党建引领片区统筹共治 推动老旧小区物业服务提质增效

文 / 虞晓芬 金科丽

我国老旧小区数量庞大，****中心**。****统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》整理计算，我国家庭住房建成于2000年以前的约占35%，其中建成于1980年之前的约有930万套，占2.98%。这类住房普遍呈现房屋老、设施老、人口老“三老”和无维修基金、无公共收益、基本无物业费“三无”等结构性特征。传统的以单个小区为单元的物业管理模式，老旧小区项目暴露出运营亏损、**割裂、治理碎片化等多重矛盾，难以为继，已成为突出的基层治理难题。

2020年，****办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求健全老旧小区改造后的长效管理机制，因地制宜落实物业服务，构建共建共治共享的小区治理格局。近年来，各地先行探索片区统筹共治模式，通过打破老旧小区物理与管理边界，整合区域内物业服务、社区、政务及社会**，有效缓解了物业服务碎片化、薄弱化等突出问题。基于**实践，立足老旧小区物业服务治理现状，系统梳理当前行业运行与基层治理中的核心痛点，阐释片区统筹共治的理论逻辑与实践价值，针对性地提出体制机制创新路径与优化对策，为推动老旧小区物业服务规范化、长效化发展提供理论支撑与实践参考。

老旧小区物业服务面临的核心痛点

一是老旧小区体量碎片化，收支长期倒挂。 老旧小区普遍呈现“老、小、散”特征，即建筑与设施设备老化严重、单体规模小、空间分布散，单个老旧小区可利用的空地、配套用房体量非常有限，停车位、充电桩、养老驿站等民生设施缺乏落地空间。2026年，对**2320份社区居民问卷调研数据显示，排第一位的是停车问题，包括停车位不足、占用消防通道、缺乏充电桩和外来车辆管理无序等。同时，老旧小区物业费收费标准普遍偏低。**省调研数据显示，全省老旧小区中的67.77%物业费不高于0.5元/㎡﹒月，4.76%完全免收物业费，25.39%仅按年收取百元以内的固定卫生费。此外，老旧小区还面临物业费收缴率不足的压力，老年群体对物业服务的付费认知偏弱，拒交、缓交现象普遍，形成“服务质量低—交费意愿低—服务质量再下滑”的恶性循环。

二是资金储备不足，长效保障体系未建立。 老旧小区普遍面临维修资金储备缺口大、公共收益来源匮乏的现实难题。不少早期建成小区在建设之初未落实维修资金缴存政策。同时，没有配备公共经营性用房，大量停车位无偿使用，广告等可盘活经营性**十分有限。为维持小区基本运转，地方政府多依靠财政补助进行兜底，久而久之形成对财政补贴的路径依赖，可持续、多渠道的长效资金保障体系尚未建立。

三是市场主体偏弱，优质服务供给不足。 老旧小区普遍存在运营风险高等问题，难以吸引具备规模化运营能力的品牌物业服务企业进场布局。当前存量服务主体中，以国有企业和中小微物业服务企业为主，基本停留在保洁、安保等基础性事务。面向居民的养老照料、规范停车运营、智慧社区运维、便民维修等服务供给几乎处于空白状态，无法适配居民日益增长、日趋****社区服务需求，供需错配矛盾持续凸显。

片区统筹共治核心内涵分析

片区统筹共治****社区作为基础治理单元，突破单一老旧小区物理围墙、管理边界与行政分割带来的治理局限，搭建起党建引领下由街道统筹协调、多元主体协同参与、资金与各类**一体化配置、物业服务企业连片运营“市政服务+物业服务+生活服务”的综合性治理框架。

该治理模式的内在逻辑是通过连片规模化运营降低物业服务边际成本，依托**统筹配置提升公共**利用效能，运用一体化治理机制破除长期存在的条块分割障碍，借助统一服务规范稳固物业服务基础质量，有效破解单个老旧小区规模有限、布局零散、运营承载力不足等内生结构性困境。片区统筹共治覆盖老旧小区日常物业管理、便民生活服务完整链条，兼顾政府兜底保障、市场化运营机制和居民自治力量，推动多方主体权责相互衔接，在多方力量动态平衡的基础上，推动老旧小区物业服务持续提质，夯实社区长效治理基础。

