温州市鹿城区峯汇里小区关于物业服务企业的公开选聘方案公告

一、 招标项目编号： ****

二、 招标项目名称： **市鹿**峯汇里小区物业服务

三、 招标项目内容：

项目概况
1、物业名称：**市鹿**峯汇里
2、物业类型：住宅、商业
3、坐落位置：**市鹿****商务区桃花岛片区T01-06B****学院东路、南至规划公园、**瓯江路、西至会展路）
4、项目概况：开发建设单位为****公司。物业净用地面积62649㎡，总建筑面积270267.86㎡，其中住宅建筑面积约186292㎡、商业用房建筑面积约2000㎡；机动车位1969个（地上35个、地下1934个），非机动车位2438个；容积率3.13，绿地率35.1%。小区配有室外泳池、室内恒温泳池、会所等配套设施。（以上数据来源于物业服务合同及规划资料，如与现场实际情况有出入，则以现场实际展示情况为准；收费面积以业主清册为准）
拟选聘物业服务收费标准
1、本次选聘对住宅、****商铺）物业服务费标准不设限价，由各竞聘企业结合本项目实际情况与服务标准自行报价；
2、意向投票结果供参考：2026年8月16日，本小区就住宅物业服务费标准组织业主意向投票，结果为：选择住宅3.4元/平方米/月（含公共能耗）的业主271票，占有效业主票数的49.6%；选择住宅4.1元/平方米/月（含公共能耗）的业主275票，占有效业主票数的50.4%。上述结果仅供各竞聘企业报价时自行参考；
3、车位管理费：0-60元/月﹒个（物业服务企业在范围内自行报价）；
4、非产权车位停车按照小区车辆管理制度收费。
5、公共能耗：公共照明、水泵、电梯、消防、泳池、地下室通风、会所公区等公共能耗包含在物业服务费报价中包干使用，不再另行向业主收取能耗分摊。
合同期限
1+1+1年，每年业委会组织开展满意度考核，考核通过后自动依约延续下一年合同。考核标准以本方案第五条第31款核心考核指标为准；考核未通过的，业主委员会提请业主大会决定是否续聘。

四、 投标人资格

（须同时具有）
1、在**省范围内具有单个项目建筑面积10万平方米及以上的住宅小区物业服务项目至少5个（含）以上，且目前在管满一年。（建筑面积以物业服务合同为准，在管物业需在服务合同期限内）
2、按专业化的管理要求配置管理服务人员，本项目服务团队基本配置不低于70人，其中需有固定的小区绿化养护驻点人员，按正常工作时间安排工作任务。拟派项目物业经理具有3年以上住宅项目管理经验（提供单位承诺或相应业委会证明原件及复印件）；具备物业经理资格证（上岗证），具有大专及以上学历，无不良执业记录。要求须提供在本单位六个月以上的社保缴纳证明（竞聘时提供社保缴纳原件复印件）。
3、竞聘企业近2年内未发生过欺诈及弄虚作假行为、未被有关行业主管部门行政处罚；未被列入"信用中国"网站（www.****.cn）记录失信被执行人记录名单；（以竞聘截止日当天在信用中国网站查询结果为准，如相关失信记录已失效，必须提供相关证明资料）。
4、与选聘人存在利害关系可能影响竞聘公正性的法人、其他组织或个人，不得参加竞聘。单位负责人为同一人或存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得参加同一项目的竞聘。
5、本次竞聘保证金20万元，且竞聘人须承诺中选后按时缴纳履约保证金30万元（业委会将定期对现场服务品质进行考核打分，并按双方约定罚则进行处罚，以确保服务品质，合同期满后30个工作日内无息退还，若因服务不达标提前解约，按实际损失扣除）。

服务要求（须逐条响应）

1、竞聘企业对本项目投入品质提升金及资金管理要求（属非常规支出）：

（1）竞聘企业承诺每年投入不低于人民币50万元用于本小区实质性的品质提升（不得虚假投入，不得以物业费正常运营成本列支冲抵），合同期（三年）累计不低于人民币150万元。投入方式可以为：①现金方式按约定时间节点足额打入双方共管账户；或②经业委会确认的品质提升项目投入（如设施设备更新、环境改造提升等，须提供详细实施方案、预算及费用凭证，接受业委会验收监督）。投入提升内容由业委会汇总业主意见后确认具体投入项目（不含外墙及玻璃清洗）。物业公司须无条件配合执行。品质提升内容包含且不限于：车库归家动线升级、地下室全域翻新、水系灯光改造、绿化补植提升、标识系统全部更新等。

