上海东方土地房地产资产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

1.公司简介

****，其成立之初为******公司，是1992年经批准成立的专业从事房地产估价和资产评估的中介机构，于2000年9月根据上****管理局要求进行脱钩改制工作，将内部非独立核算的房地产评估部分立，成为独立法人实体的**东****公司。2018年7****公司经营发展需要完成了资产评估备案。于2023年6月7日进行了更名，变更后的名称为：****。目前公司同时拥有可从事资产评估、房地产估价及土地估价业务核准备案文件。公司已有20多年的从业经验，累计已完成资产转让、抵押贷款、投资、招商等目的的评估项目达数千项。

2.组织架构

****是依据《公司法》****公司，****开发部、评估业务部、企业咨询部、人事行政部与财务部等专业组织架构，致力于为客户提供完善的评估、咨询服务。

3.公司内部管理制度

我公司已制订出较为完善的内部管理制度，可以从各方面保障工作质量。规章制度主要有：评估业务管理制度、业务档案管理制度、人事管理制度、继续教育制度、财务管理办法。

4.公司优势

公司提供的资产评估、房地产估价和咨询的服务包括：综合办公楼估价、商品住宅及别墅估价、厂房估价、宾馆、饭店、公共设施估价、个人房地产金融项目估价、土地估价、在建工程估价、房地产开发项目可行性分析、银行贷款项目咨询、其他咨询项目等等。同时，公司为员工提供专业、便捷、高效的办公设备，公司配置了电脑、打印机、复印机、测距仪、扫描仪等办公设备。为员工创造有效的工作环境，提高员工的工作效率、节约工作时间。

5.资质情况

6.服务宗旨

公司一贯以“卓著的信誉、完善的服务、热忱的态度、严谨的作风”为宗旨，在坚持独立性、客观性、公正性、科学性的前提下，竭诚为社会各界提供一流的资产评估、房地产估价、土地评估及相关咨询服务。

一、各阶段服务的实施安排

1.项目承接

进行项目的前期洽谈，了解项目的具体情况，明确评估业务基本事项。对于一般评估项目的承接，可以由业务部进行洽谈，并将洽谈结果报告部门经理，由部门经理决定是否接受委托。对于重大评估项目的承接（大型国有企业项目及其他风险较大项目），应由法定代表人与业务部共同商定，根据公司实际项目承接能力，决定是否接受委托。

2.签订业务约定书

决定承接评估项目后，与委托人和资产占有方联系，在充分了解项目的评估目的、确定评估范围、选定评估基准日的基础上，应由总经理与资产评估委托人签订《资产评估服务合同》。

3.编制资产评估计划

3.1人员安排

根据对评估对象初步了解的情况，部门经理考虑实际项目风险、评估专业人员承接业务的专业能力及相关经验安排项目负责人。项目负责人根据前期项目初步调查情况，****小组各自的职责和分工，组织集中培训，并由项目负责人全面负责与委托单位的衔接、组织、协调，全力配合委托人作好评估工作。

3.2时间进度安排

根据项目情况制订工作计划，确定初步方案，并结合评估报告提交期限、项目实施具体步骤等，明确资产评估项目实施的时间进度。

3.3业务实施过程计划

资产评估业务实施的主要过程包括现场勘查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等具体步骤。编制资产评估计划时根据项目的背景和相关条件，包括评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、采用的评估方法、工作重点及要求，确定各主要过程的具体实施步骤。

4.项目实施

4.1现场清查

评估专业人员对委托人申报评估的资产、书面资料与相关实物进行审核查对，进行账实、账表核对。不同的评估对象和评估范围的状况，运用不同的现场调查方法进行清查核实，并对于参加清查人员、清查过程、清查时间等填写资产清查表。评估专业人员在清查核实数量的同时，需要了解评估对象的现状，关注评估对象的法律权属。对于资产作出有形损耗的技术鉴定，了解查询有关情况（如大修理及技改情况、开班情况、闲置状况），以确定成新程度，并切实做好技术鉴定记录。

