上海上睿房地产估价有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

****于二〇〇七年六月注册成立，是经**市主管部门批准的土地估价、房地产估价专业机构，系中国土地估价师****协会会员单位、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位、****协会、****协**事会员单位。目前，取得了土地估价**范围资质及房地产估价一级资质、土地规划乙级资质、 测绘资质和资产评估资质等。公司是一个正在发展中的中介企业，但自开始组**就一直以高水准、**求、专业化、与国际接轨的标准来打造自己，****政府主管部门、房地产开发企****大学毕业专业人员的人才优势，从较高的起点稳步发展，已初显成效。

参照国家标准规定的基本程序，在组织开展项目运作中主要分为三个阶段和十三个步骤：

第一阶段，准备阶段，共分四个步骤。在1个工作日内完成。

第一步，受理评估项目。明确估价对象基本事项，与委托方签订委托协议书和合同，由项目负责人负责。明确评估委托方和受托方，评估目的，评估对象，评估期日，评估作业日期，双方的权利，评估费用及收取，报告书的修改与生效，评估结果和报告结果的使用，违约责任，争议解决办法，协议的生效和有效期，签署协议的代表等问题。签署估价委托书或合同后，方开展相关评估活动。

第二步，确定估价基本事项。在开展评估活动前，明确评估目的，明确评估对象，主要包括：估价范围、估价对象类型、估价对象土地权利状况、估价对象土地利用状况等，房屋的坐落、房屋的类型、房屋的权利状况、房屋的利用状况、房屋的建造年限等。明确报告使用的限制条件和使用方向的规定，明确估价经济技术指标来源，明确对评估方法中重要数据特殊处理的说明等。质量标准是：完整、准确、细致、合理。

第三步，拟定作业计划。在项目总负责人组织下，由组织计划组、报告编制组的分组负责人共同研究，组织计划组负责。主要明确：技术路线、初步选择的方法、资料收集清单和渠道、预计所需时间、人员和经费、作业步骤和时间进度安排、风险控制措施等。质量标准是：计划周密、专业人员分工科学、严谨，工作进度安排逻辑性强、衔接紧凑，保证有条不紊开展估价工作。

第四步，编制修订相关参数软件系统。按照项目的情况，及时修订四个方面的数据软件系统，并进行初试，保证运作稳定、精准。

第二阶段，实施阶段，共分七个步骤。在10个工作日内完成。

第五步，收集估价所需资料。需要的搜集的资料包括：土地、房屋自身的资料，对价格影响因素的资料；土地交易和房屋评估相关的市场资料；土地、房屋所在区域的资料等。采取的方法通常包括：从委托方获得；实地查勘和调查；查阅政府有关部门公布的土地出让成交信息资料和房屋**重置价评估相关资料；土地、房地产交易市场调查；通过网站或数据库查询；通过各种媒介了解；通过估价机构之间信息交流；公司信息数据库；与其他机构**取得等。质量标准是：充分、全面、真实，符合合法性、时效性，可在准备阶段同时进行。

第六步，实地查勘估价对象。分派两名以上资产评估师对估价对象及周边环境进行查勘。查勘工作内容：听取委托方的介绍、核查产权源证、收集产权手续和相关资料的复印件，由委托方在复印件上加盖印章，资料与现场核实填写现场登记表，并有委托方核实双方共同签字。对交易案例的调查应到现场踏勘并做好拍照和相关记录工作。

第七步，分析整理相关资料。由报告编制组与信息资料组共同负责，（与收集资料、组织实地查勘同步进行）。进行权利状况、利用状况综合分析。质量标准是：达到资料完整、真实的要求，分析情况全面、细致、深刻，结果针对性、实用性强。

第**，评估结果试算与确定。考虑与评估目的适应性，与土地、房屋用途的适应性，与市场状况的适应性，评估资料的有效性，有关政策规定的适应性。在市场资料充足情况下，对房地产的评估必须选择两种或两种以上的估价方法。根据估价方法和估价技术思路，组织负责该项目的业务组，测算房地产市场评估价格，由业务组负责人对初步评估结果进行分析，主要是方法选择是否正确，公式运用是否切当，基础数据是否准确，参数选取是否合理，计算过程是否有误，是否符合估价原则。在分析的基础上，再对估价方法的适应性、估价过程的准确性、估价结果的可靠性进行系统研究分析，确定初步的估价结果。

