2027年度物业管理服务采购项目意向公开(2026-JKELJX-F1012)(第1包)

序号

项目名称

服务内容

技术参数内容

单位

数量

备注

1

2027年度物业管理服务

基本情况

（一）办公区

办公区占地面积约60万平方米，建筑面积8.65万平方米，公共绿化面积18.62万平方米，公共道路场坪面积9.92万平方米。绿化及垃圾清运管理、供暖季燃气锅炉房维护供暖、零星小修（材料费另计取）。

包含：物业经理、绿化保洁、垃圾清运、供暖季锅炉房供暖维护、污水处理站管理、零星小修。

（二）公寓区

公寓区占地面积4.19万平方米，总建筑面积2.32万平方米，绿化面积1.58万平方米，道路场坪面积1.02万平方米，公寓住房数量260套。

包含：物业负责人、零星小修、安保、绿化保洁。

项

1

2

2027年度物业管理服务

所需人员和项目

（一）办公区物业

1.物业负责人。本项目应设物业负责人1人，应为公司正式工并提供不少于3个月的社保证明，****公司代表履行合同约定内的相关职责，每天参加甲方管理单位晨会，每天对营区环境卫生、绿化、水电设施及附属设施进行检查、并督促物业工作人员及时按标准开展物业服务，对合同约定物业服务内容建立检查维护清单和工作日志，每月提交甲方主管单位检查备案。

2.绿化保洁及垃圾清运。绿化保洁及垃圾清运12人，其中绿化保洁需提供5立方米以上洒水车1辆进驻办公区，对办公区和原民航区域开展绿化工作、对道路场坪开展绿化保洁工作，楼栋公共区域（会场、体训馆、临时来队家属房部分区域）保洁约0.38万平方米开展卫生维护工作；垃圾清运需提供垃圾转运车1辆(发生故障时，需4小时内安排备用车辆开展垃圾清运工作)，对约70处垃圾清运点(不定期合并或分散、转移、新增)进行清运处理。

3.供暖锅炉工。供暖季(4个月)锅炉工不低于3人，对4个燃气锅炉房进行24小时供暖值班(服从甲方供暖负责人的工作安排)，锅炉工作人员需具有司炉证(投标供应商做出书面承诺即可，履约时提供相关证明材料)。

4.零星小修维修工。零星小修维修工3人(水暖工1人，电工1人、木工1人)，对办公区内小修项目(材料单项不超过5000元)进行维修，且需具备对一般性项目的维修能力。小修人员要求60周岁以内的男性(小修3名零修工要求乙方为其缴纳全额意外商业医疗保险；投标供应商做出书面承诺即可，履约时提供相关证明材料)。电工需具备相关培训经历和高压证(投标供应商做出书面承诺即可，履约时提供相关证明材料)。

5.污水处理站管理。****处理站管理服务，污水处理站管理人员由物业人员兼职担任

（二）公寓区物业

1.物业公寓区负责人。公寓区负责人1人，在营区物业经理领导下，物业公寓****公司代表履行合同约定内的相关职责，每天对公寓区绿化、环境卫生、公共部位设施进行检查，协助公共秩序、水电费收缴、****社区协调等相关内容。

2.安保人员。安保人员1人，开展小区24小时门卫值守和不定期巡逻。

3.绿化保洁人员。绿化保洁不低于2人，对公寓区绿化、道路场坪开展绿化保洁工作。

4.零星小修维修工。零星小修维修工1人，24小时内响应小区住户维修需求，停水、停电、漏水漏电等紧急情况必须1小时到达现场，对小区共用设施设备，小区住户基础设施设备进行维修(材料单项不超过5000元，不含住户自购家具家电等和人为损坏设施设备)。

5.兼职人员必须为乙方派驻至甲方公寓区工作人员，不同岗位之间可互相兼职。

（三）其他规定

1.人员政审和保密。物业公司需与甲方签订保密协议，作为责任主体对物业活动保密管理负全部法律责任，履行相关保密管理义务，制定专项保密管理措施。乙方更换工作人员需按程序报请甲方进行审批，甲方因故要求更换乙方工作人员，乙方应当于7天内完成更换。乙方配合甲方按照相关规定进行政审和保密审查。

2.人员管理。物业工作人员应着物业制式服装、佩戴工作证，物业工作人员需拥有健康证(投标供应商做出书面承诺即可，履约时提供相关证明材料)。物****管理部门要求抓好人员管理，按规定办理人员、车辆出入证，对发生违反甲方管理规定的行为，甲方有权按照合同约定作出相应罚款，物业人员应按照招标要求的人数出勤，不得无故缺勤，物业工作人员确需请假的，物业公司应提前知会甲方并获得甲方管理单位同意，如物业工作人员无故缺勤旷工，****公司后2个小时内工作人员仍未到达工作岗位的，甲方有权按照200元/人/天的标准自物业服务费中核减扣除。

