太湖县城市危旧房改造EPC项目招标文件异议的回复

编号004

各投标人：

“**县城市危旧房改造EPC项目（项目编号：****）”招标文件异议的回复如下：

一、异议的回复

1.问题：招标文件P28页，业绩应提供竣工验收证明，P64页投标人设计业绩，具有单个合同总投资额5000万元及以上的类似历史文化保护类项目设计（或工程总承包）业绩（若工程总承包业绩为联合体业绩，须在业绩中承担设计职责）。提问：****政府批准的历史文化街区保护项目工程总承包业绩，合同总投资额符合招标文件要求。其中项目实施中分为近期和远期，近期已实施部分投资额符合招标文件要求并已取得符合招标文件要求的竣工验收报告，该业绩是否符合招标文件要求。

答复：若投标人提供的业绩（设计业绩或施工业绩或工程总承包项目经理业绩）合同中能够反映出分期或分阶段实施，且竣工验收证明文件能够反映出已完成部分的工程内容、对应项目金额、竣工验收时间等业绩评审因素满足招标文件评审要求的，则该业绩予以认可。若竣工验收证明文件不能够反映出已完成部分的工程内容、对应项目金额、竣工验收时间等业绩评审因素，应另附合同甲方证明材料（须加盖合同甲方单位章）予以明确说明，****委员会不予认可。

2.问题：招标文件P90页，更换工程总承包项目经理、施工负责人须支付100万元/人﹒次的违约金，更换技术负责须支付20万元/人﹒次的违约金，且更换后的人员不得低于承包人投标时所报人员资质和技术水平。提问：请问招标文件中明确更换工程总承包项目经理、施工负责人须违约金100万是否有出处参考**省其他同类型EPC项目，如****亭项目，招标限价人民币34700万元，承包人无正当理由拒绝更换工程总承包项目经理（或施工负责人）处以20万元违约金处罚。如****老街项目，招标11727.5万元，承包人擅自更换工程总承包项目经理的违约责任：承担上述违约给发包人造成的一切损失，并承担30万元违约金。

答复：招标文件关于项目管理人员更换的违约责任条款，无法律法规强制固定金额标准。该条款设置核心目的是保障项目顺利实施，约束承包人稳定核心管理团队。

3.问题：招标文件P89页，要求工程总承包项目经理、施工负责人、技术负责人每月在现场的时间要求：驻场时间每月不少于22天，确需离开施工现场时，应事先通知监理人，并取得发包人同意。提问：按招标文件要求，设计单位委派总承包项目经理驻场的前提下，为更好保障设计牵头的品质，设计单位另委派技术负责人在设计阶段实行驻场要求即可，施工阶段根据施工现场需求不定期开展现场指导，不需要如工程总承包项目经理全过程驻场要求。

答复：按招标文件要求执行。

4.问题：招标文件P133页，无论项目经营状况、运营规模如何变化，任何阶段、任何情形下，承包人均不得向发包人及财政主管部门主张任何补助、贴息、资产回购、收益保底或损失补偿；若后续承包人无力持续运营，发包人有权另行组织采购，不承担任何前期投入弥补责任，且监管账户剩余资金、运营专项履约保证金均不予退还承包人。提问：关于承包人联合体中的施工单位、运营单位等无力持续履约等事宜，应由承包人内部协议各自承担相应责任，而非如招标文件要求的设计单位牵头受连带责任。

答复：联合体投标的，联合体全体成员共同作为承包人，对外承担连带责任。由联合体各方在联合体协议书中自行约定职责分工、责任承担、费用分摊等内容，并将联合体协议书作为投标文件组成部分一并提交。联合体协议书仅约束联合体内部成员，对招标人不具有约束力；无论联合体内部如何约定，招标人均有权向联合体任一成员主张全部合同权利。标书代写

5.问题：招标文件合同条款中关于工程进度款一工程费支付，只约定了季度付款比例85%以及3%质保金。提问：招标文件应明确完工付款比例以及竣工备案付款比例。

答复：招标文件合同条款工程进度款中已明确。

6.问题：招标文件要求：各暗标节点不超过150页。提问：需要明晰总承包管理、设计方案、施工组织设计、运营方案每个节点不超过150页（总共不超高600页），还是所有暗标节点总共不超过150页