第九步，在与委托方沟通并确定评估结果。由报告编制组负责。如遇到难点问题，由项目总负责人召集信息资料组、报告编制组、成果审核组共同研究，确**果，并由组织计划组联络人及时与委托方沟通。质量标准是：结果能按估价目的体现其应有的价值，没有超出估价标准的问题发生。

第十步，撰写报告书。由报告编制组负责。质量标准是：报告符合规程，没有错漏项，全面反映估价对象的情况与特征，经得起检验。

第十一步，按规定程序进行三级审核。由报告编制组与信息资料组共同负责。报告编制组将报告按规定程序送审审核。根据委托方的要求时限出具报告。质量标准是：三级审核严格，及时修正问题，消除隐患，落实风险防范措施，抽查结果在良好以上。

第三阶段，报告归档及售后服务，包含两项内容。

第十二步，报告归档。按我司业务档案管理制度规定及时将此项目全部资料归档，主要内容包括：评估报告和评估技术报告、委托方提供的资料、调查资料、估价专业人员的作业底稿和各级审核记录、相关影像资料等。质量标准是：资料归档完整，报告按规程要求完善手续，经得起查验。在项目完成后2个工作日内完成。

第十三步，项目的后续服务。跟踪项目的运行情况，根据委托方的要求和项目的新情况，做好协调解释工作，必要时，在符合原则前提下，对评估报告进行修改，或按新的条件出具新的评估报告。积极配合有关矛盾的化解，****政府相关部门需提供的相关评估资料、数据，客观、真实的出具。同时对相关服务对象的来人、来电提供咨询、受理和协调服务，并注意项目发展进程连带出新的服务内容，及时提供相应的专业服务，形成全生命周期服务形态和体系。

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业务项目管理暂行制度

****公司内部管理水平，结合公司实际，制定业务项目管理制度如下：

一、项目管理范围

1，企业法人营业执照规定的经营范围涉及的所有项目。

2，对业务项目实施受理统一登记及项目运作过程的督办、跟踪和指标考核。

二、项目管理的程序和内容

（一）项目受理

评估人员的受理。一般项目由评估人员按照规定受理。有下列情况之一的，评估人员****公司领导，经研究，分工，有关领导参与洽谈。

（1）重大项目；

（2）有特殊要求或技术难度较大的项目；

（二）项目登记

1，受理的所有业务项目，均实行统一登记。

2，项目的登记凭统一制式的《项目委托单》和《**项目协议书》。

（三）项目分配

经受理、登记的项目，均实行统一分配。

业务部门对统一分配的项目，****办公室负责项目跟踪。

（四）研究制定评估作业方案

1，一般项目，由部门经理与评估人员**技术部共同研究技术思路制定作业方案。

2，重大或有特殊要求和技术难度较大的项目，由公司统一组织相关部门和评估人员研究技术思路制定作业方案，时限依项目具体情况和委托方要求另定。

（五）组织人员作业

1，一般项目，在部门经理组织下进行。

2，重大或有特殊要求和技术难度较大的项目，公司统一受理，业务部门经理分工负责具体落实，时限依项目具体情况和委托方要求另定。

（六）评估报告初审

评估作业人员，在完成评估作业后进行自查。部门经理对评估报告进行初步审核，提出修改意见。

（七）评估报告审核、修改

部门经理初审后将评估报告交总评估师审核。总评估师审核后提出修改意见，回交评估作业人员进行修改，由技术部进行核对。

（八）评估报告签发

部门经理初审，总评估师审核，法定代表人（总经理）审核签发。

（九）评估报告制作、归档及出具

1、审核后的评估报告，由办公室进行报告的制作。

2、制作后的归档报告，由办公室档案管理人员按《档案管理暂行制度》的规定整理归档。

3、制作完成后的评估报告，需按时送达委托方。

（十）、收取评估费用

1，在向委托方提交正式报告书时，业务人员应按收费标准或双方协议的收费额至财务办理发票出具手续。财务核准后开具发票。

2，评估费用到帐后，财务应做好项目的统计和考核。

三、其他

1，本管理办法一经生效，公司全体人员必须严格遵造执行。

2，各部门应加强协调、配合，按分工抓好落实，****公司的声誉和形象。

3，在项目运行过程中，若发现违反本制度、超越责任权限、营私舞弊、损坏公司利益的问题，将追究直接责任者的责任，并给予严肃处理。情节严重，经教育仍不悔改，给予除名的处分。触犯刑律，****机关处理。

