顺控云鹭片区商业地块项目概念规划设计

顺控云鹭片区商业地块项目概念规划设计任务书

一、项目概况：

本项目落址**区大良街道云栖路与新峰路交汇处，雄踞云鹭上市小镇核心腹地，地处小镇“一芯、一带、一廊”空间格局的生态芯核心圈层，承接小镇“万亿市值企业集群”的发展目标，承载着区域上市企业培育、资本要素集聚、创新**汇流的核心使命，标定“云鹭上市小镇”的城市封面形象，彰显**金融科创产业高质量发展的核心底气。

项目用地性质为商业设施服务用地（B），天赋稀贵占位云鹭湿地生态芯，东侧紧邻云鹭湿地公园这一城市核心绿肺，北侧衔接华润漂璟高端项目，坐拥不可复制的生态**与高端圈层氛围。总用地面积20515㎡，容积率1.2，计容建筑面积：24618㎡，总建筑面积约45000㎡，以低****园区定位，兼顾空间利用率与生态舒适度，为打造高端独栋总部集群奠定坚实基础。项目精准锚定上市企业总部、上市后备企业、金融机构（投行/证券/基金/资管）为核心服务对象，聚合高端金融与科创**，构建“培育-集聚-赋能”的全链条产业生态，助力区域产业结构优化升级，****园区“集聚高端要素、推动产业协同”的发展理念。

项目定位作为“云鹭上市小镇”首发示范标杆项目，本品承载着片区产业引领、形象代言的核心使命，是上市小镇布局总部产业、激活区域发展动能的重点工程，更是城市培育上市力量、链接全球资本的战略支点，其建设规格与发展意义远超常规项目，成为撬动片区价值跃升的核心引擎。

下载

图：项目范围示意

二、规划设计要求：

本次规划设计严格遵循三大核心要求，贯穿设计全流程、全环节，确保设计成果贴合项目高端定位、满足定制需求、保障落地质量，具体要求如下：

一、大师领衔把控，全程由业内顶尖建筑设计大师亲自牵头，主导设计理念提炼、方案构思、审核把关等所有核心环节，联动多专业设计团队协同发力，以大师级审美与前瞻性视野，确保设计的高端性、专业性与独特性；

二、坚守高端定制，以“栋栋定制、户户独标”为核心原则，摒弃同质化设计，精准对接上市企业、金融机构等核心服务对象的多元需求，实现建筑、空间、功能的全维度个性化定制，彰显项目高端定位与专属价值，打造适配企业发展的专属总部标杆。

三、强化成果汇报，所有设****政府相关部门进行专项汇报，包括设计理念、方案细节、比选结果、合规性分析等核心内容，广泛听取各部门意见，多轮优化完善，确保设计成果符合规划规范、契合项目使命、满足各方需求，保障设计工作有序推进、高效落地，彰显重点项目设计的严谨性与权威性。

第一层面：规划设计（大师领衔﹒全流程深度设计﹒多方案迭代优化）

（1）发展研判（多维度设计前置研判﹒筑牢设计根基）

设计工作前置启动，由领衔设计大师牵头，联动规划、建筑、生态、金融等多领域专业设计团队，开展全方位、多维度、深层次的发展研判设计工作，为后续所有设计环节奠定坚实基础。研判阶段重点完成多方面设计前置工作：一是结合区域规划定位、云鹭上市小镇发展方向，设计多套片区价值定位方案，反复研判优化；二是深度剖析**区金融科创产业趋势、上市企业总部办公核心需求，设计多套需求适配方案，精准对接定制化设计方向；三是全面勘察区域生态**、交通路网潜力，设计多套**利用方案，确保设计与地块禀赋深度契合；四是多轮论证地块高端化、定制化发展方向，形成详细的研判报告及设计指引，全程体现设计的前瞻性与严谨性，确保后续设计工作不偏离核心定位。

（2）片区规划（多场景协同设计﹒彰显设计高度）

以大师级规划视野，开展多维度、全场景、多方案的片区协同设计，全方位强化设计的系统性与协同性，所有设计工作均围绕“生态+高端产业”的核心定位展开。建筑风貌设计上，摒弃单一化设计，同步设计多套高端建筑风貌方案，兼顾差异化与整体性，进行多轮比选优化，确保与周边高端项目、生态景观格调统一；公共空间设计上，设计多类高端场景化方案，涵盖商务接待、生态休憩、科创交流等多元功能，同步设计多套空间衔接方案，实现与外围公共空间无缝融合；交通组织设计上，规划专属通勤、访客、应急多类路线，强化与周边主干道、交通枢纽的衔接设计，实现高效分流；生态格局设计上，设计多套生态融合方案，将湿地景观、水系**与片区发展深度融合，****联通的生态设计体系，每一套方案均经大师团队审核打磨，全方位展现设计工作的全面性、细致度与专业性。

