上海大雄房地产资产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

****是在******公司基础上成立的，是一家集房地产评估、土地评估、动拆迁评估、资产评估等于一体的综合性大型评估机构，是**最早取得相关资质的机构之一，经营至今已有26年。公司总部设于**，****公司。公司****管理局颁发的房地产估价机构一级备案证书、******局颁发的土地估价机构备案函、****财政局颁发的资产评估机构备案函、上****协会颁发的**市住宅物业服务价格评估机构备案证书。公司先后荣获了“中国房地产优秀品牌企业”、中国土地估价行业“成功机构”、“**区优秀民营企业”等荣誉，现为中国房地产估价师与房地产经纪人学**事单位、****协会会员、****协**事单位。

（一）专业服务基本程序

1、签订资产评估委托合同

根据每次委托的资产项目的数量和金额，签订《委托合同》。

2、编制评估计划

首先应编制评估计划，包括整体计划及具体实施方案。其中：整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容，具体实施计划应包括项目调查方面的安排等。

3、现场调查

安排资产评估师及专业人员进行现场勘察，评估人员必须到现场搜集资料、勘察实物、审核财务资料及实物资产运行情况。必要时，聘请有关方面的专家协助工作。

4、收集评估资料

根据具体业务的范围搜集相关资料，包括有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的资料。

5、评定估算

根据搜集的资料及勘察情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。

6、编制和提交评估报告

评估师负责编制评估报告初稿，项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照单位内部规定的三级复核制度进行复核后出具报告。

（二）按照评估项目的特点实施各项资产评估工作

1、前期洽谈与准备

与委托方代表进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，评估专业人员的胜任能力。当决定承接后，根据初步搜集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及的行业信息等进行网络搜集与整理，****事务所内部评估师擅长情况进行安排。

2、现场调查

评估人员应当亲自到现场勘察评估对象的具体情况，逐一盘点，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产运行资料，并与委托方相关专业人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及其他非实物资产存在性的问题，**采取询问、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，所有现场调查的资料都应该及时整理和归纳并编制相应分析意见以备后期审核和评定估算。在现场调查阶段最为重要的是明确评估是否受到限制，如果存在某种程度的限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。

3、市场询价、评估方法的选择及评定估算

现场调查结束后，如果属于综合性项目的，现场负责人应分别不同的分工，由项目组成员分别整理好各自调查的资料，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的整体信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是在上述基础上按照资产价值估算的计算方法进行计算，得出评估价值。

4、形成报告初稿，履行沟通及内部复核，出具资产评估报告

报告初稿由评估师统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中发现重大争议的，应及时报单位负责人审核并协调。内部复核采取三级复核制度，即现场负责人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；项目负责人复核，重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；单位负责人复核，重点是项目的限制性及其解决项目不确定所可能导致的风险等。

