长沙市天心文化旅游投资集团有限责任公司长沙古道巷片区项目产业策划及可行性研究报告编制服务项目采购需求公开

一、项目名称：**古道巷片区项目产业策划及可行性研究报告编制服务项目

二、项目预算：198万元

三、项目地点：**古道巷片区

四、项目基本情况

**古道巷片区项目位于五一商圈核心地段，是**市**更新重点标志性项目，同时承担省级历史文化保护示范片区建设任务，项目实施兼具投入成本高、更新改造难度大、社会关注度高的特征，对文商旅融合落地与长效运营能力有较**求。

本项目采购服务需投标人具备文旅项目前置运营策划经验，拥有成熟的业态创新组合设计能力，团队需具备从前期策划到落地运营的全流程成功实操案例。

本次服务以市场导向、商业可持续为核心原则，通过完整的产业策划与可行性研究工作，为项目提供从战略定位到落地运营的专业支撑，确保项目在保护优先的前提下实现商业长效可持续运营，最终将古道巷片区打造成为历史文化保护与文商旅融合发展的标杆项目。

五、项目范围

满足国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

六、工作内容及要求

项目产业策划方案围绕核心范围，开展基础分析、定位研判、总体方案、产业内容、投资测算等工作。项目可行性研究报告核心范围，涵盖选址条件、建设方案、环境影响、节能分析、劳动安全消防等专业技术内容，进行财务分析、经济效益评价、社会稳定性分析、风险识别与应对。

项目范围：**蔡锷南路，西至黄兴南路步行街，南至晏家塘，北至印象**西侧。项目占地约3.93公顷（59亩），计容建筑面积约9.43万㎡，其中地上计容建筑面积约5.90万㎡，地下计容建筑面积约3.53万㎡（以项目红线图为准）。

（一）项目产业策划方案工作内容

具体策划方案应包含但不限于以下核心内容：

1.基础分析

对项目所在地进行基础分析，为总体定位和产业选择提供依据。包括但不限于以下内容的信息收集与研究分析：

1.1综合区位与交通条件;

1.2商业结构与竞合关系;

1.3商业（含文旅）市场现状与机遇;

1.4消费结构与客群画像;

1.5主要旅行商**旅游产品的内容及销售情况。

2.定位研判

立足基础分析，对项目的定位进行研判，得出结论。

2.1SWOT分析，即项目的优势、劣势，以及面临的机遇和挑战。

2.2竞品性项目，**市既有的在功能和形式上类似的项目或者计划。

2.3协同性项目，**市既有的在功能和形式上互补互动的项目或计划。

2.4周边商业运营策略及分析。

2.5**旅游热度分析与空白点。

2.6国内成功项目案例分析（主题沉浸街区+演艺等文商旅产业模型）。

在综合研判基础上，得出本项目的定位：总体目标与定位；分期和实现路径；策略与战略。

3.建设条件

对项目区的建设条件进行研究和分析，包括但不限于以下内容:

—上位规划，包括国土空间规划，旅游发展规划，综合交通规划等;

—现状条件，包括土地、建筑、道路、文物保护限制条件等;

—与本项目直接或间接相关的重要基础设施建设。

4.总体方案

在分析、定位和条件研究的基础上，结合投资金额、投资方向、投资进度，形成产业总体方案。

4.1总体形象：明确项目整体定位、主题概念。成果形式为文字描述及定位图。

4.2总体布局：确定功能分区、各分区位置与关系、动线组织。成果形式为总平面布局图（含分区示意）。

4.3目标客群：界定目标客群的画像及需求特征。成果形式为客群定位图。

4.4产业结构：设计核心产业、辅助产业、配套产业的构成。成果形式为产业体系结构图。

4.5空间布局：实现各业态在空间上的落位设计。成果形式为空间落位图。

4.6业态结构与分布：明确业态类型、比例、面积配比、楼层分布。成果形式为业态配比表、业态分布图。

4.7商业模式：设计盈利模式、**方式、运营逻辑。成果形式为商业模式说明文字。

4.8配套与保障：提出交通、市政、服务设施等支撑体系。成果形式为配套保障清单及规划图。

5.产业内容

明确主导产业，提出主导产业的核心项目、主力业态、主打产品等，通过引用、分析国际国内可供借鉴的典型案例，对所选择的产业内容进行比较和优化。

5.1主导产业确定：明确项目重点发展的1—3个主导产业。成果形式为主导产业清单及选择逻辑说明。

5.2核心项目策划：列出每个主导产业下的标志性项目清单及功能描述。成果形式为核心项目一览表（含名称、功能、规模建议）。

5.3主力业态设计：确定各主导产业的主力业态类型、经营模式。成果形式为主力业态列表及业态说明。

5.4主打产品规划：设计各主导产业具有吸引力的产品体系（如体验产品、文创产品等）。成果形式为产品组合方案及产品示意图。

6.实施要点

结合其他地方的经验和项目地的实际情况，对实施的重点内容和关键节点提出建议，包括但不限于:风险规避、关键技术、相关标准、责任分工、运营建议。

7.投资与效益

7.1对投资和效益进行测算，得出可行性结论。

7.2项目综合效益分析。

注：工作内容一级标题为成果内容确定存在，二级（包含）以下标题内容会根据本项目实际情况做出调整，任何对二级及以下标题内容的调整，需经甲方书面确认。最终提交的成果应满足本合同约定的深度要求，并通过甲方的最终验收。