（2）每家竞聘企业需提交品质提升金详细可行的使用及管理方案，该约定须写入后续物业服务合同。

（3）履约保障：选择现金投入的，双方建立共管账户，按约定投入的资金须按约定时间节点足额打入共管账户；选择品质提升项目投入的，须在方案文件中明确投入项目、金额及完成时间节点，并承诺严格执行，完工后接受业委会验收。若物业未按约定足额投入，业委会有权单方面启动物业解聘程序，由此产生的一切后果由违约物业承担，包括但不限于按合同约定扣除全部履约保证金。

2、人员编制与团队管理：项目现场编制不少于70人（须满足小区物业日常工作的需求，且能确保达到合同约定的服务标准），后台职能团队提供技术、品质、人事财务、安全管控支撑。竞聘企业须在竞聘方案中如实说明本项目各岗位服务人员的用工形式（自有员工或外包用工），并提供合理可行的人员配置与用工方案，供全体业主在业主大会表决时参考评价；明确岗位学历、年龄、工作经验准入条件。

3、人员管理要求：（1）优秀员工及项目经理、主管级以上管理人员（含项目核心骨干）的离职、调动，****委员会书面批准后方可办理相关手续，确保服务团队的稳定性和连续性；（2）物业移交时，竞聘企业须与原物业协商，指定合适的优秀老员工留任，保障物业服务的平稳过渡。

4、客户服务标准：（1）响应时效：业主报事5分钟接单、15分钟内响应，24小时服务热线畅通；（2）管家服务：一户对应专属管家，企微100%添加业主，进场执行“消陌计划”、主动入户拜访；（3）接待礼仪：十米目视、五米微笑、三米起立、一米问候，前台坐班接待；（4）工单闭环：线上APP/企微报事，全流程可追溯，处理完成后业主评价、总部回访确认闭环；（5）社区活动：每年不少于15场全龄业主活动，****园区装扮不少于3次，开展福邻系列、暑期亲子、便民服务（洗车、洗地毯、义诊），设立学子专项奖学金；（6）信息公开：每月发布物业工作简报，每季度公示公共收益及财务收支，每季度设置项目经理接待日，每年至少1次全覆盖业主满意度调研；（7）增值服务：户内维修人工费全免（业主自备材料）、每日2次上门垃圾收取、快递送货上门。

5、业主诉求回复效率：竞聘企业须建立完善的业主诉求响应机制，一般诉求须在24小时内响应、3个工作日内处理完毕并回复业主；紧急诉求（如停水停电、管道爆裂、安全隐患等）须在30分钟内响应、2小时内到场处理。所有诉求须录入系统留痕，接受业委会监督考核。

6、工程设备运维标准：（1）设备养护制度：执行七级维保（日检、周检、半月检、月检、季度、半年、年检），建立完整设备台账，定期预防性维护，设施设备完好率≥98%；（2）消防、监控：进场3日内排查修复故障监控、烟感报警，消除消防重大隐患，消控机房每2小时巡查监控大屏，故障24小时内处置；（3）地下室：地坪、顶面、照明整体翻新升级，定期排查防潮、漏水、管线，车库入口做星光吊顶+金属发光字升级；（4）装修管控：事前申报审核图纸，事中管控施工时间、噪音、动火，完工验收闭环，严禁破坏承重墙、外立面；（5）电梯管理：按规范15天维保一次，故障15分钟内人员到场处置，智慧系统预警电梯故障、AI自动生成工单；（6）所有公区空调每年定期清洗维保（含蒸发器）；（7）维修闭环管理：区分急修、小修、大修明确处置时限，完整留存报修台账，接受业委会核查；急修接报30分钟到场，小修24小时内完成，物业职责内大修7日内启动，需动用维修资金项目及时书面报送业委会；无故延迟维修，经业委会催告仍不落实，按次扣罚违约金，情节严重业委会可委托第三方处置、费用由物业承担，从履约保证金分别扣除300、500、1000元，屡犯可启动物业解聘程序。

7、小修承诺：竞聘企业须承诺对房屋公共部位、公共设施设备进行维修、维护、更新，单项费用2000元（****公司承担，年度累计不低于10万元。

8、电梯维保：竞聘企业须承诺委托具有电梯维保资质的专业单位进行电梯维保服务（鼓励采用电梯原厂维保），确保电梯维保质量符合国家安全标准，维保记录完整可查。

9、消防维保：竞聘企业须委托具有消防维保资质的第三方专业机构进行消防设施设备的定期维护保养，每月至少巡查1次，每季度至少全面检测1次，确保消防设施设备完好有效，符合国家消防安全标准。维保记录完整存档，随时接受业委会及消防部门检查。

