合肥市瑶海区姜团池郢片区城市更新项目答疑公告

一、原公告主要信息

原项目名称： **市**区姜团池郢片区城市更新项目

原项目编号： ****

原公告日期： 2026年06月29日

二、公告内容（更正事项、内容及日期等）

**市**区姜团池郢片区城市更新项目补疑2

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第一部分：投标人疑问答复内容

1.招标文件“第二章 投标人须知”，投标人须知前附表1.4.2条款第（5）项：“3）价款支付的要求：分别支付至联合体各成员方账户”。请问，若联合体成员中有两家施工主体，是否可由联合体自行协商由一家统一收取工程费用

答：可以。

2.招标文件“第三章 评标办法”商务、技术及报价文件详细评审标准，关于评审因素代建代销企业实力要求：“根据各投标人针对本项目的授权房地产****研究院发布的2025年中国房地产销售面积百强企业排名或克而瑞地产研究发布的2025年中国房地产操盘面积百强企业排名按照下列标准进行综合评审……此项由承担代建代销任****研究院或克而瑞地产研究发布的官网截图。”因公司品牌商标管理要求，无法直接出具品牌授权，能否通过其他方式代替，如承诺函或情况说明等。

答：不可以，详见招标文件变更内容。

3.招标文件“第五章 发包人要求”，“四、运作方式”中“……根据项目资金需要及建设进度双方按股权比例逐步到位，资****公司通过项目投资方式将资金注入招标人用于项目投资”；“五、项目费用支付”中“****公司投资额及投资收益支付”“项目****公司实际支付至招标人或其指定单位的投资额为依据进行确权。”前后两处针对资金支付对象矛盾，请予以明确。

答：项目****公司实际支付至招标人或其指定单位的投资额为依据进行确权。

4.将招标文件“附录2资格审查条件(业绩最低要求)：“如为联合体投标，须由联合体牵头人提供”建议修改为“如为联合体投标，联合体任意一方提供均予以认可”。

答：不予调整，联合体要求按照招标文件要求执行。

5.将招标文件“联合体总数量最多不超过4家，其中承担施工任务的不超过2家，承担设计任务的不超过1家，承担代建代销任务的不超过1家；联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任；联合体牵头方须由承担施工任务的成员担任。”建议修改为“联合体总数量最多不超过5家，其中承担施工任务的不超过2家，承担设计任务的不超过1家，承担代建代销任务的不超过1家；联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任。”

答：不予调整，联合体要求按照招标文件要求执行。

6.将招标文件“联合体总数量最多不超过4家，其中承担施工任务的不超过2家，承担设计任务的不超过1家，承担代建代销任务的不超过1家；联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任；联合体牵头方须由承担施工任务的成员担任。”建议修改为“将联合体总数量上限由4家调整为5-6家，各专业分工单位数量同步适度放宽，各专业仍按资质较低方认定联合体资质，联合体各方承担连带责任，牵头单位仍由施工单位担任，联合体各方提供的业绩均予以认可。”

答：不予调整，联合体要求按照招标文件要求执行。

7.将招标文件“如本项目系联合体中标，联合体****公司的唯一第一大股东（或控股股东），****公司中保持单一大股东的持股地位。****公司各股**按股权比例以货币形式共同出资到位。资本金到位时间为中标后30日历天内。”建议修改为“如本项目系联合体中标，根据联合体协议，由负责出资的联合体成员按照联合体协议，****公司，****公司中各股**按股权比例以货币形式共同出资到位。资本金到位时间为中标后30日历天内。”

答：详见招标文件变更内容。

8.**市**区姜团池郢片区城市更新项目补疑1中EPC合同提及市场价格波动引起的调整：仅对招标文件发布的《可调整价差人工和主要材料一览表》中的约定的人工、主要材料进行价格调整。但招标资料未发布《可调差一览表》。且合同“13.8 市场价格波动引起的调整”中可调差范围为混凝土、人工。请问，合同“13.8 市场价格波动引起的调整”例材料是否为该项目可调差材料

答：改造类及开发类子项可调材差范围详见EPC合同中“13.8 市场价格波动引起的调整”约定的材料。

9.本次招标涉及的供水、燃气、有线电视、供电等的总包配合费用、水电费用和垃圾处理及外送清运费用包含在投标报价中。是否意味着供水、燃气、有线电视、供电等不在本次施工范围

答：供水、燃气、有线电视、供电不在本次实施范围内，具体以招标人移交的图纸界面划分为准。

10.《工程量清单编制基本要求》中说明，各子项工程量清单控制价（含3%暂列金）不得高于招标文件要求的各子项目**费用上限*（1-对应工程费用下浮率），超过部分发包人不予支付。发包人实际支付的金额为各子项工程量清单控制价（不含暂列金）*（1-对应工程费用下浮率），此处是否应为“各子项工程量清单控制价（含3%暂列金）*（1-对应工程费用下浮率）不得高于招标文件要求的各子项目**费用上限*（1-对应工程费用下浮率）”

