中国石油南方大厦整体运营

招标编号： ****

1. 招标条件

本招标项目中国石油南方大厦整体运营招标人为****，招标项目资产为招标人自持，项目前期准备工作已落实。该项目已具备招标条件，现对其进行公开招标。

2. 项目概况与招标范围

2.1 招标项目名称：中国石油南方大厦整体运营采购。

2.2 项目概况：为保证位于**市**区**西路111号中国石油南方大厦实现资产增值增效顺应市场需求探索长租公寓、精品酒店、专科医疗机构、****基地等多元化业态，提升大厦整体品质与运营效益，拟对该处资产进行整体运营招租。项目前期准备工作已落实，具备招标条件，现对其进行公开招标。

2.3 招标范围：本次招标范围包含以下两部分：

****租赁部分：本次对外招租的建筑面积为 19491.97 平方米（具体整楼现状详见下表）。具体如下：

1.招租标的基本信息：

1.1 标的所在地址：**市**区**西路111-117号。

1.2 招租面积： 19491.97 平方米。

1.3 不动产权证上房屋用途：已取得穗房地证字第****030号等18本房地产证，证载权属人均为南方石油****公司，房屋用途为商业、办公、公寓，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为有限责任，土地使用权性质为国家所有，已收取国有土地使用权出让金，商业部分土地使用年为40年，办公的土地使用年限为50年，公寓的土地使用年限为70年，从1999年03月10日起。

运营愿景：将中国石油南方大厦打造为**区**西商圈标志性、高活力、复合业态的标杆商务楼宇，在保障国有资产保值增值的前提下，实现“高出租率、稳租金收益、优租户结构”的可持续运营目标。

招商导向：以“稳存量、去空置、优结构、提效益”为核心导向。****酒店、民生银行、**银行等核心租户经营连续性；重点攻坚4F、5F、17F、18F整层空置**去化，其中5F结合原餐饮功能定位精准招商；顺应市场需求探索长租公寓、精品酒店、专科医疗机构、****基地等多元化业态，提升大厦整体品质与运营效益。

现租赁状况汇总表

2.招租需求：

2.1 用途：仅限商业综合体、酒店、办公、公寓，或经政府批准的合法合规用途。本物业按现状出租，承租人须书面承诺租赁用途；若未按承诺用途使用，招标人有权单方解除合同。

2.2租赁期限：12年

****服务部分：中标人须同时承担整个中国石油南方大厦的统一物业管理服务，物业管理服务面积为项目总建筑面积 24390.9672 ㎡。服务范围包括但不限于：安保、清洁、绿化、设备设施维护、停车场管理及公共区域管理。具体如下：

3.服务地点：

**市**区**西路111号中国石油南方大厦（含用地红线范围内所有建筑、附属设施及地下车库）。

4.合同期限：2026年12月1日-2038年11月30日（具体以租赁合同期限为准）。

5.本项目物业管理服务费实行分类管理机制。针对中标人自主招商引入的新租户，其物业服务费标准由中标人依据市场行情自行定价并全额直接收取；针对招标人自留区域，物业费综合均摊到全楼运营成本中，不再计收该部分物业费用。

6.物业服务服务要求：

物业服务团队核心岗位人数不低于8人，且须完全覆盖本招标文件“技术要求”章节中列明的所有关键岗位，且满足招标文件对人员的要求。详见“技术要求”。

7.其它需要说明的事项：

项目总建筑面积为24390.9672平方米，采取整体现状交付方式。业态分布：地上1至20层为经营性用房。地下1层（车库），地下2层（配套设施）及第21楼顶层以属于附属层，不纳入租赁计价范围。

