赣州蓉江新区城市更新片区策划编制工作项目

一）片区划分情况：

结合我区发展实际，初步划定赣南数智城、潭东片区、潭口片区等3个集中连片区域为片区策划重点区域，其中赣南数智城片区1.92平方公里、潭东片区3.34平方公里、潭口片区2.85平方公里，合计总面积8.11平方公里。

二）项目编制范围

1、蓉江新区功能定位

根据《**市国土空间总体规划（2021—2035年）》（简称《市国土空间总规》），****中心**五区之一，功能定位为“城市发展新核心、高端服务集聚区”。

发展规模：规划城市人口50万—55万人，规划城市建设用地面积为47.49平方公里。

发展指引：将蓉江新区打造成为**经济发展的核心地区，集中布局总部经济、金融商务、科技创新、教育培训、数字经济、时尚消费等高端服务业。打造引领**发展的重要增长极，建设成为活力、生态、智慧、宜居、宜业的现代化城市新区。

2、辖区单元发展指引

按照自然地理边界、规划功能分区和现状行政管理区划，在中心**划分了详细规划编制单元，包含城镇单元、郊野单元和乡村单元，其中城市建成区主要涉及城镇单元。《市国土空间总规》在蓉江新区辖区内共划分形成1个城镇单元，并提出发展引导要求，具体如下：

表1：《市国土空间总规》城镇单元情况一览表

图1：《市国土空间总规》单元划分示意图

《****中心**详细规划单元（划分）规划》（简称《单元规划》）在《市国土空间总规》成果的基础上，结合行政事权统筹生产、生活、生态和安全功能需求，细化各类单元，同时科学划定详细规划编制单元，作为深化实施层面详细规划的基础，其中蓉江新区共划分城镇详细规划单元12个，并明确各详细规划单元类型，具体如下：

图2：《单元规划》蓉江新区详细规划单元划分示意图

3、城市更新片区策划范围确定

根据蓉江新区建成区范围内现状建设条件以及上位规划对各单元提出的发展引导要求，初步划定以下2个更新潜力较大的集中连片区域作为蓉江新区城市更新片区策划范围，总面积约3.45平方公里，具体如下：

图3：蓉江新区城市更新片区策划范围示意图

3.1赣南数智城片区（1.92平方公里）——位于蓉江新区单元

（1）现状发展条件：该片区位于蓉江新区北部，范围内以村庄为主，更新潜力较大。

（2）上位规划要求：蓉江新区单元发展指引为**“城市核心、都会客厅”。建设成为**发展的核心区，以总部经济、金融商务、数字经济、医疗健康、教育培训等新型服务等功能为主导的现代服务业集聚区。打造**都市文化旅游、休闲度假、商务会议等公共活动交流、展示的会客厅。

（3）范围划定：以《市国土空间总规》蓉江新区单元范围为基础，衔接《单元规划》成果、城镇开发边界以及主要城市道路，最终确定该片区范围面积为1.92平方公里。

3.2潭东片区（3.34平方公里）——位于蓉江新区单元

（1）现状发展条件：该片区位于蓉江新区中部，范围内以老旧商区为主，更新潜力较大。

（2）上位规划要求：蓉江新区单元发展指引为**“城市核心、都会客厅”。建设成为**发展的核心区，以总部经济、金融商务、数字经济、医疗健康、教育培训等新型服务等功能为主导的现代服务业集聚区。打造**都市文化旅游、休闲度假、商务会议等公共活动交流、展示的会客厅。

（3）范围划定：以《市国土空间总规》蓉江新区单元范围为基础，衔接《单元规划》成果、城镇开发边界以及主要城市道路，最终确定该片区范围面积为3.34平方公里。

3.3.潭口片区（共2.85平方公里）——位于蓉江新区单元

（1）现状发展条件：该片区位于潭口镇区，现状以村民自建房为主，整体环境及配套较为一般，更新潜力较大。

（2）上位规划要求：蓉江新区单元发展指引为**“城市核心、都会客厅”。建设成为**发展的核心区，以总部经济、金融商务、数字经济、医疗健康、教育培训等新型服务等功能为主导的现代服务业集聚区。打造**都市文化旅游、休闲度假、商务会议等公共活动交流、展示的会客厅。

（3）范围划定：以《市国土空间总规》西蓉江新区单元范围为依据，衔接《单元规划》成果、城镇开发边界以及主要城市道路，最终确定该片区范围面积为2.85平方公里。

4、项目编制内容

4.1精准体检（摸清家底）

1.查现状：整合土地、建筑、人口、设施等十大类数据，建立“闲置**与问题清单”。

2.听民意：广泛征集居民、商户诉求，形成“更新意愿清单”。

3.评潜力：识别低效用地与高价值区域，绘制“更新潜力分布图”，坚持“无体检不更新”。

4.2策划业态（明确方向）

1.定功能：结合宋城文化与**特点，明确片区主导功能（如文旅活化、宜居示范）。

2.优产业：植入新业态，推动低端产业转型，测算经济与社会综合效益。

3.算平衡：评估投入产出，确保项目在经济上可持续。

5、生成项目（落地实施）

1.定模式：科学界定“留、改、拆”范围，优先采用微改造与综合整治。

2.强捆绑：将公益类（补短板）与经营类（促收益）项目“肥瘦搭配”，捆绑实施。

3.筹资金：设计“政府引导+市场运作+居民共担”的多元化资金方案。

6、设计引导（规划衔接）

1.提品质：对公共空间、交通慢行、市政管网、历史风貌进行全要素城市设计。

2.调规划：提出详细规划的调整建议（用地性质、容积率等），作为后续审批的直接依据。