关于苍南县中心城区44-1-2地块规划条件论证报告的公示

《****中心**44-1-2地块规划条件论证报告》****研究院编制，根据有关程序规定，现将《****中心**44-1-2地块规划条件论证报告》草案向社会公示。请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善。关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。

公示时间：2026年10月15日-2026年10月26日

联系地址：****215办公室（苍**灵溪**滨路188号）

联系电话：****7272 ****5676

公示内容如下：

一、项目概况

(一)区位分析

****中心**44-1-2地块位于江滨路以北、**大道以西、锦绣路以东、金麟府小区以南，用地总面积约5.17公顷。

(二)地块及周边建设现状

县**心区44-1-2地块现状用地主要包括二类城镇住宅用地、二类工业用地、机关团体用地、林地、水田、河流水面等。

县**心区44-1-2地块东侧**大道45米绿化带未实施，**大道已建设，南侧江滨路未实施，西侧锦绣**段末端未实施，北侧为金麟府住宅小区。44-1-2地块涉河建设方案均已获批。

二、规划论证的必要性

（一）顺应中国住房市场从“规模时代”迈向“品质时代”

中国住房市场从“规模时代”迈向“品质时代”不仅是行业发展逻辑的深刻重构，更是城市化进程、居民需求升级与政策导向共同作用的必然结果。

在土地“降容提质”、政策引导“好房子”建设、改善型需求主导的三重驱动下，低密产品已成为新房供给的主流方向。当前**楼市整体处于“提质缩量、极致分化”阶段，但高低配项目中的低密产品却表现出极强的去化能力，成为撬动整个项目销售的“尖刀”。住宅市场中的“高低配”是一种可以兼顾市场需求和企业利润的产品策略。

（二）地块规划指标优化的必要性

2026年一季度**25个重点城市纯住宅用地容积率持续下降，平均容积率降至1.84，较2016年累计下降约20.7%；容积率2.0以下地块成交占比达49%，1.5以下占24%。44-1-2地块规划指标容积率为2.2，已明显高于当前纯住宅用地的平均容积率，有必要结合市场需求、相关政策、文件及地块总平方案进行进一步深化、优化。

三、论证深化内容

规划拟将44-1-2地块规划指标中的容积率由2.2深化为1.5；在绿地率不变的前提下，拟将建筑密度由25%深化为32%；建筑限高不变。44-1-2地块兼容商业用地，兼容比例由30%调整为7%，即商业建筑面积不大于地上总建筑面积的7%（其中餐饮建筑面积小于2700平方米）。地块机动车泊位按**省工程建设标准《****停车场(库)设置规则和配建指标标准》(DBJ33/T 1021-2023)配建标准配建。

表3-1.调整前后环境容量指标对比表

四、可行性分析

（一）规划指标深化可行性分析

《**市城市控制性详细规划实施管理通则》中仅对容积率上浮范围有详细的限定，而对容积率下限的要求为“不得突破国家相关专业技术规范及政策要求”。2012年原国土**部《限制用地项目目录（2012年本）》明确规定：住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）。本次论证拟将44-1-2地块规划指标中的容积率由2.2深化为1.5，未突破国家相关专业技术规范及政策要求。

在绿地率方面规定：同一街坊范围内，在不减少街坊绿地面积总量的前提下，可对单地块的绿地率进行深化完善，调低幅度不得超过该地块总用地面积的10%。建筑密度在符合上述绿地率要求的条件下可对单地块的建筑密度进行相应深化完善。本次论证在44-1-2地块绿地率不变，在绿地面积总量不变的条件下，拟将建筑密度由25%深化为32%，符合《**市城市控制性详细规划实施管理通则》要求，具备可行性。

（二）道路交通可行性分析

下载

地块周边道路**大道为主干路，江滨路、锦绣路、惠达路均为次干路。在静态交通方面，44-1-2地块机动车停车泊位在760辆左右，基地出入口不应大于3个。结合地块自身停车****基地机动车出入口距交叉口的距离要求，出入口设置如图6-4所示。44-1-2****基地机动车出入口距锦绣路江滨路交叉口的距离为139.32米，南侧基地机动车出入口距交叉口的距离大于80米，符合规范要求。

（三）用地兼容比例深化的可行性分析

原详规中，44-1-2地块兼容商业用地，兼容比例控制在30%以内。本次规划论证44-1-2地块总平方案中商业建筑面积较小，裙房更多地用作养老、文化及配套设施。本次论证结合地块意向性需求，建议44-1-2地块兼容商业用地，兼容比例控制在7%以内，其中餐饮建筑面积小于2700平方米。该调整体现了土地用途管制从粗放到精细化的转变；有助于改善居住品质，减少底商引发的噪音、人流混杂等问题，实现居住区的静谧与安全。

（四）建筑高度分区调整的可行性分析

《****中心区32-2、44-1-2地块控制性详细规划》（2024）中，44-1-2地块设置了建筑高度分区，即地块西侧沿锦绣路、南侧沿江滨路≤54米,其余建筑高度≤80米。本次论证顺应市场需求建议取消该建筑高度分区，为低密产品规划、建设提供空间；同时也体现了规划从刚性分区到弹性管控的转变，提供了塑造更丰富城市天际线的可能。

（五）市政公用设施可行性分析

论证前后，地块用地分类名称均属于居住用地，故规划修改后给水、排水量均不变。用电量方面，采用单位建设面积负荷密度指标法测算，居住建筑单位建设面积负荷指标按50w/㎡计算，地块用电量约为3877.5mw。论证前后，44-1-2地块容积率相应的降低，致使地块建筑面积总量下降，在单位建设面积负荷密度指标不变的条件下，地块的总用电量减少，地块由110KV**变（容量规模为150MVA），供电容量充足，原市政公用工程规划仍能满足规划论证后的需求。

五、附图

01.区位示意图

02.用地现状图

03.“三区三线”规划衔接图

04.用地规划图

05.地块图则（论证后）

图集.pdf