（三）重难点应对措施

1、资料不完整、权属不清

难点表现：资产台账缺失、账实不符；房产证、土地证不全，存在划拨用地、无证房产；专利、软著无证书或缴费记录。

应对措施：

资料清单标准化：按资产类别出具详细资料清单，明确缺件替代方案；

权属核查机制：不动产：核对登记簿、查档、****登记中心；无形资产：****产权局、版权局公示系统；

替代证据链：通过购置合同、发票、付款凭证、现场盘点记录、第三方检测报告等形成完整证据闭环；

披露说明：****中专项披露，并提示可能对估值的影响。

2、企业配合度不足、时间紧张

难点表现：财务、业务部门响应慢，访谈难安排；交割、年报、融资节点时间刚性。

应对措施：

项目启动会+联络人制度：明确双方对接人、资料提交时间表、反馈时限；

分阶段推进：先完成现场盘点、核心资料收集，再补细节；

并行作业：现场清查与财务数据整理同步进行，缩短整体周期；

高层协调：对配合不力情况，及时升级沟通至客户管理层。

3、评估基准日与期后事项影响

难点表现：基准日后发生重大诉讼、政策变化、资产处置；交割时点与基准日差异较大。

应对措施：

期后事项专项核查：访谈法务、财务，查阅公告、法院文书；

披露与调整：****中专项披露，必要时调整估值或设置交割对价调整机制；

复核程序：项目负责人对期后事项进行二次复核。

4、客户对评估结果预期过高或过低

难点表现：客户已有心理价位，评估结果偏离预期；质疑参数选取、方法合理性。

应对措施：

过程透明：定期汇报进展、关键假设与初步结果；

专业解释：用数据、案例、行业对比说明结果合理性；

敏感性分析展示：让客户直观看到哪些因素对结果影响最大；

不迎合、不妥协：坚守独立性，拒绝为达到目标值而人为调整。

（四）服务特色及创新管理

1、终坚持市场部与评估技术部平行双线管理。

大雄遵循市场部和评估技术部平行双线管理模式，市场部负责项目的承接和评估报告的送达、收费，由总师室牵头评估技术部负责项目进度控制和评估报告审核、签发。市场部和评估技术部双线管理模式杜绝市场部人员或委托单位影响评估结果的情况发生，从而保证估值公正性，为客户提供客观精准的评估服务。

2、大雄企业管理制度保障评估技术合理性、规范性。

我司注重员工培训工作，从职业技术水**职业道德规范等方面对员工进行培训。培训中强调评估专业人员要践行谨慎原则，树立责任意识，对于评估业务，要考虑到适宜性风险、预期风险、市场变现风险、耗损风险等问题，在评估中采取相应技术措施，规避价值高估风险。

大雄评估人员的业绩以报告质量和进度来考核，从而避免评估人员受外界对评估结果的干扰。具备完善的奖惩制度，对于违反评估工作制度相关要求的行为，予以相应处罚，处理等级分为扣奖金、免奖金、停职、调整岗位、辞退。对于玩忽职守（如现场勘察出现纰漏、不进行市场调查而导致评估价格严重失真等情况）者将给予停职以上的处分，提高员工警惕性。

3、搭建OA管理平台形成全面控制体系。

公司借助OA系统，形成综合了质量、进度和绩效的全面控制体系，创造性地开发和完善了一系列评估作业流程规范。为了提升评估报告的质量，推动公司评估工作更加规范、有序地发展，公司实行全面的项目管理，积极防范评估风险，建立了评估报告的三级审核制度，严格把好评估报告的质量关。

（五）评估价格争议

1、为从源头上预防评估价格争议的发生，公司将严格按照有关法律法规和评估准则开展评估工作，合理、客观、真实反映评估对象的市场价值。

2、公司将成立由总经理为组长，评估技术分管领导为副组长，评估技术部门有关人员和参与评估的执业评估师为成员的****小组，制定工作方案，专门负责处理评估价格争议问题。

3、如采购人对评估价格有异议，我公****小组成员负责接待咨询，对提出异议部分，认真耐心做好解释工作，并在5个工作日内出具书面情况报送采购人。

我公司高度重视并全力以赴参加本次征集工作，承诺一旦中标，我公司总部将在技术、人员、系统、财务等方面为本项目评估团队提供优先支持，按照招标文件及合同的约定内容和服务要求保质保量完成项目的评估任务，为评估工作做出自己应有的努力和贡献。

（六）应急预案

1、成****小组

****小组除进行本项目日常评估工作外，可随时根据采购人的应急要求，立即配合现场开展相关工作和事务处置；为防控评估环节的各类风险，公司将成立由总经理、总估价师、项目经理等人组****小组，具体负责评估项目的风险控制，遇到应急或危机事件时，项****公司总经理，可迅速进行应急工作安排或处置。

2、总调全程跟进服务，多线条综合服务

大雄设立“项目总调”，在服务过程中全程跟进参与，并且根据要求，对我司内部各部门、人员进行调度，保证评估工作时效性。大雄“项目总调”、“项目经理”、“总师室”、“估价技术部”、“市场部”、“客服部”等多线条同时服务评估项目，在提供客观、准确的评估价格基础上，提高工作效率。

客服：7×12小时专属服务

市场：7×12小时专属服务

3、服务专线

（1）市场服务专线

电话：****1223-831

微信号：139****2091

（一）评估业务管理制度

****自成立以来，在稳步发展的过程中不断加强内部管理，建立质量控制和风险防范相关机制，管理规范，制度健全。以优质的服务、专业的技术能力、高效的工作效率在社会各界以及众多客户中赢得了一致的好评。

1、****公司内部管理制度。

我公司建立健全了符合行业规范的组织机构、实务操作程序和行为准则，已制定和实施的管理制度有《评估报告三级审核制度》、《评估项目程序制度》、《档案管理制度》、《印章管理制度》、《公司资产使用管理制度》、《办公室工作管理制度》、《培训制度》、《绩效考评制度》、《员工行为规范》、《人事管理制度》、《财务管理制度》等。