此制度从二〇二一年十一月一日起执行。

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二〇二一年十一月一日

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档案管理暂行制度

****公司内部管理，****公司各项工作，推动公司的发展，特制定本制度。

一、管理的范围

1，文书档案；

2，人事档案；

3，业务档案；

4，其他涉及单位重要活动的文字性记载、重大决议、重要合同、协议需整理存档的。

文书档案和人事****办公室负责管理。

二、文号编制

1，公司的收文，文件编号为：沪睿房地估(****)收字第***号；

2，以公司名义发文的，文件编号：沪睿房地估(****)第***号；

3，公司的评估报告，文件编号：沪睿房地估(****)字第***号；

4，公司的估价函，文件编号：沪睿房地估(****)函字第***号。

三、管理的程序

（一）文书档案

1，****办公室收文编号后，按来文内容，由公司主管领导批示后，按不同范围进行文件传阅并签字。

2，办公室按照阅文期限，及时收回所阅文件，并存档。

3，公司发文由主管领导签发，由办公室盖印后，统一送出。****办公室负责存档。

(二)人事档案

1，根据要求，公司员工的人事档****交流中心保管。

2，对员工必须进入本人档案的文字资料，由负责人事的专人及时送入保管单位进档。

3，对员工的档案确需调阅的，由公司执行董事、总经理或其委托的人事负责人，方可调阅。

4，****公司员工档案的，必须办理调阅手续，经公司主管领导签字同意，由人事负责人陪同，方可调阅。

（三）业务档案

分书面存档和电子存档两种形式。书面存档内容包括：评估报告、评估技术及相关的附件、签发单、委托书和相关的书面资料；电子文档存档内容包括：评估报告和评估技术报告及其他电子文档形式的资料，如数码照片、位置示意图等。

1，存档资料汇总整理

办公室将签发单、评估报告、技术报告、报告书附件、委托书和有关的其他需存档的书面资料整理制作归档。

2，档案装订、编号

办公室将书面档案资料制作成册，并按发文编号。

3，档案存档

办公室按年份、编号顺序将档案册上架保存。

4，档案查阅

办公室负责制作并管理统一的查阅登记卡(或表格)，查阅人需填写姓名、借阅档案编号、借阅时间等内容后方可将档案带走阅览。

5，借阅档案的追回

借阅人一般应在一周内归还借阅的档案，否则档案管理人员有权向借阅人追回，然后由管理人员检查验收后，在原借记卡登记归还时间，并注销借阅登记卡。

6，档案清理

评估报告书面档案一般应保存15年，属于法定评估业务的，应保存30年，每年清理一次。

（四）电子文档存档

****办公室负责，在专用电脑上保存。具体程序和事项如下：

1，分类建立文档目录

分年份和文档类别建立存档目录

2，存档命名和存储

根据发文编号和作业人姓名，分文档类别：评估报告、技术报告等文本文件和评估对象数码照片、位置示意图等图形文件，逐个按规范命名，并存入相应的目录。

3，查询、拷贝

按查阅人要求，由档案管理人员操作进行查询。如果需要拷贝，需填写拷贝记录卡。

4，电子文档清理

电子文档应保存30年以上，每年清理一次。

本制度从二〇二一年十一月一日起执行。

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二〇二一年十一月一日

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劳动、人事管理制度

第一章 总则

第一条 根据《中华人民**国劳动法》和国家、**市关于企业劳动、人事管理的法律法规及《****章程》，结合公司实际，制定本制度。

第二条 公司的劳动、人事、****公司章程规定由董事会聘任并决定其报酬的人员外，均实行总经理班子集体负责制。

第三条 ****公司劳动、人事、工资管理的主管部门。

第二章 招聘

第四条 公司人员招聘应按需，有计划地公开实施，并经总经理班子集体讨论决定。

第五条 根据公司发展和工作需要，在广泛听取意见的基础上，由公司人事主管部门按照总经理办公会议确定的原则，制订人员招聘计划，明确招聘条件和实施办法，经总经理办公会议讨论通过后付诸实施。