答：是的。

11.项目投资**协议中3.3经营性用地开发“甲方有义务以不低于出让底价参与姜团池郢老旧街区改造（姜团池郢中地块住宅部分、东地块）两个子项目的土地投标、竞拍、摘牌，如甲方未完成子项目土地摘牌的，视为该子项目未实际履行，对甲乙双方不具有任何法律约束力。”本项目还有其他经营开发用地，是否同样按本条执行

答：是的。

12.代建合同3.2条管理服务期限****公司27个月，如果服务超过27个月，车位长期未售罄，代建单位退出时间请明确代建代销退出机制。

答：代建服务期以各子项目代建代销合同签订之日且完成土地摘牌后至施工合同中缺陷责任到期满且无质量问题后退出；代销服务期以各子项目代建代销合同签订之日且完成土地摘牌后至模拟清算完成后向甲方移交所有销售资料（含车位）后退出，具体以实际销售情况为准。

13.招标文件在约定了经济签证材料价格按照合同签订时最新一期的**市场信息价计入，信息价中没有的采用投标人、监理单位、审计单位（如有）、代建单位（如有）、招标人共同询价协商并经招标人批准确定，询价确定的价格结算时计取对应子项工程费用中标优惠率。请问在工程量清单及控制价编制时，材料价格是否也按上述原则确定

答：经济签证材料价格按照以取得施工图审查合格证或招标人认可的施工图纸当月的上一期《工程造价信息》发布的材料价格为基准，信息价中没有的采用投标人、监理单位、审计单位（如有）、代建单位（如有）、招标人共同询价协商并经招标人批准确定。工程量清单及控制价编制时，材料价格均按照该原则确认。

14.代建工程管理人员配置表中，代建代销的两个项目的管理人员配置，因两个项目位置相邻，代建代销单位能否满足在完成管理工作以及岗位报委托方认可的前提下，根据两宗子项目实际开发周期需要，统筹使用人员。

答：可以，但需满足招标人对开发进度的管理要求。

15.关于住宅和车位去化率的计算口径，能否可以理解为住宅去化率=已去化面积/住宅可销售面积，车位去化率=已去化个数/车位可销售车位数

答：可以。

16.如果截止到交付时点，未达到模拟清算节点（即住宅部分去化率≥95%、车位去化率≥50%），则未售资产如何计算

答：截止到交付时点，未达到模拟清算节点，未售资产不进行计算。

17.关于代建工程管理人员配置表中，未要求全程驻场的人员，代建代销单位能否根据项目实际开展需要，统筹管理派驻人员进行阶段性驻场

答：代建工程管理人员配置详见代建代销合同6.1.4乙方委派人员要求进行配置，驻人员的驻场周期、配置人数，均按照招标人实际需求统筹调配、足额配备。该人员配置为单个子项目的人员最低配置，招标人将根据项目实际情况增加人员配置。

18.自项目整体取得竣工验收备案之日起的两年内，本项目所涉及的客户投诉、房屋维保管理均由代销代建单位负责组织。但营销管理人员配置表中未列入客服人员岗位，代建代销单位能够根据实际开展需要，增加客服人员岗位，薪酬在基础营销费中包干使用

答：可以增加客服人员，客服人员薪资纳入代建基础服务费中。

19.代建代销服务合同中约定的退出机制“甲方暂未取得开发项目地块，拟通过公开方式参与竞拍，是否取得项目存在不确定性。如甲方未竞拍到该地块，本协议自动解除，双方互不承担任何责任”,因开发项目拿地时间存在不确定性，但标书要求代建代销单位派驻人员进场办公，导致代建代销单位前期开展活动产生相关费用成本，能否增加类似“截止到2026年9月30日，如招标人尚未获取开发项目地块，则代建代销单位可以选择暂停服务工作，双方互不承担违约责任”的条款

答：不予增加，按招标文件要求执行。

20.代建代销服务合同中“乙方委派人员应根据甲方要求进行日常考勤，考勤结果接受甲方监督，缺勤按2000元/人﹒次违约金处理”，能否参考**其他代建代销项目招标文件，调整表述为：“乙方委派人员应根据甲方要求进行日常考勤，考勤结果接受甲方监督，未履行请假手续的，擅自离开现场或缺勤按2000元/人﹒次违约金处理”。

答：可以。但乙方委派人员须向甲方代表履行书面请假手续。

21.基础服务费范围，能否删除“律师费、鉴定费、公证费、顾问费”，或者调整为因乙方过错导致甲方产生的律师费、鉴定费、公证费、顾问费，由乙方承担

答：不予调整，按招标文件要求执行。

22.“项目竣工验收通过后，代销代建单位应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由代销代建单位提出初审意见，报招标人委托第三方造价咨询机构审核，再与竣工结算报告一并报招标人审定。”请明确第三方造价咨询机构由招标人还是中标人确定费用承担主体是谁

