关于进一步提升城中村回迁安置后物业管理水平建议的答复

尊敬的曹钰坤代表：

首先，真诚感谢您对我市物业管理行业的关注、关心和指导！

您在市第十六届人民代表大会第五次会议上提出的《关于进一步提升**村回**置后物业管理水平的建议》已收悉，您提出的关于指导规范物业费收缴与使用、提升业主满意度等建议，切中当前我市**村回**置小区物业管理工作的关键问题，对推动回**置小区物业服务提质增效具有重要意义，我局非常重视，在此向您汇报并作如下答复：

近年来，我市大量**村实施综合改造，在解决基础设施缺失、改善居民群众生活环境质量、重塑城市功能布局等方面取得了显著成效。与此同时，回**置小区的物业管理水平也越来越引起社会各界的广泛关注。回**置小区不等同于普通商品住宅小区，具有一定的特殊性。原村民在安置以后，拥有的房产除部分自住外一般用于对外出租，出租率的高低直接影响物业费的按时收缴。规模较小的物业企业一般不会主动介入回**置小区的物业管理，****村委组织或引入物业企业提供基础物业服务，这直接影响到居民群众的居住体验。

针对回**置小区物业管理中存在的物业费收缴困难、使用不透明、服务质量参差不齐等问题，我市及各区县（市）围绕健全法规政策、规范收费标准、加强阳光监管、强化专项整治等方面，持续开展了一系列工作。现将相关工作情况及下一步举措报告如下：

一、健全完善物业管理法规**策体系，为回**置小区物业管理提供制度保障

一是全面落实法律法规要求。2021年《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》先后修订，明确规定物业服务企业需在物业管理区域显著位置公示服务内容、标准及收费项目等。《**市物业管理条例》新增了对物业服务人采取停止或者限制供电、供水、供热、供气，限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费行为和对擅自挪用、侵占公共收益行为的惩处措施，为规范回**置小区物业管理提供了坚实的法律依据。

二****公司进驻模式。依据《****政府关****社区物业管理工作的指导意见》（郑政文〔2014〕188号），****公司进驻主要有三种形式：****公司、****公司、村委会****公司。****公司后，村委会即可就****公司的指导监督作用，镇（街道）、区级政府发挥政策法规指导和违法违规行为处置作用，凝聚对安置房物业管理监督的合力。

三是进一步完善政策制度设计。按照现有职责划分，区级尚无制定出**置房物业管理相关政策的职能，今后我市将积极向上级提议，持续完善安置房物业管理的政策法规体系，为回**置小区物业管理提供更加有力的制度支撑。

二、着力规范物业费收缴与使用，推动物业服务阳光透明

一是指导合理制定物业费收费标准。针对安置房物业费收缴率普遍偏低的问题，我市通常建****村委会根据安置房小区的实际情况，****公司协商制定合理的物业费收费标准，村委****公司沟通的桥梁，****公司合同履约，及时反馈业主意见建议。同时，****办事处托底，村委会可在安置小区出现无人管理时，确定应急服务人对小区进行托底管理，避免出现小区脏乱差现象。

二是严格督促落实公示制度。****村委会****公司落实各项公示制度，保障安置房群众对小区物业服务费收支及公共收益情况的知情权。**市目前采用住宅小区物业服务企业招投标制度，**成住宅小区（包括回**置房小区****公司进驻管理，均需参加公开投标、协议招投标或邀请招投标中的一种，严格把控物业服务企业中标。

三是积极推广“信托制”物业模式，实现阳光监管。我市在充分调研基础上，精准选取涵盖老旧小区、无物业小区、回**置小区和商品房小区等不同类型的小区，试点推行“信托制”物业新模式。该模式基于信托理念构建起“业主委托、物业服务企业受托、全体受益”的新型物业服务关系，物业费与公共收益存入共管账户，收支实时在线可查，彻底打破业主与物业服务企业间的信息壁垒。**市依托“郑好办”APP，研发上线“信托制”物业板块，实现物业服务协议、服务标准、预算收支、账户流水“四个公开”。目前全市已有16个小区实现物业费、公共收益收支实时在线公开，居民轻点手机即可实时查看每笔资金流向，小到一把扫帚的采购费用，大到公共区域的维修支出，都清晰可溯，阳光运作赢得居民广泛信任。平台还集成在线缴费、一键报修、缴费公示、议事征集等便民功能，物业服务企业接单后需在2小时内响应、24小时内处置并反馈，试点小区欠费户数平均减少60%。下一步，我市将继续扩大“信托制”物业在回**置小区的试点范围，以数智赋能推动物业费收支全过程透明。

