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江苏物业行业观察｜常州住宅消防条例施行，无锡规范已售公房维修资金，苏州九盛里璟园1099万中标

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江苏 -苏州

发布时间： 2026年11月03日

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本期要览：11月1日，《**市居民住宅区消防安全条例》正式施行，这是**首部专门规范居民住宅区消防安全的地方性法规，共七章四十八条，明确有物业的小区由物业服务企业担任“消防安全统一管理人”，并打通维修资金、公共收益、电梯与消防设施更新改造专项维修资金三类资金渠道；10月30日，****建设局就新印发的《关于规范已售公有住房维修资金使用的通知》发布政策解读，新规自12月1日起实施，把房改房“房屋养老金”的申请主体按售房单位、属地街道、社区居委会三级兜底；同日，省人大常委会法工委、省住建厅专家在**解读《**省房屋使用安全管理条例》，明确“委托物业托管不免除产权人主体责任”。招中标方面，****九盛里璟园物业服务项目以1098.92万元成交，****青龙街道585万元物业项目挂网招标。

政策与监管 ﹒ 一部条例落地，两份“房屋养老金”规则

** ﹒ 住宅区消防条例11月1日施行，物业成“法定统一管理人”｜11月1日，《**市居民住宅区消防安全条例》正式施行。这是**首部专门规范居民住宅区消防安全的地方性法规，共七章四十八条，2026年6月公布，立法工作自2024年5月启动。

条例面对的现实是：**现有住宅小区1974个、高层住宅1.2万余栋，截至2026年10月，居民住宅火灾已占全市火灾总量的47.9%，高层消防设施失效、老旧小区设施老化失管、电动自行车违规充停、消防通道被挤占等问题屡治屡现。条例的制度核心是“消防安全统一管理人”：实行物业管理、委托物业服务企业管理的住宅区，物业服务企业即为统一管理人；业主自管的，自行管理机构为统一管理人；未实行物业管理的，由村（居）委会履行责任。物业服务合同应当约定消防安全防范服务事项，且不得违反法律法规与技术标准。业主与房屋使用人被明确为消防安全责任主体，不配合管理、不消除隐患将承担相应法律责任。

钱的问题被单列一章解决。条例明确三类资金来源——住宅专项维修资金、小区公共收益，以及住宅小区电梯、消防设施设备更新改造专项维修资金；鼓励优先使用公共收益开展消防设施维保更新；规范人防工程汽车停放费专户管理，结余可用于共用消防设施改造；并优化消防设施故障应急维修的使用流程、明确适用情形与认定办法。技术上，条例鼓励运用大数据、物联网、人工智能开展火灾风险实时监测预警，满足技术条件可实行消防控制室单人值班，并搭建全市统一的居民住宅区消防管理服务平台，由消防救援部门负责运维。监管端则建立消防与**的消防车通道执法协作、视频监控监测预警，规范电动自行车与电动汽车停放充电（允许依规利用绿地建设集中充电场所），强化外墙外保温全链条监管与第三方消防服务机构信用监管，定期开展统一管理人、物业项目经理业务培训。

把物业写成“统一管理人”，既是授权也是压责：过去小区消防出问题，物业常以“只是协助”“设施坏了没钱修”作答，如今责任主体、资金渠道、应急流程三件事都落到了明处。真正值得企业提前准备的是两件小事——一是消防控制室单人值班的技术条件认定，二是公共收益用于消防维保的决策与公示程序；前者考验智慧化改造的成色，后者考验与业委会、物管会的协商能力。

原文（**网，2026年10月31日《8个问答，带你读懂〈**市居民住宅区消防安全条例〉》）：https://www.****.cn/article/401320
原文（**网，条例全文）：https://www.****.cn/article/401296

** ﹒ 已售公有住房维修资金新规，12月1日起实施｜10月30日，****建设局发布《政策解读：已售公有住房维修资金到底该怎么用》。该局近日印发《关于规范已售公有住房维修资金使用的通知》，进一步畅通维修资金使用渠道，新规自2026年12月1日起实施，此前发布的相关使用程序与本次不一致的，按新规执行。

