长沙市明德华兴中学2026-2029年校园物业服务项目采购需求公开

1.采购项目名称：2026-2029年校园物业服务项目

2.采购预算：****618.55元/年，三年共计****855.65元。

3.服务期限：服务期为三年，合同一年一签。

4.项目概况：****中学是有着百年办学历史的三湘名校，被誉为“辛亥革命发源地”、“院士摇篮”、“**球王”。享有“北有**，南有明德”盛誉，****中学地处**市**区湘春路，校园占地33584平米，建筑面积34813.29平米，在校学生3000余人。

符合国家、行业及地方相关标准。

1.保洁服务(不含外墙保洁)

1.1 教学区

1.2 办公区

1.3 公共场所及道路

1.4 保洁岗位工作职责

（1）马路面的保洁：每天循环保洁，定人定点巡回清扫；确保地面干净，无明显泥沙污垢，无堆积物，无积水。

（2）沙井的保洁：不定期清洁，及时清除沙井内的泥沙、杂物等，并确保不让污物堵塞下水道管道。确保无垃圾，无泥沙，无杂物。

（3）花围基的保洁：每周用**冲刷1次；每月用清洁剂清洗1次，清除锈迹、污迹。 确保花围基无灰尘、无污渍。

（4）绿化带的保洁：每天打扫1次，及时清除绿化带的落叶、纸屑、胶袋等垃圾。并确保此过程中不损坏花木，绿化带中无白色垃圾、烟头、槟榔渣等。

（5）垃圾箱的保洁：每天清洗1次，垃圾不超过 2/3 桶。确保内部垃圾及时清除， 无表面污迹、 粘附物，无异味；两周消毒1次。

（6）照明灯的保洁：每月清洁1次，用工具把灯具、灯饰表面擦拭干净。确保目视无灰尘、蜘蛛网等。

（7）排水沟的清洁：每天清洁1次，每周冲洗1次，及时清除沟内泥沙、纸屑、污物等垃圾。每周用水冲洗排水沟，发现及时清除沟边不干净的东西。确保目视干净， 无污迹、青苔、杂草，排水 沟畅通，无堵塞。

（8）走廊、公共通道的保洁：每天清扫楼层走廊、通道，并拖干净，巡回保洁，将垃圾收集到规定垃圾点或垃圾桶内。确保目视干净，无堆积物，无污迹，无口香糖黑印。

（9）公共区域玻璃窗的保洁：每天用干净毛巾擦拭窗台；每月刮玻璃1次。确保玻璃明亮照人，无擦痕，窗台无积尘，玻璃表面无污迹，无手印，干净明亮。

（10）架空层瓷片柱身的保洁：每月用清洁剂彻底擦洗1次。确保柱身无污迹、锈渍。

（11）天花板的保洁：每月用羊毛套清扫1次。确保天花板无蜘蛛网，无积尘，保持洁白。

（12）消防栓（箱）的保洁：每周用毛巾擦拭1次，保持其干净，确保无污渍，无积沉。

（13）楼梯的保洁：每天清扫楼梯的台阶并拖干净，巡回保洁；楼梯地面每周冲刷1次；楼层及 梯间顶面每月进行1次清除。确保地面、阶梯洁净，无沙尘、水渍， 无杂物；楼层梯间顶面无蜘蛛网。

（14）扶手的保洁：每天用干净毛巾擦拭1次，保持干净、光亮。确保扶手干净，无灰尘。

（15）围栏的保洁：每天用干净毛巾将围栏擦拭1次。确保无灰尘，保持干净。

（16）管道的清洁：每月用清洁剂擦拭1次。确保无明显积尘，无污迹。

（17）墙身的保洁：每月用干羊毛套将白灰墙扫干净，如发现有鞋印、球印等仔细轻轻擦去。确保墙体洁白，无污迹，无随便张贴物。

（18）卫生间:卫生间地面保持整洁；卫生间墙面整洁、无乱张贴物；卫生间天花板无积尘、无 蜘蛛网；灯具无积尘、无蜘蛛网；窗门无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无乱张贴物；镜面无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无乱张贴物；排气扇无积尘、无蜘蛛网； 蹲厕、坐厕、小便池厕体表面光洁、其内外 无尿迹、无污迹、无堵塞；洗手盆表面光洁、内外无污迹、无积尘、无残余枧渍、无堵塞；门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物；地漏无污物积聚、无堵塞；垃圾桶垃圾不可超过桶口；冲水器无积尘、无污迹。