4.2评估资料收集

资产评估专业人员执行现场调查程序后，需要进一步收集评估材料，包括权属证明、财务会计信息、交易案例、行业咨询等。评估专业人员在对已收集资料的相关性、逻辑性进行分析和甄别的基础上，通过归集、加工和分类形成评定估算的依据。

4.3评定估算

评估专业人员执行现场调查以及收集整理评估资料程序后，根据评估目的和价值类型、评估对象、评估方法的适用条件等因素选择恰当的评估方法。不同的评估方法有不同的条件要求和程序要求。收益法主要适用于持续使用前提下的资产评估，并且评估对象具有预期获利能力；市场法要求在公开市场上有可比的交易案例，并且评估对象与案例的价值的影响因素差异可以合理比较和量化。评估专业人员应当对初步形成的结论进行分析，较不同方法下结论差异的原因，依据资产评估程序准则及规范要求选择恰当的评估方法，综合考虑相关影响因素，最终形成合理的评估结论。

4.4三级审核

根据公司《资产评估报告三级审核制度》，项目经理负责项目初审（一审），总估师负责项目二审。经总估师审核后的报告与委托方就资产评估报告有关内容进行沟通，征求委托方反馈意见后送总经理三审，三审通过经法定代表人签发。

4.5递交报告

经法定代表人签发后的评估报告进行排版、装订，经公司和评估师盖章签字后递交给客户。凡涉及需国资核准备案的项目，先出具送审报告，经履行核准备案程序后出具正式评估报告。已出具的报告（包括送国资核准备案中的报告）需修改，必须将原报告全部收回，履行三级审核程序后，重新装订。

5.项目归档

项目经理在项目完成后的90日内，对评估报告、工作底稿及其他相关资料按归档目录进行整理。归档资料分为纸质文档和电子文档等，包括资产评估委托合同、资产评估报告、评估报告附件、评估明细表、评估说明、工作底稿等。

二、重难点的应对措施

资产评估项目的执行是一个复杂、动态的过程，如果原编制的评估计划不能适应项目要求，资产评估机构应当对评估计划进行必要的调整。

（1）出现了未预料到的资产类型或者业务形态，导致原计划的评估技术思路无法满足需要，项目经理将及时对评估专业人员和评估重点进行调整。

（2）由于前期资料搜集不齐全、现场调查受到限制或委托人提供的资料不真实，工作推进后发现需要进一步补充资料和增加现场工作时间，从而造成无法按计划完成评估工作，我们将安排资产评估人员尽快与委托人、其他相关当事人进行沟通，根据已确定的方案及时调整评估计划。

（3）对于重大项目,公司的各级部门全力配合，合理安排质量审核人员现场进行实时的同步复核，项目负责人应对评估过程中的重大评估问题，重大调整事项及重要评估工作底稿进行重点复核，按时保质完成。

三、服务特色或创新管理

近年来，随着资产评估行业正在逐步向提供现代高端服务、推动经济社会高质量发展，我们也在不断探索与实践新的服务模式和管理模式，以提升资产评估服务的质量和效率。主要包括：

1.个性化特色服务：

根据客户的具体需求，为不同企业提供多种领域的特色服务，包括企业并购、资产重组、股权转让、企业租赁、资产转让、置换、拍卖等各类业务。

2.创新管理模式：

我们积极探索和实践新的管理模式，通过公司改制建立了更加专业的组织架构，以适应市场和行业的发展。同时，我们还建立了客户反馈机制，持续优化评估服务和客户体验，不断提升机构专业水**行业竞争力。

四、评估价格争议解决等应急预案

在资产评估过程中，可能会遇到对于评估价格有争议或者其他的紧急情况。我们将第一时间与委托人及相关产权持有单位召开专门沟通会议，对于有争议的结果进行探讨，制定相关的应急预案。

解决方式主要有以下几点：

1.制定详细的应急预案：包括责任人分工，紧急情况的响应流程等。

2.评估机构自查复核：****公司出具的评估初稿中的评估结果或其他内容有异议的，并提供相关依据的，我公司评估人员应当进行核实，查证后确实无误的，应当告知委托人。如发现评估报告确有错误的，应当立即纠正。