所谓“已售公有住房”，即过去由单位分配、后按房改政策买下的“房改房”；维修资金是房改时按规定提取、存入专户的“房屋养老金”，只能用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，如屋顶、外墙、楼道、上下水管、电梯、消防设施，不发放给个人。申请主体按三级排序：原售房单位（原产权单位）为首选法定申请主体；已通过“三供一业”等程序把公房移交属地管理的，由属地街道提出申请；售房单位已不存在，****住建局告知后仍不履行职责的，****社区居（村）委会兜底。

办理分两条路径。使用利息30%部分的，****住建局提出申请，提交《使用申请表》、支取资金使用方案（含实施单位、涉及楼幢单元、维修项目内容、金额明细）、审价报告（审价建议）共3项材料，受理核查后由维修资金管理机构拨付；使用利息70%部分或本金的，须先按方案组织实施、完工并验收合格，再申请结算，材料增至9项，包括决算书与工程量记录单、施工前后现状照片、施工与审价合同、竣工验收单、电梯消防等需专业检测的检验报告、竣工验收单与审价报告的公示照片等。维修范围既有商品房又有公房（俗称“夹花”）的，第一步按商品房维修资金使用程序办理，第二步再就公房分摊部分按上述两种方式办理。审核不符合条件的，一次性告知原因，材料能一次补齐的当场补齐。

房改房是维修资金使用中最难啃的一块存量：产权分散、原单位多已改制或注销、单户金额小、楼幢意见难统一。**这套规则真正的价值不在流程本身，而在“三级兜底”把“没人牵头”变成了“一定有人牵头”，并用“先修后结算”的9项材料把过程留痕做实。对物业企业来说，这意味着今后承接老旧公房项目时，代业主跑流程、组织公示、留存施工影像，很可能成为合同之外的隐性工作量，值得在投标测算时先算进去。

原文****建设局，2026年10月30日政策解读）：https://js.****.cn/doc/2026/10/30/****330.shtml
原文（**日报，2026年10月31日，新浪财经转载）：https://finance.****.cn/roll/2026-10-31/doc-inixakvc****392.shtml

** ﹒ 省《房屋使用安全管理条例》解读：托管不免除产权人责任｜10月30日，以“住有所安法护万家”为主题的访谈活****社区****中心举行。省人大常委会法工委主任陈志红、****建设厅二级巡视员朱**等围绕《**省房屋使用安全管理条例》作权威解读。该条例是**首部专门规范房屋建成后使用安全的省级地方性法规，已于2026年9月30****人大常委会第二十五次会议表决通过，将于2027年1月1日起施行。

朱**介绍，全省既有房屋总面积超90亿平方米，近六成房屋建成于2000年以前，大量建筑进入使用中后期，老化问题日益突出，私拆承重墙、违规加层改造等行为潜藏安全风险。条例确立“安全第一、预防为主、防治结合、综合治理”原则，聚焦装修监管、安全鉴定、危房治理三大难点，历经多轮征求意见、三次审议。装修环节划出刚性红线：明令禁止擅自改动建筑主体和承重结构、违法搭建；确因户型改造需要改动承重结构的，必须执行“一个前提、三道关口、两项监督、一次验收”全链条管控。

责任分配是这次立法最容易被物业误读的部分。条例确立房屋使用安全责任人制度，房屋所有权人为首要责任人；无人管理、无人使用的房屋，由属地乡镇街道兜底；明确“委托物业托管不免除产权人主体责任”，房屋租赁期间租客拆除承重墙等违法行为须承担法律责任，房屋出租、转让时产权人须如实告知承重结构改动情况，群众可依法查询承重结构、楼面荷载等档案信息。陈志红同时说明，条例适用于本省已建成各类房屋的使用安全及监督管理，即便是违法建设房屋，在尚未拆除、仍处于使用状态时，当事人同样必须承担使用安全责任。

