，全程留存全套测算底稿备查。

（六）全程配套报审服务

报告交付后，无偿全程配合采购人完成资料审核、国资备查、数据核对、答疑解惑、合规微调、报审验收等全部配套工作，直至本项目评估成果完全落地使用。本次服务微调仅限于本次既定评估资产、估价时点及估价目的范围内；后续新增资产评估、变更年限及评估范围的，双方另行协商。

三、服务工期

本项目总服务工期为7日历天。

四、最高控制价

本项目含税总价包干最高控制价：40000元（人民币肆万元整）。参选报价超过限价的，直接判定参选无效。

本次报价为闭口包干总价，包含市场调研、全员踏勘、案例对标、多方法测算、批量报告编制、打印装订、交通差旅、增值税税费、底稿留存、报审答疑、售后微调等全部费用，履约期间无任何增补费用。

五、参选单位资格条件

1.参选单位为国内依法注册、正常存续的独立法人，具备有效营业执照，可独立承担民事及履约责任。

2. 具备有效的房地产估价机构备案证书或已完成财政部门备案的资产评估机构。

3.近三年（2023年3月—2026年3月）至少拥有2份住宅批量评估、商铺或经营性物业租金评估同类业绩，响应文件附合同关键页盖章佐证。

4.近三年无失信记录，需附公告发布日至递交截止日期间官网盖章截图：信用中国重大税收违法失信主体、中国执行信息公开网失信被执行人、中国政府采购网严重违法失信行为查询记录。标书代写

5.本项目不接受联合体参选，禁止转包、违规分包。

六、报价有效期限

报价有效期自响应文件递交截止日起90个日历天。标书代写

七、比选文件获取

1.获取时间：自公告发布之日起至 2026 年 10 月 9 日 17时 30 分（**时间）

2. 获取方式：集团官网公告、微信、邮件、现场领取（****广场路1号）。

3. 答疑截止： 2026 年 10 月 10 日 11 时 30 分前，逾期不予受

理。

八、响应文件递交标书代写

1.递交截止：2026 年 10 月 10 日 17 时 30 分（**时间）。标书代写

2.递交地点：**市龙****广场路1号。

3.逾期文件一律拒收。

九、评选及定标规则

（一）首轮开展全项资格符合性审查，资质、业绩、失信、资料不全、不响应核心需求直接判定无效。

（二）通过资格审查、报价未超限价、全部实质性采购需求完全响应的有效参选单位，按总报价由低至高排序。

（三）低价合理性审查（防范恶意低价竞争）

1.若参选单位报价明显偏低、存在异常低价情形的，评审小组有权启动低价核查程序。

2.评审小组可要求参选单位限时提交完整成本说明，包含人员成本、踏勘交通、报告编制、税费、售后报审服务等全部费用明细；

3.参选单位无法合理解释低价、无合理成本支撑、无法承诺满足本公告全部评估服务标准的，直接判定响应无效，不予参与比价排序；

4.严禁以低价中选后缩减踏勘流程、简化测算方法、省略测算底稿、降低报告质量、拒绝配合国资报审答疑，一经发现，采购人有权终止合同、追究违约责任并将其纳入供应商黑名单，后续不再接受其参与我司任何采购项目。

（四）同报价择优定标规则

有效参选单位报价一致的，按以下顺序择优确定中选候选人：

1.优先选取注册地在**市本地的估价机构；

2.同为**本地机构的，对比近三年批量租金评估业绩合同总数量，业绩数量多者优先；

3.注册地、业绩数量均相同的，对比近三年同类项目合同累计总金额，总额更高一方优先；

4.上述条件全部一致无法区分的，现场抽签确定中选单位。

5. 第一候选人放弃中选、材料造假或无法履约的，依次顺延第二、第三候选人审核；无合格有效供应商时，采购人有权终止本次采购，重新组织比选。

6.评选全程保密，中选结果公示前参选单位不得打探评审信息；采购人无需向未中选单位单独解释落选原因。

十、其他规定

（一）响应文件作废情形

1.文件内容缺失、字迹模糊无法核验；

2.未响应本项目批量房源逐套评估、多方法评估、全套测算底稿留存、报审答疑等核心服务需求；

3.文件逾期送达、未按要求密封装订；

4.资质、业绩、失信截图等资料弄虚作假、隐瞒不良记录；

5.异常低价，且无法提供合理成本说明、无法保障公告约定全部服务标准。

（二）取消中选资格情形

1.签订合同时增设不合理附加条件；

2.资质、业绩、查询截图等材料伪造；

3.中选后拒不履约、擅自降低评估标准、不配合报告修改及报审验收工作。

（三）通用约定

1.所有递交的响应文件不予退还；

2.供需双方对报价、文件内容、租金评估数据严格保密；

3.本公告未尽事宜，双方**协商解决。

十一、响应文件组成要求

参选单位须按规范准备全套响应资料，响应文件共计两套，分为正本壹本、副本壹本，正、副本内容须完全一致，封面清晰标注正本、副本并加盖单位公章。

（一）文件密封制作：全部资料采用A4纸张装订成册，密封袋加封条，封口处加盖供应商公章。

（二）电子文档：同步提交一份完整响应文件电子档。

（三）内容冲突判定：纸质文件与电子文档内容不一致时，以纸质文件为准。

（四）整套响应文件包含以下9个组成板块，所有复印件、截图材料每页均须加盖供应商公章：

1.报价函；

2.承诺函；

3.服务保障承诺函（列明踏勘人员配置、测算底稿留存、后期答疑保障内容，无需编制完整长篇服务方案）；

4.营业执照复印件；

5.资产评估机构或房地产估价机构备案证书复印件；

6.法定代表人身份证明及法人身份证复印件；

7.授权委托书（委托参选需提供）及受托人身份证复印件；

8.****商铺/住宅批量物业租金评估同类业绩合同关键页复印件；

9.三家官方渠道失信查询截图。

十二、联系方式

采购人：****

联系人：符工

联系电话：0898-****5985

附件：投标模版（757套国有房源2027-2028年度市场租金评估服务）.docx