10、外墙及玻璃清洗：竞聘企业须制定年度外墙清洗及玻璃清洗计划（该笔资金不包含于品质提升金中），合同期内至少进行1次全面外墙及玻璃清洗，确保建筑外立面整洁美观，清洗作业须符合安全规范。

11、秩序与安全管理：（1）24小时园区全覆盖巡逻，门岗实行立岗执勤；（2）上线数字化访客系统：线上预约生成访客码，扫码通行、自动签离，替代纸质登记；（3）重**全责任事故0发生，常态化消防演练、安全隐患排查；（4）对不文明行为（破坏公区公用物资、宠物随地大小便、在公共区域衣着不当、在公共座椅躺卧等）在物业群里及时予以曝光。

12、乱停车小区不文明行为的管理方案：制定科学合理的车辆停放管理方案，规范地上地下停车秩序。设置明显的停车标识和禁停区域，对违规占用消防通道、绿化带、他人车位等行为采取劝阻、锁车、拖车等措施并建立黑名单制度。推广智能停车管理系统，提升车位周转率和使用效率。同时针对在电梯内吸烟以及周末节假日的扰民噪声等不文明行为，须拿出可行完善的管理方案。

13、公众责任险：竞聘企业应承诺购买公众责任险，明确写入服务方案。保险须覆盖机动车库、非机动车库内的爆炸、燃烧及人员意外伤害险，同时覆盖泳池等小区各项安全意外风险，确保上述区域均在保险保障范围内（该笔费用不得计入专项品质提升金）。

14、保洁服务相关标准（网格化管理）：（1）高频区域（大堂地面打蜡、电梯、门岗、垃圾点位、地库主通道）每日循环保洁；（2）中频区域（楼道、水景、单元玻璃）每周循环深度保洁；（3）低频区域（**、排水沟、高位蛛网）周期性深度清理，雨季重点清掏雨篦；（4）园区、地下室定期四害消杀，游乐区、环形步道破损地面翻新修复，做到发现一处修复一处；（5）重新选择适当的垃圾清理点，垃圾清运及时，垃圾桶点位周边保持整洁，墙面无污痕、无溢漏异味；（6）新物业在接盘三周内对楼道、大堂、电梯、地下车库、公共门窗、玻璃、墙面地面、消防设施、会所、游泳池周边、垃圾桶点位、园区等公共区域进行深度开荒保洁。

15、绿化养护标准：（1）进场完成绿化承接查验，枯死苗木、草皮裸露登记造册、补植翻新；（2）景观提升：步道打造花境组团，单元节点增植花卉，实现四季有景，水系池边修缮、增加水下夜景线性灯光；（3）分月度标准化作业：修剪、施肥、除虫、浇水、防寒，乔木、灌木、草坪分标准养护；（4）可联动绿化专家团队定期现场指导，优化园区植物景观。

16、泳池及健身服务：泳池及健身房由物业自行运营，仅对内对业主开放。室外泳池每年开放不少于100天（7-9月为主），室内恒温泳池每年向业主免费开放不少于5场次（在开放时间内），并须购置泳池责任险。由竞聘企业提供完善可行的管理运营方案。泳池经营收支单独核算，不得与专项品质提升资金混用。竞聘企业提供的方案须包含完善的安全风险防范措施，同时逐步完善、维护小区文娱健身设施及器械。健身房器械维护纳入物业日常维护范围，确保健身设施安全可用。配置持证救生员在岗值守；每日水质检测公示；泳池设备定期维保；做好救生应急预案；定期水质消杀。

17、会所配套管理标准：会所由物业自主运营管理，负责设施设备日常巡检维护、环境卫生保洁；会所公共区域定期检修，保障健身房、公共休息区等功能正常使用；建立会所使用预约制度，规范业主使用秩序，定期巡检消除安全隐患。

18、****图书馆及各俱乐部场所管理：****图书馆及各俱乐部活动场所由物业统一管理，仅对本小区业主开放。竞聘企业须制定完善可行的管理运营方案，明确开放时间、使用规则、专人管理及日常维护安排，保持场所整洁有序、设施设备完好，丰富业主文化生活。