（3）地块规划设计

由顶尖建筑设计大师亲自主导，联动多专业设计团队，开展全流程、多方案、精细化的地块规划设计，每一个设计环节均做到多方案比选、多轮优化，全程坚守“栋栋定制、户户独标”核心设计原则。用地功能布局设计上，结合商业设施服务用地属性，设计多套空间布局方案，反复比选优化，科学规划建筑容量、规划指标，兼顾低密生态与高端办公需求；城市天际线设计上，设计多套错落式天际线方案，精心打磨建筑高度、间距搭配，确保与周边景观肌理和谐共生，打造富有辨识度的城市天际线；生态融合设计上，结合地块周边河流、低洼地**，设计多套水系、山体、建筑融合方案，充分利用云鹭湿地公园景观**，设计多套景观渗透方案；交通与公共空间设计上，设计多套内外交通组织方案，优化路线布局，同步设计多套高端公共空间方案，营造兼具私密性、仪式感与自然感的办公环境；定制化设计上，针对每一家核心服务对象，设计多套专属总部空间方案，精准匹配企业品牌气质与办公需求，从户型布局、立面造型到内部功能，均进行个性化设计，全方位体现设计的精细化与多元化，彰显大师设计的匠心与专业。

（4）产品规划设计（全程坚守“栋栋定制、户户独标”）

坚守“栋栋定制、户户独标”核心设计理念，将定制化贯穿规划设计全流程，由大师团队亲自操刀，拒绝同质化设计，为每一栋总部建筑赋予专属气质与核心价值。针对不同上市企业、金融机构的品牌调性、办公规模、功能需求，开展一对一定制化设计，从建筑立面造型、材质选择、户型布局，到内部空间规划、景观视野适配、配套功能定制，均进行个性化打磨与专属设计；每一栋建筑均拥有独特的设计标识，既契合项目整体高端生态定位，又能彰显企业自身实力与品牌形象，实现“一栋一标杆、一户一特色”，让每一栋总部建筑都成为企业上市实力的具象彰显，同时通过定制化设计，最大化适配企业办公、接待、研发等多元需求，真正实现高端定制与实用功能的完美融合，彰显项目高端定位与大师设计的极致匠心。

第二层面：近期建设地块概念方案设计（大师把控﹒多轮设计打磨﹒栋栋定制、户户独标﹒精准适配需求）

概念设计作为核心设计环节，由大师团队全程把控，紧扣高端定位与定制化需求，结合建筑使用功能、开发运营诉求，开展多轮、多维度、全流程的概念方案设计工作，设计深度与广度远超常规项目。设计过程中，大师团队联动开发、运营、规划等多领域专业人员，与甲方开展多轮高端专项设计交流会议，重点完成多方面设计工作：一是容积率设计，设计多轮差异化容积率方案，逐一分析各方案的开发效益、空间体验、合规性，形成详细的设计比选分析报告；二是布局方案设计，设计行列式、组团式、围合式等多种布局形式的设计方案，对比各方案的功能适配性、景观利用率、定制化实现度，提供全面的设计比选分析；三是功能适配设计，结合上市企业、金融机构办公需求，设计多套功能布局优化方案，确保概念方案设计既契合规划规范，又充分满足定制化办公需求；四是多轮设计迭代，根据甲方意见、规范要求，对概念方案设计方案进行多轮修改完善，每一轮修改均由大师亲自审核把关，确保设计方案兼顾高端品质、生态体验与开发效益，充分彰显设计工作的严谨性与专业性。

三、成果要求

3．3．1设计采用的主要技术依据：

□《城市规划编制办法》

√《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

□《镇规划标准》（GB50188-2007）

□《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

√《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

√《**市城市规划管理技术规定（2020年修编补充汇总版）》

其他：_国家、**省、**市相关技术规范

3．3．2设计深度、成果及格式要求：

（1）完成地块规划设计（大师领衔﹒高端呈现），由顶尖设计大师全程把控，联动多专业设计团队，完成地块规划设计全流程、多维度设计工作，所有设计环节均做到精细化、多方案优化，输出丰富的设计成果，全面彰显设计价值。具体设计工作及成果如下：

1. 核心设计工作：提炼高端设计理念，开展多****园区、生态型金融集聚区标杆案例深度研究及设计借鉴；撰写精细化设计说明，完成多版高端总平面图设计、多组质感效果图制作及整体设计优化，每一项设计工作均经大师团队多轮审核打磨。