2、建立公司内部预防估价项目风险机制。

自主开发全新的评估体系。经过2年的不断探索和实践，公司花巨资了创新内部管理流程，建立了全新的评估体系。该评估体系具有自己的“大雄”品牌，改变了业内传统的评估方法，对各类房产、地产等进行全息、科学、准确、多方位的评估，追求评估业界顶尖的专业水平。目前，该评估体系已进入试运行阶段，****协会和**有关专家的一致肯定和高度评价。公司将该评估体系申报多项专利。

****小组。为了在评估环节防止风险，公司成立了由总经理、总评估师等****小组，具体负责评估项目的风险控制。在项目管理上实行市场部与总师室两条线管理模式，主要评估人员均为专职评估师。市场部人员接的项目由总调安排评估人员实施评估项目的勘察、优先受偿款尽责调查和报告的撰写，报告签发前，严格执行三级审核制度，经总师室审核签发后用纸为防伪纸张出具评估报告，做到评估报告美观、完整，评估价格客观、公正、合理，不偏离市场价。通过以上严格的审批流程，做到评估的价值贴合市场当前的价值，形成了卓有成效的“服务、服务、再服务”管理模式，建立并完善了科学、严谨的操作规程及项目全过程质量控制体系。

3、重视公司人员的职业操守培养。

公司建立了员工的奖惩制度，评估人员的业绩以报告质量和进度来考核，不搞奖金提成。从而避免了评估人员受外界对评估结果的干扰。同时，我公司注重对评估人员进行职业道德教育和业务培训，要求评估人员遵循客观、公正和诚实的原则，廉洁从业，并保持评估的独立性，严格遵守回避制度，凡是发现评估人员收受委托方的财物，或未按规范和程序操作，坚决给予严肃处理。

4、规范开展评估工作

①评估价格的合理性

我公司及评估师严格遵守国****协会颁布的规范规定，恪守独立、客观、公正的执业原则，结合自身的评估专业胜任能力，对所出具的估价报告，能够保证其评估结果的合理性和公允性。

②评估报告的规范性

我公司严格遵照国****行业协会颁布的相关估价规范，对评估报告中的格式、评估对象的界定、价格定义、评估对象描述及其影响因素分析、评估方法等因素进行有针对性的撰写，提供专业性的评估报告。公司出具的评估报告符合法律、法规的规定，能够合理、客观、真实反映评估对象的价值。

③递送报告的安全性

为确保递送评估报告的安全性，我公司做到：一是评估报告使用的纸张具有防伪标志，防止外人使用一般纸张篡改价格数据、报告文字，****公司估价报告欺骗客户；****公司出具的评估报告，****公司工作人员或专聘快递人员送到采购方指定的工作人员手中，以便防止他人篡改、****公司正式估价报告，维护评估项目的安全性。

