珠海市住房和城乡建设局关于调整老旧小区改造类建设项目招标入围方式和定标方式规则的通知政策解读

为进一步提升我市老旧小区改造类项目招标工作质效，****在对各区老旧小区改造类建设项目主管部门、建设单位、施工单位等不同主体的工作需求和建议进行摸底基础上，起草了《****关于调整老旧小区改造类建设项目招标入围方式和定标方式规则的通知》（以下简称《通知》），具体解读如下：

一、起草背景

（一）深入贯彻中央城市工作会议精神，为老旧小区改造建设提供政策制度支撑。

中央城市工作会议指出，城市部分房屋和基础设施老化，安全稳定风险增多，治理难度加大。总的看，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。对这些重大变化，要深刻把握、主动适应。《****办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，要精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节。《****办公厅 ****办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》指出，要健全法规标准，加快推进城市更新相关立法工作。

**市持续推进城镇老旧小区改造，2022—2026年连续五年将其列入十件民生实事。当前我市正处于老旧小区改造的集中攻坚期，项目点多面广、工期紧张、群众期盼强烈，要达到“急事快办、好事办好”的目标要求，亟需通过招标制度创新改革，为改造项目提速增效提供更有力的政策支撑。

（二）积极响应市场主体对项目择优的迫切需求，提升老旧小区改造招标工作质效，有效激发市场活力。

老旧小区改造项目呈现投资分散、单体金额小、项目零星的特点，大部分项目投资规模达不到五千万元施工总承包或大型建设工程的标准，难以根据项目改造内容、居民需求、现场条件等实际情况灵活选择最适宜的招标方式，不利于项目建设推进。同时，老旧小区改造类项目往往施工条件复杂、社会关注度高、对工程质量和建设管理水平要求严格，具有涉及居民全程居住、地下管线不明、协调事务繁多等特点，要求施工或服务单位对居民的诉求能快速响应、对项目的综合管控标准更高，因此，对择优选择实施单位的需求越发突出。为此，有必要打破以往按“招标项目最高投标限价金额及项目规模”划分招标方式的做法，以老旧小区改造类项目作为改革试点对象，适当放宽最高投标限价金额及项目规模的限制，由招标人结合老旧小区改造类项目实际特点自主选择资格审查、入围及定标方式，进一步压实招标人主体责任，着力引导市场竞争从“拼价格”转向“拼质量、拼服务、拼信用”，在****政府投资项目的带动作用，有效激发市场活力，促进建筑业健康发展。

老旧小区改造类建设项目的招标改革试行效果将对我市全行业建设工程项目招标制度改革工作具有重要的参考和借鉴意义。

二、起草依据

（一）《中华人民**国招标投标法》；

（二）《中华人民**国招标投标法实施条例》；

（三）《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》；

（四） 《工程建设项目施工招标投标办法》（七部委30号令）；

（五）《**省实施办法》；

（六）《****建设厅关于深化房屋建筑和市政基础设施工程领域招标投标改革的实施意见》；

（七）《**经济特区建设工程招标投标管理办法》****政府令第124号）；

（八）《****政府投资建设工程发包与承包行为若干规定》；

（九）《****关于进一步完善建设工程招标投标制度的若干措施》（珠建〔2025〕112号）。

三、目标任务

《通知》对《关于进一步完善建设工程招标投标制度的若干措施》（珠建〔2025〕112 号）第二十条、第二十五条相关规定进行调整。现行法律、法规、规章对于老旧小区改造类建设项目招标入围方式和定标方式调整没有明确的具体规定，《通知》参考了**市相关做法，属于探索性举措，将为后续推进《关于进一步完善建设工程招标投标制度的若干措施》（珠建〔2025〕112号）的改革积累宝贵经验，对我市全行业建设工程项目招标制度改革工作具有重要的参考和借鉴意义。《通知》实施后，招标人可依据老旧小区改造项目的实际特点，灵活选择资格审查、入围及定标方式，提高招标工作质效，压实招标人主体责任，进一步激发建筑市场活力，推动实现优中选优。

四、主要内容解读

主要对我市老旧小区改造类建设项目招标活动适用《关于进一步完善建设工程招标投标制度的若干措施》（珠建〔2025〕112号）第二十条、第二十五条相关规定的事项进行调整。对于**市行政区域内，依法必须招标且经老旧小区改造主管部门书面认定属于老旧小区改造类建设项目的，在资格审查及入围方式、定标方式上调整为：招标人可根据项目建设实际需要，在招标文件中明确约定采用择优推荐或价格竞争方式选取入围评标环节的投标人，在定标阶段招标人可根据项目建设实际需要，在招标文件中明确约定择优与竞价的先后秩序，均不受招标项目最高投标限价金额及项目规模的限制。****政府投资建设工程的，其定标方式仍按照《****政府投资建设工程发包与承包行为若干规定》执行。标书代写

五、有利举措

《通知》针对老旧小区改造类项目的特殊性，适当放宽入围方式和定标方式的金额及规模限制，属于制度“微调”而非“重构”，操作层面不存在障碍。这一举措打破以往按“招标项目最高投标限价金额及项目规模”划分招标方式的做法，使招标方式与项目实际需求相匹配，切实提升老旧小区改造项目招标工作质效。

六、新旧政策差异及特色亮点

相较于《关于进一步完善建设工程招标投标制度的若干措施》（珠建〔2025〕112号）要求依据最高投标限价金额和项目规模确定入围及定标方式，《通知》对老旧小区改造类项目作出专门调整，由招标人结合老旧小区改造类项目实际特点自主选择资格审查、入围及定标方式，让制度供给更精准地匹配老旧小区改造类项目的实际，促进建筑业健康发展。

七、解读单位

解读单位：****

联系电话：0756-****809