答复：总承包方案、设计方案、施工组织设计、运营方案每个节点不超过150页。

7.问题：根据招标文件及附件所列，建设范围包括“对C类危旧房进行维修加固，总建筑面积约9027.72平方米；D类危旧房房原址拆除并重建，总建筑面积约6018.48平方米；**配套服务设施建筑面积约4500平方米。**停车场面积约13820平方米，新增机动车位约346个，新增非机动车位约160个，新增机动车充电桩约129个。”提问：（1）按照附件可研内容，“本项目无经营性收入。因此，本项目不做财务可持续分析。”这部分表述与招标文件对运营净收益的要求有冲突，应如何理解

答复：以招标文件约定为准。

（2）项目建设范围内的C类、D类、配套服务设施、机动车/****停车场、充电桩是否全部纳入运营范围根据招标文件附件“**房屋地形图（公房标记）”文件，大量公房被人占用，占用部分是否不在经营范围内

答复：最终运营范围以实际建成交付的国有资产清单为准。

（3）配套服务设施4500平米具体是什么内容，是否为可运营载体

答复：最终运营范围以实际建成交付的国有资产清单为准。

（4）建议进一步了解明确，纳入可运营载体的具体位置布局，以便进一步评估项目运营方案。

答复：由于本项目为EPC模式招标，最终实施内容需在合同签订后设计阶段中明确，所以最终运营范围以实际建成交付的国有资产清单为准。

（5）招标文件表述，“有权单方调整项目实际运营规模、缩减商业经营板块、关停闲置经营区域，承包人不得提出任何补偿或索赔要求。”该条款风险太大，建议明确招标人设置本条款的目的。

答复：设置该条款目的为应对项目运营期市场环境、客流变化、政策调整等不可预判因素，便于招标人动态优化运营业态、盘活项目资产，合理管控无效运营投入。

8.问题：纳入运营范围的运营载体，建议进一步了解明确交付标准。初步设计说明中，全部列了暖通、上下水、电气等设计做法需明确是否按其设计施工到位。

答复：本项目为EPC模式招标，最终实施内容需在合同签订后设计阶段中明确。

9.问题：可研估算包括了部分装饰装修费用，该部分装饰装修具体范围内容建议进一步了解明确。

答复：本项目为EPC模式招标，最终实施内容需在合同签订后设计阶段中明确。

10.问题：水、电、燃气等机电配置及容量，在图纸中未见具体描述，建议进一步了解明确。

答复：本项目为EPC模式招标，完整施工图设计在合同签订后开展。

11.问题：图纸中未见烟道等餐饮条件描述，建议进一步了解明确载体是否具备餐饮条件。

答复：本项目为EPC模式招标，完整施工图设计在合同签订后开展。项目经营性业态在合同签订后确定。

12.问题：项目所涉历史文化街区/历史建筑，建议进一步了解明确保护规划对运营的限制性要求，如业态、风貌等。

答复：符合国家及地方对历史文化街区/历史建筑保护规划的要求，具体业态、风貌等需在合同签订后根据设计方案、现场实施条件等因素确定。

13.问题：运营协议要求，中标人“负责经营性空间装修、美陈、导视系统及智慧运营系统采购安装，同步完成市场、业态定位、品牌招商、营销推广及运营团队组建等全部开业筹备工作，筹开阶段全部投入由承包人自行承担。”提问：按照该条款，经营性空间的装修、美陈、导视系统、智慧运营系统由中标人采购安装，费用由中标人承担，建议进一步了解需要中标人负责的装修美陈具体范围，以及由中标人招引的商户完成的装修美陈是否视同中标人完成。

答复：本项目承包人负责开展招商运营，装修美陈具体范围由承包人报发包人同意后实施。中标人招引的商户完成的装修美陈不视同中标人完成。

14.问题：从运营协议相关表述来看，运营模式大概为筹开期中标人负责运营筹备（装修及招商筹开），中标人自行承担运营筹备成本，且中标人向发标人支付中标额的10%作为筹开费用，由中标人根据进度支付中标人装修费用、招商筹开支出、常态运营支出；开业后中标人负责整体运营管理，运营收入进招标人账户，年度扣除合规运营成本后，剩余净收益发标人与中标人按照前两年3：7后9年4：6分成，且中标人应保底发标人净收益50万元每年，若有亏损则由中标人承担。提问：建议明确相关问题：（1）筹开费用具体支出标准如何确定，装修范围、装修档次如何确定、由谁审批，招商筹开支出事项、标准由如何确定