（二）业务档案管理制度

1、立卷归档

（1）谁主审谁立卷，按要求收集整理资料，案结卷成，发文后应在六十天内归档。

（2）档案材料顺序按各业务部制订方案操作，标明小标题。送审原稿每页由项目负责人签名，注明底稿顺序。

（3）档案材料一般要求用钢笔书写。（铅笔字迹经特定的允许方能归档）。

（4）档案材料用纸以A4纸为规格，过宽、过窄应折叠、粘贴至A4纸宽度。

（5）归档的传真件资料必须及时复印后归档，免使字迹不清。

（6）按要求填写表格，签名、盖章、日期要素要齐全。

（7）归档资料当面移交验收，材料不齐必须补齐后方能归结。

2、借阅利用

（1）借阅档案填写档案借阅利用申请表，并经公司同意后方可借阅。

（2）非我司人员借阅档案，应经主管领导同意后方可借阅。

（3）需复印、复制摘录的档案资料，经公司批准后，由档案管理人员办理。

（4****档案室的案卷，必须注明用途、地点、及归还期限。

（5）未经批准，任何人不得涂改、损毁案卷资料。

（6）档案管理员对档案借阅、复印摘录情况设立台帐。

（三）人事管理制度

第一章 总则

第一条 目的

****公司人力**管理，优化人才结构，防范执业风险，保障公司与员工合法权益，结合《中华人民**国劳动法》《中华人民**国劳动合同法》《中华人民**国资产评估法》****协会（以下简称“中评协”）有关规定，制定本制度。

第二条 适用范围

****公司全体在职员工，包括：

资产评估师（含股东/合伙人）；

助理人员、实习生；

行政、财务、市场、质控等支持部门人员。

第二章 招聘与入职管理

第三条 岗位设置原则

持证上岗：从事资产评估业务的人员必须持有资产评估师职业资格证书，并按规定办理执业登记。

不相容岗位分离：评估业务承接、现场核查、报告编制、内核复核等岗位应相互分离，防范利益冲突。

第四条 招聘流程

用人部门提出申请 → 综合部审核 → 总经理批准；

关键岗位（如首席评估师、质控负责人）需报股东会审议；

背景调查：重点核查候选人的执业信用记录、是否存在行业禁入情形及过往违规处罚记录。

第五条 入职手续

新员工须提供：身份证、学历学位证、资产评估师资格证、社保缴纳证明、离职证明等；

签署文件：《劳动合同》《保密协议》《廉洁从业承诺书》《竞业限制协议》（针对核心技术人员）。

第三章 执业资格与继续教育管理

第六条 执业资格维护

公司统一为资产评估师办理执业会员登记及年检，****公司承担；

员工须配合提供年检所需材料，确保资格证书持续有效。

第七条 继续教育

公司每年安排不少于中评协规定的继续教育学时培训；

员工参加外部高端培训（如金融估值、国际评估准则），需提前申请并经总经理批准；

未完成继续教育导致无法执业的，暂停安排业务直至达标。

第四章 考勤与休假管理

第八条 工作时间

实行标准工时制，工作日上班时间为 9:00–18:00（含午休）；

业务忙季（如年报季、并购重组高峰期）可申请实行弹性工作制，但需保证项目进度。

第九条 加班管理

原则上不鼓励加班，确因项目紧急需加班的，须经部门负责人审批；

法定节假日加班按国家规定支付加班费或安排调休。

第十条 休假制度

带薪年假：按工龄计算，满1年5天，满10年10天，满20年15天；

病假/事假：3天以内由部门经理批准，3****综合部备案。

第五章 薪酬与绩效考核

第十一条 薪酬结构

员工薪酬 = 基本工资 + 证书津贴 + 绩效工资 + 年终奖

第六章 离职管理

第十二条 离职交接

提前通知期：正式员工需提前30天提交书面辞职报告；

业务交接：必须移交全部工作底稿、客户资料、电子设备及门禁权限；

项目清算：离职前需结清负责项目的提成及备用金。

第七章 附则

第十三条 ****管理部门负责解释。

第十四条 本制度自发布之日起执行，原有相关规定同时废止。

（四）继续教育制度与培训管理制度

第一章 总则

第一条 目的

****公司资产评估专业人员的职业道德水**业务能力，确保从业人员****协会（以下简称“中评协”****协会的继续教育学时要求，防范执业风险，特制定本制度。

第二条 适用范围

****公司全体资产评估专业人员，包括：

1、已取得资产评估师职业资格证书的执业人员；

2、未取得资****公司从事评估业务的助理人员；

3、公司管理层及质量控制部门人员。

第二章 组织与管理职责

第三条 综合管理部（人力**部）职责