中标人须无条件全额承接华油阳光物业移交时点全部在管资产及对应的所有在途租赁合同的权利义务，无论招标期间租赁状态是否发生变动，均以实际交接清单为准；在运营过程中严格隔离并保障招标人自留的3F（档案室）、15F（办公区）、16F（视频会议室）及专属11个车位的独立管控权限与绝对通行自由，严禁将自留区域纳入市场化收费或强制纳管范畴。同时，****酒店（承租6-9层及19-20层半层）、民生银行（承租1-2****银行等核心租户的经营连续性，中标人应于投标时将包含装修管控、垂直运输调度、消防报审配合及新旧租金结算衔接在内的专项搬迁保障方案作为投标响应文件作出承诺，中标后严格按该方案执行，确保搬迁期间经营动线畅通无阻。

为全面提升资产价值，本项目鼓励中标人结合市场需求及大厦禀赋，探索涵盖整体改造升级、业态重塑在内的多元化运营路径（包括但不限于打造长租公寓、精品酒店、专科医疗机构、****基地等）。投标人须提交系统化升级方案及实质性资金投入承诺，资金须专项用于大厦公共硬件设施提升（包括但不限于给排水系统、中央空调系统、消防系统、供配电系统等共用设施设备的升级改造），不含租户单元内经营性装修及可移动设备。

免租期时长实行投资额分级核定机制：将投资金额分为1500万、1000万和500万三档，每档对应的免租期分别为12个月、8个月和4个月。免租期优惠根据投资计划和投资完成情况兑现。免租期优惠以租赁合同完整履约为前提，若因投标人原因（包括但不限于投标人单方提前解除合同、投标人违约导致招标人行使合同解除权、投标人未按要求完成硬件改造投资等情形）导致本租赁合同在租期届满前提前终止的，投标人只能按合同约定享有对应部分的免租期优惠，招标人有权要求投标人退回已享受的、未达相应投资承诺的免租期租金优惠或直接扣除投标人履约押金。招标人授予免租，换取的是投标人承担大额资本性改造投入、承担施工期间大楼空置、业态升级以及到期无偿移交改良资产，而不是单纯给予租金折扣。

此外，中标人需立即着手建立公允、透明且具可追溯性的公共能耗（水、电、气等）及建筑本体维修养护基金的分摊机制，明确自留区域与大厦公共区域的费用切割界面，杜绝费用转嫁，全方位实现大厦管理权由华油阳光物业向中标人的无缝、平稳过渡。

公共能耗（水、电、气等）及其他相关费用均未包含在上述物业管理费内，由中标人依据相关规定及实际计量数据据实收取。

租金调整机制及履约保证金约定：

（一）租金调整机制：本项目租赁期内租金底价实行周期性评估调整模式。每3年为一个计租周期，单个计租周期届满后开展一次租金调整。调整标准为在当期重新评估确认的市场租金底价基础上固定上浮对应比例作为下一周期执行租金，上浮比例固定不变，不因市场评估结果调整、不随市场行情变动，具体规则如下：

1）租金评估与租金底价确定：每三年租金调整周期届满前90日，甲乙双方各自委托具备房地产评估资质机构，按统一评估假设出具市场租金底价评估报告。市场租金评估采用现状出租、正常交付、同等物业用途、相同计租面积为前提；评估采用可比实例法，选取同区域、同物业类型、相近建成年代的正常市场成交租金；评估报告必须列明可比案例、参数选取，不得选用非正常交易（急租、长租优惠、关联方低价租赁）案例。

2）底价认定方式：双方评估结果差值在5%以内，取平均值作为本周期租金底价；差值超出5%，双方15日内共同选定第三方评估机构，协商不成则从合同附件备选评估名册摇珠确定，第三方评估结论为本周期最终租金底价，双方不得再就评估结果提出异议。

3）租金执行标准：评估仅核定市场行情租金底价，根据租金调整周期不同，分别执行固定上浮比例。各周期执行租金按以下规则计算：

首期（第1-3年）年租金为承租方的中标价，即人民币【中标价】万元（含9%增值税）。首期租金对应的溢价率按以下公式计算：溢价率 = （中标价 - 招标底价） ÷ 招标底价 × 100%，溢价率一经确定，在本合同整个租赁期内固定不变。月度总承包金额为年租金÷12，精确至元。