19、专项运营方案：竞聘企业提交的正式竞聘方案中，必须包含以下专项方案，作为业主大会表决的参考及后续物业服务合同附件：（1）会所运营方案；（2）泳池运营方案；（3）非机动车停车整改方案。专项方案须明确运营模式、人员安排、收支测算及整改时间节点。

20、会所及泳池场地使用费特别说明：本小区4幢101室（室内泳池，房屋建筑面积796.36㎡）及4幢103室（会所大厅，房屋建筑面积85.66㎡）产权归属开发建设单位****公司所有，前期业主代表维权时与房开签署补充协议，使用权归全体业主所有。但近日开发商来函（2026年7月15日《关于峯汇里小区4幢101室泳池、103室会所大厅产权相关费用承担的告知函》），开发商主张上述产权区域的权利，****委员会与开发建设单位通过协商或法律途径解决，各参选企业须对上述权属争议现状予以充分知悉。中选企业须承诺：在中选后，****委员会与开发建设单位进行包括但不限于协商、调解、诉讼等法律程序，以推进上述争议事项的解决。

21、非机动车充电：小区内非机动车充电桩免费安装，业主充电费用不得高于市场价格（届时须与业委会另行协商）；并须开辟一条非机动车专用通道。

22、非机动车管理：非机动车岗须增设人员以及智能化设备等进行值守。

23、承接查验：竞聘企业须承诺进场1****园区承接查验，出具八大系统（消防、电梯、给排水、电气、园林、智能化、业主资料、共用部位）查验报告并向业委会公示。

24、老物业对接及多收费用处理：新入驻物****委员会完成与原物业（新希望物业）的交接工作，对原物业多收、预收的物业服务费、停车管理费及其他费用，****委员会进行核查清退，确保业主权益不受损害。如遇特殊情况需提前退场，新物业应积极配合业委会进行过渡。须做好业主诉求台账，业委会需跟踪日常审核进度，避免物业以"不知道"为由推诿业主报修事项。

25、房开遗留问题处理配合：竞聘企业应承诺无条件协助业委会处理房开遗留问题。

26、公共收益分成：小区公共收益的分成比例（含物业服务企业管理成本提取比例）由各竞聘企业结合本小区实际在竞聘方案中自行填写提报，作为业主大会表决的参考。

27、费用退还期限：物业须制定物业费、装修押金、垃圾清运费等费用的退还管理细则，明确各类费用的退还时限和流程。装修押金须在业主装修验收合格后15个工作日内无息退还；预收物业费须在物业合同终止后10个工作日内完成结算退还；垃圾清运费按实际清运量结算，结余部分须在清运完成后7个工作日内退还。

28、费用承担：竞聘企业应承诺（中选后）承担本次物业选聘及业主大会会议相关费用。

29、满意度调查费用：竞聘企业须承诺自行承担每年一次的满意度调查相关费用，该项费用不得计入品质提升金。

30、物业服装标准：物业服务人员须根据业委会要求统一着装、佩戴工牌，服装整洁得体，不同岗位（客服、安保、保洁、工程）须有明显区分标识，展现专业形象。

31、核心考核指标：客户满意率≥85%；公共区域保洁合格率≥99%；投诉100%及时响应、投诉处理满意率≥95%；设施设备完好率≥98%；重**全责任事故0发生。

32、建立业主问题上报积分奖励制度，****园区公共设施损坏、环境隐患、违规乱象并如实反馈核实后给予积分，积分可用于抵扣物业费。物业须制定积分获取、核算、抵扣管理细则，做好台账登记，定期公示积分使用情况，接受业委会监督核查。

33、以上服务条款补充内容须在物业服务方案中逐项响应，并明确执行标准、责任人及考核办法，****委员会定期考核。

34、意向参选物业舆论及诚信行为规范：意向参选物业服务企业在选聘期间不得通过造谣、散布不实信息、制造舆论危机、向业主施压等方式干扰选聘工作正常进行；意向参选物业服务企业应当遵循诚实守信的原则，不得有违反相关承诺的行为。如发现上述行为，一经查实，业主委员会有权拒绝物业服务企业参选，已经参选的有权扣除其全部或部分竞聘保证金，并取消其参选资格。中选企业在服务期间如出现上述行为，业委会有权按合同约定扣除履约保证金并启动物业解聘程序。