答复：具体由承包人报发包人审批确定。

（2）运营协议要求“筹开资金不得用于支付承包人人员工资薪酬，不得用于购置贵重物品、奢侈品。”但招商筹开费用大量是运营团队成本，这部分如何处理

答复：由投标人自行考虑相关风险。

（3）进入运营期后，若筹开费用尚有余额，该余额可用于支付常态运营支出，该支出是否仍可在核算运营净收益时作为成本项扣除

答复：监管账户内的筹开资金尚有余额时，执行如下优先顺序：优先使用筹开资金进行支付（约定不允许支出的情形除外），再使用经营性收入资金抵扣，不进行重复抵扣。

（4）进入运营期后，若筹开费用已无余额，运营协议明确“（筹开费用）运营期内实际投入超出该金额的部分，全部由承包人自行全额承担。”，该条款应明确，全额承担方式，是否为合规运营成本由中标人垫付，年底核算净收益时，发标人一并支付中标人

答复：招标文件已经明确，按招标文件要求执行。

（5）运营协议明确“固定装修、不可移动构筑物按11年运营周期直线摊销，运营期满无偿归属发包人”，该部分摊销计入净收益计算中扣除的成本，应明确该扣除是否对应款项拨付。

答复：招标文件已经明确，按招标文件要求执行。

（6）运营期常态化运营成本，是否包括中标人运营方运营团队人员工资薪酬

答复：包括。

（7）运营协议明确”有权单方调整项目实际运营规模、缩减商业经营板块、关停闲置经营区域，承包人不得提出任何补偿或索赔要求。建议了解明确，若运营规模缩减，保底收益是否及如何调整

答复：不调整，投标人自行考虑相关风险。

15.问题：条款号11.17为保障本项目运营工作顺利落地实施，承包人应于本项目合同签订之日起10个工作日内，将中标工程费总价款10%的运营筹开首期启动资金足额缴入发包人指定的运营投资监管专用账户。逾期缴存的，按逾期金额每日0.05%计收违约金；逾期超过30日或缴存金额不足的，视为实质性违约，发包人有权直接解除合同、履约保证金不予退还。提问：项目未实际开工，提前交钱属于投资行为，承包人内部流程决策时间、节点过长，建议提供多元化方式解决启动资金。

答复：按招标文件要求执行。

16.问题：招标文件要求投标人业绩：“具有单个合同总投资额5000万元及以上的类似历史文化保护类项目设计（或工程总承包）业绩 ”，我单位业绩合同包含：“古镇历史文化研究；挖掘古镇历史文化**，着重历史文化的传承”是否满足“历史文化保护类项目”的要求

答复：投标人根据招标文件要求提供业绩证明材料，****委员会依据招标文件要求及业绩证明材料评审认定。

17.问题：投标人设计业绩及工程总承包项目经理业绩均为设计类业绩，无法获取竣工验收证明文件，需要提供的资料是否可以调整为：（1）中标通知书；（2）中标信息网站查询截图；（3）设计合同。

答复：否，按招标文件要求执行。

18.问题：投标人须知前附表3.7.1技术文件编制的特殊要求②技术文件暗标，各暗标节点（含图表）不得超过150页（不符合要求的扣0.3分）。各暗标节点（含图表）不得超过150页是指总承包方案、深化设计方案、施工组织设计、运营方案等四个技术标文件，每个技术标文件均不得超过150页，总的不得超过600页吗

答复：总承包方案、设计方案、施工组织设计、运营方案每个节点不超过150页。

二、答复内容为招标文件的组成部分，若本次答复内容与招标文件或前期答复内容不一致的，以本次答复为准，请各投标人仔细阅读。

三、联系方式

1.招 标 人：****

地址：**县晋熙镇法华路233号

联系人：王先生

联系方式：0556-****126

招 标 人：**县****公司

地址：**省**市**县晋熙镇外环南路188号

联系人：陈先生

联系方式：0556-****126

2.招标代理机构：****

地址：**省**市**县晋熙镇外环南路188号

项目负责人：侯周锋

联系方式：0556-****026

2026年9月30日