3.人员上岗培训和安全管理。物业公司在工作人员上岗前，签订甲方提供的安全承诺书，要对上岗人员进行针对性教育培训，主要包括：保密教育、安全教育、甲方管理规定学习等方面，对因教育培训不到位导致的问题，物业公司负全责。物业工作人员应严格按照操作规程和安全规章进行物业活动，物业公司对其物业管理服务活动中的安全管理承担主体责任，并依法承担因未尽安全保障义务或管理过错所产生的相应责任。

4.服务响应速度。物业服务范围内自主安排的维修项目，到达现场不超过24小时，甲方审批的维修项目到达现场不超过24小时，甲方安排的维修项目到达现场不超过4小时，甲方要求的紧急维修项目到达现场不超过1小时（包括夜间）。如因特殊原因影响维修服务速度的，物业工作人员要对甲方服务对象做好解释说明。

5.标准化服务。物业公司应对工作人员规范行为和用语，建立标准化服务流程报甲方管理单位同意后予以甲方内部公开。。

6.合同履约要求。乙方在合同签订后向甲方交纳履约保证金，履约保证金为合同总价的5%，履约保证金待合同期满后支付，如乙方单方面毁约、中途单方面毁约、拒绝按招标文件提供人员及车辆的，扣除履约保证金。

7.材料结算方式。物业公司应自备工具，****公司提供施工材料的，应按规定提供材料品牌、工程量、照片和物业派工签证等文件，****部队委托****进行结算审计。

8.关于续约。服务期限1年。服务期内每季度甲方满意度调查满意率85%以上，经与甲方协商同意后可按原合同内容续签1年。

项

1

3

2026年度物业管理服务

服务项目要求

（一）综合管理服务

1.前期物业服务企业应向甲方提供物业服务手册。

2.承接项目后，对物业共用部位、共用设施设备进行一次全面检查并向甲方报告情况。

3.24小时受理甲方或物业使用人报修。急修30分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

4.对甲方或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

5.能提供便民（无偿）服务，如收发快递等。

6.每季度征询甲方对物业服务的意见，满意率达85%以上。对不满意事项进行原因分析、整改，不满意事项回访率达80%以上，处理率达100%。

7.物业服务需规范用语，做到文明礼貌用语，物业人员着装需统一规范、干净整洁，物业服务完毕后，应恢复现场卫生和秩序，保持高质量服务。

（二）供热设施。

1.供暖季节，燃气锅炉房内应设24小时供暖工作人员，锅炉工应具有司炉证，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现并向甲方管理单位汇报锅炉故障隐患。

2.供暖运行时间按照甲方要求进行，锅炉出水温度、运行温度按照甲方要求进行，不得私自更改。

3.锅炉年度检修、维护由甲方聘请专业人员进行，乙方供暖工作人员做好配合工作。

4.熟知供暖工作实施办法，严格按照安全管理事项和应急处置方法进行简单应急故障处置。

5.燃气锅炉燃气由甲方向地方市政采购，无需乙方提供燃料。3.绿化服务。

（三）保洁服务

1.道路及场坪每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。

2.绿化带每7日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

3.休闲娱乐、健身设施每周擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。

4.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。

5.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。

6.**、明沟、上人屋面每季度清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。

7.设有公共卫生间的，每日清洁1次。

（四）垃圾收集与处理

1.每日对所有厨余垃圾清运点清运1次，垃圾较多时，****管理部门要求增加清运次数，保持垃圾桶外表面清洁，周围无散落垃圾，无严重异味。

2.合理设置厨余垃圾、其他垃圾和有害垃圾等垃圾桶数量，定期更换破损垃圾桶。

3.垃圾桶及垃圾清运点由甲方负责提供，后续新增、更换、减少垃圾桶或者垃圾清运点由甲乙双方协商确定。

（五）绿化服务

1.对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，对巡查发现病树及时进行养护、枯枝杂枝及时进行修剪，保持观赏效果。

2.定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；定期修剪草坪，一般草坪高度不高于15厘米，甲方根据实际情况，草坪高度可调整为5-10厘米。

3.对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露。

4.适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害。

5.树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

6.绿化保洁所需工具(打扫用具及所需油料、勤务车辆、伐树工具等)乙方提供，甲方配合实施;所需材料(如水管及管件、树苗、草种、营养液、药剂、塑料布、地钉、绳具等)由甲方提供。

以上物业服务已在合同内包含工具费和物业工作人员人工费，维修材料由甲方提供或承担费用。

4

2025年度物业管理服务

小修项目内容

（一）办公区

1.乙方自备齐全维修所需工具设施，借用甲方工具及时归还。

2.小修工作人员吃苦耐劳，服从安排，接受临时性加班(一般一周不超过1次，每次不超过3小时)，其中电工需精通高低压电工知识，高空作业经验丰富。水暖工需善于学习和接受新事物，管道疏通知识储备丰富，擅于操作各类管道疏通工具，不怕脏，不怕累。