这条规定对物业行业是一次“卸责”，也是一次“加责”：卸掉的是“房子出事就找物业”的惯性归因，加上的是巡查发现、告知劝阻、报告移交的法定动作。今后小区装修管理不能只停留在收押金、贴告示，装修备案、承重结构告知、异常情况上报的痕迹，才是物业真正的免责凭据。

原文（**日报，2026年10月30日活动报道，新浪转载）：https://k.sina.****.cn/article_****440730_152485a5a020028meg.html

治理样本 ﹒ 一个交付十二年的小区，把外地同行都招来了

**** ﹒ 五洲**的包干制“正循环”｜11月1日，**市**区“幸福**”发布《小区管得好外地都来找》。文章记录：****行业协会组织会员单位负责人走进**区五洲**小区，边看边问、不停拍照。****行业协会秘书长刘定标表示，“2014年交付的小区，能管理成现在这样，有很多东西值得我们回去学习、推广”。五洲**业委会主任陈文俊说，此前****、****协会也来过。

五洲**的转折点发生在更换物业之后。陈文俊回忆，小区早年在开发商手里管理时，业主并不满意；**市****公司接手后，“管理理念跟之前不一样，肯听业主意见，也舍得投入”，业主依法成立业委会后一致同意续聘**物业。业委会7名成员中有5名老党员，平时在小区里走一走、转一转，发现问题及时向物业提出并一起整改；收费、维修、停车这类敏感事项，由社区、物业、业委会、业主代表坐到一张桌上商量。陈文俊给出的结果是：物业费收缴比例达到百分之九十几，在全市“应该都算比较高的”。

**物业负责人张德群把五洲**的提质增效看作企业的一次转型。作为深耕本土21年的物业企业，****住建局指导下按包干制模式运作，通过党建引领、标准管理、设施投入、延伸服务和协商共治，把服务从“合同履约”推向“延伸服务”：开关灯具坏了免费换，上下水堵了免费修，门窗松了免费调。2026年雨季来临前，物业自筹资金、用20天时间排查维修74户低层住宅屋顶与外墙隐患，维修加固屋顶瓦片3000余片、**石构件2000余处，处理外墙裂缝1000余处。“不能因为盈亏自负就降低投入，安全和质量是底线”，张德群说。小****工作站，义务理发等服务让不少****理发店，并创成**省红色物业示范小区。

****住建局的做法是把“一个小区管好了”变成“一个模式走通了”：以五洲**为代表推动包干制企业依规履约、提质增效；****花园酬金制的预算管理与过程监督经验；****花园试点信托制，探索物业费与公共收益公开透明、共同监管。同时在全市率先推出“部门+街道+社区+物业+业委会”五方协同治理机制，推动物业服务从“有没有”向“好不好”、从单一管理向多元共治转变。

三种模式同区并存，恰恰说明小区治理没有唯一解：包干制靠的是企业自律与信任积累，酬金制靠的是预算约束，信托制靠的是账户透明。五洲**真正可复制的东西，不是“免费**电”这类具体动作，而是“舍得投入—业主认可—缴费率上升—再投入”的循环，以及业委会那5名老党员充当的“催化剂”角色。这个角色，任何制度设计都替代不了。

原文（幸福**，2026年11月1日，新浪财经转载）：https://finance.****.cn/wm/2026-11-01/doc-inixeyiu****315.shtml

招中标动态

中标

① 1098.92万元 ﹒ **

九盛里璟园物业服务项目，项目编号****，采购人为****，中标供应商为****，评审总得分91.85分（均分制），服务时间2026年11月3日至2029年11月2日，10月30日发布中标公告，不收取代理服务费。该项目为郭巷街道拆**置房小区（2024年11月完**置分房），住宅20幢、1816户，可收费面积约19.49万平方米，服务内容含电梯维保，采购预算1178.81万元。

招标

① 585万元 ﹒ **

青龙街道及周边物业服务（第二次公告），项目编号JSZC-320400-JZCG-G2026-0361，采购人为******办事处，预算金额与最高限价均为585万元，服务内容包括环境保洁、秩序维护、公共设施管理等，街道及周边宗地面积约10万平方米、房产面积约6万平方米、绿地面积约1.7万平方米；服务期暂定三年，先签一年、前三个月为试用期，考核合格方可续签，投标截止2026年11月18日9时30分。