五、 招标文件获取时间、方式及地址

(一) 招标文件获取时间：

即日起至 11 月 4 日 17 时（**时间）

(二)招标文件获取方式及地址：

获取竞聘文件地点：联系选聘服务机构（电话联系、在线售卖、发送邮件）获取竞聘文件，报名费500元/家。

六、 投标起止时间、地点及需提供材料等

（一） 递交投标文件截止时间：标书代写

11月12日19时（**时间）

（二） 投标文件递交地点:标书代写

**市鹿**峯汇里小区北门三楼会所会议室。

（三） 开标时间及地点：标书代写

竞聘文件递交截止后立即启封（2026年11月12日19时，**时间）。****委员会组织在上述地点现场统一启封，在****社区代表等在场人员见证下，统一开启各竞聘企业密封文件，对报价及方案核心内容进行登记造册，并由见证人员签字确认，启封结果向全体业主公示。标书代写

竞聘保证金及交付方式
1、竞聘保证金：人民币贰拾万元整。
2、缴纳期限：2026年11月12日19时（**时间）前向代理机构对公账户缴纳，以银行到账时间为准，转账凭证需加盖公章留底备查；未按期足额缴纳的，视为放弃竞聘资格。请备注"峯汇里竞聘保证金"。
3、交付方式：网银、汇票、电汇、转账支票方式（不接受以现金支票、现金及个人转账方式交纳的保证金）。
4、收款账户：
收款人：****
开户银行：****银行**新场支行
账户：038********032619
注：须在正式公告截止时间前向代理机构对公账户缴纳保证金，以银行到账时间为准，转账凭证需加盖公章留底备查。交付方式：网银、汇票、电汇、转账支票方式（不接受以现金支票、现金及个人转账方式交纳的保证金）。标书代写
说明：未入围的物业服务企业，竞聘保证金将在中选公示结束后10个工作日内无息退还；入围企业的竞聘保证金在业主大会投票结果公布并完成物业合同签订、缴纳合同履约保证金及缴纳选续聘物业相关费用后10个工作日内无息退还。物业选续聘费用由中选单位按业委会与第三方签订的服务合同标准支付给第三方。

（四）提供材料：（报名时需提交的资料）

1）介绍信或法人授权书（原件）、授权代表身份证原件及复印件、联系方式；

2）企业法人营业执照副本复印件（营业执照副本原件备查）；

3）在管小区的清单（应注明面积和收费标准、提供合同原件备查和接管证明）；

4）按本方案第四条规定需提供的各项资格证明材料（在管项目物业服务合同关键页复印件、拟派项目经理社保缴纳证明及管理经验承诺、"信用中国"网站查询记录、无行政处罚及无欺诈弄虚作假行为承诺书等）；

以上资料提供复印件的，复印件加盖公章。

选聘方式

1、本次****小组评审。经资格预审合格的全部竞聘企业，在完成竞聘文件统一启封登记后，统一提交业主大会进行第一轮表决，由全体业主投票，按得票数多少选出2家入围企业（得票相同的，按得票面积高低确定先后位次）。

2、如第一轮表决得票最高的物业服务企业，其表决结果直接满足《中华人民**国民法典》第二百七十八条规定的法定门槛，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意，则直接选定该企业为中选物业服务企业，不再组织第二轮表决。

3、如第一轮表决无竞聘企业达到上述法定门槛，业主委员会将2家入围企业提交业主大会第二轮表决，由全体业主在2家入围企业中投票选定1家中选物业服务企业；如第二轮表决2家入围企业均未达到法定“双过半”同意要求，业主委员会将第二轮表决得票数最高的物业服务企业单独再次提交业主大会表决。单独再次提交表决仍须满足法定参与门槛，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意，方为中选物业服务企业；如仍未达到法定同意要求，本次选聘流选，****委员会重新组织选聘。

4、如入围企业中途退出、放弃的，由未入围企业按第一轮表决得票数依次递补；同时该退出企业的竞聘保证金不予退还，用于赔偿由此造成的损失。

5、业主大会的召开时间、表决方式及具体安排，****委员会另行公告。

6、中选企业的竞聘报价（含物业服务费、车位管理费及公共收益分成方案）随中选结果一并生效，作为物业服务合同的收费标准与收益分配依据，写入物业服务合同，非经业主大会表决不得变更。

7、入围名单及中选结果在小区公示栏公示，公示期不少于7日。

七、 联系方式

1、采购代理机构名称： ****

联系人： 叶经理

联系电话： 156****6963

2、采购人名称： ****

联系人： 周晓忠

联系电话： 139****7510

地址： **市鹿**峯汇里小区北门三楼会所