（19）地下车库：消防栓无污迹、无积尘、无乱张乱贴物；地漏及水沟无污物积聚、无堵塞；地面保持整洁。；墙面整洁、无乱张贴物； 指示牌无污迹、无积尘、无乱张贴物；路灯灯杆及灯罩无污 迹、无积尘、无乱张贴物。

（20）会议室、演播厅：因会议需要打扫会议室需随传随到；门窗保持干净、光亮,手摸无尘迹；台、椅、柜保持洁净,无垃圾,手摸无尘迹,并按规范消毒；附属设备及工具空调、风扇等附设物表面 手摸无明显尘迹；垃圾箱按规定及时清倒,表面干净无污渍,按规范消毒；灯具眼望无尘迹,清洁时注 意工作安全；标识保持干净,无不当张贴物。

（21）屈子湖：湖面无白色垃圾及杂物，周围无明显青苔、杂草，无枯树枝、无白色垃圾。

（22）田径场、篮球场、健身林、看台： 地面保持干净,做到无任何垃圾、污物、痰液等,非雨天 时保持干爽；地面有废弃杂物要及时清理、保洁；地面有血渍、污液时及时清洗并按消毒规范进行消 毒处理；垃圾箱内垃圾每天及时清倒,周围无不雅、异味,消毒规范；各类标识、墙壁有不当广告、张 贴物时要及时清理并不留污痕；出水渠保持畅通；台子、椅子、柜子保持洁净,无垃圾,手摸无尘迹,并按规范消毒。

（23）办公楼、教学楼、图书馆、体育馆：地面保持干净,无垃圾、污垢、痰液、青苔等；墙壁3 米以下手摸无明显灰尘、污迹、无青苔,不当张贴及时清理。

2、绿化管理

2.1 草坪质量管理标准

2.2 乔木养护质量管理标准

2.3 植物防冻管理工作

2.4 绿化岗位工作职责

（1）及时修剪草坪、绿化植物，保持良好观赏效果。

（2）及时清扫草地、绿化带上的纸屑、烟头、石块等杂物，保持花坛干净整洁。

（3）要求集中进行专业施肥：树、草皮、花施肥不少于 2 次/年，做好记录，须校方签字确认，肥料由校方负责购买。

（4）建立检查机制，定期巡视绿化生长情况、危害情况、隐患情况，并做好台账记录。

3、 日常维修

3.1 共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施情况进行检查维修，或使用人发现问题及时报 修。****学校紧密相配合对房屋及设备易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行 全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档 案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

3.2 共用设施、设备的管理（所属于全校范围内的电器设备及线路、上下水管道、校区道路、厕所、留泥井、化粪池、明暗沟、垃圾站等）设施设备的运行维护管理，定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。校区公共设施设备完好率保持在 98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。

3.3 ****学校提供耗材）。正常报修情况下 10 分钟内维修人员到场，维修及时率 100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时（ 10分钟之内）到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

3.4 工作职责：

（1）负责教学、生活供电以及电器设施的维修；全校供电线路以及路灯等电器设施的维修；各教室、办公室、宿舍的照明、室内外电线、插座、灯头、开关及其他电器设备，及时检查，发现问题要及时处理；负责做好集会、重大节日、大型会议、大型活动及各类考试的用电保障工作；配合校内基建维修的用电安装等工作；每次学校安排重大考试前，要主动与电业部门联系，以保证考试期间不停电。

（2****学校范围内教学、生活用水设施的维修、地下水管道的疏通工作，保证全校正常用水、巡查全校用水设施运行情况，搞好节约用水，做好无跑、冒、滴、漏，同时要优先保证教学的正常进行。

（3）负责全校金属门、窗、玻璃、柜门、门销、扣吊等设备的维修。

（4）负责全校木制家具等设施维修，负责全校所有办公桌抽屉锁、文件柜门锁及所有防盗门，厕所门等各种门锁的简易维修、更换工作。

3.5 会务、物资搬运、突击保洁、绿化突击保障服务

（1）活动会务保障类

服务事项：体育馆摆收凳子、表彰大会及教师节场地布置（含搭棚）、录播室及华兴会布置与复原、初三体能测试搬桌凳、观课室及各教室搬桌凳、主干道插挂国旗并搬运听课凳子、校训展架归位、收立牌、收放旗子等会务辅助工作。

服务要求：接到采购人通知后按时到位，服从学校现场负责人调度，按时完成布置、复位、清理；搭棚作业须做好安全防护，落实安全措施，作业人员具备相应作业能力，杜绝安全事故；所有物料轻拿轻放，避免损坏教学设施、展架、旗帜。