**企业动态 ﹒ 标准和人才建设，两条不同的路

弘阳服务（** ﹒ **50强）﹒ ****基地建设｜10月30日，弘阳服务****基地建设，目标是打造可复制的标准化物业服务标杆。

“品质基地”这类动作，在存量竞争阶段的含义已经变了：过去是开现场会、挂示范牌，现在更像是把一套可复制的作业标准、人员配置与考核口径固化下来，再向存量项目输出，用来支撑续约谈判与投标答辩。对业主端而言，这类基地是否货真价实，最终要看三件事能否被外部验证：量化指标能否核对、是否有第三方参与评价、标准是否写进在管项目的服务清单

国企担当﹒**智联物业（** ﹒ **50强）﹒ ****基地｜11月2日，**智联物业官微披露：公司党支部副书记陈晨、****中心（党群纪检）部长肖丹、奥体物业品质部负责人束洪****大学**学****学院，与学院党总支书记何培玲、副书记石璐等座谈，并签署《****基地协议书》，双方****基地；签****学院****中心与专业实训室。****集团下属国有控股企业，业务覆盖住宅商办服务、城市公共设施运维、公园场馆运营、数智化物业运营，****公司对工程管理、智慧运维方向的应用型人才需求旺盛，双方将围绕“共商培养方案、共研课程教材、共建实践平台、共组双师队伍、共施教学评价”五个维度推进产教融合。

物业公司开始抢“校门”，背后是岗位结构的变化：秩序、保洁岗可以外包、可以上设备，但设施设备工程师、智慧运维、能源管理这类岗位，招不到人比招不到项目更棘手。校企基地的价值不在签约照片，而在三件事——有没有稳定的实习岗位与带教人、课程是否按企业真实工况改造、毕业生留存率能不能算出来。国企背景在这一环有天然优势：编制、社保、职业通道相对清晰，能把“实习”接成“就业”。反过来，若只挂牌不落地，这类基地两年后就会变成一份无人翻看的协议。

科技赋能 ﹒ 机器人保安上岗，省下的钱与省不下的事

**多地 ﹒ 巡逻机器人进小区，月耗电约200度｜10月30日前后，据多家媒体报道，**多地物业引进巡逻机器人保安，可24小时不间断执勤，工作量相当于5名真人保安，无需休息、不用发放工资与缴纳社保，每月仅耗电约200度，且巡逻路线固定、数据可留痕、便于管理。

讨论很快分成了两半。支持的一方看重稳定性：机器人不会换班打盹、不会请假辞职，夜间固定路线巡查、监控死角补盲、进出车辆记录，这些重复性劳动确实是它的强项。质疑的一方问得更具体：它能爬楼梯吗电梯出故障能及时到场吗有小火能第一时间扑灭吗老人夜间找不到楼栋、孩子在滑梯处摔倒、陌生人尾随进单元门，这些需要判断与沟通的场景，机器人顶多喊一句提示，然后呢。

政策层面已经给出了接口。11月1日施行的《**市居民住宅区消防安全条例》明确，鼓励运用大数据、物联网、人工智能开展火灾风险实时监测预警，“满足技术条件可实行消防控制室单人值班”，并要求搭建全市统一的居民住宅区消防管理服务平台。这意味着智慧安防不再只是企业的降本工具，而是被写入了法定的消防管理路径；反过来说，一旦享受了“单人值班”的便利，设备在线率、告警响应、故障处置就都成了可被追责的硬指标。

这笔账真正的分水岭不在电费，而在“人机配比”与“责任归属”。行业里比较稳妥的做法是让机器人承担夜间巡逻、固定路线、影像留痕，岗亭与处置仍然交给人；省下来的成本，一部分转为设备运维与后台值守，一部分转为一线人员的技能升级。若只把机器人当成“替掉几个保安”的算式，短期报表好看，长期会把最难处理的那部分——突发处置与业主沟通——留成空白。而条例把物业服务企业写成“消防安全统一管理人”之后，这块空白已经没有地方可以推。

