乐东县房管局关于未取得“四证”小产权房项目违规销售风险警示

******管理局

关于未取得“四证”小产权房项目违规销售

风险警示

广大群众：

为严格规范我县房地产市场秩序，严厉打击小产权房违法建设、违规销售行为，防范购房财产风险与法律风险，维护土地管理秩序、房地产市场秩序和社会稳定，切实保护群众财产安全，现就未取得“四证”的小产权房项目违规销售相关风险提示如下：

一、小产权房项目基本情况

小产权房通常指占用农村集体土地或擅自改变土地用途开发建设，未依法取得《国有土地使用证》（不动产权证书）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（商品房现售备案证明），即“四证”不全，不具备商品房法定开发销售条件的住宅项目。此类项目不具备合法商品房属性，不属于可上市交易的商品房，通常涉及违法建设。

经排查，我县部分镇域存在以公寓、家园、度假区、康养房、**建房等名义对外宣传、认购、售卖的小产权房项目。上述项目开发主体不具备房地产开发资质，未完成土地、规划、施工、预售等全链条审批手续，往往以低价为噱头，通过认购，预定，收取定金、房款、**建房款等方式变相销售房屋。依据《中华人民**国民法典》《中华人民**国土地管理法》《中华人民**国城乡规划法》等法律法规，该类项目房屋无法办理不动产分户登记，不能进行过户、抵押，房屋买卖、**建房等交易合同存在无效风险，购房人权益不受法律保护。

二、风险警示

（一）土地权属存在违法瑕疵

多数小产权房占用农村集体土地，****基地所有权属于村集体经济组织，仅限本村集体经济组织成员依法申请使用，严禁城镇居民、非本村集体经****基地及地上房屋；集体建设用地不得擅自变更用途开发商品住宅。即便占用国有土地，项目也未足额缴纳土地出让金，用地手续缺失，用地行为违法，相关交易不受法律保护。

（二）项目建设未经合法审批，存在拆除风险

小产权房项目未取得规划许可、施工许可，工程建设脱离住建部门质量安全监管，未履行正规施工图审查、工程监理、竣工验收等程序，房屋结构安全、消防配套难以达标，存在重**全隐患。项目属于违法建设，存在被责令停工、限期整改、依法拆除的可能，一旦拆除，购房人已付房款难以追回。

（三）缺少“四证”不得销售，交易合同效力无保障

商品房项目必须“四证齐全”方可对外销售。未取得商品房预售许可的项目，以任何形式收取认购金、定金、房款等销售行为均属违法。且小产权房交易合同无法在住建部门备案，合同因违反法律强制性规定可能被认定无效。一旦发生纠纷，购房人主张产权、索赔维权难度极大，极易产生钱房两空的后果。

（四）房屋无法办理不动产登记，产权无保障

小产权房不满足不动产登记法定条件，不能办理不动产权证书，不能办理产权过户、银行按揭抵押。仅持有开发商、村委会出具的“协议、收据、乡证”等材料，不属于国家法定不动产权证书。房屋后续无法正常继承、转让，遇到征收拆迁时，购房人难以按合法商品房标准获得补偿安置。

（五）工程质量、配套设施及后期维护缺乏监管保障

项目建设未经正规质量监管，建筑材料、施工标准无人核验，房屋渗漏、结构开裂等质量问题易发多发；供水、供电、排污、消防等配套设施大多未完成法定验收。后期物业服务、公共设施维修维护缺乏监管主体，出现纠纷时，维权渠道不畅。

（六）虚假宣传、一房多卖陷阱突出

销售方常以低价、海景、康养、可办证、可落户、投资增值、送花园等内容进行虚假宣传，刻意隐瞒项目手续缺失、违建属性。因无网签备案约束，极易发生一房多卖。****政府名义、伪造批文，诱导群众购房，属于典型违法广告。

（七）资金监管缺失，存在诈骗、非法集资风险

购房资金未纳入商品房预售资金监管账户，资金不受监管。开发商或销售方存在资金随意挪用、资金链断裂、卷款跑路等风险。以“**建房”“集资建房”名义，向不特定群众收取大额资金的行为，涉嫌非法集资。

三、郑重提醒

房地产开发建设和商品房销售实行严格法定的审批制度，小产权房的建设、销售及购买行为均存在法律风险，不受法律保护。在此郑重提醒广大群众：

在乐东县范围内购买房产前，先关注我局微信公众号“乐东房产公众信息服务平台”，对有意向购买的项目楼盘房源信息进行核对，确认房源不存在抵押、查封等权利限制情形后，再作出购买决定。

如发现相关线索，****机关举报；发现违法用地、违法建设、违规售房线索，****政府、****规划局、****管理局、****执法局、****管理局举报。

特此提示。

******管理局

2026年10月23日

（此件主动公开）