（2）物资搬运类

服务事项：办公桌、一体机、电脑及各类柜子等大件物资的搬运输送与归置；桶装水、活动用水的日常配送、寝室搬迁、课桌椅批量搬运等。

服务要求：搬运过程做好防护，做好成品保护，避免磕碰损坏设备、家具；大件重物搬运合理安排人力，规范操作；桶装水配送按需及时送到指定点位。

（3）环境卫生突击类

服务事项：击剑馆清理、****办公室开荒清理、观课室、党建活动室、书吧、509 教室等功能室专项深度保洁、被褥洗涤等突击性卫生工作。

服务要求：按采购人指定时限完成开荒、深度保洁；达到和常规公共区域同等卫生标准；被褥洗涤做到干净、无污渍，按时交付；突击保洁须合理调配人员，****学校正常教学秩序。

（4）绿化突击作业类

服务事项：树木砍伐、集中干树枝清理、高空绿化作业等。

服务要求：①采购人负责按规定办理采伐、作业相关审批手续；成交供应商负责组织持证作业人员、配套安全防护前编制简易安全作业方案，落实围挡、警示，避开师生活动高峰； ② 作业后及时清运树器具、落实现场警戒；③作业枝、残料，清理现场； ④ 本项属于绿化包干服务延伸，与草坪、乔木常规养护一并包含在包干价内。

（5）本项所有工作均纳入本项目包干服务范围，成交供应商不得再以任何理由向采购人申请额外费用、拒绝派工、拖延实施。本项目原有保洁机动保洁仅为场地清洁，上述布置、搬运、复原、悬挂、集中突击等工作属于成交供应商应承担的物业服务内容。

上述工作具有阶段性、突发性、集中用工特点，成交供应商须提前制定突击作业、大型活动保障预案，可通过内部调班、预备临时辅助人员等方式保障人力，相关人工、工具、防护用品、保险等全部费用均包含在本项目包干总价内，采购人不再另行支付任何费用。成交供应商不得以原岗位固定人员不足为由拒绝、拖延、减量完成上述工作。

3.6 服务质量目标

成交****教育局物业服务质量管控要求，本项目必须达到以下质量目标，作为合同履约、考核评价的硬性指标，相关成本全部包含在包干总价内：

（1）师生满意率≥90%：采购人通过问卷、线上征集、随机走访等方式组织师生满意度调查，调查覆盖教师、学生、行政管理人员；

（2）合同履约率 100%：按采购需求、合同约定的服务内容、频次、响应时限、人员配置完成全部服务，按要求完成会务保障、物资搬运、突击保洁、绿化突击作业等包干内工作，无无故拒工、逾期未完成事项；

（3）上岗培训率 100%：所有岗位员工（项目经理、维修、保洁、高压电工、绿化工、司机、宿管、文员）上岗前必须完成岗前培训；在岗期间按季度开展复训、安全培训、校园服务规范培训，建立培训台账（培训签到表、课件、照片、考核记录），做到全员培训、不留死角；特种作业人员持证上岗培训纳入本项管理；

（4）有效投诉解决率100%：采购人、师生、家长提出的有效服务投诉，建立投诉登记台账；接到有效投诉后 2 小时内响应，一般投诉 24 小时内处置完毕并反馈；复杂投诉最长不超过 3 个工作日闭环反馈，做到件件有登记、有处置、有回访。

备注：有效投诉，指经采购人核实，属于成交供应商服务不到位、违规操作、未按标准履约导致的投诉；不属于供应商责任的除外。

4、宿管服务

4.1管理模式：由学校教育处、成交供应商共同管理；生活老师招聘、培训、业务考核由教育处负责；人事、劳****公司负责。

4.2服务理念：落实“管理、服务、育人” 三位一体公寓管理模式，服务师生、服务教学，配合学校开展公寓文化、勤工助学、文明宣教等工作。

4.3工作目标：保障公寓安全、卫生、秩序，配合学校德育管理，推进公寓管理制度规范化；可在合适岗位设置勤工助学岗位。

5、高压配电房管理服务职责

5.1.高压电工须持特种作业操作证（高压电工作业）上岗；成德楼高压配电间 24 小时值班，每 4 小时巡检1次，做好值班台账；故障及时处置上报。

5.2.水电抢修要求：一般问题及时修，较大问题限时维修，抢修时限不超过 2 小时；节假日、恶劣天气保障不间断供电供水（不含办公设备维修）。

6、司机服务职责

6.1 爱岗敬业，维护学校良好的形象；

6.2 认真钻研技术，提高自身素质和服务水平；

6.3 精心爱护车辆，保持车况良好，对车辆要勤检查、勤紧定、勤润滑，发现问题应及时报告、维 修，避免机械责任事故的发生;