三、多措并举提升物业服务质量和业主满意度

一是深入开展住宅小区物业服务质量专项整治。按照中央统一部署，我市自2025年3月15日开始，开展为期两年的住宅小区物业服务质量专项整治。集中整治围绕专业化物业服务的住宅小区物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、住宅老旧电梯更新等群众身边的急难愁盼问题，通过设置专项整治举报电话和电子信箱，畅通群众举报渠道，加大曝光力度，推动业主组织建设，挂牌督办，依法查处，信用减负，建立并公示公共收益专用账户等措施，不断规范全市物业服务企业经营行为，努力构建“依法履约、监督有力、信息公开、质价相符、群众满意”的物业行业发展新格局。通过专项整治，淘汰一批不良企业，提升一批优秀企业，为包括回**置小区在内的全市住宅小区物业服务水平整体迈上新台阶做出最大努力。

****政府对安置房物业管理的监管和指导。各区县（市）积极开展住宅小区物业服务质量专项整治行动，聚焦物业服务履约不到位、物业企业侵占业主公共收益和住宅老旧电梯更新不及时等问题，对辖区安置房住宅小区物业服务企业违法违规行为进行集中整治，依法督促相关安置房小区对公共收益进行公示，督促物业服务企业依约开展物业服务。同时畅通投诉渠道，主动在小区公示投诉举报方式，积极主动化解安置房小区普遍存在的物业管理不到位、维修不到位等问题，****公司履行义务，提升物业服务质量。

三是推动业主自治机制建设。按照《**省物业管理条例》相关规定，****委员会的工作职责已由所在的镇、街道办事处负责。对于符****委员会的安置房小区，各相关镇、街道进行了积极推动。下一步，我市将继续支持符合条件的安置房小区组建业主****，积极发****公司的监督作用，****公司间的沟通桥梁。同时，村委会正发挥着对安置房物业管理的指导监督作用，作为村民自治组织，很大程度上****公司沟通的桥梁纽带，便利了安置房业主参与小区公共管理事务。

四是强化宣传教育和居民意识引导。为了使社会各界及广大业主理解支持物业管理工作，我市积极宣传贯彻物业管理相关政策法规。在安置区悬挂宣传条幅，开展物业管理政策法规宣讲，从加强村民环卫意识到对物业管理有偿服务意识的宣传，不断提高村民对物业管理的认知度和支持度。通过宣传教育，帮助回迁群众逐步树立“谁受益、谁付费”的物业管理意识，为物业费收缴工作营造良好氛围。

四、创新管理模式，提升回**置小区治理效能

一是积极探索党建引领下的多方协同治理。我市将破解物业难题作为回应居民关切、提高治理效能的重要环节，在市委党建引领基层治****市委分管领导任组长的工作专班，****工作部、市委组织部、****保障局等多部门分工协作、共同推进；区级同步建立定期会商、问题研判和信息共享机制，加强市区联动；街道采用“专班推进+清单化管理”，构建起“顶层设计—市区联动—基层落地”的完整闭环。

二是鼓励村****公司。****社区）为改善村民生活环境，同时也认识到良好的物业服务更有利于村民房产对外出租、提高村民收入水平，在**村改造之初就设计并选用了社会形象良好、管理水平有保障的优秀物业服务企业，通过村集体组织和专业企业的共同努力，回**置小区的生活环境达到了很好的管理效果。对此，我市将****村委会（社****公司或引入专业化物业企业，因地制宜探索适合回**置小区的物业管理路径。

下一步，我局将继续坚持问题导向和需求导向，持续深化回**置小区物业管理各项工作：一是进一步健全物业费定价协商机制，****社区）结合实际科学合理制定收费标准；二是深化“信托制”物业等创新模式试点推广，以阳光监管促进物业费收缴率和服务质量双提升；三是持续开展物业服务质量专项整治，依法查处各类违法违规行为，切实维护业主合法权益；四是加强业主组织建设指导，推动更多回**置小区成立业主****，畅通业主参与物业管理的渠道；五是强化宣传引导，不断提升回迁群众****社区共建意识，努力实现回**置小区物业服务“依法履约、监督有力、信息公开、质价相符、群众满意”的目标，让回迁群众住得安心、住得舒心、住得满意。

再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，恳请您继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。