后续各计租周期，执行年租金按以下公式计算：

执行年租金 = （当期评估市场租金底价 × 固定上浮系数） + （当期评估市场租金底价 × 溢价率）

其中，固定上浮系数按周期确定：第二个计租周期（第4-6年）为1.02，第三个计租周期（第7-9年）为1.04，第四个及以后计租周期（第10年起）为1.06。前述固定上浮系数为固定标准，不因市场评估结果调整、不随市场行情变动。

执行租金如下表：

4）评估异议规则：评估报告仅可在出具后10日内针对评估资质、评估假设、可比案例、计算错误提交书面证据提出异议，仅对价格高低存在异议的，异议不成立、不予采纳。

5）过渡期及多退少补：若新租金标准在周期到期前未完成核定，过渡期投标人暂按上期租金标准支付租金，待最终租金底价及新周期租金标准确定后，对过渡期租金进行多退少补。

6）评估费用承担：双方各自委托评估产生的费用自行承担；如需委托第三方评估机构的，第三方评估费用由甲乙双方各承担50%。租金底价以正式评估结果为核心依据，区域官方租金指导价仅作参考修正。

（二）履约保证金约定

履约保证金用于约束投标人履行租赁期内全部合同义务，包括但不限于按时足额缴纳租金、保障投标人落实大楼附属设备（空调、消防系统等）改造投入、设施维保、场地合规运营等承诺，承担提前解约所产生违约金及其他违约赔偿责任。本项目收取履约保证金壹佰伍拾万元。

1）缴纳时限：履约保证金须在租赁合同签订后10个工作日内全额汇至招标人指定账户。

2）扣除与补足：租赁期内，若投标人未按承诺完成大楼附属设备改造、存在设施损坏、违规运营等违约行为，招标人有权按合同约定标准扣除相应履约保证金；发生扣除事项的，投标人须在30日内足额补足履约保证金，逾期未补足视为严重违约，招标人有权解除合同、收回租赁标的。

3）保证金退回：租赁期满，投标人全面履行合同约定、足额完成设备改造投入、无违约行为、完好交还租赁标的及附属设施后，履约保证金全额无息退回。

（三）现场踏勘

本项目组织集中现场踏勘，具体时间及计划以招标文件为准，投标人须自行尽调核实项目标的物现状、大厦运营标准、设备现状

项目最高限价：本项目设定租金底价，年租金底价为人民币 1001.68万元/年（含税）。本项目为整体上浮报价，投标人填报整体运营费用在年租金底价的基础上的上浮比例，上浮比例保留2位小数（例：上浮99.99%），投标报价小于0的，投标将被否决。

本项目年租金底价为含税价，适用增值税税率9%。本项目由中标人向招标人支付产权标的综合租赁费用，该综合租赁费用包含房屋租赁费以及中标人开展日常招租运营所涉及的服务人员人力成本、服务用品配置、经营管理费用等全部费用。费用包含但不限于：人工成本（包括人员工资、社保、健康体检、培训费等）、服装费、经营管理费用、服务人员房租费用、其它运营费用等。除国家政策调整因素外，合同有效期内本综合租赁费用不予核减；若因招标人开展提质增效或项目服务方案优化等措施造成中标人委外成本费用减少的，依据实际调整情况据实核增综合租赁费用。如遇国家税收政策变化导致增值税税率调整，招标人应按国家规定调整后的税率开具发票，双方结算以不含税价格保持不变为原则，相应调整含税合同总价。

2.4标段划分：本项目不划分标段，根据招标排名情况，拟选择1家中标单位。

2.5服务期限：自合同签订之日12年。

2.6服务地点：**市**区**西路111号中国石油南方大厦。

2.7投标人存在待认定失信行为的处理要求：若投标人在****组织实施的其他招标项目中发生失信行为且当前处于待认定处理期间，应当在投标文件中履行告知义务。对于正式认定处理的失信行为导致暂停投标资格情形的，招标人有权取消其中标人资格。（具体内容详见附件）