第六条 人员招聘的程序一般为：招聘公告，填写应聘表格，初审、测评、面试、综合评定，总经理办公会议讨论决定。

第七条 招聘人员一经讨论决定录用，由人事主管部门按规定与其办理有关聘用手续，拟定工资报酬，并报主管领导签发。

第三章 聘用

第八条 公司全体正式职工均实行劳动合同制，与合同建立聘用关系。劳动合同制按《****实行职工劳动合同制实施办法》执行。

第九条 临时用工人员，公司按有关法规与其签订临时用工合同，用工期限为一年以下，试用期为一个月以下，根据不同情况，由人事主管部门**主管领导及有关部门负责人后提出意见，经总经理办公会议研究讨论决定。

第十条 公司实行岗位竞争上岗制度。每年或根据需要，公司推出高、中级及一般人员岗位进行竞聘。竞聘条件和办法，由公司总经理办公会议根据有关规定和不同情况研究确定。

第十一条 岗位聘用手续的办理，由股东会聘任的人员由股东会发聘书，其他岗位，中层以上人员由总经理签发聘书，一般人员聘书与劳动合同合一。

第十二条 公司人员在聘期内岗位调整，经研究决定后按批准聘用权限另下聘书，新聘书下发后，原聘书作废。

第四章 考核

第十三条 对试工人员的考核，在试工期结束时，由专人写出试工期小结，经人事主管部门考核并听取分管领导和有关人员意见后提出意见，报总经理办公会议研究决定。

第十四条 对职工的考核一般一年一次，主要考核其工作态度、服务质量、工作效益、效率及技术水平情况。先由个人自评，再逐级填写意见，****小组结合评定，最后经总经理办公会议讨论确定。对于表现突出者实施奖励，并作为下一轮岗位竞聘优先条件。对于表现差者，视其情况分别给予处理。

第五章 培训

第十五条 公司根据业务发展需要、有计划的组织职工进行专业培训和考查。除执业资格培训考试外，培训及考查费用，公司统一支出。执业资格培训及考试者一般通过执业资格培训考试者****公司解决，没有通过者费用自理。

第十六条 职工的学历学习和考试费用自理，并利用业余时间进行，通过考试后，公司按不同等级给予奖励。

****办公室负责解释。

本制度从二〇二一年十一月一日起执行。

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二〇二一年十一月一日

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继续教育制度

****公司评估人员基本技能和执业素质能适应时代的发展而不断提高，培养出高素质评估队伍，结合公司实际，制定本制度。

一、继续教育任务

资产评估师助理继续教育的主要任务，结合工作岗位的需要，进行专业知识和技能训练，以期达到符合任职工作岗位的全部要求。

资产评估师继续教育的主要任务，结合本职工作，学习新理论、新技术、新知识，培养独立解决复杂专业技术问题的能力，真正起到技术骨干、中坚力量的作用。

资深资产评估师继续教育的主要任务，学习和掌握新知识、新技术、新方法，把握其发展动向，用于改进指导相关的评估工作，起到带头人的作用。

二、继续教育形式

1、****协会举办的培训班、研修班、专业论坛、学术会议、学术访问

2、****协会提供的远程教育；

3、****协会委托相关教育培训机构提供的网络在线培训；

4、资产评估机构内部培训；

5、 鼓励支持职工撰写研究论文，开展课题科研。支持业务骨干参加学术会议，有目的地安排他们与其他机构进行沟通学习，并为他们创造各种条件，促进公司业务水平的提高。

本制度从二〇二一年十一月一日起执行。

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二〇二一年十一月一日

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财务管理制度

为了加强和完善****的会计核算和财务管理工作，健全财务制度，根据国家财政部颁发的《企业财务通则》、《企业会计准则》，结合公司章程，特制定本制度。

一、内部控制管理

1，严格执行会计与出纳分开的原则。

2，出纳负责支票、财务收款保管、负责现金、银行日常工作。财务主管(或负责人)保管支票专用章及法人代表私章。

3，费用收支必须具有合法登记凭证，报销单据需有经办人、分管领导签字。

4，出纳人员初审原始凭证，认为符合规定、手续齐全才能付款，财务主管（或负责人）复核原始凭证和记帐凭证。

5，会计每月终了，根据总帐和有关明细帐记录、编制资产负债表和损益表。搞好会计核算，及时、准确、完整地核算资金收入、费用的运作情况定期提供数据、资料和财务分析报告。