**县桐君街道治理案例分析

**市**县桐君街道辖区总面积63.74平方公里，常住居民24465户、48143人，九成以上住宅房龄超20年，老年人口占比突破40%，是典型的老**，以开放式楼栋为主，房屋老旧、老年人多、空间拥挤是基本特征，停车困难、管网堵塞、环境脏乱等问题突出，80%以上属于无物业管理、****委员会、无维修基金的“三无”老旧小区，投诉纠纷频发，2025年涉物业服务类问题占民生领域投诉总量94%，一般物业服务企业不愿入驻，****社区“兜底”代管。2025年，街道选取了东门、迎春、****社区，开展片区化引入服务改革试点，****集团，全面统筹区域范围内的基础设施、公共空间、民生服务等**开展一体化服务，有效提升了老旧小区物业服务水**居民满意度，信访量大幅下降。试点成功后，2026年继续深化片区化引入服务改革，在10个社区全域扩面升级，在不增加财政支出、不增加居民费用支出的情况下，促进服务品质、管理效率、群众满意度同步提升，实施效果得到各方好评。

一是县委顶层设计，镇街主战落地，部门协同赋能。 县委将推进片区化引入服务改革作为党建引领片区统筹共治、推动老旧小区物业服务提质增效重要突破口，****县委副书记主抓。镇街负责落地，对辖区内**整合、社区协调、企业监管负总责，厘清社区、业主组织、物业服务企业三方职责。部门协同赋能，****住建局牵头，县委美丽办、****工作部、县财政局、****执法局6个部门参与的联席会议制度，解决难点堵点问题，同时，县财政局在预算端打通条线间壁垒，全面梳理归集环卫保洁、绿化养护、市政维护、街道社区保洁补贴等分散在部门、街道的专项资金，为改革提供资金保障，实施片区化物业服务统一招标。

二是物业服务企业重塑体系，实现物业服务“三个升级”。 中标单位绿城物业重构服务体系和内部管控体系。以社区为单元配备“大管家”团队；创新打造1****中心、10个善治服务驿站和N个暖心服务场景的“1+10+N”服务网络体系；提高服务标准，如开通24小时客户服务热线，军事化管理安保队伍，组建专业化工程联动队，加大保洁队伍标准化培训、引入数字化与机械化工具等，提高服务专业水平；扩增服务内容，以“四保一服”的传统物业服务为抓手，****社区改造提升、停车场建设规划与运营）、公共服务（暖心便民、街巷保洁、垃圾分类、市政管网、基层治理、街区巡查、防违控违、应急保障、应急修缮）、****社区活动、空间运营、****中心集成化供给、加梯服务、适老化改造、产品售卖）等内容。物业服务实现“三个升级”，从“小区服务”迈向“街区服务”，实现管理单元升级；从“单一服务”走向“多元服务”，实现服务能级拓展；从“专项服务”走向参与“综合治理”，实现治理融合再深化。

三是以街社党委为“轴心”，构建“三方一体化”管理体系。 将片区****社区党建联席会议固定议题，每月定期召集物业服务企业、业委会（物管委）召开三方协同例会，协调解决难点事项。街社党委指导符合条件的小区成立业委会或物管委，目前桐君街道业委会（物管委）覆盖率达到100%，业委会（物管委）代表全体业主与物业企业签订服务协议，监督物业服务履约情况，审核公共收益收支，带头参与矛盾调解。推动物业“大管家”进入社区担任共治委员，273名物业服务人员（含保安、保洁、管家）纳入网格员队伍统一调度，建立“1分钟响应、15分钟到位、2小时解决”应急机制，让物业服务的前****社区治理的“神经末梢”。由社区****委员会开展嵌入式监督，开展专项检查、督促整改问题，帮助物业服务企业提高质量、****社区治理，形成共建共治良好局面。

片区化引入服务改革成效显著，集约降本，财政减负，将原先分散在各部门、街道的专项资金进行一体化统筹运营,实现财政支出下降15%；补齐了老旧小区、无物业服务小区的物业服务短板，实现物业管理从无到有的突破，居民满意度大幅上升，信访量同比下降40%；相关警情发生量下降37%，卫生费收缴率由63%提升至97%，群众满意度由82%提升至98%。