6.4 遵守国家法律、****学校各项规章制度；

6.5 服从命令、听从指挥，努力完成各项任务；

6.6 精心爱护车辆，保持车况良好，对车辆要勤检查、勤紧定、勤润滑，发现问题应及时报告、维 修，避免机械责任事故的发生；

6.7 正确驾驶车辆，预防车辆事故。

6.8 严格遵守交通法规，确保行车安全，杜绝事故发生。

6.9 车辆出车前后要清洗，保证车容车貌整洁、美观。

6.10 ****学校车辆安全管理规定，自觉遵章守纪，服从安排和调度。

6.11 加强学习，提高驾驶技能，做好节约用油。

6.12 文明驾车，礼貌待客，不开“英雄车”、“赌气车”，严禁酒后驾车，做到宁停“三分”，不抢“一秒”。

6.13 自觉参与安全教育活动，做到警钟长鸣，不断增强安全防范意识。

二、人员配置及资格要求（最低配置，不得低于19人)

1.所有员工统一着装、持证上岗（健康证、特种证等）；

2.成交供应商必须为全部工作人员购买保险；员工工资、保险、服装、食宿等全部费用由供应商承担；

3.项目经理、电工等岗位证书费用由成交供应商自行承担；

4.供应商工作****中专及以上学历。

5、本项目包含会务布置、物资搬运、突击保洁、绿化高空及砍伐作业等阶段性集中突击任务，供应商除满足最低在岗19人的固定岗位配置外，须具备弹性用工保障能力，制定应急人员调配方案，相关预备人员、临时辅助用工成本全部纳入包干报价。

1.1服务期限：三年，合同一年一签。每季度业主单位对物业单位进行考核，如业主单位对物业季度考核低于80分，业主单位有权单方面终止合同。

1.2服务地点：****

一、信息化管理要求

****学校统一信息化管理，成交供应商须落实：保洁人员信息录入管理系统；提供物业管理智能化软件、智慧物业报修系统、公共能耗自动监测系统相关保障，满足校方智慧物业管理需求。

二、台账、资料报送要求

1.建立全套台账：保洁巡查台账、消杀台账、绿化养护台账、维修记录、配电值班台账、隐患记录等；同步建立满意度调查台账、员工培训台账、履约派工验收台账、投诉处置闭环台账；

2.每****学校指定负责人，简报作为季度结算考核依据;

3.落实保密管理，做好学生信息、校内资料保密，防止泄密事故发生。

三、其他约定

1、****公司的违纪处罚：****公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、****公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，****公司管理不善，或工作人员失误****公司承担。

3、物业公司无对外收费权。

4、物业管理用房的提供情况：采购人提供宿管人员生活用房。

5、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

6、设备的维护与维修： 物业公司负责供电照明、消防设施、水泵的维护与维修以及损坏灯具灯管的更换(维修材料费****学校负责)。

采购人建立月度/季度考核机制，对照本采购需求、台账、现场检查、师生投诉进行考核；考核结果与服务费支付、合同续期挂钩，考核不合格的，采购人有权按合同约定扣减服务费、限期整改，整改仍不达标有权终止合同。

考核将师生满意率、合同履约率、上岗培训率、有效投诉解决率四项质量目标作为核心考核指标，纳入季度履约考核：

（1）师生满意率低于90%，按考核方案扣减对应服务费；连续两次低于90%，采购人有权约谈、限期整改；整改不到位可按合同约定启动解约流程；

（2）合同履约率未达到100%，出现拒派任务、超时履约、擅自减少人员、降低作业标准等情形，每发生1次予以扣分并扣减服务费；

（3）上岗培训率未达到100%，缺少培训记录、员工未培训即上岗，每次予以扣分，责令限期补培训并提交佐证材料；

（4）有效投诉解决率未达到100%，出现投诉不登记、超时处置、处置后无回访闭环的，每次扣分、扣减服务费；同一问题重复投诉加重扣分。

1、结算方法

1.1 付款人：****（国库集中支付）

1.2 付款方式：按季度支付。****公司进行考核，考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《****物业管理考核实施细则》，低于90分按1000元/分扣款计算，在每季度费用中扣除。

1.3 本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

2、本项目未尽事宜，由学校与成交供应商协商确定，签订书面补充协议，补充协议不得改变合同实质性条款。