3. 投标人资格要求

3.1投标人应为中华人民**国境内注册的法人或非法人组织，具有承担民事责任的能力（法人企业分支机构等不具备法人资格的投标人参与投标时，应持对应法人企业法定代表人（单位负责人）身份证明及法定代表人（单位负责人）出具的唯一授权委托书方可参与投标）。

3.2本项目不接受联合体投标，不接受分包、转包。

3.3财务要求：投标人应提供2025****事务所或审计机构审计的财务审计报告。财务审计报告内容须包括正文、资产负债表、利润表（或损益表）、现金流量表及附注，****事务所（或审计机构）单位公章，并由两名中国注册会计师签字并加盖执业印章。

财务审计报告相关信息可通过统一监管平台（http://acc.****.cn）或其手机应用程序查询，包括报告报备情况、赋码信息及财务报表关键指标等。

****事业单位、分支机构、新成立单位等无法提供本单位完整年度财务审计报告的，应提交加盖公章的最新财务报表（包括但不限于资产负债表、利润表（或损益表）、现金流量表）或****银行资信证明等有效证明文件。

同时，投标人须满足以下状态要求：未被责令停产停业；未进入清算程序，未被宣告破产，且不存在其他丧失履约能力的情形。提供承诺书。

3.4业绩要求：无

3.5技术服务承诺：投标人应承诺完全响应招标文件技术及服务要求，出具正式书面承诺书。

3.6信誉要求：

（1）投标人未被“国家企业信用信息公示系统”网站（www.****.cn）列入严重违法失信企业名单，投标人须提供网站查询截图。

（2）投标人、法定代表****人民法院在“信用中国”网站（www.****.cn）列入严重失信主体名单及失信被执行人，投标人须提供网站查询截图（信用中国主页-信息公示-页面查询/跳转页面进行查询）。

（3）投标人、法定代表人（单位负责人）在开标之日前三年内无行贿犯罪行为，存在以下情形之一的，不得参与本项目投标：（1）经中国裁判文书网（wenshu.****.cn）查询，存在行贿罪、单位行贿罪、对单位行贿罪、对有影响力的人行贿罪、介绍贿赂罪生效判决记录的；（2****法院行贿犯罪的生效判决文书的；（3****法院、检察、**）核实存在生效行贿犯罪判决的；（4）经其他途径确认投标人、法定代表人（单位负责人）有行贿犯罪记录的。投标人、法定代表人（单位负责人）须提交《无行贿犯罪记录承诺函》，并附中国裁判文书网“单位全称+曾用名（如有）”/“姓名+身份证号”检索截图（需显示检索时间、检索关键词、无对应犯罪记录结果）。标书代写

（4）投标人未被暂停或取消****委员会在开标当日中国石油招标投标网查询结果为准）。标书代写

（5）投标人投标标的****集团公司级和招标人企业级“三商”黑名单惩戒范围。

（6）单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或未划分标段的同一招标****委员会关联关系查询为准）。

3.7根据《****集团有限公司“三商”黑名单管理办法》，投标人被纳入“三商”黑名单的惩戒相关内容见下表。投标人应在投标文件中承诺响应该要求（格式见招标文件投标文件格式）。

3.8其他：投标人没有法律、行政法规规定的其他限制参与招投标活动的情形。

不满足以上条款的投标将被否决。

4. 技术成果经济补偿

本次招标对未中标人投标文件中的技术成果:

R不给予经济补偿

5. 招标文件的获取

5.1凡有意参加投标的潜在投标人，请于2026年10月15日17:00:00-2026年10月21日23:59:59内完成以下步骤后登录中国石油电子招标投标交易平台下载电子招标文件。

① 投标登记

登录中国石油电子招标投标交易平台，搜索本项目，在拟投标标包处点击“报名”，网址：http://ebidmanage.****.com/bidder/ebid/base/login.html。