原文（新浪新闻，2026年10月31日，来源：猛犸新闻、**晚报、中安在线）：https://k.sina.****.cn/article_****190046_v162d6789e06703vyd8.html
原文（网易，2026年10月30日报道）：https://www.****.com/dy/article/LAIE8VMC05568W0A.html

舆情与警示 ﹒ 3011户的退场函，与一场关于“退场潮”的讨论

****新区 ﹒ ****广场保利物业启动退场｜10月28日，保利物业向**市****广场****委员会出具《关于****广场物业服务的函》，并抄报****办事处物业管理科、****委员会。函件载明：自2025年1月承接该小区物业服务以来，因停车管理费价差、物业费收缴率低下、人工成本和设施维修费用上涨等因素导致严重亏损，项目长期收不抵支，公司持续大额垫资保障日常运维与员工薪酬，经审慎研究决定退出；自10月28日起正式启动退场程序，至2027年1月31日前完成现场退场交接、撤场工作。

函件同时交代了三件事。预缴费用：业主预缴物业费超出计费周期的部分，可凭有****服务中心前台办理余款清退；若交接提前、公司提前撤场，计费周期同步调整。欠费处置：服务期内业主拖欠的物业费，公司不因退场放弃合法债权，撤场后将通过催缴和诉讼等途径全额追讨欠费及违约金、诉讼费、律师费，法律文书按业主预留地址送达。交接配合：退场期间全力配合业委会依法组织新物业服务企业选聘，确保退场前确定接替企业，实现无缝对接。

据业主号披露，该小区2009年建成，共31栋楼、3011户，是桥北体量较大的成熟小区，紧邻地铁S8号线长江大桥北站。此前物业为泰庆物业，2024年8月业委会因“服务不及时、不作为”启动物业更换程序，业主号报道称保利物业于2024年12月进驻。10月31日至11月1日，本地业主号与房产自媒体持续跟进，报道****社区将介入协调，保障保洁、安保等基础服务不断档，并指导业委会按流程选聘新物业；新物业的具体选聘时间表与表决安排尚未公开。

行业背景 ﹒ “退场”被重新讨论｜10月31日，《中国新闻周刊》相关报道经中华网等平台转载，把物业退场作为行业现象讨论。报道提到，部分项目在更换物业时倾向于选择价格更低的方案，甚至出现专门“跳盘”的产业链——先找矛盾深的小区、给带头业主垫钱“搞事情”，把原物业挤走后再顺势进场；这类企业会把钱花在业主看得见的地方，如发公共收益、送粮油、接送孩子，而在消防维保、设备维护等看不见的地方减少投入。受访专家王德福教授认为，业委会难以形成健康、有能力且可持续运转状态的核心原因，在于小区由大量陌生人组成，很难达成一致行动；物业管理的根本瓶颈仍是业主的组织化水平。

把这两件事放在一起看，****广场的退场其实是一次“程序内的退出”：一方表达意愿，一方按程序接手，****社区监督下推进。它真正的风险不在函件本身，而在从现在到2027年1月31日这段过渡期——预缴费用能否清退到位、公共收益余额如何移交、欠费追讨会不会激化矛盾、新物业选聘能否在空窗期前完成。这些账如果不在交接清单上逐项落定，任何一个环节掉链子，最后承担后果的都是3011户业主和一线员工。对物业企业的提醒同样直接：退场不是甩手，函件里那句“不放弃合法债权”，也意味着企业要为自己过去几年的服务证据做好准备。

原文（今日头条﹒北在北方，2026年11月1日）：https://www.****.com/article/770********89895195/
原文（江畔明珠业主家园等业主号披露的退场函全文，落款2026年10月28日）：http://mp.****.com/s?__biz=MzkzMjI2MDcyMQ== mid=****528779 idx=2 sn=****716fd****4325eca906d46e40abf
原文（中国新闻周刊报道，2026年10月31日，中华网转载）：https://news.****.com/socialgd/****0169/****1031/****0210_all.html

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