二、收入管理

1，出纳人员根据签发后的原始业务报告，开具营业发票，将当日的收入支票、****银行。

2，根据业务人员的收入做好登记记录。

3，根据分配制度每月核算好业务人员的收入分配。

三、费用管理

1，根据项目**协议发生**费用时，单****银行转帐。个人之间根据提存比例由部门经理与经办人员提出申请，由分管领导签字。

2，费用需现金支付时，数额在1万元以上的，预先向财务部门预约登记。

3，员工发生费用报销，应填制相应的费用报销单，经分管领导签字，出纳人员予以报销。

4，一切费用报销应符合规定，内容、单价、金额应反映真实一致。发票、收据真实、合法、有效。

四、现金管理

1，严格按照国务院颁发的“现金管理暂行条例”规定范围使用现金。与其他单位的经济往来除在规定范围内可以使用现金外，****银行进行转帐结算。凡不符合现金付款要求的事项，财务有权拒付现金。

2，库存****银行核定库存限额内，不得超过限额。若超过必****银行。

3，当日现金****银行。支付现金应从库存现****银行中提取，不得从现金收入中直接支付。

4，凡因公领用现金，须填写暂支单，经分管领导签字后方可领款，借用现金应及时报帐注销。

五、支票、发票、收据的管理

1，出纳人员必须严格保管好支票，做到人离即锁，钥匙随身带。不准签发空头支票、远期支票，更不准将支票转让给别的单位或个人。

2，需携带空白支票外出购物或结帐，除需填写暂支单外，出纳人员还需在支票上写明收款单位名称或大写金额和签发日期、内容。

3，****银行付款凭证的附件，附于记帐凭证后面作废支票应盖作废章，并附于连号支票存根联，以备查考。

4，支票、收据不得借用、代开，发现借用、代开应立即返回并追究出借人员和代开人员的法律责任。

六、财务报销管理

1，现金报销时间：每周一、三上午，除特殊情况外，其他时间一般不予接待。

2，一切费用开支报销均须填制“费用报销单”，列明用途、单价、金额、数量应反映真实一致，同时必须由分管领导签字后财务才能报销付款，否则财务不予报销。任何部门和个人无权批支费用。

3，各种费用报销必须由经办人(或领款人)及分管领导二人以上签名，方可报销。委托他人代为报销的，还需委托人签章。

4，日常因工作需要发生的业务招待费用、**劳务费以及日常购置的办公用品金额在0.1万元以内的由总经理签字外，其余均由执行董事签字方可有效。

七、会计档案的管理

1，会计人员应按照国家对会计档案管理的有关规定和要求，对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表及会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，装订成册，妥善保管，防止丢失损坏。

7，调阅会计档案，要严格办理手续。本单位人员调阅会计档案，要经部门负责人同意。外单位人员调阅会计档案要有正式介绍信，经公司领导同意批准并做好登记记录。如需要复制时，需经公司领导的同意，不准将会计档案携带外出。

八、财产管理

1，固定资****办公室负责统一管理，在用的固定资产和低值易耗品由使用部门或使用人员负责保管。

2，各部门需添置固定资产和低值易耗品，须先填写请购单，经****办公室统一购置。

3，对固定资产和低值易耗品实行一帐、一卡的管理方式，办公室每年清点一次，如发现盈亏应及时查明原因，经分管领导批准后，由财务室作相应的转帐或报损处理。

4，在用的固定资产，低值易耗品发生遗失或损坏，由使用部门或个人以书****办公室，办公室按规定保修或报损，因个人因素造成的遗失或损坏，视物品的原值和使用价值由责任者作相应的赔偿。

本制度从二〇二一年十一月一日起执行。

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二〇二一年十一月一日