（如未在中国石油电子招标投标交易平台上注册过的潜在投标人需要先注册并通过平台审核。具体操作请参考中国石油招标投标网操作指南中“投标人用户手册”相关章节。）

② 支付标书费

****中心招标文件购买平台，在可购买的订单列表下支付标书费，网址：http://www2.****.com/#/wel/index。

（登陆账号和中国石油电子招标投标交易平台一致，密码需要重新设置。投标人首次登录需通过手机验证码登录，登录后设置登录密码，提交成功后可以同时使用户名密码或手机验证码登录。详见附件《****中心投标商用户操作手册》，咨询电话:****800114。）

5.2招标文件按项目售价为200元人民币／标包（标段），请有意参加投标的潜在投标人确认自身资格条件是否满足要求，售后不退，应自负其责。

5.3本次招标文件采取线上发售的方式。潜在投标人在5.1规定的时间内完成5.1规定的2项工作（投标登记和支付标书费）后，潜在投标人可在中国石油电子招标投标交易平台下载招标文件。

5.4潜在****招标中心招标文件购买平台上付款成功后，在“我的订单”中会生成一条购买记录，点击订单详情，自行下载招标文件电子发票，不再开具纸质发票。

5.5此次采购招标项目为全流程网上操作，需要使用U-key完成投标工作。

① 所有首次参与中国石油招标项目投标人必须办理U-key。具体办理通知公告及操作手册下载方法如下：登录中国石油招标投标网首页：https://www.****.com“通知公告栏目”的“操作指南”中“电子招投标平台Ukey办理通知公告及操作手册”，即可下载“Ukey办理通知公告及操作手册.zip”。

② 已办理U-key的投标人应复核U-key证书是否处于有效期内，如证书失效，需按上述程序购买新的U-key。

6. 投标文件的递交

6.1本次招标采取网上递交电子投标文件的投标方式

投标人应在截止时间前通过中国石油电子招标投标交易平台递交电子投标文件。投标文件递交的截止时间2026年11月05日08:45:00。标书代写

注：请投标人注意：为确保投标有效，对于使用“投标客户端”编制的投标文件，在按照操作要求进行信息关联、签章、加密和上传后，确保上传的文件的附件状态都是验签完成。点击验签确认，当前状态是“已确认”，并且下方出现“撤标”按键，才视为成功提交投标文件。其它状态都是投标不成功，请投标人密切关注！如在投标截止时间前未能成功上传投标文件，投标将被拒绝。（为避免投标人在投标文件递交截止时间前未能成功上传投标文件，建议投标人提前2日递交投标文件）具体操作流程参见“操作指南-投标人操作手册”。标书代写

6.2逾期上传的投标文件，中国石油电子招标投标交易平台将予以拒收。

6.3潜在投标人应在投标截止时间前须按项目提交投标保证金，每项目10万元。具体操作详见招标文件投标人须知前附表。标书代写

6.4开标地点（网上开标）：中国石油电子招标投标平台（所有投标人可登录中国石油电子招标投标平台在线参加开标仪式）。标书代写

7. 发布公告的媒体

R本次招标公告在中国石油招标投标网(http://www.****.com)上发布。

□本次招标公告在中国招标投标公共服务平台（http://www.****.com）、中国石油招标投标网(http://www.****.com)上发布。（适用于依法必须招标项目）

8. 评标方法

□经评审的最低投标价法

R综合评估法

9. 联系方式

招标人：****

联系人：陈老师

电话： 020****8516

招标代理机构：****

地址：**省**市**区小关庙街6号

联系人：温淼

电话：136****9378

电子邮件：wenmiao_xn@cnpc.****.cn

受理异议联系人及联系方式同招标代理机构联系人及联系方式。

网站注册、U-Key办理、招标管理平台（购买招标文件及投标保证金递交）及电子交易平台操作指导：

咨询电话：****800114

交易平台运营机构：中油****公司

能源一号网站邮箱：energyahead@cnpc.****.cn

请务必在操作前认真阅读操作手册，如有疑问再在工作时间咨询。

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****集团****中心****中心）

2026年10月