赭麓印象﹒凤凰里运营策划顾问服务澄清答疑（2次）

现将各潜在投标人对“赭麓印象﹒**里运营策划顾问服务”采购文件提出的有关疑问，回复如下：标书代写

问题1、（核心指标与图纸需求）：该附件中同时存在"2024.****.31 规划报批方案指标"与"当前方案指标"两套经济技术指标，关键数据差异巨大：总建筑面积 153416.75㎡ **** ㎡ ；计容（商业服务）建筑面积 96524.15 ㎡ vs 67645 ㎡（相差约 2.89万㎡） ；容积率 1.498 vs 1.05；地下机动车位 1122 个 vs 615 个；且文中显示方案曾于2025.****.25、09.08、10.22 多轮调整。请问： (a) 以上哪套指标为本项目最终有效指标方案是否已锁定报批、是否另有更新版本 (b) 请提供正式版（盖章或标注版次）经济技术指标表，补全"规划净用地""其它面积"等空白项。

此外，为高效完成测算与方案编制，我方所需的最小必要资料集为：① 完整经济技术指标表；② 带尺寸的总平面图；③ 各楼栋各楼层平面图（带尺寸）。

回复：(a)已提供最新规划方案文本1018-2版本，各投标单位以2026.10规划方案1.21容积率版本测算，最终以规划部门批复为准；(b) 现在资料暂无法提供，请根据现有资料考虑；

问题2、（写字楼面积未拆分）：采购需求明确服务对象为"商业街区 + 写字楼"，附件功能分区亦含"两栋 50m 高层办公、多层独栋办公"，停车配建亦按"办公 0.8 个/100 ㎡ "单列；但两套指标表中均仅有"商业服务建筑面积"一个笼统数值，未将商业与办公（写字楼）面积分列。请提供：商业与办公分列建筑面积、各楼栋编号及分栋面积明细、层数与业态分区。

回复：目前方案阶段，暂无法提供详细的面积、层数、业态分布，请根据现有资料考虑。

问题3、（配套用房面积缺失）：指标表中仅有"社区居委会面积"（约 509/500 ㎡） ，未见物业用房、设备用房、垃圾房、公共卫生间等配套面积。请提供上述配套用房的面积与位置，以便纳入财务测算与运营筹备方案。

回复：投标单位自行考虑，满足规范。

问题4、（可经营/可租赁面积口径缺失）：财务测算需以可租赁（可经营）面积为基数。请明确：公摊系数、不可租赁面积（设备间、交通核、后勤通道等）比例，或直接提供可租赁面积口径，以便我方按"全口径、真实性"要求建立测算模型。

回复：目前属于方案阶段，投标单位自行考虑，结合方案文本，按常规考虑。

问题6、（图纸不可用）：附件第 40-41 页"各层平面轮廓"仅为无轴线尺寸、无楼栋编号、无面积标注的色块示意图，无法支撑业态落位与铺位划分。请提供：带轴线尺寸的总平面图、各楼栋各楼层平面图（CAD 或带尺寸 PDF）、业态分区图、竖向交通与动线图、地下室（车库）平面图。

回复：方案阶段，投标单位自行考虑，结合方案文本，按常规考虑。

问题7、（测算参数依据缺失）：招标文件要求测算参数"须有明确**本地对标或政策依据，无依据参数不得纳入模型"。请明确： (a) 采购人可否提供**造价或成本口径、租金/物管费参考水平 (b) 若由我方自行调研**市场获取对标数据，请明确其被认可的方式与依据标准，避免评分争议。

回复：(a) **造价参照2024清单计价规范，**省18定额；结****交易中心房屋建筑类项目中标下浮费率、经济指标等综合考虑。租金/物管费由投标人自行调研。(b) 根据评标阶段，评标委员会根据招标文件要求综合评比。标书代写

问题8、（财务测算偏差风险与评分认可）：财务测算是技术评分核心模块（12 分），招标文件要求其须满足"谨慎性、真实性、全口径"且"参数须有明确**本地对标或政策依据、无依据参数不得纳入模型"。但截至目前，采购人仅提供《规划方案文本调整 103》一套规划汇报文本，存在两套矛盾指标、写字楼面积未拆分、可租赁面积口径缺失、图纸无可标注尺寸、本地对标参数未提供等问题（详见问题2-7）。若上述问题在响应截止前未能补充明确，我方财务测算只能基于现有规划指标及合理假设完成，与项目实际建成运营数据可能存在偏差。请问： (a) 采购人能否在响应截止前补充提供最终有效指标与图纸（呼应问题 2-7），以保障财务测算的真实性、全口径要求 (b) 若确无法补充，请明确：评审阶段是否认可我方基于现有可获得数据所作合理假设下的财务测算成果，不就因基础数据缺失而导致的测算偏差对我方技术评分作不利认定，以保障评审公平。

回复：方案阶段，无法提供，请投标单位根据现有资料综合考虑。

问题9、付款节点"完成项目图纸支付 30%"——我方为运营策划顾问，不承担施工图设计。请问"完成项目图纸"的界定标准（具体是指什么图纸由第三方单位出图，还是我方审核确认），该 30% 付款的触发条件与验收依据为何

回复：设计院出图，中标人负责过程指导及审核确认，支付节点为完成总包施工设计交底。

问题10、"完成项目开街后支付 20%"——请明确"开街"的定义与认定标准（试运营 / 正式开业 / 达到特定出租率），以及该节点对应的验收文件。

回复：正式开业

问题11、（服务期限上限与责任边界）：文件 2.2 规定服务期限为"策划报告期 30 天 +设计指导与施工阶段不低于 12 个月（按实际工期） + 开业前运营筹备期 3 个月"。其中设计指导与施工阶段仅有"不低于 12 个月"的下限、无上限，开业筹备期亦可能因非我方原因大幅延后（如消防验收未通过、施工图出图延迟、招商未达开业条件等）。此类延期（如延 6 个月、12 个月）完全不可控。请问： (a) 设计指导与施工阶段、运营筹备期是否设置最长服务期限上限超出上限后服务关系如何界定 (b) 各付款节点（完成图纸30%、完成开街 20%）若因非我方原因导致节点延误或无法达成，是否仍按约定时间支付、或按我方实际完成工作量结算请明确各节点的责任边界与超期情形下的费用计算、收款保障机制，以保障我方合法权益。

回复：不设置上限；按招标文件约定节点；按招标文件要求，投标人自行考虑。

问题12、补偿方案规定第二、三名成交候选人各获 10 万元补偿，但未明确该补偿费用的支付时间节点。请问：补偿费在何时支付（如开标后、定标结果公示后、还是合同签订后多少日内）是否随中标结果公示后一定期限内支付请明确支付时限与支付依据。标书代写

回复：中标单位确定后，发包人与第二名第三名根据招标文件要求，签订补偿合同，合同签订后支付补偿费用。

13、原采购文件约定第一阶段述标环节控制在30分钟内，现更改为：控制在15分钟内。标书代写

采购人：****

采购代理机构：****

2026年10月21日