学时管理：负责建立员工继续教育档案，登记、汇总并审核每年参加培训的学时。

组织报名：负责统一组织中评协、地方评协举办的各类面授及远程培训报名。

费用报销：负责审核培训费用的合规性，并办理报销手续。

第四条 技术与标准部（质控部）职责

需求调研：结合当年监管重点（如数据资产、ESG****公司内部质控短板，制定年度内部培训计划。

内训实施：****公司内部的技术研讨、案例分析和新准则宣讲。

第三章 培训内容与分类

第五条 培训内容体系

职业道德类：独立性、客观公正、廉洁自律、保密义务。

法律法规类：资产评估法、民法典、公司法、证券法及相关司法解释。

执业准则类：最新评估准则解读、监管风险提示、执业质量检查案例分析。

专业技能类：

传统业务：不动产、机器设备、企业价值评估；

**业务：数据资产评估、知识产权评估、ESG与碳资产评估、并购重组估值。

第六条 内部培训机制

新员工入职培训：不少于 8 学时，****公司质控流程、底稿编制规范、保密制度。

技术例会：每月至少召开一次技术研讨会，针对当月遇到的疑难项目进行复盘。

第四章 培训实施与考核

第七条 年度培训计划

每年 1月底前，综合管理部联合技术与标准部制定《年度继续教育计划表》，明确培训主题、时间、对象及预算，报总经理办公会审批。

第八条 参训纪律

员工应优先保证参加继续教育培训的时间，不得无故缺席。

培训期间严禁迟到、早退、代签或挂机（针对远程培训）。一经发现，取消当次学时记录，并进行通报批评。

第九条 考核方式

外部培训：以取得结业证书或考试成绩为准。

内部培训：采取闭卷考试、撰写学习心得或现场提问的方式检验效果。

奖惩挂钩：年度继续教育完成情况作为年终绩效考核、职级晋升及续聘的重要依据。

第五章 附则

第十条 本制度未尽事宜，参照中评协最新发布的《资产评估师继续教育制度》执行。

第十一条 本制度自发布之日起施行，****管理部负责解释。

（五）财务管理制度

第一章 总则

第一条 目的

****公司财务行为，加强成本控制，防范财务风险，确保资产评估业务的顺利开展，依据国家相关法律法规，****公司实际情况，制定本制度。

第二条 适用范围

****公司及下属分支机构的所有财务活动，包括预算管理、收入核算、成本管控、费用报销及资金管理。

第二章 财务管理体制

第三条 岗位设置

财务负责人：由总经理提名，董事会聘任，对公司财务运作负总责。

会计：负责账务处理、报表编制、税务申报及凭证审核。

出纳：负责货币资金收付、银行结算及现金管理。严禁会计与出纳兼任。

第四条不相容职务分离

业务承接、合同签订、款项收取不得由同一人全程负责；

发票开具与收款核对须分离；

项目成本归集与绩效核算须分离。

第三章 资金与印章管理

第五条 资金收支原则

收支两条线：各项****公司基本账户，严禁设立“**库”或账外循环。

公款私存禁令：****公司资金以个人名义存储，严禁出租、出借公司账户。

第六条 印章管理

财务专用章：由财务负责人或指定会计保管。

法人名章：由出纳以外的人员保管。

网银U盾：制单U盾由出纳保管，复核U盾由财务负责人保管，严禁一人操作全流程。

第四章 收入与合同管理

第七条 收费原则

合同先行：所有评估业务必须先签订书面合同，合同应明确收费标准、付款节点及发票类型。

第八条 发票管理

据实开票：严禁为无真实业务背景的项目虚开发票。

开票时效：原则上“收款在前，开票在后”；若客户坚持先开票，须由其出具书面承诺并经由财务负责人特批。

第五章 成本与费用管理

第九条 成本核算

评估公司的核心成本为人力成本，包括：

职工薪酬：基本工资、绩效提成、社保公积金、年终奖。

专家费：外聘专家（如矿业权、珠宝、特殊设备专家）的咨询费，需签订劳务协议并依法代扣个税。

差旅费：现场勘查发生的交通、住宿、餐饮费用。

第十条 费用报销规定（1）差旅费：员工出差需事前在OA系统填写《出差申请单》，注明项目编号；（2）市内交通：凭票实报实销，鼓励乘坐公共交通工具。（3）办公费：打印纸、办公耗材等由行政部统一采购，零星采购需提供清单及发票。

第十一条 备用金管理

项目现场工作确需备用金的，借款额度不得超过预估费用的 50%；项目结束返程后 7日内 必须办理报销冲抵手续，前账不清，后账不借。

第六章 附则

第十二条 本制度未尽事宜，依照国家有关法律法规执行。

第十三条 本制度自发布之日起实施，原财务规定同时废止。