加快构建适应老旧小区片区统筹共治的体制机制

片区统筹是老旧小区提质增效的创新性治理模式。但在落地推广过程中，也面临制度、资金、业主参与等方面的障碍，主要是现行以条为主的财政预算与市场招标制度，制约了片区一体化统筹治理的推进空间。环卫、绿化、****社区基础运维经费分属不同行业主管部门管控，财政资金使用有着明确的专项限定，目前多数省、市级层面未出台跨条线资金统筹整合的配套政策；招投标制度要求部分公共服务项目分项独立招标，多数地区不支持物业服务、环卫、绿化、垃圾分类等多业态服务整体打包采购，迫切需要担当作为、改革创新。业主参与治理体系不完善，多方协同机制不健全，也是片区统筹共治落地的基层堵点。针对上述现实障碍，本文立足基层治理实际，从五个维度，提出构建全方位、一体化的体制机制创新体系，系统性破解老旧小区片区统筹共治的落地难题。

一是党建引领：构建片区一体化组织统筹机制。 构建“县级统筹—街道主导—片区落地”三级治理架构。县级政府在党委统一领导下，成立住建、民政、财政、执法、自然**多部门联合推进专班，出台资金打包、空间盘活配套政策。明确以镇街为实施主体，将全域一体化服务列为街镇“一把手”工程抓总，科学划定治理单元、****委员会，充分调度挖掘片区**；建立依托月度联席会统筹片区改造、资金调剂、矛盾处置工作机制，落实双向交叉任职制度压实党建引领作用；完善“街道吹哨、部门报到”联动机制，**、消防、城管等力量统一调度，构建小事片区处置、大事联席协商、难事联合执法三级闭环。

二是多元统筹：建立片区资金均衡保障长效机制。 从县（市）财政端口打通条线业务间、资金间的壁垒，支持建立与全域一体化服务模式适配的财政预算体系，将原先以条线为主的服务内容与业务资金下放到镇街，增强镇街的事财权。条线部门做好指导、监督，镇街做好统筹和执行。部门、镇街、服务单位协同构建与全域一体化服务相对应的管理机制。利用片区资金池平衡市政服务、生活服务与旧小区运维成本，对冲老旧小区收费难、收入低的现实困境。积极申请旧管网等维护更新资金，切实保障居民健康。推行先服务体验、后调价的柔性方案，同步建立高龄、低保、残疾业主费用减免制度。

三是集约运营：打造片区标准化物业服务体系。 改革政府采购招标模式，落地连片整体打包运营。打破分项招标的固化限制，支持街道以片区为单元，将小区物业服务、片区环卫保洁、绿化养护、垃圾分类、公共停车运营等多业态服务整体打包公开招标。优先遴选具备养老、托育、家政等服务能力的优质物业服务企业入驻，提升片区服务综合性。中标物业服务企业构建适配片区化物业服务的内部管理体系，重构服务链条，强化“一人多岗”，用服务集成发挥规模效益，实现降本增效。同时统筹规划建设片区共享监控机房、机动车道闸系统、智能充电场站、养老服务驿站、物资工具库房等配套设施，大幅压缩硬件投入成本，实现**集约化利用。

四是数字赋能：搭建片区智慧一体化治理平台。 升级片区智慧物业数字化管理体系。依托省级智慧物业平台搭建片区专属端口，整合门禁、停车、线上报修、业主表决、资金公示功能，兼顾老年群体使用习惯，同步保留线下人工受理渠道。全域统一布设监控、智能烟感、充电桩监测设备，系统自动推送安全预警，以数字化巡查降低人工管护压力。搭建线上资金监管台账，片区资金池、公共收益、维修资金收支全程线上留痕、公开可查，居民可随时查询质询。依靠数字化透明化管理消除业主对资金统筹的顾虑，提升片区资金使用公信力。

五是共治赋能：完善片区多元协同共建机制。 健全老旧小区业委会（物管委），把好业委会（物管委）人选关。整合各小区业委会力量建立片区业委会联席会议，统一推行“五议两公开”标准化议事规范，针对片区资金统筹、服务调价、连片改造等重大事项，先由联席会议集中研讨形成初步方案，再分小区开展业主表决。培育片区共同体共治意识。常态化开展加梯协商、环境整治、邻里共建活动，线上线下同步宣传片区统筹降本、**共享的实际成效，提升群众对统筹管理的接受度。 （ 原载于《中国物业管理》杂志2026年第10期； 作者虞晓芬系********研究院院长，作者****集团行政总裁 ）

本文 来 源：中国物业管理

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