3.维修完毕及时清理现场卫生，恢复良好秩序。

4.厉行节约，爱护公物，损坏物品修复或赔偿。

5.工作细致，标准高，抓好一手工作质量。

6.协助甲方人员进行供电线路附近树木清理工作。

7.供暖季承担除锅炉维保之外的所有供暖故障维修工作。

8.楼内地面、散水：普通水泥楼面和地面起砂空鼓修复，楼面或地面块料面层松动修补，散水破损修复，木楼板、地砖损坏、松动、残缺局部修复或者局部拆换。

9.室内墙面及顶棚：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落修补，顶棚抹灰空鼓、剥落局部修补。

10.门窗：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、槽朽、开焊、小五金缺损修补。

11.屋面、采光井、雨落管等：屋面、雨水管及采光井积存的杂物清扫，屋面局部补漏，雨落管局部残缺、破损更换。

12.外檐：外檐抹灰及块料面层局部空鼓修复。

13.阳台、雨罩等结构构件：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层裂缝封堵，或脱落保护层补抹。

14.室内给水系统小修、局部换管：管道锈蚀脱皮防锈处理，给水系统漏水修理或残缺零件补充。

15.卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水，脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器安装及简单维修，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。

16.排水管道、化粪池、检查井等：排污管道疏通，化粪池、检查并疏通或清掏，配件残缺补充。

18.厨房：橱柜、油烟机维修，上下水疏通、管件维修和局部更换，油烟机清洗。

19.公共路面、建筑小品、房屋附属设施、构筑部件零星损坏修复。

20.公共照明、标志标识、燃气设施、线路管井零星损坏修复。

21.办公家具：锁具及抽屉滑道安装更换。

22.墙面：局部粉刷、挂件钉钉、墙面贴砖、扶手安装。

23.门窗：门锁、门扇、门套维修，门锁及门窗玻璃更换。

24.电路：线路维修更换及故障点排查，灯具、插座、电箱空开等维修更换。

25.供暖：暖气片、管件更换、暖气管道维修，预埋管线维修，渗水检查。

26.地面：地砖、条石局部更换修补，警戒线涂刷，旗杆维修，地面开挖、恢复，木地板抛光打蜡。

27.厨房：上下水疏通、管件维修和局部更换，鼓风机开关更换。

28.楼道：石膏板封堵。

29.院内：大门维修焊接，围墙砌筑，地下室清理。

30.卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水，脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器安装及简单维修，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。

31.厨房：单位配置的厨柜、油烟机维修清理，上下水疏通、管件维修和局部更换。

32.维修材料由甲方提供，维修工具由乙方自备，物业工作人员人工费已包含在物业服务费中。甲方提供材料不能满足维修要求的，由乙方提供维修材料或专业服务。乙方按甲方要求提供材料品牌型号、数量、照片和物业派工签证等票据，每季度由甲方委托第三方进行审计，审计费由甲方承担，按审定价支付乙方费用。

（二）公寓区

1.乙方自备齐全维修所需工具设施，借用甲方工具及时归还。

2.小修工作人员吃苦耐劳，服从安排，接受临时性加班(一般一周不超过1次，每次不超过3小时)，其中电工需精通高低压电工知识，高空作业经验丰富。水暖工需善于学习和接受新事物，管道疏通知识储备丰富，擅于操作各类管道疏通工具，不怕脏，不怕累。

3.维修完毕及时清理现场卫生，恢复良好秩序。

4.厉行节约，爱护公物，损坏物品修复或赔偿。

5.工作细致，标准高，抓好一手工作质量。

6.锁具维修更换，应急破门、破锁、门窗扇开关不灵活、脱榫、槽朽、开焊、小五金缺损修补等小故障维修。

7.屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫，雨落管(3米以下)局部残缺、破损更换。

8.室内给水系统小修、局部换管、管道锈蚀防锈处理，给水系统漏水修理或残缺零件维修更换。

9.下水疏通、管件维修及更换，水盆、混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器排故，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇更换等零修。

10.公共区域排污管道疏通，化粪池、检查井简单疏通或应急简单清掏。

11.公共区域配电设施、线路检修、照明灯具更换，供电线路故障点排查、局部维修，插座及电器元器件维修更换。

12.公共照明、燃气设施柜等零星损坏修复。公共场所纱窗、门帘维修更换。

13.楼栋墙面、楼道、卫生间、门窗、电路、供暖、地面等简单维修。

14.维修材料由甲方提供，维修工具由乙方自备，物业工作人员人工费已包含在物业服务费中。甲方提供材料不能满足维修要求的，由乙方提供维修材料或专业服务。乙方按甲方要求提供材料品牌型号、数量、照片和物业派工签证等票据，每季度由甲方委托第三方进行审计，审计费由甲方承担，按审定价支付乙方费用。住户室内小修材料由住户自行提供。