3.聘请行业专家：对于难以查证的评估专业问题，公司组织或聘请专家进行评估界定，若判定需要修改评估结论和补充材料的，评估公司应将情况及时反馈给委托人并及时更正补充。

公司已制订出较为完善的内部管理制度，可以从各方面保障工作质量。规章制度主要有：

一、评估业务管理制度：

1.客户风险等级评价和管理制度。评估公司应建立客户**库，并及时把评价的结果向相关业务承接和实施部门通报，以便在评估工作开展中加强风险控制和合理安排评估程序。

2.明确评估业务基本事项。资产评估师应当了解评估业务的委托人和资产占有方及其相互关系，了解被评估单位的基本情况，评估目的、要求、范围、时间等情况。资产评估师把了解和评价的结果运用于决策业务承接、制定、完善评估计划和控制评估程序中。

3.建立例外事项或重大事项的请示报告制度。资产评估师应及时对执业中出现的例外事项、异常事项或重大事项做出积极反应，强化自身的专业判断，而且要****公司请示汇报。

4.建立质量考核评价与奖惩制度。科学、合理地对每一员工进行考核评价，把考核评价的结果与对每一人员的奖惩、晋升、追究风险责任挂钩，严格奖惩制度。

5.落实三级复核制度。公司的三级复核制度要与资产评估师签名制度、质量考核评价与奖惩制度、风险责任追究制度结合起来实施，确保三级复核的质量控制到位。

6.严格资产评估师签名制度。只有具有执业资格的资产评估师才能在业务报告上签字。报告应当由两名具备相关业务资格的资产评估师****公司盖章后方为有效。

7.建立技术支持与咨询制度。公司建立一支精通专业知识、具有丰富执业经验和良好判断能力的专家队伍，为资产评估师提供技术支持和咨询，以保证其在比较复杂或特殊的业务中能够及时利用专家的工作。

二、业务档案管理制度：

1.评估业务档案按每个项目立卷归档。

公司在进行委托洽谈、签订业务委托书、制订评估方案、组织实施、评估作业、汇总分析、撰写评估报告以及文件传达等，每一个环节中重要的资料都应立卷作为档案保存。

每个评估项目业务结束后由承办人及时将项目案卷送交归档，应归档的资料如有缺少，要作好记录，限期补齐，档案管理人员应对评估报告档案编号，登记造册，整齐存放，以便查询。

2.保密与查阅

对工作中涉及的商业秘密必须保密。

外单位借调房地产估价卷宗，仅限以下几种情形：

法院、检察院及国家其他部门依法查阅；

****行业协会对执业情况的检查；

因工作需要，并经委托人同意，评估机构认为可以查阅的其他情况。

3.档案的保管期限

一般资产评估目的的档案保管不少于15年，以上年限从评估报告出具日算起。

4.归档报告顺序

归档目录、项目基本情况表、三审单、留底报告、项目协议书、客户承诺函、工作底稿、报告修改稿

三、人事管理制度：

1.各部门根据业务需求，制订用人计划，报人事行政部备案。人事行政部对部门用人情况进行分析，****公司领导提供用人信息，经董事长（总经理）批准，由人事行政部负责招聘。

2.新进人****公司用人标准及岗位要求对其进行试用（一般为3个月）。试用期满，经部门经理及人事行政部经理评定，报董事长（总经理）审批，方可录用。

3.部门经理应根据工作类别和员工专长，合理安排好每一位员工的工作，在抓好业务工作的同时，部门经理还应负责其工作态度和规章制度的教育和考核。

4.部门经理要经常分析所属员工的综合表现，合理试用每位员工，充分发挥员工的积极性。对工作态度端正、勤奋好学、具有很强工作责任心的员工要为其提供能力再提高的机会。对不能胜任本职工作者，部门经理有权将其交人事行政部重**排工作。凡经人事行政部二次安排继续无法落实工作岗位者，将给予辞退、自然终止合同的处理。

5.部门经理在用人问题上一定要坚持原则，掌握标准；在管理上一定要严格要求，决不护短；在评价上一定要不询私情、公正准确。人事行政部负责对各部门经理监督考核，如发现不能秉公办事者，公司将给予严肃处理。