（二）项目可行性研究报告工作内容

具体报告应包含但不限于以下核心内容:

1.概述：项目概况简述建设目标、地点、内容规模、工期、投资来源、建设模式及绩效目标等；项目单位概况说明单位能力及法人组建方案；编制依据列明前置审批要件、标准规范和专题成果；最后简述主要结论建议。

2.项目建设背景和必要性：建设背景简述立项缘由及用地、环评等前期手续进展；规划政策符合性说明与各层级规划及扩大内需、双碳、乡村**等重大政策的衔接；建设必要性从战略、产业、经济、单位履职等层面综合论证。

3.项目需求分析与产出方案：需求分析调研现状并预测需求总量、结构，提出功能定位和近远期目标；建设内容规模据此确定总体布局与建设标准；产出方案明确运营期的服务能力及质量标准。

4.项目选址与要素保障：选址坚持国土空间一张图和唯一性，以耕地保护、生态红线、节约用地为核心比选要素；建设条件分析自然、交通、公用工程等外部支撑；要素保障落实土地（用地指标、占补平衡）和**环境（水、能、碳排放指标）双线保障。

5.项目建设方案：从工程技术论证工程可行。含技术方案（核心技术与自主可控）、设备方案（规格数量价格及比选）、工程方案（总体布置、土建、公用配套）、征收补偿安置方案、数字化方案（全过程数字化应用）和建设管理方案（组织、工期、招标、建设模式）。

6.项目运营方案：强调全生命周期，明确自主或委托运营模式；运营组织含机构、人力、培训；安全保障覆盖安全、数据、网络、供应链及应急预案；绩效管理围绕投入产出、直接效果、外部影响和可持续性设定指标。

7.项目投融资与财务方案：投资估算测算建设投资、建设期融资费用和流动资金，明确分年度投资计划；盈利能力分析估算收入与成本费用，评价可融资性，非经营性项目做全生命周期资**衡，资本金注入项目计算财务内部收益率等指标；融资方案研究权益性与债务性融资结构，说明财政资金投入方式；债务清偿能力分析测算偿债备付率等指标，判断债务风险及是否增加地方隐性债务；财务可持续性分析编制现金流量表，判断运营期资**衡能力。

8.项目影响效果分析：评价项目外部影响。包括经济影响（真实经济价值及对宏观区域影响）、社会影响（就业、社会责任）、生态环境影响（污染物、生态、生物多样性）、**和能源利用效果及双碳分析，并与节能、环评衔接。

9.项目风险管控方案：识别需求、建设、融资、环境等全周期风险并评价可能性与损失；针对性提出防范化解措施，重大项目做社会稳定风险调查；对重大风险制定应急预案。

10.研究结论及建议：从建设必要性、要素保障性、工程可行性、运营有效性、财务合理性、影响可持续性、风险可控性七个维度作出结论，判断项目是否可行，并对遗留问题提出建议。

11.附表、附图和附件：按项目实际和相关规范附具必要的附表、附图和附件。

注：工作内容一级标题为成果内容确定存在，二级（包含）以下标题内容会根据本项目实际情况做出调整，以实际提交成果为准，任何对二级及以下标题内容的调整，需经甲方书面确认。最终提交的成果应满足本合同约定的深度要求，并通过甲方的最终验收。

（三）工作成果形式

《**古道巷片区项目产业策划方案》最终成果文件，包含纸质文本1 本及可编辑的电子版本（如.doc/.pptx格式）和PDF 格式的电子版本文件1 份。

《**古道巷片区项目可行性研究报告》最终成果文件，包含纸质文本1 本及可编辑的电子版本（如.doc/.pptx格式）和PDF 格式的电子版本文件1 份。

七、服务期限及地点

7.1服务期限：自合同签订之日并支付项目首付款起110日历天内完成。

7.2服务地点：采购人指定地点。

满足国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

本项目由****自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

八、费用以及支付

8.1付款人：****；

8.2付款方式：（1）合同签订且乙方开具增值税专用发票后10个工作日内支付项目首付款，即合同金额的30%；（2）提交产业策划及可研报告初稿并向甲方汇报获得验收通过后，且乙方开具增值税专用发票后10个工作日内，支付项目中期款，即合同金额的30%；（3）提交产业策划及可研报告深化方案并向甲方汇报获得验收通过后，且乙方开具增值税专用发票后10个工作日内支付项目中期款，即合同金额的20%；（4）提交最终成果经甲方验收通过后，且乙方开具增值税专用发票后10个工作日内支付项目尾款，即合同金额的20%。

九、其他要求及说明

2、供应商如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

3、供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任；

4、本项目供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置等所有人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

注：1、对于上述项目要求，投标人应在投标文件进行回应，作出响应及说明。标书代写

2、本项目为国有企业****政府采购项目，****政府采购程序进行采购，由采购人负责项目的监管及相关问题的处理，采购人可根据项目实际情况确定商务条款、相关评审办法等。