答：第三方造价咨询机构由招标人确定，费用由招标人承担。

23.模拟税后净利润公式，土地款资金成本、项目公司管理费用、****公司计息规则。

答：利润率考核中，不考虑土地款的资金成本；项目公司管理费为100万，项目公司使用开发贷或其他融资成本以招标人与金融机构签订的协议为准。

24.由设计碰撞、失误、未考虑周全等设计责任产生的设计变更不予办理，本项目招标范围内仅包含装配式深化设计，若因招标人单独发包的设计单位设计碰撞、失误、未考虑周全等产生的设计变更，是否应按规定程序予以办理

答：可以按规定程序办理变更。

25.代建代销服务合同第5.1.2条 关于项目模拟清算的税后净利润计算公式（税后净利润=销售收入+未售资产–土地成本–工程成本（含为保证项目实施各类一类工程费、二类费等费用）–代建、代销费用（不含奖惩）–项目公司管理费用–财务费用–项目税费（增值税、土地增值税、土地使用税等所有税费）+营业外收入–营业外支出–房屋交付前发生的其他必要费用）。请明确此处奖惩是否为利润率、去化率等部分奖惩费用如为该费用，但因模拟清算阶段因利润率、去化率及部分奖惩尚未完成结算，如何计算该奖惩费用是否可以删除

答：代建、代销费用（不含奖惩）中的奖惩费用为利润率、去化率等部分奖惩。模拟清算的税后净利润计算公式调整为：税后净利润=销售收入+未售资产–土地成本–工程成本（含为保证项目实施各类一类工程费、二类费等费用）–代建、代销费用–项目公司管理费用–财务费用–项目税费（增值税、土地增值税、土地使用税等所有税费）+营业外收入–营业外支出–房屋交付前发生的其他必要费用。其中代建费用按销售总额（含税）的2.5%直接计入，代销费用按模拟清算截止日实际发生的营销费用计入。

26.代建代销服务合同中第3.3.6条中提到乙方需配合不动产权证的办理工作，请问上述为购房者办理不动产权证的代办费用是纳入代建基础服务费还是基础营销费中

答:为购房者办理不动产权证的代办费用(如有)纳入代建基础服务费中。

第二部分：招标文件变更内容

1.原招标文件“如本项目系联合体中标，联合体****公司的唯一第一大股东（或控股股东），****公司中保持单一大股东的持股地位。****公司各股**按股权比例以货币形式共同出资到位。资本金到位时间为中标后30日历天内。”修改为“如本项目系联合体中标，根据联合体协议，由负责出资的联合体成员按照联合体协议，****公司，****公司中各股**按股权比例以货币形式共同出资到位。资本金到位时间为中标结果公示发布后30日历天内。”

2.原招标文件“招标人通过法定程序公开、公平、公正地选择有经验、有实力的社会投资人作为本项目的**方，****公司，其中招标人占股1%，中标人占股99%（联合体参与投标的，联合体协议书****公司股权比例合计为99%）。”修改为“招标人通过法定程序公开、公平、公正地选择有经验、有实力的社会投资人作为本项目的**方，****公司，其中招标人占股1%，中标人占股99%（联合体参与投标的，标后签订的投资协议书****公司股权比例合计不低于99％）。”

3.原招标文件技术评分标准中代建代销企业实力评分项修改如下：

”：

第三部分：招标文件补充内容

项目公司印章、证照由甲方指定专人负责保管。乙方不得擅自刻制、复制、****公司任何印章及证照，****公司****银行账户或对外签署具有法律约束力的文件，如乙方违反上述约定，需向甲方支付100万元/次的违约金。项目公司资金实行联审联签制度，由甲乙双方共同监管。任何一方未经联审联签****公司资金的，****公司及另一方造成的一切损失及法律责任。****银行账户预留印鉴应由甲乙双方分别保管，账户资金划转须同时使用双方保管的印鉴方可办理，确保资金使用安全。

第四部分：延期部分内容

1.原开标时间及投标截止时间为“2026年7月20日10时30分”，现延期到“2026年7月30日10时30分”；标书代写

2.招标文件获取截止时间延期到“2026年7月30日10时30分”；标书代写

3.开标地点变更为：**市**新区**路2588号要素交易市场A区（**大道与**路**）2楼10号开标室。标书代写

4.投标人在投标时提供的电子保函、****银行保函、纸质担保机构担保、纸质保证保险）等形式的投标保证金中，若涉及的开标时间为延期前的开标时间或者延期后的开标时间，并且电子保函、纸质保函等形式的投标保证金内容符合招标文件要求的，均予以认可。标书代写

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。

招标人：****

地址：**市**区**江路与漕冲路**建设大厦9-11层

联系人：许工

电话：0551-****7428

招标代理机构：****

地址：**市**新区**路2588号（**大道与**路**）六楼

邮编：230601

联系人：杜忠凯、郑永瑞

电话：0551-****3270

2026年7月15日

三、附件

答疑发布日期：2026年07月15日

附件：2026bfywz00601补疑2.pdf