6.人事行政部每年年底对员工进行绩效考核。考核以部门意见为主，人事行政部负责对部门的公正性、合理性作审核，结果与晋职、晋升挂钩。对不称职人员，由人事行政部重新调整岗位。

四、继续教育制度：

为规范资产评估师职业后续教育，保持与提高资产评估师专业胜任能力和执业水平，保证执业质量，根据《中华人民**国资产评估法》、《****协会执业会员继续教育管理办法》等制定本制度。

1．本制度所称职业后续教育，是指资产评估师为保持与提高专业胜任能力和执业水平，掌握和运用相关新知识、新技能、新法规所进行的学习与研究，以及运用相关新知识、新技能、新法规在评估工作中的实践经验总结。

2．根据有关要求和上级业务主管部门的安排，****公司执业范围，从业人员状况，拟定培训教育计划，积极组织实施。

3．****公司工作的专业人员均须接受职业教育培训。培训内容，在总体上包括:会计及财务管理理论和实务、评估理论和实务、管理咨询理论和实务、税务理论和实务、国有资产评估理论和实务、国家有关政策和经济法规、特殊行业会计与评估知识、计算机技术、职业道德、公司管理、外语等。在组织培训时，根据培训对象，具体组织实施。

4．首席资产评估师****公司业务及行政方面的技能，包括批准和审查评估计划、程序、评估报告、管理建议书及处理与协调内外关系，开拓**场、新业务等方面的技能。

5．部门负责人必须掌握控制评估过程、审查评估报告、评估报告和管理建议书、协调部门内部关系、与客户保持良好关系等方面的技能。

6．项目负责人必须掌握从独立完成一个项目所需的全部技能，包括项目谈判、项目的组织实施、解决有关复杂问题等，同时要具备特殊行业知识。

7．一般执业人员必须掌握从制定评估计划与程序、执行到起草评估报告所需的技能以及相关的计算机、税务、经济管理、一般行业知识等。

8．本公司专业人员的后续教育培训，按脱产与非脱产两种方式具体组织。

9．本公司执业会员接受后续教育的培训时间每年定为40-60学时;接受脱产后续教育培训的时间，每年定为20-30学时。

10．本公司资产评估师在年检时，必须出示后续教育培训手册，提供后续教育培训记录。凡因特殊原因未完成后续教育培训要求的，由本公司申请并经批准后，在后一年度完成，但不能影响后一年度后续教育要求的完成。无故连续一年以上未完成后续培训教育要求的资产评估师，在其年检时不予通过。

11．本公司执业人员的后续教育培训和资产评估师的年检工作，由首席资产评估师具体负责组织实施。

五、财务管理制度：

为了加强和完善****的会计合算和财务管理工作，维护公司各投资方的合法权益，根据国家财政颁发的《企业财务通则》、《企业会计准则》和《分行业财务制度》，结合公司的合同、章程，特制订本制度。

1.按照国家会计制度的规定，做到记账、复账、报账手续完备，数字准确，账目清楚，按期报账。

2.妥善保管会计凭证，会计账簿，会计报表和其他会计资料。

3..编制和执行预算、财务收支计划，开辟财源，有效使用资金。

4.建立健全经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析，及时向总经理提出合理化建议。

5.审核发票、收据等原始凭证的合法性，****公司的一切对外付款事项。

6.负责固定资产增减、报废等财务手续，每年一次**人事行政部进行全面盘点，做到帐、卡、物相一致。

7.月度、年度的会计凭证、报表等资料，在月、年度财务结算后，由会计人员按凭证编号依次整理、清点、核对后装订成册，分类归档，并建立分类编号簿。

8.****事务所年度查账外，原则上不准外借和查阅，遇有特殊情况需经财务****公司领导批准，并办理有关借阅手续。

9.对于保管期满后会计档案的销毁，必须填写《会计档案销毁清单》，经财务经理、总经理、董事长审查批准后方可销毁。

财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续，否则不得调动或离职。财务工作人员办理交接手续，由财务经理监交。