含谷公租房物业管理项目（第二次）答疑补遗文件

含谷公租房物业管理项目（第二次）招标文件答疑补遗（1）

各潜在投标人：

根据投标人提问，现将“含谷公租房物业管理项目（第二次）”招标文件的答疑及补遗内容通知如下：

一、答疑部分

问题1：商务评分中服务硬件评分条款，分别要求 10 吨洗扫车、15 吨洒水车、10 米升降机、1 米以上扫地机计分，但未明确设备为自有或合法租赁均可。异议：物业服务企业普遍可通过合规租赁满足现场使用需求，招标文件未认可租赁设备，硬性限定自有设备变相抬高投标门槛、排斥中小投标人。诉求：建议补充修订，自有或签订有效租赁协议的设备均予以认可计分，租赁提供租赁合同 + 对应车辆 / 设备全套佐证材料即可得分。

答：含谷公租房建筑面积580704.64平方米，包括住宅、商业、车库、人才公寓，项目沿火龙路、梁滩河等道路河流分割成多个区域，每个区域分别有独立的地面、地下车库及多种配属道路、绿化、设施，服务硬件要求较高，按实际需求使用的硬件远超目前商务部分硬件评分条款。为保障项目达到应有服务水平，要求拥有一定数量的自有设施设备，以保障物业服务更具稳定性和持续性，按招标文件执行。

问题2：1.疑问条款：商务部分【服务经验】评分：按单个公租房≥43.55 万㎡、分别满 1/3/5 年分段计分（1 分 / 3 分 / 5 分）。异议理由：1、**全域单体公租房超 43.55 万㎡项目稀缺，全市仅有极少数项目达标，该面积门槛变相****公司，以项目体量设置加分门槛，属于用项目规模排斥绝大多数中小物业企业，违反《招标投标法实施条例》32 条、财政部 87 号令，不合理限制潜在投标人。2、用单项目超大建筑面积 + 固定服务年限双重捆绑计分，变相以企业经营规模、从业年限设门槛：从业未满 5 年、无巨型公租房项****公司无法得分，变相排斥新成立及中小供应商，违背扶持中小企业政策（财库〔2020〕46 号）。3、法规明确：物业招标不宜以单一项目建筑面积作为加分评审指标，同类公租房经验仅需限定 “公租房物业服务业绩” 即可，不能卡死单体超大面积、固定服务年限。建议修改：删除 “单个项目建筑面积 43.55 万㎡、1/3/5 年” 量化门槛，调整为：仅限定业态为公租房，取消面积硬性指标。

答：根据项目实际情况以及项目需求，招标人为获得相应的优质的物业管理服务，将此条款仅作为商务部分的评分条件，是为了更好的筛选出优秀的供应商；此条款并不是资格否决条款。**主**总建筑面积大于43.55万方的公租房项目不少于20个，不具排他性。设置阶梯式面积+服务年限要求，是基于含谷公租房大体量、多业态、民生保障属性强的特点，优先筛选具备同类大体量项目长期运营经验的供应商，降低服务磨合成本、保障住户体验，符合《政府采购需求管理办法》中“采购需求应与项目特点相匹配”的规定，按招标文件执行。

问题3：1.疑问条款：商务部分【人员配置】评分，项目经理、客服主管、保洁主管限****协会颁发的物业经理 / 管理员证书方可得分。

异议内容：1、发证主体不合理：现行政策下物业岗位证书并非仅限**市物协颁发，****中心、住建系统、人社备案评价机构、****协会均可核发物业经理、物业项目经理、物业管理师等同属性岗位证书，**通用、行业普遍认可，招标****协会发证，属于限定特定发证机构、变相排斥外地及合规本土投标单位，违反招投标公**则。2、证书名称过时、与现行发证名称不符：**物协现已不再核发旧式 “物业企业经理证”，当前市面合规证书名称为 物业项目经理、物业管理师、物业管理员（岗位能力证） 等，名称无法完全统一，仅卡死 “物业经理 + **物协发证”，多数合规持证人员证书名称、发证单位不满足，合规企业无法正常拿分，设置不合理。3、契合放管服改革：国家早已取消物业准入类强制持证要求，各类社会化评价证书均合法有效，****协会证书属于设置不合理门槛。修改申请：调整评分规则，省级及以上住建主管部门、****中心、****协会、人社备案评价机构颁发的物业经理 / 物业项目经理 / 物业管理师 / 物业管理员类有效岗位证书均可得分，不再限定发证单位****协会、不再卡死证书名称。

答：详见补遗内容1。

问题4：1.商务评分中 “城市生活垃圾清扫、收集、运输许可证（两证或合一证）提供证件得 1 分” 条款，****城管局发〔2024〕11 号文件，**生活垃圾经营许可实行告知承诺制，企业需中标签合同后方能申领证书，投标阶段无法取得实体证件，现有评分条款与地方现行政策冲突，对新投标企业不公平。申请修改评分：投标人出具加盖公章承诺，****城管局发〔2024〕11 号要求限期办理相关许可证即可得分，无需投标时提供证书。

答：****城管局发〔2024〕11 号文件，企业确实可以在中标后申领新证书，但获取“城市生活垃圾清扫、收集、运输许可证（两证或合一证）”是对物业企业已有的管理经验和能力的认证及认可，针对含谷公租房580704.64平方米的管理面积及复杂的转运处置条件，对持有“城市生活垃圾清扫、收集、运输许可证（两证或合一证）”是为选取具有更优质的物业管理经验和能力的企业，按招标文件执行。

二、补遗部分

1、现将招标文件中第三章 评标办法前附表2.2.2（2）商务部分评分标准人员配置（6分）中：标书代写

“1、物业管理项目经理：持****协会（省/直辖市及以上机构）颁发的物业经理证书，得0.5分，同时具有本科及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供物业经理证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。

2、客服主管：持****协会（省/直辖市及以上机构）颁发的物业经理或物业管理员证书，得0.5分；同时具有本科及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供物业经理或物业管理员证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。

3、保洁主管：持****协会（省/直辖市及以上机构）颁发的物业经理或物业管理员证书，得0.5分；同时具有大专及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供物业经理或物业管理员证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。”

修改为：

“1、物业管理项目经理：持有省级及以上住建主管部门、****中心、****协会、人社备案评价机构颁发的物业经理 / 物业项目经理 /物业管理师 / 物业管理员类有效岗位证书，得0.5分；同时具有本科及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供岗位证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。

2、客服主管：持有省级及以上住建主管部门、****中心、****协会、人社备案评价机构颁发的物业经理 / 物业项目经理 /物业管理师 / 物业管理员类有效岗位证书，得0.5分；同时具有本科及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供岗位证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。

3、保洁主管：持有省级及以上住建主管部门、****中心、****协会、人社备案评价机构颁发的物业经理 / 物业项目经理 /物业管理师 / 物业管理员类有效岗位证书，得0.5分；同时具有大专及以上学历，5年及以上项目管理工作经历，得0.5分；

注：提供岗位证书复印件、毕业证书复印件及学信网查询截图、 劳动合同复印件及养老保险复印件。”

本项目开标时间延期为：2026年6月25日10 时 30 分（**时间），投标文件递交的截止时间顺延为 2026 年6 月25日10时30分。标书代写

注：已发布的招标文件与本答疑及补遗不一致的地方，以本答疑及补遗为准。本答疑及补遗与招标文件具有同等法律效力。请各潜在投标人自行在网上下载本答疑及补遗相关内容。

比选人：****

代理机构：****

2026年6月9日