2. 核心设计成果：

项目区域位置分析图（含多维度区位解读、交通联动设计分析） 建设基地现状分析图（含地形、地貌、周边现状、**禀赋等多方面设计勘察分析）

设计说明及主要经济技术指标

项目总体定位研究

相关案例研究

功能分区总平面图（大师设计，多方案比选优化，兼顾定制化办公与生态体验的设计融合）

规划结构分析（多视角结构设计解读，彰显大师级区域协同与空间营造设计思维）

交通规划分析

建筑概念意向示意图（大师设计，多套意向方案，凸显“栋栋定制、户户独标”设计特色，兼具美学与实用性）

景观概念意向示意图（融合湿地生态与高端景观，彰显大师生态美学设计理念）

多方鸟瞰效果图（多角度、多时段鸟瞰设计，呈现高端总部集群风貌与城市封面设计形象）

主要节点人视点效果图（多节点、多场景设计，细节彰显高端质感与定制化设计格调）

（2）建设地块概念方案设计（定制适配﹒大师把关﹒多设计成果落地）：

设计内容阶段：概念方案****政府单位确认

a. 设计阶段的服务范围（大师团队全程参与﹒多专业协同设计﹒精准对接定制需求）：

1. 由大师团队牵头，联动勘察、规划等专业团队，全面研究用地现场条件及外围环境，开展高端化、精细化设计评估，结合定制化需求提出多套设计优化建议方案；

2. 对用地进行多维度条件及可行性设计分析，结合大师设计理念与企业定制需求，多轮论证高端总部集群布局的设计可行性，形成详细的设计可行性分析报告；

3. 对用地进行功能、密度及体量多维度设计分析，设计多套密度、体量方案，兼顾低密生态、高端品质与定制化办公设计需求；

4. 协助甲方制定初步经济技术指标，结合大师设计方案，提供多套项目总规划平面设计方向及高端化发展分析，供甲方选择；

5. 与甲方开展多轮高端专项设计交流会议，协助甲方深度分析，多维度论证项目长远发展品位、规模及核心指标，最终确定契合高端定制定位的最优设计方案；

6. 根据地块资料及甲方项目开发理念，结合大师团队经验，共同研讨项目概念的可行性发展形式，设计多套建设模式、经营理念、业态布局、空间布局及交通连系设计方案，逐一对比优化；

7. 在总体规划设计中，结合大师设计思路，统筹考虑其它专业的车流、人流、停车设施、环保、绿化及高端公建配套设计，设计多套配套方案，适配定制化总部办公设计需求。

b. 设计成果及要求（大师审核﹒凸显高端定制﹒多设计成果交付）：

1．初步研究规划区内和外围的交通、空间的联系、出入口的布设、市政的联系等，结合大师设计理念，设计多套交通及市政衔接方案，打造高效、便捷、高端的交通设计体系；

2．初步研究规划区内的公共空间，以大师级审美设计多套公共空间方案，营造高端、雅致、兼具自然感的区内建筑气氛，适配高端企业办公与接待设计需求；

3．进行初步规划多维度设计分析，并在其它专业协助下，对规范、交通、功能、停车空间、环保、绿化、竖向及高端公建配套等，提供多套精细化设计分析图纸及专业意见，经大师团队多轮审核确认；

4．结合项目高端定制的布局形态，配合甲方的分配及要求，进行区内的布局及体量多方案设计分析，争取布局和场地设计的深度融合，凸显“栋栋定制、户户独标”设计特色；

5．组织相关单位开展多轮高端专项设计工作会议，由大师团队主导方案研讨，多轮修改完善，确保设计成果贴合高端定位； （6）提供规划及概念建筑设计成果（经大师团队多轮审核把关、修改完善），所有成果均聚焦设计核心，具体包括：

1）设计说明：对现状及环境的高端化、多维度设计分析和理解，总体布局、定制化业态布局、功能分区、交通与衔接、城市形象及高端建筑设计风格思考等详细文字说明、多套大师构思草图及多版经济技术指标设计对比；

2）主要建筑概念方案设计内容

- 建设场地条件分析；

- 建筑、道路、规划总平面与竖向规划；

- 根据交通影响分析，提出多套交通组织初步概念设计方案和设计，适配高端总部高效办公需求；

- 地库设计；

- 立面概念设计；

- 前期项目研究与概念方案设计；

- 多概念方案比选优化；

- 多容积率方案比选优化；

3）项目设计成果：

- 设计说明及经济技术指标；

- 规划总平面图；

- 现状分析图；

- 区位与周边环境分析图；

- 概念平面图；

- 功能结构分析图；

- 道路交通规划图；

- 道路及场地竖向规划图；

四、服务期

1年

五、服务要求

具有建筑行业建筑工程甲级资质。

六、项目限价

项目上限价为￥600000.00元（含税价），如总报价高于上限价的均视为无效报价。